Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 N° RG 21/14736 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVURJ

N° MINUTE : 9

Assignation du :
03 Novembre 2021

Jugement en fixation
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.A.S. STANDARD DESIGN HOTEL, représentée par son Président, la SAS “[Localité 11]-Standard”
[Adresse 7] et
[Adresse 6]
[Localité 12]

représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0047


DEFENDEURS

Madame [E] [S] [O] décédée le 23/08/2021
domiciliée : chez Madame [A] [W]
[Adresse 9]
[Localité 2]

Madame [M] [Z] [L] [O]
domiciliée : chez Monsieur [G] [H]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Madame [A] [X] [Y] [H] épouse [W]
[Adresse 9]
[Localité 2]

Monsieur [G] [I] [V] [H]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Madame [F] [D] [P] [H]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentés par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Premier Vice-Président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2003, Mmes [E] et [M] [O], Mmes [A] et [F] [H] et MM. [R] et [G] [H], ci-après les consorts [H], ont donné à bail à la société STANDARD DESIGN HOTEL divers locaux à usage d'hôtel meublé dépendant de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 6], à [Localité 13], pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 4 juillet 2003, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 84.000 euros.

Par acte du 7 février 2007 prenant effet le 1er janvier de la même année, le bail a été renouvelé par anticipation à la suite de l'adjonction par le bailleur de nouveaux locaux, moyennant un loyer en principal de 105.000 euros.

Le locataire a sollicité et obtenu l'adjonction de nouveaux locaux supplémentaires, de sorte que le bail a de nouveau été renouvelé par anticipation par acte sous seing privé du 26 décembre 2011, pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 140.000 euros.

Par avenant du 22 février 2015, le loyer a été porté à compter du 1er janvier 2015 à 142.460,75 euros. À la suite d'un deuxième avenant du 22 juin 2018, le loyer en principal a été porté à la somme de 146 239,78 euros à compter du 1er janvier 2018 .

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2020, les consorts [H] ont donné congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 240.000 euros.

Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, la société STANDARD DESIGN HOTEL a notifié à ses bailleurs un mémoire préalable en demande, par lettres recommandées des 30 juillet et 30 août 2021, tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 116.000 euros en principal.

Par acte du 18 novembre 2021, la société locataire a fait assigner ses bailleurs, au visa notamment des articles L. 145-36, R. 145-10, R. 145-23 et R. 145-30 du Code de commerce, aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 116 100 euros hors taxes et hors charges et subsidiairement de voir désigner un expert judiciaire.

Par jugement du 21 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet de la demande de renouvellement faite le 18 novembre 2021 par la société STANDARD DESIGN HOTEL, le principe du renouvellement du bail la liant aux consorts [H] à compter du 1er janvier 2021. Il a également désigné pour le surplus, monsieur [N] [B] en qualité d'expert judiciaire, avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce.

M. [B] a déposé son rapport d'expertise le 16 décembre 2022, retenant une valeur locative annuelle de renouvellement de 134 000 euros, hors taxes et hors charges, au 1er janvier 2021.

Par mémoire en ouverture de rapport régulièrement notifié le 27 septembre 2023, la société STANDARD DESIGN HOTEL demande au juge des loyers commerciaux de : 
« 1. Recevoir la société STANDARD HOTEL DESIGN en son présent mémoire ; 
Y faisant droit, 
2. Fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 12], à compter du 1er janvier 2021, à la somme annuelle de cent vingt-sept mille euros hors taxes et hors charges (127.000 € HT/HC), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et de celles qui s’avéreraient contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; 
3. Arrêter les comptes entre les parties ; 
4. Fixer, par voie de conséquence, le montant du trop-perçu sur les loyers encaissés par les consorts [H] depuis le 1er janvier 2021, correspondant à la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel, à la somme trimestrielle, sauf à parfaire, de 4.809,94 euros ; 
5. Juger, à tout le moins, que les trop-perçus de loyers devront être payés sur la base du loyer fixé ; 
6. Juger que les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers et taxes acquittées depuis le 1er janvier 2021 seront dus à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance postérieurement à cette date ; 
7. Juger que les intérêts échus seront capitalisés dès que dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
8. Condamner in solidum les consorts [H] à payer à la société STANDARD HOTEL DESIGN la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
9. Condamner in solidum les consorts [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Jérôme Benyounès, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par mémoire en ouverture de rapport régulièrement notifié le 6 juin 2023, les consorts [H] demandent au juge des loyers commerciaux, au visa de l'article L. 145-33 du Code de commerce, de : 
« FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 12] — [Adresse 7] et [Adresse 6] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 à la somme de DEUX CENT SEPT MILLE QUATRE CENT EUROS (207 400 €) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la Loi no 2014-626 du 18 juin 2014 et son Décret d'application no 2014-1317 du 3 novembre 2014.
DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
REJETER la demande de la société STANDARD DESIGN HOTEL en fixation du trop-perçu de loyer.
CONDAMNER la société STANDARD DESIGN HOTEL aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en Justice en application de l'article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.
CONDAMNER la société STANDARD DESIGN HOTEL à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 de Code de procédure civile.
CONDAMNER la société STANDARD DESIGN HOTEL aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise. »

L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 octobre 2023 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte du jugement avant-dire droit que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2021. Les parties s'accordent sur le caractère monovalent des locaux loués, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce.

1. Sur le prix du bail renouvelé 

Selon l’article R. 145-10 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel de se référer à la méthode hôtelière actualisée, qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

En l’espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire, qui n'a pas été contesté sur ce point par les parties, que les locaux sont situés dans le [Localité 12], au sein du quartier administratif [Adresse 8], à l'angle de la [Adresse 17] et de la [Adresse 18], l'entrée principale se trouvant au [Adresse 6], voie en sens unique de circulation reliant la [Adresse 16] à la [Adresse 17]. 

Le bien se situe à proximité immédiate de l'église [10] et à 500 m de la [Adresse 14], dans un secteur touristique comportant des lieux de spectacle et des musées. L'expert relève que les locaux sont desservis dans un rayon de 500 m par les stations de métro Bréguet-Sabin (ligne 5), Ledru-Rollin (ligne 8) et Voltaire (ligne 9), et que la ligne de bus n° 69 dispose d'un arrêt à moins de 100 m des lieux loués. Il expose, en revanche, que la desserte routière est perturbée par les rues avoisinantes en sens unique et que le stationnement en surface est inexistant [Adresse 17]. L'expert rapporte que le tissu commercial est hétérogène, avec des commerces alimentaires de proximité et des concepts indépendants, notamment dans le domaine de la restauration, les enseignes nationales se concentrant du côté de la [Adresse 14]. La concurrence des hôtels de tourisme est forte, sans que le secteur soit l'un des principaux arrondissements hôteliers parisiens. 

Les locaux sont situés dans un immeuble édifié avant 1800, d'une contenance cadastrale de 345 m², élevé sur sous-sol, un rez-de-chaussée, 3 étages droits, et un 4e étage sous combles. La façade d'angle est en maçonnerie enduite, avec de nombreuses fissures apparentes sur les murs porteurs et des fenêtres en simple vitrage bois dotées d'une mauvaise étanchéité au 4e étage. L'hôtel s'étend sur l'ensemble de l'immeuble, à l'exception d'une partie du rez-de-chaussée, occupée par un restaurant. L'expert rappelle que le gros œuvre fait l'objet d'un examen par un bureau d'étude, l'immeuble étant de qualité de construction moyenne.

Les locaux se développent sur 5 niveaux et se composent : 
- au rez-de-chaussée, de l'entrée principale de la [Adresse 18] avec la réception, l'ascenseur et l'escalier principal, reliée par un couloir à une entrée secondaire du côté de la [Adresse 17], composée d'une pièce en longueur avec fauteuils et télévision et d'un escalier secondaire donnant accès au 1er étage ;
- au 1er étage, de 11 chambres (2 simples, 6 doubles et 3 triples) ;
- au 2e étage, de 13 chambres (3 simples, 8 doubles et 2 triples) ;
- au 3e étage, de 13 chambres (3 simples, 8 doubles et 2 triples) ;
- au 4e étage, non desservi par l'ascenseur, d'une salle de petit déjeuner mansardée, et à la suite de réserves.
- d'un sous-sol.

À l'exception du 4e, les étages sont desservis par un ascenseur, outre les escaliers.

L'hôtel, classé 3 étoiles, compte 37 chambres d'une surface allant de 7,20 à 17,80 m², soit des surfaces majoritairement réduites vis-à-vis des standards 3 étoiles, pour une surface habitable totale de 430,50 m², les chambres étant munies d'une salle de douche et portant la capacité d'accueil déclarée et exploitée à 73 personnes. 

Afin de déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er janvier 2021, M. [B] applique la méthode hôtelière actualisée déterminant la valeur locative à partir de la recette hébergement. 

1.1 Sur la recette théorique annuelle pour l'hébergement

L'expert judiciaire retient une recette hébergement théorique maximale encaissable (RHTME), hors taxes, commissions comprises et hors taxe de séjour, de 1.543.950 euros, se décomposant comme suit, en fonction des catégories de chambres :
 8 chambres simples au prix moyen praticable de 90 euros, soit une recette annuelle de 262.800 euros (90 x 8 x 365),22 chambres doubles au prix moyen praticable de 115 euros, soit une recette annuelle de 923.450 euros (115 x 22 x 365),7 chambres triples au prix moyen praticable de 140 euros, soit une recette annuelle de 357.700 euros (140 x 7 x 365).
L'expert retient donc un prix moyen par chambre de 114 euros, indiquant se fonder sur les prix praticables observés d'après les statistiques du secteur et tenant compte de l’emplacement de l'hôtel dans un secteur concurrentiel mais restant en retrait des principaux pôles hôteliers parisiens, de la capacité d’accueil réduite (37 chambres) induisant un retour sur charges limité et de la typologie des chambres (21 % de chambres simples). 

La preneuse retient le montant proposé par l'expert. 

Les bailleurs contestent en revanche le prix moyen praticable de 114 euros retenu. Ils font valoir que l'étendue de la zone de chalandise prise en compte par l'expert est injustifiée, exposant qu'il convient de prendre également en compte les données de la zone [Adresse 15], de sorte que le prix moyen praticable ressort à 125 euros. Ils soutiennent enfin que les motifs de réduction du prix retenus par l'expert ne sont pas pertinents, indiquant que la capacité d'accueil n'est pas réduite compte tenu de la situation de l'hôtel au sein de l'arrondissement et que les références citées ne précisent pas la typologie des chambres.

Il sera relevé que les locaux se situent en retrait du tronçon [Adresse 15], comme souligné justement par l'expert, que les bailleurs ne démontrent pas en quoi la situation de l'immeuble au sein de l'arrondissement a une incidence sur la capacité d'accueil de l'hôtel, dont il n'est pas contesté qu'elle se limite à 73 personnes, et que les bailleurs n'opposent aucun moyen de contestation précis quant à la prise en compte de la typologie des chambres.

Il y a lieu, en conséquence, de retenir une recette théorique maximale établie à la somme de 1.543.950 euros, hors taxes, hors taxe de séjour. 

1.2 Sur le taux d'occupation 

L'expert judiciaire retient un taux d'occupation normatif de 75 %, indiquant qu'il s'agit pour l'établissement étudié d'un taux d'occupation réalisé sur la majorité des exercices connus, mais à recouper avec la pratique de PMC plus élevés, conformément aux standards attendus.

La preneuse retient le taux proposé par l'expert. 

Il sera observé que les bailleurs, au sein d'écritures non dénuées d'équivoque, sollicitent de voir retenir un taux d'occupation de 80 % tout en indiquant se conformer à l'appréciation de l'expert, de sorte qu'en l'absence de tout élément de preuve utilement produit par eux, le taux de 75 % proposé par l'expert et non contesté par la preneuse sera retenu. 

1.3 Sur la dégradation OTA

L'expert judiciaire retient un abattement en raison des commissions des OTA (Online Travel Agencies) de 17 % et un taux de recours aux OTA de 80 %, ce que ne conteste pas la preneuse. 

Les bailleurs indiquent s'accorder avec l'expert sur le pourcentage de commission des plateformes OTA, reconnaissant qu'il varie généralement entre 15 % et 22 %. Ils exposent cependant que les plateformes facturent parfois directement le client, de sorte qu'en cette hypothèse les commissions sont déjà prises en compte dans les statistiques des prix moyens pratiqués. Ils proposent en conséquence de retenir un abattement OTA réduit à 10 %.

Il sera observé que les bailleurs ne versent pas aux débats les éléments sur lesquels ils fondent l'abattement OTA de 10 % sollicité, se limitant à affirmer qu'il semble plus approprié, ni n'indiquent quelle est la proportion de chacune des deux types de facturation qu'ils allèguent au soutien de leurs prétentions. L'expert judiciaire indique avoir retenu un taux de commission généralement pratiqué, ce dont le juge des loyers comprend qu'il tient compte de tous types de commission, celui-ci étant un taux usuel et moyen.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le taux d'abattement de 17 % proposé par l'expert sera donc retenu.

La recette hébergement théorique corrigée (RTME) s'établit dès lors à la somme de 909.792 euros, arrondie à 910.000 euros.


1.4 Sur le taux de prélèvement sur recettes d'hébergement 

L'expert judiciaire retient un taux de prélèvement sur les recettes d'hébergement de 15,5 % en prenant en référence les normes en matière d'hôtels de catégorie 3 étoiles, qui varient entre 15 % et 18 %, et en tenant compte des caractéristiques des locaux loués, lesquelles l'amènent à retenir une fourchette basse. 

La preneuse sollicite de voir retenu le taux proposé par l'expert, qui selon elle tient compte, conformément aux préconisations de la Compagnie des experts en immobilier commercial et de l'entreprise, de la capacité de l’emplacement, de la qualité du bâti et de l’adaptabilité de l’établissement. 

Soutenant que les pourcentages sur recette s'établissent entre 15 % et 18 % pour des hôtels 3 ou 4 étoiles, les bailleurs retiennent un taux de prélèvement de 17 %, rappelant le standing et l'emplacement de l'hôtel. Ils font en outre valoir que l'état actuel des locaux ne peut être pris en compte pour diminuer le taux d'effort, cet état résultant des manquements du locataire à ses obligations contractuelles d'entretien et de réparation.

Il y a lieu de constater en l'espèce que, comme relevé par l'expert, l'immeuble donné à bail ne se situe pas au sein des secteurs les plus attractifs de [Localité 11], en dépit de son appartenance à un secteur présentant une bonne concurrence, qu'il présente une qualité de construction moyenne, que la configuration imparfaite des espaces communs résulte d'extensions successives de l'immeuble. L'ensemble de ces éléments résulte des caractéristiques inhérentes au bien loué, de sorte que ces considérations ne peuvent être imputées à de possibles manquements de la preneuse aux obligations d'entretien et de réparation mises à sa charge par le bail, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs. Le taux de recette de 17 % proposé par ces derniers apparaît dès lors excessif. 

En conséquence, le taux de 15,5 % proposé par l'expert sera retenu.

La valeur locative avant abattement s'établit donc à la somme de 141.050 euros (910.000 euros x 15,5 %), arrondie à 141.000 euros.


1.5 Sur les recettes annexes au titre des petits-déjeuners

L'expert indique tenir compte de la capacité d’accueil réduite de l'établissement, laquelle induit un retour sur charges fragile, et des caractéristiques de la salle de petit-déjeuner du 4e étage, non accessible par l’ascenseur et sous mansardes. Il en déduit que le chiffre d'affaires normatif tiré des petits-déjeuners est a priori marginal.

Les bailleurs font valoir qu'il existe au rez-de-chaussée une salle pouvant être utilisée comme salle de petit-déjeuner, qu'il convient de tenir compte d'une recette moyenne par chambre de 7 euros pour les petits-déjeuners, soit 7.562,80 euros par an après application d'un taux d'occupation de 80 % et d'un taux de prélèvement de 10 %. 

La preneuse, se référant à l'avis de l'expert, expose que la recette est dérisoire, négligeable et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Subsidiairement, elle retient une recette moyenne par chambre de 7 euros, soit un montant de recettes annexes de 3 545 euros par an, après application d'un taux d'occupation de 75 %, d'un taux de transformation de 50 % et d'un taux de prélèvement de 10 %.

Les bailleurs ne font aucune référence au taux de transformation, ce dont le juge des loyers comprend, au vu de leur calcul, qu'ils retiennent un taux de transformation de 100 %. Par ailleurs, il y a lieu de relever que les bailleurs appliquent un taux d'occupation de 80 %, lequel est erroné, celui-ci devant être fixé à 75 %, comme exposé précédemment. Il en résulte que le montant des recettes annexes retenu par les bailleurs est nécessairement excessif, et que ces derniers échouent à démontrer que les recettes sur les petits-déjeuners atteignent un montant non marginal.

En l'espèce il y a donc lieu de considérer, eu égard au faible revenu généré par les petits-déjeuners, que ceux-ci constituent plus un service rendu à la clientèle qu'une source réelle et significative de profit après imputation des charges que leur réalisation induit, d'où il résulte qu'il n'y pas lieu de valoriser la recette tirée des petits-déjeuners ni, a fortiori, de lui appliquer un taux d'effort.


1.6 Sur les correctifs de la valeur locative

Sur les abattements au titre de l'impôt foncier et de l'assurance de l'immeuble

L'expert procède à un abattement de 3.677 euros correspondant à la valeur de l'impôt foncier mis à la charge de la preneuse, ainsi qu'à un abattement de 3.126 euros au titre de l'assurance de l'immeuble.

Les parties ne contestent aucun des deux abattements retenus par l'expert.

Ainsi, il sera procédé à un abattement au titre de la clause exorbitante de transfert de l'impôt foncier à hauteur de 3.677 euros, et à un abattement au titre de l'obligation d'assurance à hauteur de 3.126 euros.

Sur l'abattement au titre des travaux de mise en conformité

La preneuse soutient qu'en son article « Entretien – Travaux – Réparations » le bail unissant les parties prévoit le transfert sur le locataire de la charge des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, ce qui correspond à une charge exorbitante, de sorte qu'est justifié un abattement additionnel de 5 % sur la valeur locative brute.

L'expert observe que les travaux de mise en conformité sont mis à la charge de la preneuse, mais ne relève pas ce transfert au titre des clauses exorbitante du droit commun, au titre desquelles il ne retient que le report sur la preneuse de l’impôt foncier et de l’assurance immeuble. 

Les bailleurs ne discutent pas de l'abattement sollicité par la preneuse.

Aux termes du premier alinéa de l'article R. 145-8 du Code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ».

En l'espèce, il convient d'observer que le bail prévoit, en page 8, que « le preneur devra, en outre, se conformer à toutes les prescriptions des services administratifs, à tous règlements ou normes prévus par les services d'hygiène, de sécurité ou autre, et faire son affaire personnelle, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, de l'exécution à ses frais de tous travaux de mise en conformité (notamment les travaux de sécurité, ou de respect des règlements sanitaires) de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché à ce sujet ».

En page 10, le bail stipule encore que « le Preneur devra effectuer personnellement, après avoir obtenu au préalable l'autorisation du Bailleur, à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble dont il réglera également les honoraires, les réparations, les transformations ou additions de toute nature exigées par une autorité administrative ou une disposition législative ou réglementaire pour la continuation des activités autorisées par le bail. Il veillera en particulier au respect des règlementations sanitaires et réalisera dans les conditions ci-dessus définies tous travaux de décontamination ou de dépollution rendus nécessaires par la présence de certains matériaux ou produits. »


Il sera relevé que de telles dispositions contractuelles sont exorbitantes du droit commun, dès lors qu'il incombe en principe au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en application des articles 1719 et 1720 du Code civil, de sorte qu'il y a lieu de retenir à ce titre un abattement de 5 % sur la valeur locative. 


Le prix du bail sera donc fixé au 1er janvier 2021 à la somme en principal de 130.147,15 euros, arrondie à la somme de 130.147 euros, s'établissant comme suit :
141.000 - 3 677 - 3.126 euros - 5 % = 130.147,15 euros.


2. Sur les autres demandes 

Par application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 18 novembre 2021, puis au fur et à meure des échéances. Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343- 2 du Code civil.

Il sera par ailleurs rappelé qu'en application de l'article R. 145-23 du Code de commerce il n'entre pas dans la compétence du juge des loyers de condamner au paiement de compléments de loyers ou à la restitution d'un trop-perçu , ni de se prononcer sur le réajustement du dépôt de garantie.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 130.147 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2021, le loyer du bail renouvelé entre, d’une part, Mmes [E] et [M] [O], Mmes [A] et [F] [H] et MM. [R] et [G] [H] et, d’autre part, la société STANDARD DESIGN HOTEL, pour les locaux situés [Adresse 7], et [Adresse 6], à [Localité 13],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 18 novembre 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.


Fait et jugé à Paris le 15 Décembre 2023

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELP. COMPAGNIE