Tribunal judiciaire · PCP JCP fond — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [Z] [U]
à : Madame [O] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/06161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O2K

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 15 décembre 2023

DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT - OPH
[Adresse 2]

représenté par Me Carole BERNARDINI, avocate au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [U]
[Adresse 3]

comparant

Madame [O] [U]
[Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 23/06161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O2K

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 03 mai 1986, la SAGI, aux droits de laquelle est venu [Localité 4] HABITAT-OPH le 1er janvier 2006, a donné à bail à Monsieur [Z] [U] et à Madame [O] [U] un logement de quatre pièces situé dans un immeuble sis [Adresse 1].

A la suite de la convention signée entre [Localité 4] HABITAT-OPH et l’État le 28 décembre 2015, un nouveau bail a été conclu avec les locataires le 31 mai 2016, moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 706,83 euros.

Monsieur et Madame [U] ont contesté le 08 décembre 2020 le montant du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) appliqué par [Localité 4] HABITAT-OPH à compter du 1er janvier 2021 et ont sollicité une diminution de celui-ci afin d'être redevable, in fine, d'un loyer de 1423,52 euros charges et SLS compris. A défaut, ils ont sollicité un délai de 06 mois pour quitter les lieux sans application du SLS durant cette période.

Faute d'acceptation de leur proposition par [Localité 4] HABITAT-OPH, ils ont donné congé à leur bailleur par courrier recommandé avec accusé réception daté du 31 mars 2021 réceptionné le 02 avril 2021 à effet au 31 avril 2021.

L'état des lieux de sortie a été réalisé le 30 avril 2021.

Par courrier du 1er juin 2021, [Localité 4] HABITAT-OPH a sollicité des époux [U] qu'ils versent la somme de 4988,32 euros correspondant au loyer du mois d'avril 2021 non réglé et aux arriérés de SLS du mois de janvier 2021 au mois d'avril 2021 inclus, déduction faite du dépôt de garantie et après régularisation des charges.

Les époux [U] ont indiqué, par courriel des 14 juin 2021 et 22 mars 2023 ne pas être en capacité de régler les sommes demandées au titre du SLS, ont demandé à en être exonérés et se sont dit d'accord pour régler le loyer du mois d'avril 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juillet 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS à l'audience du 17 octobre 2023, aux fins de :
condamner solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme en principal de 4 988,32 euros au titre du décompte de départ à majorer des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2021 ,condamner in solidum Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens,maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l'audience du 17 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

A l'appui de ses prétentions, il a fait valoir que l'application du SLS, qui constitue une obligation pour les bailleurs sociaux, était prévue contractuellement aux termes du nouveau bail signé le 31 mai 2016, qu'elle a été notifiée aux époux [U] à la suite d'une enquête ressources à laquelle ils ont répondu et qu'elle se base sur le revenu fiscal de référence dans sa totalité. Il a mentionné que la tentative de conciliation qu'elle avait initiée n'avait pas pu aboutir, faute pour les époux [U] de s'être présentés au rendez-vous fixé par le conciliateur.

Monsieur et Madame [U] ont comparu en personne et ont déposé des conclusions qu'ils ont soutenu oralement. Ils font valoir que l'application brutale du SLS ayant pour conséquence de doubler le montant de leur loyer est une manière de les « mettre à la porte » alors qu'il aurait pu être mis en place progressivement. Ils indiquent également qu'il avait été convenu par téléphone avec Madame [V] d’une suppression du SLS, compte-tenu de leurs difficultés budgétaires qui faisaient obstacle, ainsi que leur âge, à un prompt relogement expliquant qu'ils n'aient donné congé que le 31 mars 2021 pour le 30 avril 2021. Monsieur [U] a affirmé avoir été présent lors de la tentative de conciliation qui n'a pas pu aboutir et indiqué avoir proposé de régler le montant du loyer du mois d'avril 2021 par la suite, dont il reconnaît être redevable, sans qu'aucune suite n'ait été donnée à cette proposition qu’ils ont réitérée le jour de l'audience. Ils ont, en outre, demandé à être exonéré du SLS.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2023, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyer et de l'application du SLS

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L353-1 du CCH, prévoit que les dispositions relatives au « Régime juridique des logements locatifs conventionnés » règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l'objet d'une convention en application de l'article L. 351-2 devenu 831-1 du CCH.
Ces conventions sont conclues entre l'Etat et les bailleurs de logements et déterminent les obligations de ces deux parties en matière notamment de travaux de construction ou d’amélioration, de les conditions d'occupation desdits logements, de durée minimale des baux et des modalités de leur résiliation ou reconduction et, enfin, de fixation du montant maximum des loyers, des cautionnements et avances et les modalités de leur évolution ainsi que les charges dont le remboursement incombe aux locataires (article L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation).
Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 23/06161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O2K

Aux termes de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité, ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant, un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux par celle-ci, ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant...le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, ...il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours.
En application de l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur au moment de la signature de la convention, pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Aux termes de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail, les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Aux termes de l'article L441-4 du CCH en vigueur depuis le 15 mai 2019, le montant du supplément de loyer de solidarité est obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.
Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Les dispositions de l'article R441-20 et s. du CCH fixent les modalités de calcul du SLS.

En l’espèce, le 28 décembre 2015, l’immeuble situé [Adresse 1] a fait l’objet d’une convention signée entre [Localité 4] HABITAT, venu aux droits de la SAGI et l’État, en application de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation, à effet à la date de sa signature, les relations contractuelles entre les parties sont donc soumises de plein droit au régime juridique des logements conventionnés.

Un nouveau bail d'habitation a été conclu le 31 mai 2016 et stipule expressément le conventionnement en son article 2 ainsi que l'application du SLS en son article 8, dans les termes suivants :

« Conformément à l'article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, [Localité 4] HABITAT- OPH demande chaque année au preneur d'un logement conventionné, ou d'un logement construit, amélioré ou acquis avec le concours financier de l’État, communication des avis d'imposition à l'impôt sur le revenu, ou de non-imposition et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable d'un supplément de loyer. Les locataires non imposables à l'impôt sur le revenu doivent produire un avis délivré par le directeur des impôts. Le locataire doit répondre à la demande dans un délai d'un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours [Localité 4] HABITAT- OPH liquide provisoirement le supplément de loyer maximum et perçoit une indemnité pour frais de dossier.
Dans ce cas, le preneur est avis que le montant du supplément sera modifié après réception des justificatifs (questionnaire rempli et copie des avis d'imposition ou de non-imposition) ».

[Localité 4] HABITAT-OPH a adressé aux époux [U] une enquête sur le SLS à renseigner avant le 21 novembre 2020, retournée le 30 novembre 2020 par les défendeurs qui ont joint leur avis d'imposition sur les revenus de 2019 laissant apparaître un revenu fiscal de 71 801 euros avec deux parts.

[Localité 4] HABITAT-OPH a adressé une notification par courrier du 27 janvier 2021 aux époux [U] leur indiquant que le montant du SLS au 1er janvier 2021 se chiffrait à 1 035,31 euros mensuels, le détail du calcul étant expliqué dans le courrier et étant précisé que le loyer hors charge à cette date s'élevait alors à 721,26 euros

Si Monsieur [U] a contesté, avant l'envoi de cette notification, par courrier du 08 décembre 2020 adressé à [Localité 4] HABITAT-OPH le montant du SLS au motif qu'il ne doit pas dépasser 30% du revenu fiscal de référence, il n'a pas repris cet argumentaire lors de l'audience au cours de laquelle il s'est borné à indiquer que son application revenait à doubler le loyer actuel qui était de 993,92 euros charges comprises, à demander à en être exonérer et à rappeler que les ressources du coupe était très limitées.

Le montant du SLS n'est donc pas contesté.

S'agissant du montant de la dette réclamée par [Localité 4] HABITAT – OPH, il ressort du dernier décompte qu’il produit que les époux [U] sont redevables, au 15 mai 2023, de la somme totale de 4 988,32 euros au titre de l’arriérée de loyer du mois d'avril 2021 et de l'application du SLS sur la période de janvier 2021 à avril 2021, une fois que les charges ont été régularisées et que le dépôt de garantie a été restitué.

Si Monsieur [U] a également contesté ce montant au cours de la procédure, notamment aux termes d'un courriel du 14 juin 2021 à destination de Madame [V] mentionnant un décompte qui lui apparaît "incompréhensible et excessif", il n'a procédé à aucun calcul rectificatif. De plus, par courriel du 22 mars 2023, il fait sien le calcul de la dette effectué par [Localité 4] HABITAT – OPH en additionnant le loyer manquant d'avril 2021 et les quatre mois de SLS à hauteur de 1035,31 euros chacun tout en alertant sur le fait qu'il n'a pas été remboursé suite à la régularisation des charges et à la restitution du dépôt de garantie, ce qui a été effectué par le bailleur au 15 mai 2023.

En tout état de cause, il n'a pas repris ces contestations dans les conclusions qu'il a déposées le jour de l'audience et ne les a pas non plus formées oralement.
Par conséquent, [Localité 4] HABITAT – OPH est bien fondé à demander la restitution de la somme de 4 988,32 euros et Monsieur et Madame [U] seront condamnés solidairement, au regard de leur situation de mariage et de co-signataire du bail, à payer cette somme laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2021.

Sur la demande d'exonération du SLS

Les dispositions de l’article L 441-3 du code de l'habitation et de la construction précité sont d'ordre public et les parties au contrat de bail ne peuvent convenir d'y déroger (CA de Paris 13 février 2014 n°12/11409), le bailleur social s'exposant en outre à des sanctions financières prévues à l'article L.441-11 du même code en cas d'omission de prélèvement à hauteur de 100% des sommes exigibles et non mises en recouvrement.

En l'espèce, Monsieur et Madame [U] sollicitent purement et simplement d'être exonérés du SLS pour toute la période durant laquelle il a été appliqué, à savoir, de janvier 2021 à avril 2021, n'ayant pas persisté à en contester le montant.

C'est ainsi que par courriel du 14 juin 2021, Monsieur [U] confirme sa demande de suppression du SLS de février à avril 2021, qu'il indique par courriel du 22 mars 2023 qu'il n'est « pas enclin à régler le SLS », qu'il formule, aux termes des conclusions qu'il a déposées le jour de l'audience, une demande d'exonération du SLS et qu'il indique oralement être seulement disposé à régler le loyer du mois d'avril 2021.

Or cette exonération n'est pas prévue par les textes qui obligent le bailleur à appliquer le SLS sous peine de sanction et défend aux parties d'y déroger en ce qu'il s'agit de dispositions d'ordre public.

Seule une demande de délai pourrait prospérer, laquelle n'a pas été formée par Monsieur et Madame [U] qui ne sauraient se prévaloir, au soutien de leur demande d'exonération, de ce que le SLS a été appliqué de manière brutale ou que [Localité 4] HABITAT – OPH a fait échec à la conciliation.

Par conséquent, Monsieur et Madame [U] seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [U], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en équité, de les condamner à payer à [Localité 4] HABITAT OPH somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] et Madame [O] [U], solidairement au paiement à [Localité 4] HABITAT OPH de la somme de 4 988,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021,

DEBOUTE Monsieur [Z] [U] et Madame [O] [U] de leur demande d’exonération du Supplément de Loyer de Solidarité,

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] et Madame [O] [U] solidairement aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] et Madame [O] [U] solidairement à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIERLE JUGE