Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me BERTHELOT-EIFFEL,
Me ROCHMANN et Me GOLDSTEIN
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me HUGUES


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 20/04725
N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL

N° MINUTE : 

Assignation du :
19 février 2020





JUGEMENT

rendu le 15 décembre 2023 
DEMANDERESSE

S.C.I. LES TROIS FRERES
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0872


DÉFENDEURS

S.A. MMA IARD
S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1922


Syndicat des copropriétairs du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0643
Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/04725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL

S.A.R.L. DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0402


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe 
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente 
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Léa GALLIEN, greffier,


DÉBATS

A l’audience du 13 octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est géré par la SARL Deberne administrateur de biens, en qualité de syndic, assuré auprès de la SA MMA IARD et de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles.

M. [C] [O] était propriétaire du lot n°39 situé au 4ème étage de l'immeuble, décrit ainsi au règlement de copropriété : « au quatrième étage, première porte à gauche, une chambre et neuf millièmes des parties communes. »

Lors de l'assemblée générale du 22 avril 1997, les copropriétaires ont décidé qu'« à titre personnel uniquement, le lot de M. [O] sera raccordé à la chute d'eau pluviale. En cas de mutation de lot ou de changement d'occupant, le bénéfice de cette disposition deviendra immédiatement caduque et le raccordement devra être déposé. »

Par acte en date du 17 octobre 2011, M. [O] a vendu son bien à la SCI Les Trois Frères, tout en bénéficiant de la possibilité de se maintenir dans les lieux qu'il a définitivement quittés en 2017.

Lors de l'assemblée générale du 28 mai 2018, les copropriétaires ont adopté la résolution n°14 portant sur la « suppression sans délai des tuyaux d'alimentation en eau et d'évacuation des eaux usées desservant le lot n°39 ».

Par courrier en date du 21 février 2019, le conseil de la SCI Les Trois Frères a demandé au syndic de lui « indiquer la motivation juridique pour le syndicat de la destruction chez un copropriétaire d'une installation vieille de plus de 30 ans » et l'a informé que sa cliente s'opposait à la réalisation des travaux.

Par courriel en date du 07 mars 2019, le syndic lui a répondu que l'assemblée n'ayant pas fait l'objet de contestation dans le délai légal de deux mois, la résolution était par conséquent devenue définitive.

Par exploit d'huissier délivré le 19 février 2020, la SCI Les Trois Frères a fait assigner devant la présente juridiction le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que le cabinet Deberne, à titre personnel, afin d'obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à rétablir les évacuations et arrivées d'eau du lot n°39, celle du syndic à établir des appels de charges portant la mention chambre et à rectifier ceux portant une autre mention à compter de janvier 2018 ainsi que leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 800 euros par mois depuis janvier 2019 jusqu'au rétablissement de ces services et, à défaut d'exécution de ces travaux dans le délai de trois mois, à lui régler la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI Les Trois Frères a saisi le juge de la mise en état aux fins de désignation d'un géomètre expert afin de calculer la superficie du lot n°39 et chiffrer le montant des charges afférentes à ce lot depuis le 01 janvier 2018.

Par ordonnance en date du 02 juillet 2021, le juge de la mise en état a désigné M. [V] en qualité d'expert, qui a déposé son rapport le 27 avril 2022.

Par acte délivré le 10 janvier 2023, la SARL Deberne administrateur de biens a fait assigner en intervention forcée, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles aux fins de jonction avec l'instance principale et condamnation de l'assureur à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La jonction a été prononcée le 14 février 2023 par mention au dossier.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, la SCI Les Trois Frères demande au tribunal de :
« DIRE ET JUGER que le syndicat du [Adresse 1] a indûment porté atteinte au droit de jouissance et de propriété de la SCI LES TROIS FRERES sur son lot 39 par la suppression des services d’alimentation et d’évacuation de l’eau de la chambre de bonne et la suppression des WC communs sur le palier.
DIRE ET JUGER que le Cabinet DEBERNE a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 subsidiairement 1241 du code civil à l’égard de la SCI LES TROIS FRERES et est à l’origine de l’entier préjudice subi.
Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/04725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL

CONDAMNER le syndicat du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet DEBERNE à rétablir les évacuations et arrivées d’eau du lot 39 ainsi qu’à remettre en fonction les WC communs situés sur le palier entre le 3 ème et 4 ème étage sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement.
CONDAMNER le Cabinet DEBERNE à établir des appels de charges portant la mention chambre et à rectifier tous les appels portant une autre mention à compter d’août 2014 et à supprimer 376,37€ de frais de recouvrement injustifiés.
CONDAMNER in solidum le syndicat du [Adresse 1] et le Cabinet DEBERNE à payer à la SCI LES TROIS FRERES 800€ par mois depuis janvier 2018 jusqu’au rétablissement de ces services soit 55 200€ à septembre 2023
CONDAMNER in solidum le syndicat du [Adresse 1] et le Cabinet DEBERNE à payer à la SCI LES TROIS FRERES 1524€ de charges acquittées en l’absence de possibilité d’usage du lot
CONDAMNER in solidum le syndicat du [Adresse 1] et le Cabinet DEBERNE à défaut d’exécution de ces travaux dans le délai de 3 mois et pour compenser l’atteinte à son droit de propriété par l’impossibilité d’une occupation du lot à usage d’habitation, à payer 200 000 € de dommages et intérêts à la SCI LES TROIS FRERES.
CONDAMNER in solidum le syndicat du [Adresse 1] et le Cabinet DEBERNE à payer à la SCI LES TROIS FRERES 7000€ au titre de l’article 700 CPC.
DEBOUTER le syndicat du [Adresse 1] et le Cabinet DEBERNE et la SA MMA MIARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toutes leurs demandes à l’encontre de la SCI LES TROIS FRERES ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
CONDAMNER in solidum le syndicat du [Adresse 1] et le Cabinet DEBERNE aux dépens incluant les frais d’expertise. dont distraction au profit de Maître [N] [I] sur le fondement de l’article 699 du CPC. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 08 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
« DIRE ET JUGER LA SCI LES TROIS FRERES irrecevable et en toute hypothèse mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions DEBOUTER LA SCI LES TROIS FRERES de toutes ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER LA SCI LES TROIS FRERES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] , la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER LA SCI LES TROIS FRERES aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat constitué.
DIRE N’Y AVOIR LIEU A L’EXECUTION PROVISOIRE du jugement à intervenir. »

Dans ses conclusions en réponse n°3, notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, la SARL société Deberne administrateur de biens, demande, au visa des articles 1240, 1241 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« DIRE ET JUGER la SARL DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS recevable et bien fondée en ses conclusions ;
A TITRE LIMINAIRE,
CONSTATER que l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 18 mai 2018 est devenue définitive ;
DECLARER irrecevable la SCI LES TROIS FRERES en ses demandes, fins et conclusions à cet égard ;
A TITRE PRINCPAL,
DIRE ET JUGER la SCI LES TROIS FRERES mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ;
DEBOUTER la SCI LES TROIS FRERES de l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SARL DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS ;
EN TOUTE HYPOTHESE,
ORDONNER la jonction de l’instance ouverte sous le numéro RG provisoire [__] avec la présente
instance enregistrée sous le RG n°20/04725 ;
CONDAMNER la SCI LES TROIS FRERES au versement à la SARL DEBERNE ADMINISTREUR DE BIENS de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI LES TROIS FRERES aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître David GOLDSTEIN, avocat au Barreau de Paris ;
DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans leurs conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles, demandent, au visa de l’article L124-5 du code des assurances, de :
« Écarter la garantie des sociétés SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles.
Débouter en conséquence la société DEBERNE Administrateur de biens de sa demande de garantie.
Subsidiairement
Juger que le syndic n’a pas commis de faute en inscrivant la résolution 14 à l’ordre du jour de l’assemblée générale de mars 2018.
Juger qu’il n’a commis aucune faute en exécutant la résolution adoptée.
Juger que la SCI LES TROIS FRERES ne démontre pas la possibilité de raccorder le lavabo au réseau d’eaux usées de l’immeuble et donc du maintien d’un point d’eau dans la chambre et donc de l’imputabilité du préjudice qu’elle revendique à la société DEBERNE administrateur de biens.
Débouter la SCI LES TROIS FRERES de sa demande d’indemnisation.
Débouter en conséquence la société DEBERNE de sa demande de garantie.
Encore plus subsidiairement
Fixer l’indemnité accordée à la SCI LES TROIS FRERES à un maximum de 7.000 euros.
Limiter la garantie des sociétés SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à ladite somme, réduction faite de franchise.
Condamner la société DEBERNE à verser aux sociétés SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 5.0000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions du demandeur.
Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/04725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL


L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2023 et la date de plaidoirie fixée au 13 octobre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction

La SARL Deberne administrateur de biens demande au tribunal, dans le dispositif de ses conclusions, d' « ORDONNER la jonction de l’instance ouverte sous le numéro RG provisoire [__] avec la présente instance enregistrée sous le RG n°20/04725. »

Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande incomplète, le numéro de l'instance avec laquelle la jonction est sollicitée n'étant pas indiqué, étant au surplus relevé qu'une jonction avec l'assignation délivrée par le syndic à l'encontre de son assureur a déjà été ordonnée par le juge de la mise en état.

Sur les demandes de « dire et juger », « constater »

Les conclusions de la SCI Les Trois Frères et de la SARL Deberne administrateur de biens contiennent plusieurs demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte par :

-par la SCI Les Trois Frères :
« DIRE ET JUGER que le syndicat du [Adresse 1] a indûment porté atteinte au droit de jouissance et de propriété de la SCI LES TROIS FRERES sur son lot 39 par la suppression des services d’alimentation et d’évacuation de l’eau de la chambre de bonne et la suppression des WC communs sur le palier. »
« DIRE ET JUGER que le Cabinet DEBERNE a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 subsidiairement 1241 du code civil à l’égard de la SCI LES TROIS FRERES et est à l’origine de l’entier préjudice subi. »

-par la SARL Deberne administrateur de biens :
« CONSTATER que l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 18 mai 2018 est devenue définitive ; »

-par la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles :
« Juger que le syndic n’a pas commis de faute en inscrivant la résolution 14 à l’ordre du jour de l’assemblée générale de mars 2018.
Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/04725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL

Juger qu’il n’a commis aucune faute en exécutant la résolution adoptée.
Juger que la SCI LES TROIS FRERES ne démontre pas la possibilité de raccorder le lavabo au réseau d’eaux usées de l’immeuble et donc du maintien d’un point d’eau dans la chambre et donc de l’imputabilité du préjudice qu’elle revendique à la société DEBERNE administrateur de biens. »

Sur la recevabilité de la demande de la SCI Les Trois Frères

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable depuis le 01 janvier 2020, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

La SARL Deberne administrateur de biens et le syndicat des copropriétaires font valoir que la SCI Les Trois Frères n'a pas contesté, dans les délais légaux, la résolution n°14 de l'assemblée générale du 28 mai 2018, ayant décidé de la suppression des tuyaux d'alimentation en eau du lot n°39, de telle sorte que cette assemblée est devenue définitive et que la SCI Les Trois Frères est par conséquent irrecevable en ses demandes.

La SCI Les Trois Frères ne dit mot sur l'irrecevabilité ainsi soulevée.

Toutefois, en application des dispositions précitées, le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sont plus recevables à invoquer devant le tribunal la fin de non recevoir tenant à la forclusion, qui devait être soulevée devant le juge de la mise en état.

Il n'y a donc pas lieu de déclarer l'action de la SCI Les Trois Frères irrecevable.

Sur la demande de rétablissement des évacuations et arrivées d'eau du lot n°39

Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
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II. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 161-1 du code de la construction et de l'habitation est incluse dans les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. »

L'article 9 de la même loi prévoit pour sa part que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

La SCI Les Trois Frères explique avoir été privée de la jouissance de son lot par la suppression de l'arrivée et de l'évacuation d'eau ainsi que par celle de l'accès aux toilettes communes, ayant pour conséquence l'impossibilité de louer la chambre, objet du lot n°39, en contravention avec les dispositions des articles 8 et 9 susvisés.

Elle soutient en effet que le règlement de copropriété qualifie expressément son lot de « chambre », ce terme faisant ainsi explicitement référence à sa destination à usage d'habitation, que la superficie du lot est de 9 mètres carrés, ainsi qu'en atteste l'expert judiciaire et les différents métrés qu'elle a produits en cours d'expertise, et que l'existence d'un raccordement permettant de garder à la chambre sa destination n'est que l'exécution par le syndicat des copropriétaires de son obligation de permettre la jouissance d'un lot conformément à sa destination.

Elle relève de plus que son acte de vente mentionne bien cet usage d'habitation et que le syndic faisait d'ailleurs apparaître cette dénomination dans les appels de charges adressés tant que M. [O] s'est maintenu dans les lieux.

Elle indique ainsi qu'aucune modification de son lot ne peut être imposée à un copropriétaire et que le procès-verbal d'assemblée générale de 1997, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour considérer qu'un droit personnel de raccordement avait été accordé à M. [O], n'a pu ni ajouter ni retrancher au droit préalablement existant, au profit du lot n°39, de se raccorder aux évacuations et alimentations en eau.

Elle considère que le fait que la résolution soit devenue définitive ne l'empêche pas de solliciter directement du tribunal un droit de raccordement qu'elle tient tout simplement de son droit de propriété et de jouissance de ses parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires considère pour sa part que la SCI Les Trois Frères ne peut remettre en cause une résolution valablement adoptée et non contestée, en prétendant être victime d'une atteinte à son droit de jouissance et de propriété et qu'elle ne peut se prévaloir de l'autorisation de se raccorder aux évacuations d'eau accordée à M. [O] par l'assemblée générale du 22 avril 1997, en raison de son caractère personnel et incessible.
Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
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Le syndicat des copropriétaires, tout comme le syndic, soutient également que le lot n°39 ne dispose pas de la superficie lui permettant d'être considéré comme un logement habitable, les plans de l'immeuble versés aux débats attestant d'une superficie de 7 mètres carrés, sa situation étant identique à celle des lots n°29 et n°44 situés au-dessus et en-dessous.
Il précise, à cet égard, que l'expert judiciaire qui a constaté une superficie de 8,97 mètres carrés, arrondie à 9 mètres carrés, a précisé qu'elle tenait compte de la démolition de la gaine commune, auparavant située dans le lot, ayant ainsi permis de dégager un espace supplémentaire intégré à la pièce et partant, d'arriver à la superficie de 9 mètres carrés.
Or, il soutient que la SCI Les Trois Frères ne peut se prévaloir d'une superficie résultant uniquement d'une occupation illicite des parties communes de l'immeuble, aucune autorisation de la copropriété en ce sens n'étant produite.

La description, dans le règlement de copropriété établi le 07 mars 1960, du lot n°39 situé au quatrième étage de l'immeuble, ne fait état d'aucun équipement sanitaire puisqu'il y est décrit de la façon suivante : « au quatrième étage, première porte à gauche, une chambre et neuf millièmes des parties communes ».

Il ressort en effet du descriptif des lots situés dans les étages qu'à la date de mise en copropriété de l'immeuble, seuls certains d'entre eux (lots n°26, 31, 36, 41 et 46) comportaient un cabinet de toilette, l'accès aux toilettes étant assuré par la présence, dans la cour et à chaque étage, de « WC communs », tels que cela ressort des plans et du règlement de copropriété qui prévoit que constituent des parties communes « les water-closets situés aux étages et dans la cour », sans aucun droit de jouissance exclusif sur ces équipements communs.

Ainsi, hormis les lots précités, les autres, parmi lesquels ceux désignés comme « chambre » dans le règlement de copropriété ou « pièce » dans le tableau de répartition des tantièmes, ne disposaient donc pas à l'origine de point d'eau ni a fortiori de raccordement aux évacuations d'eau, ce que confirme le point 11 de l'assemblée générale du 23 novembre 1989 ainsi rédigé :
« il est rappelé, en outre, à cette occasion, que la destination des chambres ne peut en aucun cas être modifiée et que la seule pose d'un lavabo y est tolérée, après avis de l'architecte. », la référence à la « pose d'un lavabo » traduisant bien le fait que les lots en étaient dépourvus.

Il est toutefois établi que par la suite un évier a été installé dans le lot n°39, l'acte de vente le décrivant ainsi comme « une chambre avec évier », ce qui est au surplus attesté par les photographies jointes au constat d'huissier réalisé à la demande de la SCI Les Trois Frères, et donc qu'un raccordement à l'eau a été réalisé.

Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 1997, mentionne en effet au point 13° que : « à titre personnel uniquement, le lot de M. [O] sera raccordé à la chute d'eau pluviale. En cas de mutation de lot ou de changement d'occupant, le bénéfice de cette disposition deviendra immédiatement caduque et le raccordement devra être déposé. »

Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
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Le syndic a ainsi rappelé, dans un courrier adressé le 13 avril 1999 au propriétaire du lot n°44, constituant le pendant du lot n°39 au cinquième étage, que « seul monsieur [O], propriétaire occupant, détient une autorisation délivrée à titre exclusivement personnel de posséder une installation sanitaire (...) ».

Ce raccordement a donc ensuite été supprimé au départ de M. [O], les copropriétaires ayant en effet adopté, lors de l'assemblée générale du 28 mai 2018, une résolution n°14 portant sur la « suppression sans délai des tuyaux d'alimentation en eau et d'évacuation des eaux usées desservant le lot n°39 ».

La SCI Les Trois Frères demande donc au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à « rétablir les évacuations et arrivées d’eau du lot 39 », en considérant que, contrairement à ce qui soutenu, l'assemblée générale de 1997 n'a pas octroyé un droit personnel de raccordement à M. [O] puisqu'elle n'a pu « ni ajouter ni retrancher à un droit préalablement existant au profit du lot 39 de raccordement des évacuations et alimentations en eau. »

S’agissant de l’aménagement de ce type de lot, il est de jurisprudence constante que les locaux qualifiés dans le règlement de copropriété de chambres de bonnes ou de services doivent pouvoir être utilisées comme pièces d’habitation dès lors que le règlement le permet, et que, par conséquent, les copropriétaires peuvent y exécuter les travaux nécessaires pour les rendre normalement utilisables conformément aux besoins normaux d’un local destiné à l’habitation.

Il est constant que seule une pièce d'une superficie de 9 mètres carrés, loi Carrez, peut être qualifiée de local d'habitation, comme le rappelle l'expert judiciaire mandaté afin de chiffrer la superficie du lot n°39.

En l'espèce, les plans, annexés au règlement de copropriété, indiquent que ce lot, accolé au lot n°40 composé d'un appartement, porte la mention « Ch. » et a une superficie de 7 mètres carrés (3,05m de long et 2,45m de large) mais l'expert judiciaire a, pour sa part, retenu une superficie de 8,97 mètres carrés arrondie à 9 mètres carrés.

Il a cependant fait les observations suivantes :
« nous avons indiqué aux parties, à l'issue du mesurage, que la surface habitable du local (calculée selon les dispositions de l'Art.R156-1 du code de la construction et de l'habitation) nous semblait inférieure à 9 m2.
Nous avons également rappelé aux parties que le plan de copropriété faisait état d'une surface, pour le lot TRENTE-NEUF (39) de 7m2. L'emprise du lot y est représentée, ainsi que ses cotes périmétriques. La longueur de la pièce, sur le plan, est de 3,05m, tandis que nous l'avons mesurée à 3,545m.
Ce décalage de 50 cm semble être dû à la présence d'un ancien conduit de cheminée, qui aurait été démoli postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble. Les plans des intérieurs des autres étages font par ailleurs également apparaître, au même niveau, ce conduit, qui aurait par conséquent été une partie commune. La trace au sol, dans l'angle de la pièce, de l'emplacement d'une ancienne cheminée constitue également une présomption quant à la présence de cet ancien conduit. »

L'expert a ainsi précisé qu'en ce qui concerne le calcul de cette surface : « il est de jurisprudence constante que celui-ci s'effectue en prenant en considération les locaux dans leur configuration à la date du mesurage, sans prendre en compte le fait qu'ils aient pu être régulièrement transformés.
Par ailleurs, les recommandations de l'Ordre des Géomètres-Experts enjoignent, dans le cas d'éventuelles annexions de parties communes non régularisées, de considérer que la surface à retenir est celle des locaux décrits dans l'état descriptif de division.
Dans le cas présent, l'emprise du lot TRENTE-NEUF (39), telle qu'elle figure au plan de coproprieté ne correspond pas à la situation actuelle des lieux. En effet, une gaine commune, qui apparaît sur le plan de copropriété, a été démolie. L'espace ainsi libéré a été intégré à la pièce objet du présent litige.
Si l'on se réfère à nos obligations ordinales, la superficie du lot TRENTE-NEUF (39) devrait être analogue à celle indiquée sur le plan de copropriété, qui ne prend pas en compte cet espace et qui est de 7 m2. 
Toutefois, notre mission nous imposant de calculer la surface du lot numéro TRENTE-NEUF (39) également selon le linéaire réel, et l'article 4 du décret n°2002-120 relatif au logement décent faisant référence à la surface habitable, nous avons procédé au calcul de cette dernière surface, définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation.
La superficie habitable que nous avons ainsi obtenue lors de notre mesurage est de 8,97 m2 que nous avons arrondie à 9m2 », l'expert expliquant en effet que la précision de la superficie dépend de celle des mesures réalisées, qui dépend elle-même de la précision de la mesure de l'instrument employé, tous ces paramètres affectant ainsi de l'ordre de quelques millimètres chacune des mesures prises.

L'examen des plans annexés au règlement de copropriété révèle en effet la présence, dans le lot n°39, d'une emprise au sol, matérialisée par un rectangle blanc dont un des coins, formant un angle avec le mur du couloir qu'il jouxte, est noirci, l'expert expliquant qu'elle correspond à l'emplacement d'une gaine commune, ancien conduit de cheminée, désormais démolie, dont l'ancienne existence est par ailleurs corroborée par la trace au sol, dans l'angle de la pièce, de l'emplacement d'une ancienne cheminée.

Contrairement à ce que soutient la SCI Les Trois Frères, ces plans ont bien valeur contractuelle, et elle considère à tort que « le tribunal n'est pas saisi de ce qui devrait être mais de ce qui est ».

Ces plans font également apparaître que tous les étages présentent une configuration identique s'agissant de la disposition des lots, ceux situés au même niveau que le lot n°39, et décrits sous la même appellation de « chambre » ou « pièce », étant ainsi mentionnés avec la même superficie de 7 mètres carrés, les mêmes côtes, et la même représentation de l'emprise au sol.

Or, par arrêté préfectoral en date du 18 décembre 1990, la chambre située au 2ème étage, a été interdite à l'habitation, de jour et de nuit, au départ de la locataire alors dans les lieux, « en raison de l’exiguïté de la pièce principale ».

Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/04725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL

Par courrier en date 28 mars 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité de la SCI Les Trois Frères, au vu des constatations de l'expert, communication de l'autorisation accordée pour démolir et annexer cette gaine commune, aucune réponse à ce courrier n'étant cependant versée aux débats par l'une ou l'autre des parties.

La superficie du lot n°39 n'est donc portée à 9 mètres carrés qu'en raison de l'annexion non autorisée d'une partie commune, de telle sorte qu'il ne peut être considéré que ce lot dispose de la superficie exigée pour lui permettre d'être qualifié de local destiné à l’habitation.
La SCI Les Trois Frères considère ainsi à tort qu'elle « tire tout simplement de son droit de propriété et de son droit de jouissance des parties privatives comme local d'habitation » le droit de raccordement qu'elle sollicite.

De plus, le droit d'aménagement précédemment rappelé ne saurait être exercé en contradiction avec les dispositions légales ou les décisions souverainement adoptées par l'assemblée générale, que le tribunal ne peut remettre en cause que dans le cadre d'une contestation régulièrement formée.

En effet, d'une part, ce raccordement du lot n°39 à la chute d'eau pluviale, n'avait été accordé qu'à titre dérogatoire et uniquement à M. [O], cette autorisation étant ainsi attachée à la personne même de ce copropriétaire et non au lot n°39, de telle sorte que, contrairement à ce que soutient la SCI Les Trois Frères, l'assemblée générale a bien octroyé un droit personnel à ce copropriétaire et sa décision n'a pas eu pour effet de « retrancher à un droit préalablement existant au profit du lot 39 de raccordement des évacuations et alimentations en eau».
C'est donc, à bon droit, que les copropriétaires ont supprimé cette autorisation de raccordement au départ de M. [O].

D'autre part, la SCI Les Trois Frères apparaît mal fondée à demander au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir les évacuations, puisque cela revient à remettre en cause la résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 28 mai 2018 alors que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l’assemblée générale et que celle tenue en 2018 n'a fait l'objet d'aucune contestation.

Enfin, à supposer que la demande de la SCI Les Trois Frères s'analyse en une demande judiciaire d'autorisation de travaux, la SCI Les Trois Frères ne visant en effet que les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte cependant des dispositions de l'article 30 de la même loi prévoyant cette autorisation qu’une demande d’autorisation doit avoir été soumise à l’assemblée générale préalablement à la saisine du tribunal, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il convient par conséquent de débouter la SCI Les Trois Frères de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à rétablir les évacuations et arrivées d’eau du lot n°39 

Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/04725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSENL

Sur la demande de rétablissement des toilettes communs

La SCI Les Trois Frères indique que l'immeuble comprenait, tel que cela ressort du règlement de copropriété, des toilettes communes, situées sur le palier, dont le lot n°39 ne pouvait être privé, qu'elles étaient bien à destination des chambres et donc de ce lot, même s'il n'en avait pas la jouissance exclusive, et qu'il n'est donc pas possible de supprimer cet équipement commun sans porter atteinte aux modalités de jouissance dudit lot.
Elle explique en effet que les autres lots étant constitués d'appartements, ils n'ont donc plus l'usage de ces toilettes dont seul le lot n°39 devait continuer à bénéficier pour pouvoir correspondre à sa destination d'habitation.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic relèvent que ni le règlement de copropriété ni l'acte d'acquisition du lot n°39 ne prévoient un droit d'utilisation de ces toilettes pour le propriétaire de ce lot et que ceux situés entre le troisième et le quatrième étages ont, en tout état de cause, été supprimés il y a de nombreuses années après le départ de M. [O].

Les plans tels que décrits précédemment font bien apparaître des « WC communs » à tous les étages et il n'est pas contesté par les parties que les toilettes situés entre le troisième et le quatrième étage ont été supprimés.

La SCI Les Trois Frères ne peut toutefois se prévaloir de la nécessité de pouvoir bénéficier de cet équipement commun pour permettre à son lot de correspondre à sa destination d'habitation dans la mesure où il a été considéré que le lot n°39 ne pouvait être qualifié de local d'habitation.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande relative au rétablissement des toilettes communs.

Sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement de charges acquittées

La SCI Les Trois Frères ayant été déboutée de sa demande de rétablissement des évacuations et arrivées d'eau, elle est également par conséquent déboutée des demandes de condamnation :
-du syndicat des copropriétaires, in solidum avec le syndic, à lui régler la somme de 800 euros par mois jusqu'au rétablissement de ces services,
-du syndicat des copropriétaires, in solidum avec le syndic, à lui régler la somme de 1524 euros correspondant à la restitution des charges acquittées, en raison de l'absence de possibilité d'usage du lot, étant à cet égard précisé que cette demande n'est nullement développée dans le corps des conclusions et qu'en tout état de cause le paiement des charges est lié à la qualité de propriétaire et non à l'usage du lot,
-du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 200 000 euros à défaut de réalisation des travaux dans le délai de trois mois et pour compenser l'atteinte à son droit de propriété par l'impossibilité d'occupation du lot à usage d'habitation, étant au demeurant relevé que cette demande indemnitaire n'est justifiée par aucune pièce.

Décision du 15 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
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Sur la demande de condamnation du syndic

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui à dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour sa part notamment que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. »

La SCI Les Trois Frères fait grief au syndic d'avoir fait disparaître toute mention du caractère d'habitation de son lot sur les relevés individuels de charges en substituant la mention de « combles » et « pièce » à celle de « chambre » en vigueur jusqu'au départ de M. [O] et soutient que « le changement de destination du lot sur les relevés n'empêche pas l'habitation du lot mais corrélé avec la suppression des toilettes communes et la suppression des tuyaux d'évacuation et d'alimentation, il l'interdit ».

Elle fait valoir, que sans jamais avoir été interrogée sur le changement de destination de son lot, elle a dû subir des attaques réitérées au travers de vote de travaux qui aboutissent à lui interdire une occupation conforme à la destination de son lot.
Elle indique ainsi que « le syndic en ne posant pas la question très simple du changement souhaité par les copropriétaires des appartements en terme d'indemnisation au profit de la SCI Les Trois Frères et en mettant à l'ordre du jour diverses résolutions destinées à interdire cette occupation à usage d'habitation a sévèrement préjudicié aux droits de la SCI Les Trois Frères et est directement à l'origine de son préjudice. »

Elle indique que la suppression des toilettes sur le palier ne résulte d'aucune décision d'assemblée générale mais d'une décision du syndic qu'il essaie de dissimuler en niant ce fait et qu'il a pris l'initiative de considérer qu'il avait le droit, en sa qualité de syndic, d'interdire l'usage d'habitation du lot n°39 sans saisir le tribunal ou conseiller au syndicat de le faire.
Elle sollicite donc sa condamnation, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à lui régler des indemnités d'inoccupation et de perte de valeur du bien à hauteur de 200 000 euros.

Le syndic fait, pour sa part, valoir qu'il a procédé, conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, à la mise en œuvre des décisions prises lors des assemblées générales du 22 avril 1997 et 28 mai 2018 par la collectivité des copropriétaires et que l'exécution d'une obligation légale ne peut en aucun cas constituer une faute.
Il soutient de plus que la causalité entre la suppression du raccordement du lot n°39 et son caractère inhabitable n'est pas avérée et qu'il n'était tenu d'aucune obligation de conseil, puisque ce caractère tient à la superficie du lot et non à la suppression du raccordement, cette dernière ne créant aucun préjudice particulier dans la mesure où, raccordé ou pas, le lot est inhabitable en raison de sa superficie.
Décision du 15 décembre 2023
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Concernant le libellé des appels de fonds, il soutient que le changement d'intitulé du lot n'est pas de nature à changer sa destination, le syndic ne disposant pas de ce pouvoir dévolu aux copropriétaires, et fait valoir que le libellé « combles » parfois utilisé est antérieur au départ de M. [O] et est donc sans lien avec l'occupant du lot et rectifié par celui de « pièce » conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

Aux termes des dispositions précitées de l'article 18, le syndic a l'obligation d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.
Il ne peut donc lui être reproché d'avoir mis à exécution la résolution n°14, votée le 28 mai 2018, portant suppression du raccordement du lot n°39.
S'agissant de son devoir de conseil, dans la mesure où le caractère impropre à l'habitation du lot est dû à sa superficie insuffisante, il est donc exact, comme l'affirme le syndic, qu'il n'était pas tenu d'aviser la SCI Les Trois Frères sur les conséquences de la suppression du raccordement, sans incidence sur le caractère habitable du lot.
Enfin, la modification de l'intitulé des appels de fonds est sans incidence sur la destination du lot, dès lors que les tantièmes correspondant sont bien ceux prévus audit règlement, étant relevé en tout état de cause que le terme de « pièce » désormais employé correspond bien à l'intitulé figurant au règlement de copropriété, de telle sorte que la SCI Les Trois Frères ne justifie d'aucun préjudice.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de condamnation du syndic à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 200 000 euros et « à établir des appels de charges portant la mention chambre et à rectifier tous les appels portant une autre mention à compter d’août 2014 », cette dernière demande n'étant pas fondée juridiquement et le tribunal n'ayant aucune compétence pour y procéder.

S'agissant de la somme de 376,37 euros, la SCI Les Trois Frères sollicite dans son dispositif de condamner le syndic « à supprimer 376,37€ de frais de recouvrement injustifiés ».

Elle explique en effet que le syndicat des copropriétaires facture des sommes indues et des frais d'actes inutiles et injustifiés pour le recouvrement de sommes indues, expliquant que son conseil a dû contester un appel de charges irrégulier du 26 juin 2020 dans lequel il lui était facturé la totalité des honoraires provisionnels du conseil du syndicat, soit la somme de 3000 euros suivant commandement de payer tout aussi injustifié délivré 4 jours après.
Elle indique ainsi que le syndic n'a pas répondu ni enlevé le coût des honoraires indus mais a simplement passé une écriture comptable de règlement des 3000 euros au lieu d'annuler l'écriture de facturation et maintenu le coût des actes de procédure pour le recouvrement de cette somme indue, ces frais apparaissant ainsi également non justifiés.
Elle demande ainsi, en page 9 de ses conclusions (sic) « la condamnation du syndicat à retirer des charges de la SCI LES TROIS FRERES les frais de ces actes injustifiés à hauteur de 376,37€ de juger qu'ils resteront à la charge du syndic s'agissant d'une faute de gestion. » mais demande dans son dispositif la condamnation du syndic.

En application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif.
Décision du 15 décembre 2023
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Il sera par conséquent statué sur la demande de condamnation du syndic, et non du syndicat des copropriétaires, « à supprimer 376,37€ de frais de recouvrement injustifiés ».

En l'espèce, la SCI Les Trois Frères n'établit pas à quoi se rapporte la somme de 376,37 euros dont elle demande remboursement.

L'extrait de compte au 15 septembre 2020 ne fait en effet apparaître que la somme de 88,37 euros libellée au 16 juillet 2020 « SERGEANT DEGUAY CDT AFF/ LES TROIS FRERES », alors que le coût du commandement de payer, lui réclamant paiement de la somme de 3000 euros dont fait état la SCI Les Trois Frères, s'élève à la somme de 164,86 euros TTC, et celle de 288 euros libellée au 09 septembre 2020 « contentieux », soit effectivement un total de 376,37 euros, mais sans qu'il ne soit cependant possible de relier ces sommes au coût des procédures pour le recouvrement de la somme de 3000 euros, finalement annulée.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur les autres demandes

La SCI Les Trois Frères qui succombe en ses demandes, est condamnée aux dépens de l'instance.

Maître Jean-Yves Rochmann et Maître David Goldstein, avocats, qui en font la demande sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

Tenue aux dépens, la SCI Les Trois Frères est également condamnée à régler tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à la débouter de sa demande formulée à ce titre, tout comme les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles qui ne formulent une demande qu'à l'encontre de la SARL société Deberne administrateur de biens, partie non succombante. 
 
L'exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tenant à la forclusion soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et par la SARL Deberne administrateur de biens ;

DÉBOUTE la SCI Les Trois Frères de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Les Trois Frères aux dépens ;

AUTORISE Maître Jean-Yves Rochmann et Maître David Goldstein à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI Les Trois Frères à régler tant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qu'à la SARL Deberne administrateur de biens, la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI Les Trois Frères et les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 15 décembre 2023


Le greffierLa présidente