Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/11526
N° Portalis 352J-W-B7F-CVFKW


N° MINUTE : 7

Assignation du :
13 Septembre 2021


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ANCORA RESTAURATION
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436



DEFENDERESSE

Société SCPI ACTIPIERRE 3
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1443





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Première Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 20 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 1992, la société ACTIPIERRE 3 a donné à bail renouvelé à la société DISC'KING aux droits de laquelle est venue la société DISC'KING IV, des locaux à usage de " vente de disques, musicassettes, neuf et occasions, livres neufs et occasion, hifi vidéo, jeux, jouets, gadgets, instruments de musiques, la production, l'édition phonographique, articles de loisirs " dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] dans [Localité 4], pour une durée de 3, 6, 9 années consécutives à compter du 27 octobre 1992, moyennant un loyer annuel en principal de 45.734,71 euros.

Le bail a été renouvelé entre la société ACTIPIERRE 3 et la société DISC'KING IV, aux droits de laquelle est venue la société ANCORA RESTAURATION, par acte sous seing privé du 7 mars 2009 à compter du 1er mai 2009 pour une durée de trois, six, neuf années, moyennant un loyer annuel de 71.429,77 euros hors charges, hors taxes qui a été porté, par avenant du 8 mars 2010, à 75.000 euros et la modification de la destination du bail désormais à usage de "café, brasserie, restaurant, vente à emporter".

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2020, le société ANCORA RESTAURATION a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 37.000 euros en principal.

Après mémoire préalable régulièrement notifié le 26 avril 2021, par acte du 13 septembre 2021, reprenant les demandes du mémoire préalable, la société ANCORA RESTAURATION a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société ACTIPIERRE 3, au visa des articles L.145-33 et R.145-23 et suivants du code de commerce, aux fins principales de fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 4] - [Adresse 1], et [Adresse 3] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er octobre 2020 à la somme de 38.000 euros par an en principal, hors charges hors taxes.

Par jugement du 14 février 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020, et a désigné Mme [Y], expert judiciaire aux fins :

- de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des lieux loués et la modification des facteurs locaux de commercialité,
- de donner notamment son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 5 décembre 2022, retenant une valeur locative de 49.800 euros et un loyer plafonné de 85.648,56 euros.

Par mémoire en ouverture de rapport notifié le 9 mars 2023, la société locataire demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 4] au [Adresse 1], et [Adresse 3] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du ler octobre 2020 à la somme de 49.800 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son Décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
- Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
- Condamner la société propriétaire aux intérêts aux taux légal sur les trop perçus de loyers depuis la date de la demande en Justice en application de l'article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.
- Condamner la société ACTIPIERRE 3 au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment l'intégralité des frais d'expertise.
- Rappeler qu'aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire.

Par mémoire en ouverture de rapport notifié le 4 avril 2023, la Scpi AEW [Localité 6] COMMERCES anciennement dénommée ACTIPIERRE 3 demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 59.800 euros correspondant à la valeur locative, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie qui devra être réajusté proportionnellement au prix du loyer de renouvellement, et sauf mise en harmonie du bail en renouvellement avec les dispositions légales applicables au 1er octobre 2020 résultant notamment des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,
- Débouter la société ANCORA RESTAURATION de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la société ANCORA RESTAURATION à payer à la Scpi AEW [Localité 6] COMMERCES une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société ANCORA RESTAURATION aux entiers dépens incluant les frais d'expertise.

Plaidée à l'audience du 4 avril 2023, l'affaire a été mise en délibéré pour l'audience du 3 juillet 2023. Les débats ont été ré-ouverts en raison de l'empêchement du juge des loyers commerciaux pour l'audience du 22 septembre 2023. L'affaire a été plaidée et mise en délibérée à l'audience du 20 octobre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 14 février 2022 le juge des loyers commerciaux a constaté le principe de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, les deux parties s'accordant sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative qui est inférieure au loyer plafonné que l'expert évalue à la somme de 85.648,56 euros qui n'est pas contestée par les parties. La valeur locative sera appréciée à cette date.

La valeur locative s'apprécie, aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les locaux loués sont situés dans [Adresse 15] dans [Localité 4], l'expert judiciaire précisant qu'il s'agit d' " un quartier central à la mode et très animé, à vocation résidentielle et touristique ", et que la [Adresse 15] est " une voie piétonnisée bénéficiant d'un important flux de chalands à dominante de commerces de bouche et de restaurants. " Le commerce de restauration dont ils font partie est situé à l'intersection des [Adresse 15] et [Adresse 12].

L'expert judiciaire indique que la [Adresse 15] se situe dans la continuité de la [Adresse 14] qui débute au forum des Halles (entrée principale à 350 mètres des locaux loués), et se prolonge vers la [Adresse 9] qui relie la [Adresse 8] et que la [Adresse 12] est une courte rue piétonne secondaire menant au [Adresse 7], de commercialité moindre.
Elle conclut à une " bonne voire très bonne situation pour un restaurant ".

Les locaux sont desservis par les stations de métro Etienne Marcel et Sentier situées à 250 mètres, la station de RER Châtelet-Les Halles située à environ 350 mètres, des arrêts de bus situés à 300 et 350 mètres. Le stationnement est assuré par des parkings publics Forum des Halles et Turbigo situés à environ de 300 mètres.

Les locaux loués dépendent d'un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d'un 6ème étage mansardé, avec une façade en enduit dont le ravalement est récent et qui présente un bon état d'entretien apparent.

Ils présentent un linéaire de façade de 4,50 mètres sur la [Adresse 13] surmonté d'un store banne et d'une enseigne en bandeau BIANCO continus, communs aux locaux mitoyens faisant l'objet d'un bail distinct.

Ils se décomposent ainsi qu'il suit :

* en rez-de-chaussée :
- une salle de restaurant d'une capacité de 30 places assises, accessible par une porte métallique vitrée à deux vantaux et un pan incliné, ouverte sur les locaux dépendant d'un bail distinct, avec une trappe d'accès au sous-sol ;
- une salle à usage de réserve avec comptoir de bar ;
- le départ de l'escalier quart tournant en ciment peint étroit ( 0,58 ) avec un passage bas (1,40m) menant au sous-sol ;

* en sous-sol :
- un dégagement sous voûte avec un passage bas (1,60 m) ;
- une réserve sous voûte avec le départ de monte-charge vers le rez-de-chaussée ;
- une petite réserve voûtée ;
- un local technique ;

* au 1er étage accessible par les parties communes via une toiture en zinc sur courette : un local sans jour.

Les locaux bénéficient d'un droit de terrasse ouverte d'une capacité de 12 places assises.

L'expert judiciaire précise que :

- les locaux présentent une distribution en longueur, rendue fonctionnelle par l'ouverture sur les locaux mitoyens ;
- ils ne comportent ni cuisine, ni sanitaires, ceux-ci étant situés dans les locaux mitoyens faisant l'objet d'un bail distinct ;
- leur éclairement naturel est un peu faible ;
- ils sont accessibles au personnes à mobilité réduite.

L'expert judiciaire retient une surface utile de 52,90 m² au rez-de-chaussée et de 27,10 m² au sous-sol soit une surface totale utile de 79,10 m² qui n'est pas contestée par les parties. Elle retient également une surface pondérée totale des locaux de 48,32 m² que les parties ne contestent pas.

Au titre des références locatives dont les dates d'effet sont antérieures au 1er octobre 2020, l'expert judiciaire cite :

- deux nouvelles locations sis [Adresse 11] et [Adresse 9], pour des locaux de 49,30 m²P et 102,20 m²P à usage de restaurant et de café, à effet en novembre 2019 et mars 2018 et aux prix unitaires de 1.128 et 1.471 euros/m²P ;
- sept nouvelles locations assorties d'un droit au bail ou d'un pas de porte sises [Adresse 10], [Adresse 12], [Adresse 15], [Adresse 9], aux surfaces comprises entre 22,40 m²p et 150 m²P, à usage d'équipement de la personne, rôtisseur, restauration rapide, glacier, restaurant, aux dates d'effet comprises entre février 2014 et septembre 2019 et dont les prix unitaires sont compris, selon l'expert judiciaire qui indique avoir amorti le droit d'entrée au taux de 5%,entre 1.088 euros/m²P et 3.166 euros/m²P ;
- six renouvellements amiables pour des locaux sis [Adresse 15] et [Adresse 13] aux dates d'effet comprises entre août 2014 et juillet 2020, à usage de boulangerie,café brasserie, banque et vente de matériel de cuisine, avec des surfaces comprises entre 13,70²p et 290 m²P et des prix unitaires compris entre 365 euros/m²P et 897 euros/m²P ;
- quatre fixations judiciaires aux dates d'effet comprises entre mars 2016 et mars 2018 pour des locaux sis [Adresse 13] et [Adresse 10], à usage de café, équipement de la personne, alimentation, avec des surfaces comprises entre 29,75 m²P et 155 m²P et des prix compris entre 750 et 1.050 euros/m²P.

L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 1.000 euros/m²P qui n'est pas contesté par le preneur mais que le bailleur écarte en retenant un prix unitaire de 1.200 euros/m²P.
S'appuyant sur la note établie par M. [E] à sa demande en date du 28 mars 2023, le bailleur fait valoir que la méthode de décapitalisation du droit d'entrée retenue par Mme [Y] ne correspond à aucune pratique expertale puisque le taux de 5% retenu correspond à une décapitalisation des droits d'entrée par des coefficients de commercialité de 20 alors que les coefficients de commercialité pour les meilleurs emplacements de la capitale sont de 10. Il demande au bailleur soit d'écarter la méthode de décapitalisation adoptée par Mme [Y] et de prendre en considération les valeurs de référence des loyers décapitalisés qu'elle communique, soit d'appliquer un coefficient de commercialité de 10 soit un taux d'amortissement de 11,1% correspondant à la durée du bail.
Le preneur en revanche ne conteste pas la méthode suivie par l'expert judiciaire pour l'appréciation des loyers décapitalisés.

Il en résulte que les parties s'accordent sur la prise en considération des loyers décapitalisés pour l'appréciation de la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2020 mais s'opposent sur le calcul de ces loyers.

En réponse au dire du bailleur développant les arguments sous-mentionnés et lui communiquant chacun des loyers cités en appliquant un coefficient de commercialité de 10, l'expert judiciaire a justifié la méthode suivie consistant en un ajout au loyer périodique 5% du montant de la cession ou du pas de porte en faisant valoir que "le droit au bail ou le pas de porte n'étant nullement une somme dépensée comme l'est le loyer, mais une somme immobilisée dans la mesure où le locataire peut à tout moment céder son droit au bail, au moins à l'acquéreur du fonds et ainsi récupérer un capital".
Toutefois, il sera observé que d'une part, selon l'évolution de la commercialité de la zone de chalandise ou même de l'économie du secteur d'activité, le locataire ne peut être assuré de " récupérer " son capital lors de la cession de son fonds de commerce et que, d'autre part, l'expert judiciaire ne justifie pas le taux de 5% retenu.

Dès lors, le juge des loyers commerciaux retiendra le montant des loyers décapitalisés figurant en page 13 du dernier mémoire du bailleur, par application du coefficient de commercialité de 10, les deux experts relevant l'absence de vacance de locaux dans la [Adresse 15] et dont les prix unitaires sont compris entre 1297 euros/m²P et 3.254 euros/m²P.

Au vu du très bon emplacement des locaux, de leur destination, de leurs caractéristiques, notamment du fait que les locaux ne comportent ni cuisine, ni sanitaires, qu'étant en profondeur, ils sont faiblement éclairés en lumière naturelle et que seule l'ouverture autorisée sur les locaux voisins leur assure une certaine fonctionnalité, des références locatives précitées, le prix unitaire de 1.200 euros/m²P sollicité par le bailleur apparaît excessif et celui de 1.000 euros /m²P sollicité par le preneur trop faible. Le prix unitaire sera donc fixé à 1.100 euros/m²P.

Dès lors, la valeur locative des locaux loués s'établie avant correctif , au 1er octobre 2020 à la somme en principal de 53.152 euros (1.100 euros/m²P x 48,32 m²).

Les parties s'accordent sur les majorations de 5% au titre du droit de terrasse et de l'autorisation de communication avec les locaux voisins et sur l'abattement de 7% en raison des charges exorbitantes stipulées dans le bail.

Dès lors, la valeur locative s'établit au 1er octobre 2020 après correctifs à la somme en principal de 54.746,56 euros.

Le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2020 de 85.648,56 euros non contesté par les parties étant supérieur à la valeur locative à cette même date de 54.746,56 euros, il convient de fixer le montant annuel et en principal du loyer renouvelé à cette valeur locative, conformément à ce qui a été précédemment rappelé.

Il est donné acte aux parties du fait qu'elles s'accordent sur un réajustement du dépôt de garantie proportionnellement au prix du loyer de renouvellement et sur une mise en conformité des clauses et conditions du bail renouvelé aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application.

Il n'appartient au juge des loyers commerciaux au regard des dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce de condamner le bailleur au paiement des intérêts de retard sur les trop-perçus de loyers.

En revanche, il sera rappelé que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance, le 13 septembre 2021, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil et que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Fixe à la somme annuelle de 54.746,56 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 entre la société ACTIPIERRE 3, d'une part, et la société ANCORA RESTAURATION, d'autre part, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3] dans [Localité 4],

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 13 septembre 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.


Fait et jugé à PARIS, le 15 décembre 2023.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGERP. COMPAGNIE