Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/03793 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CT7RY


N° MINUTE : 8

Assignation du :
09 Mars 2021

Jugement en fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Décembre 2023

DEMANDEURS

Monsieur [V] [D]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Monsieur [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0107


DEFENDERESSES

S.A.S. [X]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Premier Vice-Président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 06 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 24 juillet 2007, MM. [V] et [W] [D] ont donné à bail en renouvellement à la société BASSALERT [X] aux droits de laquelle vient désormais la société SAS [X], des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] et [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 138.031 euros pour une durée de douze ans, à compter du 1er juillet 2007. Le bail prévoit l’exploitation dans les locaux d’une activité de « restaurant, vins, hôtel meublé ». 
 
Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2019, MM. [V] et [W] [D] ont fait délivrer congé à la société [X] avec offre de renouvellement du bail, à compter du 1er janvier 2020, pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel en principal de 379.500 euros hors taxes, hors charges. 

Par acte du 9 mars 2021, MM. [V] et [W] [D] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société [X] (ci-après les consorts [D]), aux fins principales de fixer à la somme annuelle en principal de 379.500 euros le loyer du bail renouvelé pour douze ans, à compter du 1er janvier 2020, portant sur divers locaux dans l’immeuble sis à [Adresse 5] et [Adresse 2].

Par jugement du 18 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a  constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 24 juin 2019 par MM. [V] et [W] [D] et l’acceptation du principe du renouvellement par la société [X], le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2020 et a désigné M. [C] [F] aux fins de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la nature des travaux réalisés au cours du bail expiré par le preneur et de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2020 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce pour la partie des locaux à usage de brasserie-restaurant, et des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce pour la partie des locaux à usage d'hôtel.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 7 juin 2022 retenant une valeur locative de 138 000 euros pour le restaurant et de 81 600 euros pour l'hôtel.

Par mémoire après expertise n°2 régulièrement notifié, les consorts [D] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- fixer à 379.500 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé pour douze ans à compter du 1er janvier 2020. 
- juger que les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal au profit des Bailleurs à compter de la notification de leur assignation.

Par mémoire en ouverture de rapport régulièrement notifié, le preneur demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2020 à la somme de 176.922 € en principal,
- constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2020 pour une nouvelle durée de 12 ans,
- dire qu'en application de l'article L. 145-34 dernier alinea du code de commerce, la variation de loyer, qui découle de la durée contractuelle du bail expiré, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,
- condamner solidairement les bailleurs au paiement de la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire,
- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 18 juin 2021, le principe de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 a été constaté. En outre, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée contractuelle du bail expiré (12 ans) ce qui n'est pas contesté par les parties.

Il est donné acte aux parties du fait qu'elles s'accordent sur un renouvellement du bail les liant à compter de cette date pour une durée de 12 ans.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire non contesté sur ce point par les parties que les locaux loués sont situés dans le quartier administratif du 7ème dénommé « Gros Caillou », au [Adresse 5], quartier où l'expert relève la présence de nombreuses institutions politiques et d'une clientèle d'affaires.
Dans un périmètre de 400 mètres, l'expert note la présence de 10 restaurants et de 18 hôtels. 
Il déduit de ces éléments une bonne situation des locaux pour les deux activités exercées dans un secteur résidentiel avec des commerces en pied d'immeuble, bien desservi par les transports en commun la station de métropolitain [Adresse 9] se situant à 238 mètres.

Le restaurant comme l'hôtel dépendent d'un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée , de deux étages droits et un troisième en léger retrait avec une façade en pierre et une toiture en zinc en bon état apparent.

1. Sur la valeur locative de la partie restaurant

La valeur locative s'apprécie, aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La partie brasserie/restaurant présente un développement en façade de 5,80 mètres sur la rue Saint-Dominique avec une vitrine surmontée d'un store banne comportant le nom [X] assurant une bonne visibilité à l'établissement.

Au vu du relevé établi en septembre 1998 par le cabinet de géomètre expert [G], l'expert retient une surface utile de 249,90 m² au rez-de-chaussée et une surface utile de 174,70 m² au 1er étage. Après application des recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, il retient, en intégrant la surface pondérée d'une cave qu'il ne fait pas figurer dans la description de la partie restaurant (pages 18 à 22), une surface pondérée totale de 215,01 m²B ( page 30) que le preneur conteste.

Le preneur fait valoir que l'expert judiciaire a appliqué un coefficient de 0,40 pour la totalité de la surface du 1er étage qu'il qualifie en page 30 du rapport de « salon privé sous verrière avec salles (dont une transformée en cuisine) » alors que les locaux sont constitués à cet étage d'une salle de restauration, de sanitaires, d'une cuisine , d'un salon et d'un couloir de dégagement.

Or, le juge des loyers commerciaux constate à la lecture du rapport qu'aux pages 20 à 22 relatives au 1er étage de la brasserie/restaurant, l'expert judiciaire fait figurer des photographies portant sur une salle à manger privée éclairée par une verrière, une cuisine d'appoint avec bar de service, et un bureau d'apparat accessible en surélévation de quatre marches éclairé par deux fenêtres donnant sur la [Adresse 14] ; qu'il ressort ainsi de la description même des lieux faite par l'expert judiciaire mais également par M. [U] dont l'avis a été sollicité par les bailleurs, que les locaux du 1er étage ne sont pas exclusivement constitués de salles de restauration accessibles à la clientèle, ce qui justifierait l'application d'un coefficient de pondération distinct pour les espaces annexes. Dès lors, le bailleur n'apportant aucune contradiction au preneur quant à la pondération au coefficient de 0,20 de la surface de 44,80 m² retenue par ce dernier, le juge des loyers commerciaux retiendra pour le rez-de-chaussée sur surface utile de 249,90 m² soit une surface pondérée de 130,80 m²B et pour le 1er étage une surface utile pour l'espace de restauration de 129,90 m² soit 51,96 m²B et une surface utile de 44,80 m² soit une surface pondérée de 8,96pour les annexes (cuisine, bar de service, couloir de dégagement et sanitaires), soit une surface totale pondérée pour le 1er étage de 60,92 m²B.

Le preneur conteste également le coefficient de pondération de 0,25 retenu par l'expert judiciaire pour le sous-sol dont la surface utile est de 57,30 m², arguant du fait que cet espace est sous voûte ce qui en rend l'utilisation plus difficile. Toutefois, il ressort des photographies figurant en page 26 du rapport que les espaces en sous-sol sont aisément accessibles par un escalier bétonné droit d'une bonne largueur (1,20 mètres) ; que le plafond voûté n'a pas fait obstacle à la mise en place d'un aménagement rationnel puisque les photographies montrent la présence de nombreux rayonnages,et de chambres froides ; que de ce fait, le coefficient de 0,25 retenu par l'expert judiciaire apparaît justifié et la surface pondérée du sous-sol s'établit à 14,33 m²B.

Dès lors, la surface totale pondérée de la partie brasserie/restaurant s'établit à 205,33 m²B, arrondis à 205 m²B.

Au titre des références locatives autres que celles postérieures à la date de renouvellement, l'expert judiciaire cite :

*Dans le 7ème arrondissement
deux nouvelles locations pour des locaux sis [Adresse 16] et [Adresse 8] et à usage de restauration rapide et de restaurant, aux surfaces pondérées de 25,25 m²B et 45,5 m²B, aux dates d'effet d'avril 2014 et d'octobre 2018 et aux prix unitaires de 1331 euros/m²B et 656 euros/m²B ;un loyer décapitalisé sis [Adresse 13], d'une surface de 21,20 m²B à usage de pâtisserie, restauration rapide,salon de thé, à effet en janvier 2018 et au prix unitaire de 1061 euros/m²B ;cinq renouvellements amiables aux dates d'effet comprises entre avril 2014 et mai 2018, portant sur des locaux sis [Adresse 17], [Adresse 10], [Adresse 15] [Adresse 9], à usage de restaurant, marchand de vins, traiteur, brasserie, aux prix unitaires compris entre 367 euros/m²B et 580 euros/m²B;deux fixations judiciaires aux dates d'effet en décembre 2015 et octobre 2017, pour des locaux de restauration rapide et de restaurant, de surfaces de 53,47 et 117,11 m²B et aux prix unitaires de 650 euros/m²B et 750 euros/m²B ;
* Dans un rayon de 500 mètres autour des locaux :
cinq nouvelles locations aux dates d'effet comprises entre février 2016 et janvier 2017, aux surfaces comprises entre 28,50 m²B et 70,80 m²B aux prix unitaires allant de 512 euros/m²B à 2260 euros/m²B, à usage de salon de coiffure, tapissier,agence immobilière, fabricant de foie gras, équipement de la personne ;un loyer décapitalisé pour des locaux sis [Adresse 16] à date d'effet au 1er octobre 2017, d'une surface de 31 m²B pour un prix unitaire de 1081 euros/m²Btrois renouvellements amiables dont deux locaux sis [Adresse 16], aux dates d'effet comprises entre janvier 2016 et juillet 2018 (pharmacie, tous commerces, salon de coiffure) aux surfaces comprises entre 44,35 m²b et 85,40 m²B et aux prix unitaires allant de 402 euros/m²B à 970 euros/m²B ;cinq fixations judiciaires aux dates comprises entre juin 2012 et avril 2018, aux surfaces comprises entre 32 et 118 m²B, aux prix unitaires allant de 300 euros/m²B à 760 euros/m²B.
L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 800 euros/m²B que le preneur ne conteste pas mais auquel le bailleur s'oppose, sollicitant un prix unitaire de 950 euros/m²B en faisant valoir que les références citées par l'expert ne sont pas conformes aux dispositions de l'article R.145-7 du code de commerce par ce qu'elles sont trop anciennes ou ne concernent pas l'activité de restauration, brasserie.

C'est à juste titre que l'expert judiciaire n’a pas exclusivement retenu des références locatives relatives à des brasseries, restaurant, ni le texte de l'article R.145-7 du code de commerce ni les stipulations du bail n’exigeant pas de se référer aux prix pratiqués pour les seules boutiques à la destination équivalente. Il sera, au demeurant, relevé que l'expert judiciaire cite une douzaine de références portant sur des commerces de restauration. Par ailleurs que rien ne justifie d'écarter par principe des éléments de comparaison des locations aux dates d'effet les plus anciennes, celles-ci donnant une trajectoire quant à l'évolution des prix unitaires au cours du bail écoulé et permettant d'apprécier l'attractivité d'un emplacement, étant observé que dans son avis auquel se réfèrent les bailleurs, M. [U] cite également des références aux dates d'effet comprises entre 2012 et 2014 et des références portant sur des commerces autres que de restauration.

Dès lors au vu de l'ensemble de ces éléments de l'emplacement, des caractéristiques et de la destination des locaux et des références précitées, le prix unitaire de 800 euros/m²B proposé par l'expert judiciaire sera retenu.

La valeur locative pour la partie restaurant avant correctif s'établit donc au 1er janvier 2020 à la somme de 164 000 euros (800 euros/m²B x 205 m²B).

2. Sur la valeur locative de la partie hôtel
Selon l’article R.145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.
Il ressort du rapport d'expertise non contesté sur ce point que la partie hôtel qui est accessible depuis la partie brasserie/restaurant et par une entrée indépendante par une porte manuelle à simple vantail et un escalier étroit, se développe aux 1er étage, 2ème étage et 3ème étage ainsi qu'il suit :
au 1er étage, sur le palier, une réception éclairée par deux fenêtres donnant sur la rue Sain-Dominique ; une chambre ( n°2) éclairée par une fenêtre, avec salle de bain attenante et WC indépendant ;aux 2ème et 3ème étages accessibles exclusivement par un escalier en bois d'une largeur de 0,90 mètres environ, un long couloir de dégagement étroit aveugle (0,90 m de largueur et 17,50 mètres de longueur) desservant 6 chambres dont deux éclairées sur la rue Saint-Dominique et quatre sur la terrasse.Au total l'hôtel comporte 15 chambres.

L'expert judiciaire relève que les locaux ont été refaits en 2015, le preneur ayant fait appel à l'architecte d'intérieur India Madhavi. Il souligne les accès étroits de la partie hôtel (escalier et couloirs), l'absence d'ascenseur, la réception située au 1er étage.
Il sera également noté l'absence d'accès et de chambre pour les personnes à mobilité réduite.

Pour l'établissement de la valeur locative de la partie hôtelière, l'expert judiciaire fait application de la méthode hôtelière actualisée qui n'est pas contestée par les parties.

2.1 Sur la recette théorique

L'hôtel entre dans la catégorie des 4*.

Selon l'expert judiciaire, la recette théorique se décompose ainsi qu'il suit :
3 chambres classiques au prix moyen de 180 euros HT,2 chambres supérieures relèvent du prix unitaire de 200 euros HT,9 chambres deluxes au prix moyen de 220 euros HT,une chambre prestige au prix moyen de 250 euros HT.
La recette théorique maximale annuelle s'établit ainsi à la somme de 1.157.050 euros, recette qui n'est pas contestée par le preneur mais que les bailleurs écartent au motif que « le prix des chambres est beaucoup trop bas ». Toutefois, les bailleur se contentant de renvoyer le juge à la lecture de l'avis non contradictoire établi par M. [U] à leur demande, sans plus ample développement et explication justifiant de la prise en compte de prix de chambres qu'ils ne prennent pas la peine de citer dans leurs conclusions, les prix moyens proposés par l'expert judiciaire pour chaque catégorie de chambre qui apparaissent cohérents au regard de l'emplacement de l'hôtel, des prestations proposées et des caractéristiques de chaque chambre, seront retenus.
 
La recette théorique maximale s'établit donc à la somme de 1.157.050 euros, hors taxes, hors taxe de séjour. 

2.2 Sur la dégradation OTA

L'expert judiciaire retient une dégradation de 7 % qui n'est pas contestée par le preneur et au sujet de laquelle les bailleurs ne font aucune observation dans leur dernier mémoire, étant relevé que M. [U] qu'ils ont consulté retient un taux OTA de 17%.

La recette théorique annuelle corrigée s'établit donc à 1.076.056 euros HT ( 1.157.050 x 0,93).

2.3. Sur le taux d'occupation

L'expert judiciaire estime le taux d'occupation moyen objectif à 85 % sur la durée du bail expiré que le preneur conteste faisant valoir que le taux de 85% ne tient pas compte des attentats perpétrés en novembre 2015 à [Localité 12], en juillet 2016 à [Localité 11] et à [Localité 18], des mouvements sociaux contre la “loi Travail” et du mouvement dit “des gilets jaunes” en 2018/2019 qui a conduit la clientèle touristique a déserté les hôtels de la capitale pendant un an. Il considère qu'il y a donc lieu de retenir un taux moyen d'occupation de 76%. Cependant, le preneur ne produit aucune donnée chiffrée démontrant l'impact des événements relatés sur le taux d'occupation moyen d'un hôtel se situant rive gauche, à distance des lieux des attentats de 2015 et des manifestations des mouvements sociaux de 2018 et 2019 étant observé qu'il ressort des données statistiques figurant au rapport d'expertise un taux d'occupation moyen de 83,6% (2018) et 82 % (2019) pour les hôtels de moyenne gamme et de 78,8 % et 77,8% pour le segment haut de gamme et taux qui sont pour le secteur tour Eiffel-Trocadéro-Invalides de 84,7% (2018) et 80,7% (2019) pour les hôtels moyenne gamme et 76,7 % et 81,1% pour les hôtels haut de gamme.
Dès lors, le taux d'occupation de 85% proposé par l'expert judiciaire apparaît justifié.
La recette théorique annuelle corrigée s'établit donc à 914.647,60 euros ( 1.076.056 euros x 85%).

2.4 Sur le taux de prélèvement sur recettes d'hébergement

L'expert judiciaire retient un taux de prélèvement sur les recettes d'hébergement de 14% qui n'est pas contesté par les parties.

La valeur locative de la partie hôtel avant correctifs s'établit donc au 1er janvier 2020 à la somme en principal de 128.050,664 euros ( 914.647,60 euros x 14%) arrondie à 128.051 euros.

3. Sur les correctifs des deux valeurs locatives

Sur les clauses exorbitantes de droit commun

Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ».

L'expert judiciaire ne retient aucun abattement sur la valeur locative de la partie restaurant/brasserie des locaux loués au titre des clauses exorbitantes bien qu'en réponse au dire des conseils du preneur il a indiqué modifier le calcul en tenant compte d'un abattement de 9% comme pour la partie hôtel, cet abattement se décomposant comme suit : 2% au titre de la prise en charge de l'assurance de l'immeuble (article 7,2° du bail), 2% au titre de la prise en charge de l'impôt foncier (article 6,12°), 5% au titre des travaux de mise en conformité hors grosses réparations de l'article 606 du code civil (article 6,5° du bail).

Le preneur sollicite pour sa part un abattement de 15% sur les deux valeurs locatives faisant observer que l'expert judiciaire n'a pas tenu compte de la prise en charge par le preneur des travaux dus à la vétusté ne relevant pas de l'article 606 du code civil et de la clause instituant un droit de préférence au bailleur en cas de cession du fonds de commerce ( article 8,4° du bail). 

Les clauses des articles 6.3 (prise en charge des réparations par le preneur résultant de la vétusté qui, en application des dispositions de l'article R.145-35 du code de commerce, ne peut plus porter sur les grosses réparations contrairement au libellé du bail), 6.5 ( prise en charge des travaux de mise en conformité), 6.12 (prise en charge de la taxe foncière) et 7.2 (prise en charge de l'assurance de l'immeuble) en ce qu'elles transfèrent au preneur des charges qui incombent au bailleur en sa qualité de propriétaire sont des clauses exorbitantes de droit commun au sens de l'article R.145-8 du code de commerce précité ouvrant droit à un abattement de la valeur locative. En revanche, la clause instituant un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce au profit du bailleur ne justifie pas un abattement, puisqu'elle ne fait pas obstacle à la cession de ce fonds mais impose seulement au preneur de proposer en premier lieu le fonds au bailleur.
Au vu de l'ensemble de ces clauses, la valeur locative de la partie hôtel et de la partie restaurant/brasserie sera abattue de 10%.

Sur les travaux réalisés par le preneur

L'expert judiciaire retient pour la partie restaurant un abattement de 20% et pour la partie hôtel un abattement de 30% auquel les bailleurs s'opposent.

Ils font valoir que :
les travaux effectués en 2015 d'un montant de 4.815.573 euros ne sont pas des taravaux de structure, ni des travaux d'améliorations faisant accession au bailleur ;que réalisés en 2010, ils sont largement amortis comptablement ;si un abattement devait être retenu, il y aurait lieu de le diminuer à 5%, bon nombre de factures portant sur du mobilier, propriété du preneur, sur des prestations de service découlant du concept retenu par le preneur et sur des revêtements de sols et de murs qui ont été rendus nécessaires par le concept voulu par le preneur.
Au soutien des abattements de 20% e 30% sollicités, le preneur rappelle qu'il a fait réaliser dans les locaux loués des travaux d'embellissement et de modernisation pour un montant total de 4.815.572 euros au cours du bail expiré, portant notamment sur  l'installation électrique, le système de climatisation réversible, la plomberie et la robinetterie, les sanitaires, le cloisonnement des locaux, la réfection de la porte d'entrée et de la verrière, les revêtements des murs, sols et plafonds, la création d'une cuisine gastronomique...Le preneur se prévaut des stipulations de la clause 6.14 du bail qu'il analyse comme une clause faisant accession des embellissements ou améliorations de quelque nature que ce soit en fin de jouissance, pour soutenir que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés pour la détermination de la valeur locative.

En l'espèce, la clause 6.14 du bail liant les parties stipule que « ... tous embellissements ou améliorations de quelque nature que ce soit (finitions, modifications,réparations) apportés aux lieux loués resteront la propriété des bailleurs en fin de bail, …, sans indemnité, à moins que ceux-ci ne préfèrent demander la restitution des lieux dans leur état antérieur, aux frais du preneur. » 
La clause doit être interprétée comme une clause d’accession en fin de jouissance qui doit conduire en l'absence d'accession des travaux au moment du renouvellement, à procéder à un abattement sur la valeur locative, l'expert judiciaire ayant estimé les locaux dans leur état actuel.
 
Toutefois, pour fixer un tel abattement, le locataire doit justifier de la réalisation et de l'importance de travaux afin d'en apprécier le gain procuré. Les bailleurs contestant précisément de nombreuses factures versées par le preneur au soutien de ses demandes d'abattement, au cours des opérations d'expertise et dans leurs derniers mémoires, il appartenait à ce dernier de justifier tant pour la partie restaurant que pour la partie hôtel, de la nature, l'accession et du coût des travaux entrepris poste par poste.

Or, en l'espèce, alors que dans le cadre d'un dire les bailleurs ont contesté les abattements retenus pour les travaux, l'expert judiciaire se contente de reprendre en pages 55 et 56 de son rapport des extraits d'une note de présentation datée du 12 novembre 2009 remise par le preneur qui porte sur le projet de réhabilitation et de réaménagement de l'hôtel Thoumieux et qui, du fait de sa date, ne présente pas les travaux effectivement réalisés dans les parties hôtel et restaurant. 

En outre, il apparaît à la lecture du rapport que l'expert judiciaire a repris le montant total des travaux mentionné dans l'attestation de l'expert-comptable du preneur, soit 4.815.573 euros sans s'interroger sur la nature des travaux dont se prévaut le preneur. 

De son côté, alors que les bailleurs contestent très précisément le fait que l'ensemble des travaux évoqués leur fassent accession, relevant à titre d'exemple les factures relatives au mobilier et à l'identité de marque dont le juge des loyers commerciaux peut constater l'inclusion dans les postes dont se prévaut le preneur, ce dernier se borne à verser aux débats la note de présentation précédemment évoquée (pièce n°5), un tableau établi par son directeur des affaires financières (pièce n°6) et plus d'une centaine de copies volantes de devis, de factures, de chèques, de tableaux toutes produites sous la seule référence « pièce n°7 ». De ce fait, alors qu'il lui incombe en application de l'article 9 du code de procédure civile de prouver les faits au soutien de ses prétentions, le preneur ne met pas le juge des loyers commerciaux en mesure d'apprécier précisément les travaux réalisés, leur accession en fin de jouissance et d'en déduire l'abattement qui pourrait être appliqué à la valeur locative. Dès lors, le preneur sera débouté de la demande d'abattement formée de ce chef tant pour la partie restaurant que pour la partie hôtel.

Sur les majorations sollicitées par le bailleur quant à l'application des dispositions de la loi du 18 juin 2014
Les bailleurs se prévalent des dispositions de la loi dite « Pinel » interdisant la refacturation au locataire des grosses réparations, les honoraires de gestion des loyers, les mises en conformité relevant de l'article 606 du code civil, les travaux de vétusté relevant de ce même article du code civil, limitant la durée de la clause de solidarité, mettant un droit de préemption des murs au profit du locataire et prévoyant un lissage du loyer déplafonné, pour solliciter une majoration de la valeur locative. Ils soutiennent que ces clauses ont modifié l'équilibre et l'économie du contrat.

Toutefois, ainsi que le relève à juste titre le preneur, ces dispositions qui sont applicables à l'ensemble des baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de cette loi ne constituent pas des charges pour les bailleurs puisqu'elles sont liées à leur qualité de propriétaire des lieux (travaux relevant de l'article 606 du code civil, frais de gestion) et le maintien de leur prise en charge par le preneur aurait conduit à un abattement de la valeur locative et que pour d'autres, elles sont d'ordre public (durée de la garantie du cédant, droit de préemption). Dès lors, les bailleurs seront déboutés de leur demande de majoration formée de ce chef qu’ils n'ont au demeurant pas chiffrée.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le loyer en renouvellement au 1er janvier 2020 s'établit à la somme en principal de 262 845,90 euros [( 164 000 euros + 128 051 euros) – 10%] arrondie à 262 846 euros.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 9 mars 2021, puis au fur et à mesure des échéances échues. 

4. Sur les autres demandes

L'article L.145-34 du code de commerce dispose dans son alinéa 4 qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieurs, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En l'espèce, il résulte des motifs ci-dessus exposés que le déplafonnement du prix du bail renouvelé étant ordonné en raison de la durée du bail expiré, la disposition légale relative au lissage du déplafonnement est applicable. 

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées. 
 

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 262.846 euros HT HC, à compter du 1er janvier 2020, le loyer du bail renouvelé entre d’une part, MM. [V] et [W] [D] et, d’autre part, la société [X] pour les locaux situés 79 rue Saint-Dominique et 4 rue de la Comète à Paris 7ème,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 9 mars 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, 

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties,
 
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
 
Fait et jugé à Paris le 15 Décembre 2023

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELP. COMPAGNIE