Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 4 — 18 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2023


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 22/09892 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WTS7
N° de MINUTE : 23/00772



Madame [I] [J]
née le 31 Décembre 1950 à 
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Asher OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0429

DEMANDEUR

C/

Société IMMO AND CO
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Jean-Claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

S.A.S. INSURED SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Philippe MARINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0143

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er février 2018, madame [I] [J] a donné à bail d’habitation son appartement sis [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 960 euros et une provision mensuelle sur charges de 20 euros, à monsieur [Y] [O] et madame [R] [W].

Elle en a confié à la gestion à l’agence Immo & Co par contrat du 1er mars 2018. 

Le 19 janvier 2020, elle a souscrit une police d’assurance, prenant effet le 17 février 2020, contre les loyers impayés auprès de la société Allianz IARD, le contrat étant géré par le courtier Insured Services. 

Le 27 février 2020, elle a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 15.284,10 euros au titre des loyers impayés. Par la suite, sur assignation de sa part du 14 septembre 2020, elle a obtenu, par ordonnance de référé du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 27 avril 2020, l’expulsion de ses locataires, et la condamnation provisionnelle de ces derniers à lui payer la somme de 18.720,34 euros au titre de l’arriéré locatif (août 2020 inclus) et une indemnité d’occupation égale au dernier loyer chargé de septembre 2020 jusqu’à libération des lieux.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 4 octobre 2022, madame [I] [J] a fait assigner la SARL Immo and Co, la SAS Insured Services, et la SA Allianz IARD devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 août 2023, madame [I] [J] sollicite la condamnation solidaire des défenderesses : 
à lui payer la somme de 30.881,45 euros de dommages et intérêts au titre de la garantie des loyers impayés ; à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient que la société Allianz doit garantir les loyers impayés en application de la police souscrite, la dette n’excédant pas le plafond de 70.000 euros ; que les loyers sont exigibles chaque mois, de sorte que la dette locative, qui correspond à plusieurs échéances, ne constitue pas un sinistre unique, mais bien une succession de sinistres, qui ne se sont consolidés qu’au départ du locataire, donc postérieurement à la prise d’effet du contrat ; qu’à tout le moins, doivent être couverts les loyers postérieurs au 17 février 2020 ; que la police a été souscrite par l’intermédiaire de l’agence Immo & Co et est gérée par la société Insured Services, qui expose subsidiairement sa responsabilité pour lui avoir fait souscrire une police inefficace ; qu’elle a tout mis en œuvre pour obtenir le paiement des loyers contre ses anciens locataires, en vain ; qu’elle a été contrainte d’exposer des frais de procédure pour obtenir la résiliation du bail ; qu’elle comptait sur le loyer pour sa retraite ; que la situation lui est ainsi moralement préjudiciable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2023, la SARL Immo & Co demande au tribunal de débouter madame [I] [J] de ses prétentions et de la condamner, avec exécution provisoire, aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du même code ; subsidiairement, de condamner les sociétés Allianz IARD et/ou Insured Services à la garantir de toute condamnation.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient qu’elle n’est pas concernée par le présent litige, la demanderesse recherchant uniquement le paiement de l’indemnité d’assurance contre les loyers impayés ; qu’aucun grief, susceptible d’exposer sa responsabilité, ne lui est adressé ; qu’elle a du reste transmis tous les documents utiles au courtier ; que lors de la conclusion de son mandat, postérieurement au bail, la demanderesse n’avait pas souhaité souscrire, par son intermédiaire, une assurance contre les loyers impayés, assurance que l’intéressée a souscrite par la suite directement ; qu’aucun fondement juridique n’est invoqué la concernant ; que les sommes réclamées sont insuffisamment justifiées dans leur principe, leur quantum ou leur lien de causalité ; que l’assureur et/ou le courtier devront la garantir en cas de condamnation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2023, la SAS Insured Services demande au tribunal de rejeter les prétentions dirigées à son encontre et de condamner madame [I] [J] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du même code.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient qu’elle n’est intervenue que comme courtier et n’a donc pas vocation à garantir les loyers impayés ; que la demanderesse ne précise pas quels manquements elle lui reproche, sauf à lui reprocher le fait que l’assureur refuse sa garantie, ce dont elle n’est pas responsable ; que la demanderesse était préalablement assurée auprès de Oney Insurance, point sur lequel elle reste taisante, rien ne pouvant exclure qu’elle ait déjà été indemnisée ; que le quantum réclamé n’est pas justifié en l’absence de preuve sur la date de départ des locataires concernés ; que madame [J] dispose déjà d’un titre exécutoire contre ses anciens locataires, de sorte que la présente indemnitaire est sans objet ; que le préjudice moral n’est pas démontré ; que les conditions d’une condamnation solidaire ou in solidum ne sont pas réunies.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, la SA Allianz IARD demande au tribunal de rejeter les prétentions dirigées à son encontre et de condamner madame [I] [J] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du même code.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient que sa police a pris effet le 17 février 2020, soit postérieurement au sinistre loyers impayés litigieux, qui date de fin 2018, tel que cela ressort du commandement de payer de février 2020, étant précisé que les impayés de loyer successifs constituent un sinistre unique selon les conditions générales de sa police ; qu’elle n’a pas vocation à garantir le sinistre ; que le contrat d’assurance est aléatoire et ne couvre pas les sinistres que l’assuré sait réalisés au jour de la conclusion du contrat.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 30 août 2023 par ordonnance du même jour. 

A l'audience du 20 novembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2023, date du présent jugement.


MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur les demandes contre Allianz IARD
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1199 du même code ajoute que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent se voir contraints de l’exécuter.

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent ne consistent que dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l'éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu'en cas de mauvaise foi du débiteur.

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à l'assuré de justifier que les conditions nécessaires à l'application de la garantie d'assurance sont réunies, et à l'assureur qui s'en prévaut de démontrer que les conditions nécessaires à l'application d'une clause de déchéance ou d’exclusion de garantie sont réunies.

En matière d'assurance, il résulte de l'article L121-15 du code des assurances que l'aléa est une condition de validité du contrat d'assurance, devant donc exister au jour de la conclusion de celui-ci ; à ce titre, l'assureur ne saurait garantir un risque que l'assuré sait déjà réalisé à cette date.

En l’espèce, il ressort des conditions particulières et générales de la police litigieuse, souscrite auprès de la société Allianz IARD, que : 
le contrat prend effet à la date indiquée aux conditions particulières, soit le 17 février 2020 ; la garantie contre les loyers impayés couvre tout sinistre intervenu pendant la période de validité du contrat (page 8 des conditions générales) ; « dès lors qu’un loyer n’aura pas été intégralement remboursé par le locataire, ce loyer et tous les termes de loyers impayés postérieurement seront considérés comme un Sinistre unique ».
Au cas particulier, il est constant que l’arriéré locatif litigieux correspond à une masse unique d’échéances impayées, sans remboursement de la part des locataires ; il s’agit ainsi d’un sinistre unique au sens de la police. Il est par ailleurs nécessairement intervenu avant le 17 février 2020, date de prise d’effet du contrat d’assurance, dans la mesure où la dette s’élevait déjà à plus de 15.000 euros au 27 février 2020, date du commandement de paye visant la clause résolutoire ; on en déduit par ailleurs que le sinistre était déjà réalisé lors de la souscription de la police, ce que la demanderesse ne pouvait ignorer.

Dans ces conditions, que ce soit par application des clauses du contrat ou du fait de l’absence d’aléa, c’est à bon droit que la société Allianz IARD fait valoir que la créance locative invoquée par madame [I] [J] n’est pas couverte par la garantie contre les loyers impayés.

Les demandes dirigées à son encontre seront rejetées, de même, et à plus forte raison, que celles dirigées, en application du contrat d’assurance, contre les sociétés Immo & Co et Insured Services, qui ne sont pas liées par ce contrat.

Sur les demandes contre Immo & Co et Insured Services
En l’espèce, s’il se déduit de la lecture des conclusions de la demanderesse que cette dernière entend rechercher la responsabilité de la société Immo & Co, force est de relever qu’aucun grief ne lui est reproché ; rien n’indique au demeurant que l’assurance litigieuse a été souscrite par le truchement de l’agence Immo & Co, puisque le mandat du 1er mars 2018 mentionne expressément que madame [I] [J] ne souhaite pas souscrire une telle assurance, et que les conditions particulières de la police litigieuse fait à l’inverse état d’une souscription via un site Internet « jelouebien.com ».

De même, à l’encontre du courtier Insured Services, le défaut de conseil allégué, quant à la souscription d’une police inefficace, n’est pas établi dans la mesure où : 
l’absence de garantie d’un sinistre que l’assuré sait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat d’assurance résulte, non du contrat conclu au cas particulier, mais d’une règle générale du droit des assurances, de sorte qu’aucune autre police n’aurait pu couvrir le sinistre litigieux ; tout au plus pourrait-il être réclamé au courtier le remboursement des primes d’assurances payées en pure perte, mais ce n’est pas ce qui est demandé ;les conditions particulières de la police litigieuse précisent que l’assuré reconnaît que ses locataires n’ont pas eu d’incident de paiement dans les six derniers mois et qu’ils sont à jour du paiement des loyers au jour de la souscription, ce qui, lu a contrario, permet de comprendre que l’assurance ne joue pas si tel n’est en réalité pas le cas, et qui est confirmé par les conditions générales précitées.
Les demandes de dommages et intérêts présentées contre les sociétés Immo & Co et Insured Services seront ainsi rejetées.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, madame [I] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par l'article 699 du même code, ainsi qu’à payer aux défenderesses une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 500 euros chacune.

Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

Déboute madame [I] [J] de l’ensemble de ses prétentions ; 

Condamne madame [I] [J] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

Condamne madame [I] [J] à payer à la SAS Insured Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne madame [I] [J] à payer à la SARL Immo & Co la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne madame [I] [J] à payer à la SA Allianz IARD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier,Le president,