Tribunal judiciaire · Loyers commerciaux — 18 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08257
N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAF

N° MINUTE : 1

Assignation du :
20 Juin 2023

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [Y] [E][2]

[2]
[Adresse 5]
[Localité 7]

JUGEMENT
rendu le 18 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE GRENIER A PAIN [Adresse 10]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Solène BERNARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0112

DEFENDERESSE

S.C.I. BDG [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1278

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2004, la société B.D.G. [Localité 12] a consenti à la société Le Grenier à Pain, avec faculté de substitution, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], à usage de boulangerie-patisserie- confiserie-glaces-traiteur-boissons à emporter ou à consommer sur place, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2004 pour se terminer le 14 septembre 2013, moyennant le versement d’un pas de porte de 22.867 euros à la signature du bail et un loyer annuel de 27.000 euros HC HT.

Par avenant du 30 décembre 2004, la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] s’est substituée à la société Le Grenier à Pain, l’adresse exacte des locaux a été modifiée (avec l’ajout du “bis”) et le bail a pris effet le 1er décembre 2004 pour une durée de neuf années entières pour se terminer le 30 novembre 2013.

Par acte sous seing privé du 28 avril 2014, le bail a été renouvelé à effet au 1er décembre 2013 pour se terminer le 30 novembre 2022, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes d’un montant de 36.279,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] a fait signifier à la société B.D.G. [Localité 12] une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, puis lui a notifié un mémoire préalable le 12 avril 2023, sollicitant, notamment, la fixation du bail renouvelé à la somme de 18.000 euros/ an HT HC.

Parallèlement, suivant acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer pour un montant de 9.760,54 euros

Suivant mémoire en réponse signifié par acte d’huissier du 12 mai 2023, la SCI BDG Versailles a demandé :

- de lui donner acte de ses plus expresses réserves quant aux suites qui seront données au commandement de payer délivré au preneur le 14 avril 2013,
- de débouter la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] de ses demandes,
- à titre principal, de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.000 euros HT HC - à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux à compter du 1er janvier 2023, date de renouvellement du bail, aux frais avancés de la bailleresse,
- de fixer le loyer provisionnel du par le preneur pendant toute la durée de l’instance, à la somme annuelle de 45.000 euros HT HC.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 21 juin 2023, la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] a fait assigner la société B.D.G.[Localité 12] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

- dire et juger que le bail s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023 ;

Sur le loyer du bail renouvelé :

A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle de 18.000 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- condamner la societé B.D.G [Localité 12] au paiement des intérêts légaux sur les trop-percus de loyers arriérés, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1344-1 du code civil, à compter du 1er avril 2023 les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

A titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire, afin de déterminer le montant de la valeur locative des locaux au jour du renouvellement du bail;

Pour le cas ou une mesure d’instruction serait ordonnée,
- ordonner la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge du bailleur,
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 18.000 euros en principal, ou à tout le moins 20.000 euros en principal ;

En tout état de cause
- condamner le bailleur a lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’instruction,
- condamner la société B.D.G. [Localité 12] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par M. [R], lequel conclut à une valeur locative annuelle de 18.000 euros HT HC, totalement décorrélée avec le montant du loyer actuel d’un montant annuel de 43.356,48 euros HT HC (241% d’écart).

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 décembre 2023 et mise en délibéré au 18 décembre 2023, date à laquelle le présent jugement a été rendu.

MOTIFS DU JUGEMENT

Par l’effet de la demande de renouvellement du bail signifié le 14 décembre 2022, en application des dispositions de l’article L145-12 du code de commerce, le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023 et aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du loyer de renouvellement.

Selon l'article L145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable au bail objet du litige, compte tenu de la date d'effet du renouvellement postérieure au 1er septembre 2014 :

“A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.”

Selon l'article L145-33 du même code :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

L’article R145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que “si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte”.

En l'espèce, il existe une différence d'estimation de plus du triple entre la valeur locative défendue par la bailleresse et celle revendiquée par le preneur.
La juridiction n'étant pas en mesure de statuer en l'état du dossier, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative des biens loués au regard de la teneur de leurs écritures, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin M. [E] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023 et ce, aux frais de la société locataire , qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer compte tenu du montant du loyer actuel.

S’agissant du loyer provisionnel, l’article L 145-57 du code de commerce dispose que “pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer”

Le loyer annuel au 1er décembre 2022 est de 40.552,08 euros HC HT, et la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] souhaite voir fixer le loyer provisionnel à titre principal à la somme de 18.000 euros par an et à titre subsidiaire à 20.000 euros par an.

En l’espèce, la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] verse aux débats un rapport, particulièrement détaillé, établi à sa demande par M. [R] le 31 mars 2023 qui conclut à une valeur locative de 18.000 euros/an HT HC.

L’expert retient une valeur unitaire de 500 euros/m2b, pour une surface utile de 96,60 m2 et une surface pondérée de 38,08 m2b et retient deux abattements, à savoir :

- un abattement au titre de l’impôt foncier qui incombe au preneur de 2%
- un abattement de 5% au titre des charges de copropriété non locatives et des travaux prescrits par l’administration qui incombent au preneur.

L’expert a retenu, dans le secteur, six références concernant des locations nouvelles, deux concernant des renouvellements de baux, et une fixation judiciaire et s’est fondé, notamment, pour retenir la valeur locative sus visée, sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, l’état locatif des locaux commerciaux qui s’inscrit en baisse du fait de la diminution de la fréquentation, liée à la crise sanitaire et à l’inflation qui diminue le pouvoir d’achat et aggrave les charges d’exploitation.

La société B.D.G. [Localité 12] quant à elle, chiffre la valeur locative annuelle à 45.000 euros HT HC, en retenant une valeur pondérée de 43,22 m2p (tout en émettant des réserves sur la surface utile retenue par M. [R] en l’absence de certificat de surface).

La bailleresse, qui critique certaines références retenues par M. [R] portant sur des bureaux ou dont la destination est étrangère à l’activité stipulée au bail, ne produit cependant aucune référence ni ne justifie - ni même précise- la valeur unitaire qu’elle retient.
La société B.D.G. [Localité 12] critique enfin les abattements revendiqués par la société Le Grenier à Pain [Adresse 10].

En l’état de ces observations, il ressort que le loyer actuel est manifestement supérieur à la valeur locative.

Le loyer provisionnel sera donc fixé, pour la durée de l’instance, à la somme annuelle arrondie de 32.500 euros HT HC, correspondant à 80 % du montant du loyer actuel.

Le surplus des demandes sera réservé et l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] à compter du 1er janvier 2023,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

[Y] [E]
[Adresse 5]
Tél : [XXXXXXXX02] - Fax : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 11]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* donner son avis sur le loyer plafonné suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2024,

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Le Grenier à Pain [Adresse 10] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 9]) au plus tard au 20 février 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 12 mars 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 32.500 euros en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 18 décembre 2023.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME