Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 19 décembre 2023

N° RG 16/08359 - N° Portalis DBX6-W-B7A-QRDP
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE







70E

N° RG 16/08359 - N° Portalis DBX6-W-B7A-QRDP

Minute n° 2023/00



AFFAIRE :


[L] [F], [P] [K] épouse [D]

C/

S.C.I. 53 COURS DESBIEY, S.N.C. COULEURS TCHANQUEES, Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS 18 RUE GEORGES MERAN

[B] [A] [I]

 



Exécutoires délivrées 
le
à 
Avocats : la SELARL FREDERIC DUMAS
l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
la SAS MDO AVOCATS




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Madame Ophélie CARDIN, Greffier 

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2023 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [F]
né le 08 Février 1960 à ARGENTEUIL (95100)
9 rue Lasseougue
33260 LA TESTE DE BUCH

Madame [P] [K] épouse [D]
née le 03 Décembre 1946 à ARCACHON (33120)
5 rue Montesquieu
33650 LA BREDE

représentés par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

S.C.I. 53 COURS DESBIEY
20-24 avenue de Canteranne
33608 PESSAC CEDEX

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.N.C. COULEURS TCHANQUEES
20-24 avenue de Canteranne
33608 PESSAC CEDEX

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Synd. de copropriétaires IMMEUBLE SIS 18 RUE GEORGES MERAN, pris en la personne de son Syndic la SARL PICHET IMMOBILIER & SERVICES sise Espace Captal - Entrée C, 6 rue François Legallais à LA TESTE DE BUCH (33260)
33120 ARCACHON

représenté par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [B] [A] [I] ayant droit de Madame [G] [R] épouse [V] à la suite d’un acte de vente du 01/04/2021
né le 05 Janvier 1965 à PARIS
3 rue Henri Barbusse
92300 LEVALLOIS PERRET

représenté par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


EXPOSE DU LITIGE

 Mme [T] [R], M. [L] [F] et Mme [P] [D] ont acquis chacun la propriété d’une maison d’habitation cours Desbiey à Arcachon. En limite de leur propriété cadastrées respectivement section AK n° 555, 570 et 571 se trouve un mur de soutènement privatif ancien destiné a maintenir les terres. En effet ces parcelles surplombent avec un fort dénivelé les parcelles limitrophes en contrebas cadastrées AK 708 située 53 cours Desbiey et AK 707 sise 18 rue Georges Méran, issues de la division de la parcelle AK 619 appartenant à GAZ DE FRANCE (en AK 707, 708 et 710).

 Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, la SCN COULEURS TCHANQUEES a acquis les parcelles AK n°707 et 710 et a obtenu le 26 mars 2014 le permis d’y construire 81 logements soumis au régime de la copropriété. L’état descriptif de division des parcelles AK n° 707 et 710 et le règlement de copropriété instituant notamment le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ont été établis par acte notarié en date du 7 août 2015.
La SCI 53 COURS DESBIEY quant à elle, est propriétaire de la parcelle AK n° 708 et a obtenu le 26 mars 2014 un permis d’y construire des bureaux.

Invoquant le mauvais état du mur de soutènement de leurs voisins, et afin de s’assurer de sa solidité en vu des travaux de construction envisagés sur leurs propres parcelles, la SCN COULEURS TCHANQUEES et la SCI 53 COURS DESBIEY ont sollicité et obtenu du juge des référés par ordonnance en date du 9 novembre 2015 l’organisation d’une expertise judiciaire préventive confiée à M. [N] [Y].

Dans son rapport établi le 26 février 2016, M. [Y] a préconisé, pour assurer la stabilité du mur le temps des travaux de construction, la réalisation d’un remblai de terre et d’une paroi berlinoise, travaux qui ont été effectués.

Tout en considérant que ce remblai porte atteinte à leur propriété en ce qu’il prend appui sur leur mur privatif, Mme [R] assistée de son curateur, M. [F] et Mme  [D] ont émis des craintes quant à la stabilité de leur mur de soutènement en cas d’enlèvement de ce remblai provisoire.
Le 27 mai 2016 ils ont donc saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer une l’obligation de conservation de ce remblai de terre jusqu’au jugement définitif au fond statuant sur la modification du statut juridique du mur de soutènement du fait de ce remblai, et obtenir la modification du règlement de copropriété et du contrat définitif réitéré devant notaire. 

Par ordonnance en date du 11 juillet 2016 le juge des référés les a débouté de leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à la SCN COULEURS TCHANQUEES et la SCI 53 COURS DESBIEY la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, par actes distincts en date du 6 juillet 2016, les consorts [R]-[F]-[D] ont assigné la SCN COULEURS TCHANQUEES et la SCI 53 COURS DESBIEY devant la présente juridiction aux fins de voir juger l’acquisition forcée par les défendeurs de la mitoyenneté du mur de soutènement pour la partie du mur enfouie sous le remblai de terre, contre paiement d’une contrepartie financière outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte à leur droit de propriété.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 8359/16.

Puis par acte du 10 janvier 2018 les consorts [R]-[F]-[D] ont appelé en la cause le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis 18 rue Georges Méran à Arcachon.

Cette procédure enregistrée sous le numéro RG 693/18 a été jointe à la procédure 8359/16 le 22 mars 2018.

N° RG 16/08359 - N° Portalis DBX6-W-B7A-QRDP

Mme [T] [R] est décédée le 7 août 2020. Le 1er avril 2021 son héritière, Mme [G] [R] épouse [V] qui était intervenue volontairement à l’instance a vendu la parcelle AK n°555 à M.[B] [I] qui a régularisé à son tour, son intervention volontaire sur la procédure.

Invoquant l’apparition de fissures à l’intérieur de leurs maisons imputées aux travaux de construction réalisés en 2015 à proximité du mur de soutènement sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI 53 COURS DESBIEY et de la SNC COULEURS TCHANQUEES, les consorts [F]-[D]-[I] ont sollicité par voie de conclusions d’incident l’organisation d’une expertise judiciaire concernant ces désordres, qui a été rejetée par ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 11 avril 2022.

L’avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 18 rue Georges Méran n’ayant pas conclu dans les délais impartis, le Juge de la Mise en Etat a prononcé la clôture de l’instruction à son égard par ordonnance du 16 juin 2022. 
Par courrier adressé au greffe du tribunal qui n’a pu être pris en compte, le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé la rétractation de l’ordonnance de clôture partielle.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2023 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens M. [L] [F], Mme [P] [D] et M. [B] [I] demandent au tribunal sur le fondement des articles 68, 325, 326, 327, 328, 329, 331, 367, 699 et 700 du code de procédure civile, 1240, 544 et suivants, 1382 et suivants, 661 et suivants du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété du 7 août 2015 et du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété Couleurs Tchanquées du 18 avril 2017 de :

-juger M. [I] recevable et bien fondé en sa demande d’intervention volontaire et lui donner acte de cette intervention,
-constater l’inutilité de la demande d’intervention volontaire de Mme [R] épouse [V],
-déclarer les concluants recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,
-prononcer l’acquisition forcée de la mitoyenneté sur le mur de soutènement entre l’ensemble des demandeurs et des défendeurs pour la partie du mur enfouie sous le remblai de terre à savoir, 9, 03 mètres,
-donner acte aux demandeurs qu’ils renoncent à une demande en compensation financière du fait de l’acquisition de la mitoyenneté,
-donner acte à la décision de l’assemblée générale de copropriété COULEURS TCHANQUEES du 30 avril 2019 relative au maintien du remblais en terre,
-prononcer l’obligation de modification du règlement de copropriété en y incluant une clause précise quant à l’historique du remblai de terre et paroi berlinoise, les raisons liées au maintien des murs de soutènement, la situation géographique (terres élevées), l’historique judiciaire et l’obligation de conservation préservant les terres et habitations surélevées des requérants,
-condamner in solidum la SCI 53 COURS DESBIEY, la SNC COULEURS TCHANQUEES et le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic Pichet immobilier services, au paiement de la somme de 10.000 € à chacun des requérants en réparation des préjudices subis notamment en raison de l’atteinte manifeste à leur droit de propriété, ainsi que pour résistance abusive,
- “débouter in solidum” la SCI 53 COURS DESBIEY, la SNC COULEURS TCHANQUEES et le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic Pichet immobilier services, de leur demande reconventionnelle en condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte,
-“débouter in solidum”la SCI 53 COURS DESBIEY, la SNC COULEURS TCHANQUEES de leur demande reconventionnelle en autorisation de faire procéder à des travaux à la charge des demandeurs,
-condamner in solidum la SCI 53 COURS DESBIEY, la SNC COULEURS TCHANQUEES et le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic Pichet immobilier services, au paiement d’une indemnité de 5000 € pour chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 mars 2023, auxquelles il sera également renvoyé pour l’exposé de l’argumentaire, la SCI 53 COURS DESBIEY et la SNC COULEURS TCHANQUEES entendent voir sur le fondement des articles 661 et 1382 ancien du code civil :

-déclarer irrecevables M. [I], M. [F] et Mme [D] en leur action dirigée à l’encontre de la SCI 53 cours DESBIEY dans la mesure où leur mur de soutènement ne confronte pas son fonds,
-déclarer irrecevables M. [I], M. [F] et Mme [D] en leur action dirigée à l’encontre de la SNC COULEURS TCHANQUEES, celle-ci n’étant plus propriétaire des parcelles cadastrées section AK n° 707 et 710 depuis la première vente en l’état de futur achèvement,
-juger qu’il appartient aux requérants de diriger leur action à l’encontre de la collectivité des copropriétaires en phase construction de l’immeuble ou du syndicat des copropriétaires à l’achèvement des immeubles bâtis,

en tout état de cause
-juger que les conditions pour forcer l’acquisition de la mitoyenneté du mur privatif des requérants ne sont nullement remplies,
-débouter en conséquence les requérants de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble 18 rue Georges Méran représenté par son syndic de toute condamnation formulée à leur encontre,
-condamner in solidum les requérants à leur payer à chacune une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum les requérants aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution avec distraction au profit de Maître Philippe LIEF, avocat associé de l’AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Par conclusions notifiées par RPVA le 12 octobre 2022, et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble 18 rue Georges Méran à Arcachon, représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER &SERVICES demande au tribunal de :

-rabattre l’ordonnance de clôture partielle du 17 juin 2022,
-débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes,

à titre infiniment subsidiaire 
-dire que le Syndicat des Copropriétaires sera relevé indemne de toute condamnation pouvant être mise à sa charge par la SCI 53 COURS DESBIEY et la SNC COULEURS TCHANQUEES,

en tout état de cause 
-condamner la ou les parties défaillantes au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 13 octobre 2023.

MOTIVATION

1- SUR LE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE PARTIELLE

Lors de l’audience les consorts [F]-[D]-[I], comme la SNC COULEURS TCHANQUEES et la SCI 53 COURS DESBIEY ne se sont pas opposés au rabat de l’ordonnance de clôture partielle prononcée le 17 juin 2022 à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIERAIRES dont la demande de rétraction de cette ordonnance n’a pu être prise en compte pour un problème de forme.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient donc de rabattre l’ordonnance de clôture partielle du 17 juin 2022 à la date de l’ordonnance de clôture du 13 octobre 2023 ce qui permet de prendre en compte les dernières conclusions et pièces du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES notifiées le 12 octobre 2022.

2-SUR LES FINS DE NON RECEVOIR

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de répondre à la demande des requérants tendant à voir constater l’inutilité de la demande d’intervention volontaire de Mme [R] épouse [V], “un constater” ne constituant pas en soi une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile soumise au juge pour être tranchée.

La recevabilité de l’intervention volontaire de M. [I] actuel propriétaire de la parcelle AK 555, venant aux droits de Mme [R] qui a initié l’action en cette qualité, n’est pas contestée en soi . Elle est au demeurant parfaitement recevable, le litige intéressant le fonds dont il est propriétaire. 

 La SCI 53 Cours DESBIEY et de la SNC COULEURS TCHANQUEES, entendent en revanche voir déclarer irrecevables les demandes à leur encontre . Au motif d’une part, que les fonds des requérants ne donnent pas sur la parcelle AK n°708 de la SCI 53 Cours DESBIEY qui n’est donc pas concernée par les demandes, et d’autre part que la parcelle AK 707 qui confronte seule le fonds des consorts [D]-[F]-[I] n’appartient plus à la SNC COULEURS TCHANQUEES constructeur de l’ouvrage, depuis la première vente en l’état futur d’achèvement. Elles considèrent donc que la demande en cession forcée de la mitoyenneté doit être dirigée contre la collectivité des copropriétaires en phase de construction de l’immeuble puis contre le syndicat de copropriété après l’achèvement des immeubles. 

Les requérants soutiennent que la parcelle de la SCI 53 Cours Desbiey confronte une portion du mur de soutènement de M. [I] de sorte que les demandes formulées à l’encontre de cette société sont bien recevables. S’agissant de la SNC COULEURS TCHANQUEES, les consorts considèrent qu’en sa qualité de vendeur constructeur il est seul responsable de tout ce qui peut se produire avant la réception et que le statut de la copropriété était inexistant avant cette date de sorte que la SNC COULEURS TCHANQUEES a conservé sa qualité de propriétaire de la parcelle AK 707 et qu’elle avait la possibilité d’imposer à titre définitif le maintien du remblai aux futurs acquéreurs, outre le fait qu’elle a naturellement le pouvoir d’indemniser les demandeurs des préjudices qu’elle leur a causés ce qui rend recevable l’action diligentée également à son encontre.

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, la présente juridiction de jugement demeure compétente pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées dans des procédures introduites avant le 01 janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce. 

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

La SCI 53 COURS DESBIEY et la SNC COULEURS TCHANQUEES se prévalent manifestement de leur défaut de qualité à défendre sur la présente procédure.

Contrairement à leurs allégations il résulte clairement du plan de situation cadastral, comme du plan de bornage, que la parcelle AK 708 de la SCI 53 Cours DESBIEY confronte une portion de la parcelle AK 555 de M. [I] sur la partie longée par le mur de soutènement privatif , sur lequel a été adossé le remblai litigieux, dès lors, cette société a parfaitement qualité à défendre à l’action a minima de M. [I] mettant en cause ce remblai.


A titre surabondant, il convient de relever que la SCI 53 COURS DESBIEY ne saurait sans se contredire soutenir qu’elle n’est pas concernée par le mur de soutènement alors qu’elle s’est associée à la SNC COULEURS TCHANQUEES pour en demander l’expertise auprès du juge des référés en septembre 2015.

Il n’est pas discuté que la SNC COULEURS TCHANQUEES qui a acquis de GDF SUEZ les parcelles AK 707 et AK 710 selon acte authentique du 28 juillet 2015, a fait édifier sur celles-ci en qualité de maître d’ouvrage des bâtiments à usage d’habitation constituant la Résidence Couleurs Tchanquées, divisés selon l’état de division communiqué en 101 lots, destinés à être soumis au statut de la copropriété et qu’elle a vendus par la suite en état de futur achèvement à différents propriétaires, constituant le Syndicat de Copropriété de ladite Résidence.

Il est constant que le statut de la copropriété prend naissance lors de la première attribution d’un lot.

Il n’est pas justifié de la date d’attribution/vente du premier lot de la copropriété, mais il résulte du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Couleurs Tchanquées du 18 avril 2017, qu’à cette date la SNC COULEURS TCHANQUEES avait vendu une partie des lots et restait co-propriétaire du surplus.

Le sol de la parcelle AK 707 limitrophe du mur de soutènement des requérants, relevant des parties communes en application de l’article 5 B-1 du règlement de copropriété du 7 août 2015, il n’est pas discutable qu’au 18 avril 2017 la SNC COULEURS TCHANQUEES n’était plus propriétaire du sol de la parcelle AK 707 dont la propriété était transférée au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Toutefois, l’action des requérants tend à mettre en cause notamment les agissements de la SNC COULEURS TCHANQUEES en sa qualité tant de propriétaire de la parcelle AK 707 que de maître de l’ouvrage, sur une période antérieure à l’attribution des premiers lots.

Sur ces demandes la SNC COULEURS TCHANQUEES a parfaitement qualité à défendre, ce qui rend recevable l’action diligentée également à son encontre.

3-SUR LES DEMANDES AU FOND

A titre liminaire, comme déjà évoqué plus haut il sera rappelé qu’un donner acte” comme un “constater” ne constituent pas, en soi des prétentions formées à l’encontre de la partie adverse soumise au juge pour être tranchées, ni un accord que les parties lui demandent d’homologuer, de sorte qu’il n’y a pas lieu de donner suite aux “donner acte” et “constater “ portés au dispositif des conclusions des requérants.

Par ailleurs, dans leurs dernières écritures, les défendeurs ne formulent aucune prétention reconventionnelle tendant à voir condamner les requérants à réaliser des travaux sous astreinte ni de les faire réaliser aux frais des requérants ce qui rend les développements de ceux-ci sur ces points sans objet.


La présente juridiction est en revanche valablement saisie par les requérants, d’ abord d’ une demande de cession forcée de la mitoyenneté du mur de soutènement sur une hauteur de 9,03 m, ensuite de modification du règlement de copropriété /contrat de vente de l’immeuble 18 rue Georges Méran et enfin de réparation du préjudice subi au titre de l’atteinte au droit de propriété des requérants et pour résistance abusive.

A- Sur la cession de mitoyenneté

Les requérants rappellent qu’il n’est pas discuté que les murs de soutènement situés en limite de leurs fonds et destinés à soutenir leur terre, sont des murs privatifs. Ils font valoir que le remblai de terre préconisé par l’expert judiciaire dans le but de consolider efficacement les murs de soutènement durant le chantier et que la SCI 53 Cours Desbiey et la SNC COULEURS TCHANQUEES ont édifié en dépit de leur opposition et donc sans leur autorisation, se trouve incorporé aux murs de soutènement sur une hauteur de 9,03 m ce qui caractérise une grave emprise sur les murs privatifs. Les requérants précisent en effet que les murs privatifs se trouvent enfouis sous le remblai de terre, les privant de la jouissance de ceux-ci et faisant définitivement obstacle à l’entretien qui leur incombe sur la hauteur enfouie. Ils considèrent donc que l’édification du remblai litigieux constitue un acte de possession caractérisé des murs de soutènement par le Constructeur puis par les futurs acquéreurs, rendant le mur de soutènement mitoyen.

La SCI 53 COURS DESBIEY et la SNC COULEURS TCHANQUEES contestent toute acquisition forcée de la mitoyenneté du mur de soutènement, au motif que les conditions n’en sont pas remplies. Elles invoquent ainsi l’absence d’emprise sur le mur de soutènement comme la gravité de l’emprise alléguée ; le remblai n’étant pas incorporé à ce mur mais simplement accolé, il s’agit d’un remblai provisoire préconisé par l’expert eu égard au très mauvais état d’entretien par les requérant du mur privatif menaçant de s’effondrer. Elles indiquent que le remblai a été fait au vu et su de l’ensemble des copropriétaires riverains du chantier, dont 3 seulement s’en sont plaint. Ensuite, les deux sociétés défenderesses font valoir qu’elles ne se sont jamais comportées comme propriétaires du mur de soutènement, ce qui est exclusif de toute acquisition forcée de la mitoyenneté. Elles allèguent que les requérants entendent voir qualifié le mur de soutènement de mitoyen dans le seul but d’obtenir un partage des frais de son entretien, n’ayant jamais sollicité l’enlèvement du remblai.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE expose que le remblai a été réalisé exclusivement dans l’intérêt des consorts [R]-[F] et [D] et sur préconisation de l’expert judiciaire afin de remédier aux défauts d’entretien du mur de soutènement présentant un ensemble hétéroclite. Il conclut à titre principal dans le dispositif de ses conclusions, au débouté de l’ensemble des demandes des requérants tout en exposant que l’acquisition de la mitoyenneté n’était juridiquement invocable que si le Syndicat des Copropriétaires prenait la décision définitive de conserver le talus de remblai, or le 30 avril 2019 l’Assemblée générale de copropriété a décidé du maintien définitif du remblai sous réserve d’une expertise technique complémentaire garantissant la pérennité de l’ouvrage, pérennité confirmée par l’APAVE de sorte que le Conseil Syndical s’est à une majorité de 5/6ème prononcé pour le maintien du remblai et que le SYNDICAT entend donc maintenir le remblai concerné. Il rappelle également que les requérants ont renoncé à solliciter une indemnisation au titre de l’acquisition de cette mitoyenneté ce qui lui semble la moindre des choses vu l’état de délabrement initial du mur de soutènement

Il n’est pas discuté que le mur de soutènement situé à la limite de propriété de M. [I] d’une hauteur de 9,78 m, de M. [F] d’une hauteur de 9,70 m et de Mme [D] d’une hauteur de 10,34 m sont des murs privatifs aux consorts [I]-[F] et [D] dont ils soutiennent les terrains qui surplombent les fonds cadastrés AK 707 et 708.

Il résulte des pièces communiquées que durant le début du premier semestre 2016 et conformément aux préconisations de l’expert judiciaire M. [Y] dans son rapport d’expertise déposé le 26 février 2016, un talus en remblai de terre en pente d’une hauteur maximale de 9,03 m a été réalisé contre le mur de soutènement des parcelles des requérants, remblai lui même retenu par un mur berlinois du côté le plus bas de sa pente. L’expert judiciaire ayant préconisé la réalisation de ce remblai par le constructeur du bâtiment B prévu sur la parcelle AK 707 et ce pour sécuriser le chantier de construction de ce bâtiment, après avoir relevé un mauvais état du mur de soutènement des parcelles AK 555, AK 570 et AK 571 des requérants (présence de fissures structurelles menaçant l’ouvrage d’effondrement) nécessitant la mise en place par le constructeur de mesures provisoires pour en garantir la stabilité.

En application des articles 657 et 661 du code civil, lorsqu’un voisin prend appui sur un mur limitrophe et privatif pour y adosser des ouvrages sans l’autorisation du propriétaire du mur celui-ci peut soit en demander la démolition, soit il peut contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté du mur ; la cession forcée de la mitoyenneté ouvrant droit à remboursement de la moitié de la dépense du mur au maître de celui-ci.

Il est admis que l’acquisition forcée de la mitoyenneté suppose que soit caractérisée une emprise se réalisant par une utilisation du mur du fonds voisin contigu pour y adosser ou appuyer une construction mais également des terres de remblai ; l’emprise consistant dans le fait de se comporter comme le propriétaire du mur mitoyen.

Contrairement aux allégations des requérants il ne résulte d’aucune pièce l’incorporation du talus litigieux dans leur mur de soutènement ; les documents techniques établissant uniquement qu’il prend appui sur leur mur litigieux. 

Il n’est pas discutable et ressort du rapport d’expertise judiciaire que le talus litigieux a été édifié de façon provisoire par le constructeur pour notamment sécuriser le chantier sur la parcelle AK 707 et protéger les ouvriers d’un éventuel éboulement du mur de soutènement, en mauvais état, des riverains. La question de l’enlèvement de ce remblai à l’issue du chantier ayant été discutée devant l’expert judiciaire.



Or l’appui d’un remblai provisoire sur le mur privatif d’un voisin ne saurait constituer une appropriation dudit mur, de nature à permettre au propriétaire du mur de contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.

Il s’ensuit que ni la SCI 53 COURS DESBIEY ni la SNC COULEURS TCHANQUEES, ne peuvent avoir acquis la mitoyenneté du mur de soutènement privatif, par l’appui contre celui- ci d’un remblai provisoire le temps du chantier, étant au surplus précisé qu’il n’est pas établi que la SCI 53 COURS DESBIEY serait intervenue dans la réalisation dudit remblai, édifié pour sécuriser principalement le chantier de construction sur la parcelle AK 707.

En revanche, en décidant après avis de l’APAVE de conserver de façon définitive le remblai appuyé sur le mur de soutènement conformément à la délibération n° 25 de l’assemblée générale du 30 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du 18 rue Georges Méran, propriétaire de la parcelle AK 707, se comporte en co-propriétaire du mur de soutènement enfoui de façon définitive sous le remblai, ce qui caractérise une emprise sur le mur de soutènement privatif et justifie la demande des requérants tendant à le voir contraint d’acquérir la mitoyenneté du mur de soutènement sur sa partie enfouie.

Force est d’ailleurs de constater que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne conteste pas véritablement cette cession de mitoyenneté à son profit à compter de la décision de l’Assemblée Générale.

Il convient donc de prononcer l’acquisition par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence du 18 rue Georges DESBIEY, à compter du 30 avril 2019 de la mitoyenneté sur une hauteur de 9, 03 m du mur de soutènement implanté en limite des fonds AK 555 de M. [I], AK 570 de M. [F] et AK 571 de Mme [D], ce mur étant mitoyen entre ces parties dans la limite de la hauteur enfouie soit 9,03 m et demeurant propriété privative des requérants sur sa partie supérieure.

B-sur la demande de modification du règlement de copropriété et du contrat définitif de vente en l’état de parfairt achèvement

Afin de s’assurer de la conservation du remblai dont l’enlèvement pourrait provoquer l’effondrement de leur fonds, les requérants, considérant insuffisante la délibération de l’Assemblée générale de copropriété du 30 avril 2019, et invoquant notamment la responsabilité contractuelle des constructeurs- vendeurs, sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions qu’il soient enjoint aux défendeurs de modifier le règlement de copropriété, et dans leur argumentaire, d’insérer en plus dans le contrat de vente définitif réitéré devant notaire une clause précise quant à : l’historique du remblai de terre et paroi berlinoise, les raisons liées au maintien des murs de soutènement, la situation géographique (terres élevées), l’historique judiciaire et l’obligation de conservation préservant les terres et habitation surélevées des requérants.


La SNC COULEURS TCHANQUEES considère impossible la demande de modification du règlement de copropriété dirigée à son encontre rappelant qu’elle n’est intervenue qu’en qualité de constructeur et n’a pas à se substituer au syndicat de copropriété.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES expose quant à lui que la demande de modification du règlement de copropriété ne reposant sur aucun fondement légal ne saurait prospérer. Il fait en effet valoir qu’en leur qualité de tiers au règlement de copropriété, les requérants ne sont pas admis à solliciter la modification de ce contrat. Il ajoute que la clause dont l’insertion est demandée n’a pas sa place dans un règlement de copropriété, que l’obligation d’entretien du remblai partie commune s’impose sans obligation de modifier le règlement de copropriété, tandis que la décision finale de conservation du remblai relève du seul syndicat de copropriété et non du tribunal.

Les dispositions légales qui limitent l’obligation du juge de ne statuer que sur les prétentions formulées au dispositif des conclusions des parties sont issues du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017 (article 753 du code de procédure civil devenu l’article 768) et ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 11 mai 2017.

La présente instance ayant été introduite avant cette date, le tribunal se doit de statuer sur les prétentions même uniquement formulées dans l’argumentaire, ce qui est le cas de la demande tendant à voir inclure la clause sollicitée dans le contrat de vente des lots de la copropriété.

Il convient de rappeler que la SCI 53 COURS DESBIEY est propriétaire depuis l’origine de la parcelle cadastrée AK 708 uniquement, laquelle n’est pas soumise au statut de la copropriété. Cette parcelle n’ a pas fait l’objet d’une division ni de ventes. Il n’est par ailleurs ni soutenu, ni établi que la SCI 53 COURS DESBIEY serait propriétaire de lots au sein de la copropriété du 18 rue Georges Méran implantée sur la parcelle AK 707 ; elle n’est donc pas concernée par la demande de modification du règlement de cette copropriété, ni par la demande d’insertion dans les actes de vente des lots de la copropriété de la clause souhaitée. 
Par ailleurs, les requérants propriétaires des fonds voisins de l’immeuble en copropriété, sont des tiers à la convention que constitue le règlement applicable à cette copropriété, et ne sont pas plus partie aux actes de vente en l’état de futur achèvement entre la SNC COULEURS TCHANQUEES et chaque co-propriétaire.

Ils ne sont donc pas fondés à invoquer la responsabilité contractuelle des défendeurs pour obtenir la modification du règlement de copropriété comme l’insertion d’une clause dans les actes de vente des lots en état de futur achèvement, auxquels ils ne sont pas partie, ni n’ont qualité pour obtenir ces modifications.

La présente juridiction ne peut pas plus les ordonner. En effet il est constant qu’en dehors des cas prévus par la loi (article 11, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à la répartition des charges) la modification du règlement de copropriété ne relève pas du pouvoir du juge mais de ceux des copropriétaires réunis en assemblée générale, et le tribunal ne saurait également, à la demande d’un tiers, imposer une modification des clauses d’un contrat de vente qui a force de loi entre les parties, au surplus lorsque celles-ci ne sont pas appelées en la cause ce qui est le cas des acquéreurs.

Par conséquent, la demande tendant à voir ordonner aux défendeurs de modifier le règlement de copropriété et d’insérer la clause souhaitée dans les actes de vente de lots en état de futur achèvement ne saurait prospérer.

C-sur la demande de dommages et intérêts

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle du constructeur, mais également du trouble anormal de voisinage, les requérants sollicitent la condamnation in solidum des défendeurs à payer à chacun d’eux la somme de 10.000 € en réparation des préjudices subis en raison de l’atteinte manifeste à leur droit de propriété ainsi que pour résistance abusive. Ils reprochent aux défendeurs d’avoir procédé à l’incorporation du remblai de terre à leur mur privatif, sans autorisation ni délais de prévenance, alors qu’ils n’ignoraient pas leur demande en ce sens, et leur désaccord par anticipation si la partie adverse ne s’engageait pas à maintenir le remblai sur le long terme. Ils font valoir que le remblai réalisé les empêche de procéder aux travaux d’entretien et de consolidation de leur mur de soutènement auquel ils n’ont plus accès du fait de son enfouissement sur 9,03 mètres de haut. Ils précisent ne pas avoir sollicité le retrait du remblai par crainte que cette opération ne fragilise leur mur de soutènement. En réplique aux arguments des défendeurs, les consorts requérants énoncent que le fait de suivre les préconisations de l’expert ne les dédouane en rien de respecter leur droit de propriété ni du trouble anormal causé. Ils invoquent également la résistance abusive des défendeurs à faire trancher par l’assemblée générale la question du maintien du remblai.

La SCI 53 COURS DESBIEY et la SNC COULEURS TCHANQUEES réfutent toute atteinte au droit de propriété des requérants. Elles font valoir que le remblai litigieux a été réalisé sur préconisation de l’expert judiciaire, à titre de mesure conservatoire d’urgence pour éviter un éboulement du mur de soutènement des requérants qui était en très mauvais état, justifiant le référé préventif. Elles soulignent l’attitude ambiguë des requérants qui d’un côté soutiennent que le remblai constitue une atteinte à leur droit de propriété et de l’autre ont exigé que le remblai provisoire soit maintenu. Elles ajoutent que l’expert avait relevé que le remblai provisoire ne rendait pas impossible les travaux d’entretien et/ou de consolidation du mur de soutènement dans le temps. Elles concluent par ailleurs au rejet de la demande subsidiaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, dès lors qu’aucune condamnation ne sera prononcée y compris à son encontre.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conclut également au rejet des demandes de dommages et intérêts des requérants au titre de l’atteinte à leur droit de propriété dès lors qu’ils ont exigé le maintien du remblai et qu’ils ne justifient d’aucun préjudice ; le remblai ayant pallié à leurs propres insuffisances et ils en souhaitent le maintien. Il souligne que d’ailleurs les requérants ont renoncé à l’indemnisation des conséquences d’une éventuelle acquisition de la mitoyenneté. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait également valoir que dans l’hypothèse où serait retenue une faute dans la réalisation du remblai, il ne saurait être tenu de le réparer dès lors que ce n’est pas lui qui a édifié le talus litigieux. Il sollicite à titre subsidiaire à être relevé indemné par les deux sociétés défenderesses, de toute condamnation à ce titre.

Selon l’article 1382 ancien du code civil devenu l’article 1240 du même code tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui sollicite réparation sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute, du préjudice subi et du lien de causalité entre les deux.

La responsabilité au titre des troubles de voisinage est une responsabilité sans faute fondée sur la seule anormalité du trouble, étant acquis que nul ne doit causer à autrui des troubles anormaux de voisinage.

Toutefois, un simple trouble de voisinage ne suffit par à ouvrir droit à réparation, il doit être justifié par celui qui se prévaut de l’anormalité du trouble de voisinage ce qui suppose qu’il soit établi que les nuisances invoquées excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Il ressort des propres écritures des requérants que ceux-ci ont manifesté leur désaccord à la réalisation du remblai litigieux contre leur mur de soutènement privatif dès lors qu’ils n’avaient pas la certitude de la volonté des constructeurs de le maintenir ; la violation des droits invoqués résultant visiblement du fait que les travaux ont été réalisés avant que la question du maintien dudit remblai ne soit réglée.

Certes le talus litigieux a été réalisé contre le mur de soutènement privatif des requérants alors que la question conditionnant leur accord n’était pas réglée.

Toutefois, outre le fait qu’il a été édifié initialement à titre de mesure conservatoire urgente sur conseil de l’expert judiciaire commis par référé préventif eu égard au mauvais état du mur de soutènement, les consorts [I]-[F]-[D] ne justifient pas en quoi la réalisation du remblai avant leur accord définitif leur a été préjudiciable ou a constitué un trouble anormal du voisinage.

En effet, les requérants sont mal venus à invoquer au titre du préjudice, ou trouble anormal de voisinage, l’impossibilité d’accéder à leur mur de soutènement pour en assurer l’entretien du fait de son enfouissement sous le remblai litigieux, alors qu’il ressort des pièces communiquées et ils ne contestent pas eux-mêmes, que leur demande depuis l’origine était le maintien à titre définitif dudit remblai impliquant l’enfouissement quasi total du mur de soutènement.

Par ailleurs, il est incontestable ainsi que confirmé par le rapport d’expertise judiciaire complété par celui de l’APAVE du 20/11/2029, que le remblai et la berlinoise édifiés en 2016 consolident de façon pérenne, le mur de soutènement situé en limite de propriété des requérants, lequel constitué de matériaux hétéroclites, était en très mauvais état d’entretien avant les travaux de talutage (présence de fissures) et menaçait de s’effondrer.

L’édification de ce remblai et son maintien est dans l’intérêt à la fois des constructeurs de la parcelle AK 707 dont il a sécurisé le chantier, que des requérants dont il soutient les terres et que du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dont les parties communes sont protégées d’un risque d’éboulement des habitations et terrains qui les surplombent.

Il n’est également pas discuté que les travaux de consolidation du mur de soutènement par son talutage ont été fait aux frais exclusifs des constructeurs défendeurs et plus précisément de la SNC COULEURS TCHANQUEES, alors qu’ils profitent aux requérants, qui étaient défaillants dans leur obligation d’entretien et de réparation du mur de soutènement avant le début du chantier sur la parcelle AK 707, et qui sont donc mal venus à se plaindre de l’impossibilité désormais de procéder à l’entretien du mur.

Par ailleurs, aux termes d’une délibération n° 25, adoptée le 30 avril 2019 l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 18 rue Georges Méran a décidé du maintien définitif du remblai sous réserve d’une expertise technique complémentaire garantissant la pérennité de l’ouvrage. L’APAVE dans son rapport du 20 novembre 2019 a confirmé cette pérennité de sorte que selon les déclarations non contestées du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES le Conseil Syndical s’est à une majorité de 5/6ème prononcé pour le maintien définitif dudit remblai, donnant ainsi satisfaction aux requérants.

Certes la question du maintien ou non du remblai avait été mis à l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires du 18 rue Georges Méran du 18 avril 2017 ainsi que s’y était engagée la SNC COULEURS TCHANQUEES, mais n’a été soumise au vote que lors de l’Assemblée du 30 avril 2019.

Toutefois, il n’est nullement démontré par les requérants le préjudice subi du fait du délai mis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour décider du maintien définitif du remblai.

Les consorts [I]-[F]-[D] seront donc déboutés de leur demandes de dommages et intérêts, dès lors qu’ils ne justifient d’aucun préjudice ou trouble en lien avec l’atteinte à leur droit de propriété invoquée, étant au surplus rappelé qu’ils ont renoncé de leur propre initiative à leur droit privatif sur le mur de soutènement 3 mois après la réalisation du remblai litigieux, puisque par voie d’assignation du 6 juillet 2016, ils ont entendu voir reconnaître le caractère mitoyen du mur de soutènement.





4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les prétentions des requérants ayant quasiment toutes étaient rejetées à l’exception de la cession de mitoyenneté au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, qui ne contestait plus véritablement cette demande, il convient de mettre les dépens de l’instance à la charge des consorts [F]-[D]-[I] avec distraction au profit de Maître Philippe LIEF avocat associé de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES conformément à l’article 699 du même code. 

L’équité conduit par ailleurs au rejet des demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par sa mise à disposition au greffe :

- ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture partielle du 16 juin 2022 à la date de l’ordonnance de clôture du 13 octobre 2023,

- DECLARE recevables les demandes formulées par M. [B] [I], Mme [P] [D] née [K] et M. [L] [F] à l’encontre de la SCI 53 COURS DESBIEY et de la SNC COULEURS TCHANQUEES,

- PRONONCE l’acquisition par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence du 18 rue Georges DESBIEY, à compter du 30 avril 2019 de la mitoyenneté sur une hauteur de 9, 03 m du mur de soutènement implanté en limite des fonds AK 555 de M. [B] [I], AK 570 de M. [L] [F] et AK 571 de Mme [P] [D] née [K], 

- DIT que ce mur est mitoyen entre ces parties dans la limite de la hauteur enfouie soit 9,03 m et demeure propriété privative pour leurs parcelles respectives de M. [B] [I], de M. [L] [F] et de Mme [P] [D] née [K], sur sa partie supérieure,

- DEBOUTE M. [B] [I], M. [L] [F] et Mme [P] [D] née [K] du surplus de leurs demandes,

- REJETTE les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,



- CONDAMNE M. [B] [I], M. [L] [F] et Mme [P] [D] née [K] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Philippe LIEF avocat associé de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT