Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Me Sophie VERGNAUD, Me Ronan PENNANEAC’H
Copie Exécutoire délivrée le :
à Me Laurence GUEGAN-GELINET





■

8ème chambre
1ère section

N° RG 19/12995 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRCDW

N° MINUTE : 

Assignation du :
25 octobre 2019








JUGEMENT 
rendu le 19 décembre 2023 

DEMANDEURS

Monsieur [U] [R]
Madame [T] [V] épouse [Y]
Monsieur [N] [M]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Monsieur [X] [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Madame [B] [P] veuve [O]
Madame [L] [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentés par Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B748








Décision du 19 décembre 2023
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/12995 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRCDW

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société SBC IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Me Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2352

SAS SBC IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Me Ronan PENNANEAC’H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1076

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure BERNARD, Vice-Présidente,
Julien FEVRIER, Juge,
Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2023 tenue en audience publique devant Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [R], Mme [T] [V] épouse [Y], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O] et Mme [L] [O] sont copropriétaires au sein de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Lors de l'assemblée générale du 19 mars 2018, il a été procédé à un changement de syndic, le cabinet Bordier Chêne étant remplacé par la société SBC Immobilier. 





Le 29 juin 2019, la SAS SBC Immobilier a procédé à la convocation des copropriétaires pour la tenue de l'assemblée générale du 29 juillet 2019, au cours de laquelle son mandat a été renouvelé pour une durée d'un an. 
Estimant que le syndic n'avait pas de mandat pour convoquer valablement ladite assemblée, M. [R], Mme [V], M. [M] ainsi que les consorts [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité devant la juridiction de céans, par acte d'huissier délivré le 25 octobre 2019, afin d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 29 juillet 2019 dans son intégralité, ou subsidiairement de certaines de ses résolutions. 

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2022, M. [R], Mme [V], M. [M], et les consorts [O] demandent au tribunal de :
« Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
- Déclarer M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M] et les consorts [O] recevables et bien fondés en leur action, 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] de ses moyens, demandes et fins,
- Débouter le Cabinet SBC Immobilier de ses moyens, demandes et fins, 
- Annuler l'assemblée générale du 29 juillet 2019, 
- Subsidiairement, annuler les résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 25 de l'assemblée générale du 29 juillet 2019, 
- Ordonner, au profit de M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M] et les consorts [O] la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] et le cabinet SBC Immobilier in solidum au paiement, au profit de M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M] et les consorts [O] de la somme de 4.000 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] et le cabinet SBC Immobilier, in solidum, en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Laurence Guegan-Gelinet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ». 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 
Vu le décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 
- Débouter M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M] et les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formulées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ; 
- Condamner in solidum M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M] et les consorts [O] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Les condamner in solidum aux dépens ». 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 décembre 2021, la société SBC Immobilier demande au tribunal de :
« Vu les articles 4, 5, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, 

- Dire que M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O], Mme [L] [O] ne formulent aucune demande principale à l’encontre de la Société SBC Immobilier ; 
- Débouter M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O], Mme [L] [O] de leur demande de condamnation de la Société SBC Immobilier au titre des dépens ; 
- Débouter M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O], Mme [L] [O] de leur demande de condamnation de la Société SBC Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner in solidum M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O], Mme [L] [O] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Ronan Pennaneac’h, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile; - Condamner in solidum M. [U] [R], Mme [T] [V], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O], Mme [L] [O] à la somme de deux mille euros (2.000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 février 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 04 octobre 2023, a été mise en délibéré au 19 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 29 juillet 2019 dans son intégralité

Au soutien de leur demande principale, les demandeurs se prévalent de ce que l’assemblée générale du 29 juillet 2019 n’a pas été valablement convoquée dès lors que le mandat du syndic avait pris fin le 19 mars 2019, qu'en outre le représentant légal dudit syndic a été nommé comme secrétaire de séance alors qu’il n’était plus syndic, et qu'enfin aucun assesseur ou scrutateur n’a été désigné lors de cette assemblée générale. 

En réponse aux moyens adverses, les demandeurs font valoir que le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année 2018 mentionne expressément le 19 mars 2019 comme date de fin du contrat de syndic, d'une part, et que le fait qu'il soit indiqué sur ledit procès-verbal, entre parenthèses, la mention ambiguë « prochaine assemblée approuvant les comptes » est sans effet sur la date d'échéance dudit contrat, d'autre part. 


En défense, le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu le contrat de syndic mentionne une date d’expiration de son mandat au 30 juin 2019 et que telle était l'intention de l'assemblée générale lors de la désignation de ce nouveau syndic en 2018 quand elle a fait préciser que ledit contrat devait perdurer jusqu'à la « prochaine assemblée approuvant les comptes ». 
Il en déduit que, les convocations ayant été régulièrement envoyées le 29 juin 2019, l'assemblée générale du 29 juillet 2019 a été valablement convoquée, peu important que ce mandat ait expiré le jour de la tenue de ladite assemblée. 
 
Le syndicat des copropriétaires soutient en deuxième lieu que l'assemblée était libre de désigner la personne qu'elle souhaitait en qualité de secrétaire de séance, et en conclut que ce grief d'annulation allégué en demande n'est pas davantage fondé. 

Enfin, il argue de ce qu'il n’existe aucune obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs, cette désignation n’intervenant que «s’il y a lieu» selon les termes de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, et en déduit que l'absence de désignation de scrutateur n'est pas un motif d’annulation d'une assemblée générale. 

****************** 

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. » 

Toute violation des règles de fond ou de forme édictées par la la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 peut donner lieu à une action en nullité.

L'article 28 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, édicte que « Sous réserve des dispositions de l'article L.443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. 
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L.443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. 
(...). »

Selon l'alinéa premier de l'article 28 du décret précité, Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance. 

En cas de désignation du syndic pour une duré d'un an et « jusqu'au jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos », le mandat dudit syndic ne peut se prolonger au-delà d'un an de date à date (Civ. 3ème, 26 mai 2004, n°02-21.361 ; 12 sept. 2006, n°05-15.987 ; 31 mai 2018 n°17-18.046). Il appartient au syndic de convoquer une assemblée assez tôt pour qu'elle puisse se prononcer avant l'expiration du terme de son mandat (CA Versailles 4ème ch., 05 juin 2000). 

Sur ce, 

Il est constant que l'assemblée générale querellée a été convoquée par la société SBC Immobilier, qui avait été désigné syndic de l'immeuble en cause lors de l'assemblée générale précédente du 19 mars 2018. 

Il résulte du procès-verbal de cette assemblée de 2018 que la résolution concernant la désignation du nouveau syndic la société SBC Immobilier était libellée ainsi : 
« 11. Désignation du syndic (art 25)
Le Cabinet SBC IMMOBILIER au capital de 1.000 euros, Administrateur de Biens - Syndic de Copropriété, ayant son siège social sis [Adresse 2]
immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Nanterre, sous |e' N°832 631 956 , représenté par [W] [S], Titulaire de la carte professionnelle mention << Syndic » N°[Numéro identifiant 8], délivrée par la CCI de Paris lle de France.
Garantie par la compagnie ALLIANZ IARD, convention N° 41543943
Assuré en Responsabilité Civile Professionnelle par la Compagnie ALLIANZ IARD police N°41543943
Exerçant en tant que syndic de droit en application de l‘article L.443-15 du code de la construction et de |l'habitation.
(...)
19/03/2018 et prendra fin le 19/03/2019 ( Prochaine assemblée approuvant les comptes) ». 

Il s'évince des termes de cette résolution que le mandat donné au syndic nouvellement désigné SBC Immobilier était d'une durée d'un an, et que l'assemblée générale postérieure venant, notamment approuver les comptes, devait intervenir dans ce délai et avant la date butoir du 19 mars 2019.

Le fait que le contrat signé entre la société SBC Immobilier et le président du conseil syndical mentionne, en première page, « être conclu pour une durée de 1 an et 3 mois » et faire mention d'une date d'échéance au 30 juin 2019 est dès lors inopérant, la désignation du syndic étant valable par le seul vote de la résolution précitée, dans les conditions fixées par l'assemblée générale souveraine, qui n'avaient pas à être modifiées ultérieurement sans nouvelle décision de l'assemblée portant sur une durée plus longue dudit mandat. 

L'assemblée générale litigieuse ayant été convoquée postérieurement à cette date du 19 mars 2019, elle encourt l'annulation en son entier pour ce seul motif, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs allégués. 

Il convient par conséquent de faire droit à la demande principale et de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 29 juillet 2019. 

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au litige, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens, dont distraction au profit de Me Guegan-Gelinet, ainsi qu'à verser aux demandeurs une somme de 1.000 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Décision du 19 décembre 2023
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/12995 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRCDW

Il n'y a pas lieu en revanche de condamner la société SBC Immobilier, in personam, à ces titres dès lors qu'aucune prétention au fond n'a été formé à son encontre, et les demandeurs seront déboutés sur ce point. 

Compte tenu de la solution du litige, la société SBC Immobilier sera également déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
M. [R], Mme [V], M. [M] ainsi que les consorts [O] seront en outre dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 

La nature et l'ancienneté du litige commandent, enfin, d'ordonner l'exécution provisoire. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

PRONONCE l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] du 29 juillet 2019 dans son intégralité, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [U] [R], à Mme [T] [V] épouse [Y], à M. [N] [M], à M. [X] [O], à Mme [B] [P] veuve [O] et à Mme [L] [O] une somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [U] [R], Mme [T] [V] épouse [Y], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O] et Mme [L] [O] du surplus de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE la SAS SBC Immobilier de sa prétention formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de Me Laurence Guegan-Gélinet,

RAPPELLE que M. [U] [R], Mme [T] [V] épouse [Y], M. [N] [M], M. [X] [O], Mme [B] [P] veuve [O] et Mme [L] [O] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,



PRONONCE l'exécution provisoire de la présente décision, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait à Paris, le 19 décembre 2023 

Le GreffierLa Présidente