Tribunal Judiciaire · 6ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

6ème chambre 1ère section

N° RG 21/04902 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUFCD

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 avril 2021




JUGEMENT 
rendu le 19 décembre 2023 
DEMANDERESSE

Madame [H] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Pascale BEAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A199




DÉFENDERESSE

SCCV COUR DES DUCS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Noémi RELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0100







Décision du 19 décembre 2023
6ème chambre 1ère section
N° RG 21/04902 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUFCD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Céline MECHIN, vice-président
Marie PAPART, juge
Clément DELSOL, juge

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, greffier lors des débats et de Catherine DEHIER, greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 25 octobre 2023 tenue en audience publique devant Clément DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Contradictoire
en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Céline MECHIN, président et par Catherine DEHIER greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****************
En qualité de maître d’ouvrage, la Sccv Cour des Ducs a entrepris la construction d’un ensemble immobilier situé à l’angle des rues [Adresse 7] et [Adresse 5] et du rond-point [Adresse 6] à[Localité 9]x.

Par contrat du 19 juillet 2017, [H] [J] a réservé un appartement dans le bâtiment B de cet ensemble immobilier en construction.

Par un avenant n°1 du 31 juillet 2017, les lots désignant ceux réservés par [H] [J] ont été modifiés.

Par un avenant n°2 du 18 octobre 2018, les parties ont convenu de la modification des prestations initiales correspondant à : supprimer la salle de douche, remplacer le meuble simple vasque par un meuble double vasque dans la salle de bain-wc, déplacer l’attente du lave-linge dans les wc, supprimer le lave-mains dans les wc et déplacement de l’arrivée d’eau et de l’évacuation du lave-main, ajouter un placard dans la chambre 1, déplacer la porte de distribution dans le séjour et les chambres 2 et 3, création d’un placard dans l’entrée, fourniture et pose d’une porte à galandage dans le dressing, doublage des cloisons des chambres 2 et 3, installation d’un système de rafraîchissement dans le séjour de l’appartement.


Un avenant n°3 du 29 décembre 2019 stipule, au titre de travaux de menuiseries intérieures dans les chambres 2 et 3, le déplacement de la cloison séparative et l’inversion des battants et du sens de l’ouverture de la porte tierce de distribution dans l’entrée ainsi que la création d’un coffrage dans le séjour ; la fourniture et la pose d’un faux plafond dans les WC, dans la salle de bains et dans la cuisine.

La déclaration d’ouverture de chantier date du 12 juin 2018.

Par missives du 03 juin 2019, 24 décembre 2019, 05 août 2020 et 10 septembre 2020, le maître d’ouvrage a repoussé la date de livraison du bien.

La remise effective des clefs date du 30 novembre 2021.

Par acte d’huissier de justice délivré le 06 avril 2021, Madame [H] [J] ayant pour avocate Maître Beauthier a fait citer la Sccv Cour des Ducs devant le tribunal judiciaire de Paris. Elle sollicitait qu’il la condamne à lui payer 42 000,00 € au titre du préjudice de jouissance, 6 000,00 € au titre du trouble dans les conditions d’existence de sa fille et d’elle-même et 21 300,00 € au titre de la perte de gain, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du jugement.

Par conclusions en réponse n°3 et récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, [H] [J] forme les prétentions suivantes :
« Vu les articles 1217, 1231-1, 1601 et 1611 du code civil, 
Il est demandé au Tribunal de céans : 
Recevoir Madame [J] en ses demandes et y faisant droit, 
Les déclarer bien fondées, 
Rejeter purement et simplement toutes les demandes, fins et conclusions de la Sccv Cour des Ducs. 
Dire et juger que le retard de livraison de l’appartement de Madame [J] est de 24 mois, soit 730 jours au 30 novembre 2021, 
Prendre acte que Madame [J] n’a pu entrer en possession de son box et de sa cave, 
Dire et juger que la Sccv Cour des Ducs ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison ou de cas de force majeur exonératoire de responsabilité, 
En conséquence, A titre principal, 
Condamner la Sccv Cour des Ducs au paiement à Madame [J] des sommes de : 
67.200 € au titre du préjudice de jouissance pour les deux années de retard de livraison 
9.600 € au titre des troubles dans les conditions d’existence de Madame [J] et de sa fille, soit 400 € par mois, sur une période de 24 mois 
750 € au titre du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de jouir du box et de la cave 
34.080 € au titre de la perte de gain locative 
2.100 € au titre du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de jouir de son appartement entre le 7 et le 25 mars 2022 
6.160 € au titre du préjudice de jouissance lié à l’absence de chauffage de son appartement et l’impossibilité d’utiliser la terrasse et le balcon. 
Dire que ces sommes porteront intérêt aux taux légal à compter du jugement à intervenir. 
A titre subsidiaire, 
Dire et juger qu’il ne pourra être retenu que 4 jours au titre des intempéries, 
En tout état de cause, 
Condamner la Sccv Cour des Ducs à verser à chacun Madame [J] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, 
Condamner la Sccv Cour des Ducs aux entiers dépens et dire qu’il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Pascale beauthier, Avocat aux offres de droit.
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie y compris en ce qui concerne l’application de l’article 700 du CPC et les dépens. »

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 15 décembre 2022, la Sccv des Ducs ayant pour avocate Maître Relier forme les prétentions suivantes :
«Vu l'article 9 du Code de procédure civile
Vu l'article 1353 du Code Civil
Vu l'article 1231-1 du Code Civil
Vu l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 25 janvier 2019.
Débouter Madame [J] de ses demandes, en l’absence de preuve d'un manquement contractuel de la Sccv Cour des Ducs, d’un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Constater l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues contractuellement, exonératoires de responsabilité pour la Sccv Cour des Ducs.
Débouter Madame [J] de ses demandes, l'existence et le quantum des préjudices qu’elle allègue n’étant pas justifiés.
A titre reconventionnel, condamner Madame [J] à payer à la Sccv Cour des Ducs la somme de 4.791,00 euros au titre des pénalités de retard de paiement des appels de fonds.
Condamner Madame [J] à payer à la Sccv Cour des Ducs la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner Madame [J] à payer à la Sccv Cour des Ducs les entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de leurs écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture date du 06 février 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voire « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

I. Les demandes en paiement formées par [H] [J] au titre du retard

[H] [J] se fonde sur la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du code civil et indique que la Sccv Cour des Ducs n’a pas respecté son obligation de livraison du bien au terme contractuellement prévu, ce qui lui a causé divers préjudices.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

a. Le socle contractuel et la date de livraison stipulée

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En l’espèce, il ressort des conclusions concordantes des parties et des stipulations de l’article 30.3 en page 21 de l’acte de vente notarié du 25 janvier 2019 que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus devaient être achevés et livrés au 4e trimestre 2019.

En conséquence, la livraison devait avoir lieu au plus tard le 31.12.2019.

b. La date de livraison effective du bien

L’article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.



En l’espèce, il ressort des conclusions concordantes des parties et du procès-verbal de remise des clefs signé par les parties que la livraison du bien a eu lieu le 30 novembre 2021.

En conséquence, le différentiel est de 700 jours.

c. La force obligatoire de la clause portant date de livraison

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, contrairement aux allégations de la Sccv Cour des Ducs, aucune stipulation contractuelle n’indique clairement que la date de livraison du 31 décembre 2019 est seulement prévisionnelle dans la mesure où il est expressément stipulé que « le vendeur s’oblige » au titre de la direction des travaux au respect de ce délai.

Dès lors, le moyen de défense relatif à l’absence de force obligatoire de cette clause est inopérant.

d. L’étendue du retard et les divers motifs de report ou de suspension du délai de livraison

La Sccv Cour des Ducs invoque les stipulations de l’article 30.3 de l’acte de vente sous le paragraphe « Causes légitimes de suspension du délai de livraison » qui énumèrent diverses hypothèses qui ne sont pas limitatives dans la mesure où la forme recours à l’adverbe « notamment ».

L’article 30.3 de l’acte de vente du 25.01.2019, sous-titre « Causes légitimes de suspension du délai de livraison », énumère : les grèves, intempéries, procédures collectives d’un locateur, retards imputables aux services publics ou concessionnaires, injonctions administratives ou judiciaires sauf si elles sont imputables au vendeur, retards imputables à la réalisation par l’aménageur de la Zac, retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier, les troubles résultant d’hostilités, guerre, cataclysmes, révolutions ou accidents de chantier, retards pour cause de fouilles archéologiques, de dépollution du sous-sol ou du sol ou de désamiantage et ceux provenant de demandes de travaux modificatifs par l’acquéreur.

Il convient d’étudier les différentes causes de suspension ou de report du terme du délai de livraison invoqués par le promoteur, étant précisé que l’acte de vente stipule expressément que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait ralenti ou mis obstacle à la poursuite des travaux » et que “ le maître d'œuvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, une attestation étant adressée à l'acquéreur en la forme recommandée avec accusé de réception.”

A ce titre, il n’est pas contesté que le maître d’œuvre était la société Nortec Ingénierie (NC) à laquelle a succédé la société EC-BC en qualité de maître d’œuvre d’exécution.

Enfin, seuls les évènements survenus à compter du 25.01.19, date de la signature du contrat, sont pris compte, les évènements antérieurs étant connus du vendeur lorsqu'il s'est engagé sur une date de livraison du bien.

Les intempéries

En l’espèce, le promoteur produit en pièce n°10 une attestation d’intempéries du 10 janvier 2020 par laquelle la société NC mentionne 51 journées d’intempéries justifiées dont 32,5 de février à décembre 2019. Le maître d’œuvre retient un total de 13 jours en janvier 2019, or dans la mesure où le contrat a été signé le 25 janvier, cinq jours seront retenus sur ce mois pour un total de 37,5 au titre de l’année 2019.

Il produit également en pièce n°12 une attestation du 31 mars 2020 par laquelle la société NC mentionne que du 09 juillet 2018 au 31 mars 2020, l’impact des intempéries sur le chantier est de 46 jours, ceci de telle sorte que ce document qui est produit de manière isolée sans les justificatifs météorologiques est en contradiction totale avec le précédent.

Dès lors, il convient de retenir seulement 37,5 jours d’intempéries du 25 janvier 2019 au 31 mars 2020.

La Sccv Cour des Ducs produit également en pièce n°22 une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, la société EC-BE du 15 janvier 2021 dans laquelle celui-ci mentionne 7 jours d’intempéries supplémentaires (août et novembre) à cette date et corroborée par le relevé météorologique sur la station de [8] au titre de l’année 2020 produit en pièce n°19.

Elle produit également en pièce n°59 une attestation nominative de retard constatés de la société EC-BE du 23 juin 2021 dans laquelle elle mentionne 6 journées supplémentaires de retard au cours du mois de décembre 2020 qu’elle n’avait pas mentionnées dans la précédente attestation du 15 janvier 2021. Dès lors, ces six jours qui ne sont pas justifiés et apparaissent après la date de livraison de manière fortuite et manifestement opportune sont écartés dans la mesure où le relevé produit par le promoteur en pièce n°65 n’indique aucune intempérie en décembre 2020. Elle mentionne également un retard de 18,5 jours pour ce même motif du 1er janvier au 30 juin 2021 alors que le document produit en pièce n°65 mentionne des intempéries de 13,5 jours au cours des mois de janvier et février 2021, durée qui sera ainsi prise en compte.

S’agissant du moyen de défense relatif au fait que les parties ont contractuellement convenu de s’en rapporter aux attestations du maître d’œuvre, il ne résiste pas aux constatations suivant lesquelles le maître d’œuvre se contredit dans les différents documents qu’il a édités, ceci de telle sorte qu’il appartient au tribunal de vérifier les journées de retard justifiées par les intempéries.

37,5 + 13,5 + 7 = 57,5

Ainsi, 57,5 journées d’intempéries sont justifiées.

La défaillance de la société GBC et la recherche d’un remplaçant

La Sccv Cour des Ducs invoque 93 jours de retard en raison de la défaillance du titulaire du lot gros-oeuvre.

En l’espèce, dans l’attestation du 31 mars 2020, la société NC mentionne la défaillance de la société GBC occasionnant un retard de 150 jours entre le 09 juillet 2018 et le 31 mars 2020. En l’absence de caractérisation de ce retard, il convient de favoriser l’appréciation de la société EC-BC du 15 janvier 2021 qui retient 25 jours, finalement 50 suivant son rapport final du 23 juin 2022, au titre de la résiliation du contrat et de la découverte incongrue de désordres, 41 jours pour la désignation d’une nouvelle entreprise, 18 jours de préparation de l’entreprise UCB et 9 jours pour l’autorisation administrative de pose de la grue.

50 + 41 + 18 + 9 = 118

La Sccv Cour des Ducs limite en page 16 de ses dernières écritures ce retard à 93 jours justifiés, durée ainsi retenue par le tribunal.

La liquidation de la société Apm et la recherche d’un remplaçant

La Sccv Cour des Ducs invoque 70 jours de retard en raison de la défaillance du titulaire du lot serrurerie.

En l’espèce, la défaillance de la société Apm est mentionnée pour la première fois par la société EC-BC dans l’attestation du 13 septembre 2021 produite par le défendeur en pièce n°34, celui-ci évoquant la liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce le 02 février 2021 laquelle a donné lieu à un nouvel appel d’offres pour le lot serrurerie pour lequel une nouvelle société a été désignée le 13 avril 2021 justifiant ainsi un retard de 70 jours calendaires. Le maître d’œuvre d’exécution a maintenu cette évaluation dans l’attestation du 23 juin 2022.
Les éléments allégués par [H] [J] ne sont pas de nature à démontrer une faute du promoteur dans le choix de cette société. En effet, celle-ci a régulièrement réalisé un appel d’offre par l’intermédiaire de son maître d’œuvre. Ainsi, la société Orbimetal a remplacé la société Apm pour un marché de 665 000,00 € ht, soit à peine 5 000,00 € ht de plus que la précédente, ce qui démontre que le maître d’ouvrage n’a pas initialement tenté de réduire les coûts de construction en contractant avec un professionnel à prix réduit.

Ainsi, 70 journées de retard sont justifiées par la liquidation de la société Apm et son remplacement à compter du 02 février 2021, soit jusqu’au 13 avril 2021.

La défaillance de la société Fauquet et la recherche d’un remplaçant

La Sccv Cour des Ducs invoque 60 jours de retard en raison de la défaillance du titulaire du lot menuiseries intérieures.

En l’espèce, la défaillance de la société Fauquet est mentionnée pour la première fois par la société EC-BC dans l’attestation du 13 septembre 2021 suivant une missive du maître d’ouvrage résiliant le contrat le 06 avril 2021.

Un nouvel appel d’offres a permis de désigner un remplaçant le 1er juin 2021 justifiant, selon le maître d’œuvre, un retard de 56 jours. Aucun élément supplémentaire ne justifie l’augmentation de ce retard à 60 jours dans l’attestation du 23 juin 2022.

Par ailleurs, la période du 06 au 13 avril 2021 a d’ores et déjà été retenue au titre du retard résultant de la liquidation de la société Apm, ceci de telle sorte qu’il convient de le déduire à titre de la défaillance de la société Fauquet.

56 – 7 = 49

Le moyen de fait tiré de la conclusion du marché de la société Fauquet après la date de livraison originelle pour l’exécution de travaux au mois d’avril 2020 n’est pas de nature à neutraliser le caractère légitime de ce motif.

Ainsi, 49 journées de retard sont justifiées par la défaillance de la société Fauquet et son remplacement à compter du 13 avril 2021 et jusqu’au 1er juin 2021.





La défaillance de la société Bâtifrance et la recherche d’un remplaçant

La Sccv Cour des Ducs invoque 68 jours de retard en raison de la défaillance du titulaire du lot ravalement.

En l’espèce, dans l’attestation du 23 juin 2022, la société EC-BC indique que la défaillance de la société Bâtifrance a été constatée par huissier de justice le 06 avril 2021 et que le marché a été résilié le 16 avril 2021. Au titre de ce remplacement, le maître d’œuvre ajoute que la nouvelle entreprise a rencontré des difficultés d’approvisionnement de sorte qu’elle n’a pas été opérationnelle avant le 14 juin 2021.

Dans la mesure où des retards justifiés ont déjà été retenus du 06 avril au 1er juin 2021, il convient uniquement de retenir un retard justifié de 14 jours du 1er au 14 juin 2021.

La défaillance de la société Cobalt et la recherche d’un remplaçant

La Sccv Cour des Ducs invoque 1,5 mois de retard en raison de la défaillance du titulaire du lot gros-oeuvre qui devait initialement remplacer la société GBC.

En l’espèce, le maître d’œuvre ne précise pas les modalités et le calendrier par lequel il intègre la prise en compte du retard imputable à la société Coblat à laquelle a succédé la société UGC alors que le remplacement du titulaire du lot gros-oeuvre a d’ores et déjà été pris en considération précédemment.

Aucune cause légitime n’est justifiée à ce titre.

La pandémie de Covid 19 et les difficultés qui en résultèrent

En l’espèce, il convient de retenir d’office 54 jours au titre du premier confinement généralisé du 16 mars au 11 mai 2020 et 31 jours au titre du second confinement du 30 octobre au 15 décembre 2020.

Par ailleurs, le délai de 2 mois correspondant à 41 jours retenu par le maître d’oeuvre d’exécution au titre des retards et difficultés d’approvisionnement résultant de la pandémie paraît manifestement justifié.




54 + 31 + 41 = 126

Ainsi, 126 jours de retard sont justifiés au titre de la pandémie et des difficultés d’approvisionnement qui en ont résulté.

Les grèves

La Sccv Cour des Ducs invoque 14 jours de retard sur ce motif.

En l’espèce, dans l’attestation du 31 mars 2020, la société NC mentionne 14 jours de retard en raison des grèves nationales de décembre et janvier 2020 qui ont eu pour conséquence une diminution des effectifs sur le chantier.

Dans les attestations du 15 janvier et du 13 septembre 2021, la société EC-BC n’évoque pas cette cause de suspension. En revanche, dans l’attestation du 23 juin 2022, ce maître d’œuvre mentionne 14 jours de retard justifiés par les grèves sen reprenant les conclusions de la société NC et précise qu’il s’agit de la période du 05 décembre 2019 au 17 janvier 2020.

Aucun élément ne permet de démontrer que les jours de retard retenus au titre de ces grèves correspondent à ceux retenus de manière éparse au titre de la défaillance de la société GBC.

Ainsi, 14 jours de retard sont justifiés à ce titre.

L’aménagement de la Zac, des trottoirs et de la voirie

La Sccv Cour des Ducs invoque 22 jours de retard sur ce motif.

En l’espèce, ce motif est évoqué dans l’attestation de la société NC du 09 mai 2019 sans qu’aucune durée de retard ne soit spécifiée.

Dès lors, la Sccv Cour des Ducs qui insiste s'agissant l’intégralité des autres causes sur l’accord des parties pour déléguer au maître d’œuvre l’appréciation des causes légitimes de suspensions du délai de livraison échoue ainsi dans la charge de la preuve qui lui incombe.

En conséquence, aucun retard n’est retenu à ce titre.



L’effondrement d’une partie des voiles

Le promoteur ne retient aucune incidence dans la mesure où cet effondrement est survenu avant la signature du contrat de vente.

Les travaux modificatifs commandés par l’acquéreur

La Sccv Cour des Ducs invoque 44 jours de retard sur ce motif en page 28 de ses dernières écritures.

En l’espèce, par un avenant n°1 à l’acte de vente du 25 janvier 2019, les parties ont convenu de travaux modificatifs à la demande de l’acquéreur. Les autres avenants au contrat de réservation étaient antérieurs à la signature de l’acte de vente en la forme notariée de sorte qu’ils ne pouvaient en aucun cas justifier un report du terme du délai de livraison qui devait en tenir compte.

Il convient de préciser que cet avenant n’est pas daté et que les parties s’opposent sur sa date, l’acquéreur mentionnant le 25 janvier 2019 et le promoteur le 14 décembre 2020. L’analyse du document qui révèle l’absence de date au-dessus des signatures des parties et qui supporte sur une quatrième page, laquelle est blanche, la mention manuscrite « [Localité 4], Bonjour, à l’attention de Monsieur [L], De [H] [J] » accrédite la version de l’acquéreur suivant laquelle cet acte a été communiqué au promoteur le 14 décembre 2020 parce que celui-ci l’avait égaré.

Dans l’attestation du 31 mars 2020, la société NC mentionne un impact de 0 jour au titre des travaux modificatifs, celle-ci prenant soin de motiver cette évaluation nulle par un paragraphe de dix lignes, ce poste ne pouvant avoir pour objet que l’avenant susvisé dans la mesure où les deux autres sont antérieurs à la signature de l’acte de vente qui stipule le délai de livraison. Cette analyse est confortée par le contenu de l’avenant qui stipule des modifications mineurs pour un montant de 810,00 € ttc ayant notamment pour objet la modification de la hauteur d’une prise dans un coin TV, le déplacement d’un point lumineux au plafond, l’ajout d’une prise électrique, le déplacement d’un radiateur et du thermostat.

La société EC-BC ne mentionne pas les travaux modificatifs dans les attestations du 15 janvier et du 13 septembre 2021 alors que selon le promoteur, l’avenant aurait été conclu le 14 décembre 2020, ceci de telle sorte qu’il aurait dû être pris en considération par le maître d’œuvre dans l’un des deux rapports précédemment évoqués. L’évocation d’un motif de suspension du délai de livraison correspondant aux modifications sollicitées dans le rapport du 23 juin 2022 apparaît étonnante et opportune et ne sera pas retenue.



En conséquence, aucun retard légitime n’est retenu à ce titre.

*
57,5 + 93 + 70 + 49 + 14 + 126 + 14 = 423,5

Il convient de retenir un total de 423,5 jours de retard justifiés.

700 – 423,5 = 276,5

Le retard de livraison injustifié est de 276,5 jours.

Ainsi, la faute contractuelle de la Sccv Cour des Ducs par le manquement à son obligation de livraison dans le délai stipulé à l’acte de vente, en considération des causes légitime de retard alléguées, est caractérisée.

e. Les préjudices

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. (Civ. 3è , 5 juillet 2001, N° 99-18.712).

Le trouble de jouissance et des conditions d’existence

[H] [J] sollicite à ce titre 67 200,00 € en évoquant une valeur locative du bien de 2 800,00 € hors charges.

En l’espèce, il convient de rappeler que le retard injustifié de livraison est de 276,5 jours, soit 9 mois et 6,5 jours.

Il est produit une attestation établie par la société Nestenn le 15 décembre 2021 qui valorise le bien sur le marché locatif non-meublé à 2 700-2 800 € HC.

La Sccv Cour des Ducs qui conteste ce montant ne produit absolument aucun élément qui permettrait de le réduire. Par ailleurs, elle sollicite la déduction à l’indemnité allouée des frais qui auraient été acquittés par l’acquéreur si le bien lui avait été remis plus tôt, soit les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais d’assurance habitation sans pour autant produire des éléments en ce sens, ceci de telle sorte qu’elle échoue dans la charge de la preuve.



2 700,00 x 9 + 2 700,00 / 30 x 6,5 = 24 885

Par ailleurs, l’indemnisation sur la base de la valeur locative intègre la perte de jouissance de la totalité du logement, ce qui est incompatible avec l’ajout d’une indemnité au titre du trouble subi par les autres membres de la famille. 

Il convient donc de condamner la Sccv Cour des Ducs à payer 24 885,00 € à [H] [J] au titre du trouble de jouissance au cours du retard injustifié de livraison du bien.

Le trouble de jouissance du box et de la cave

En l’espèce, l’indemnité susvisée intègre l’intégralité des annexes du bien.
Par ailleurs, [H] [J] ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de jouir de ces annexes sur une période distincte de celle retenue.

[H] [J] est déboutée de la prétention formée à ce titre.

Le préjudice financier

En l’espèce, [H] [J] ne peut pas valablement solliciter simultanément une indemnité au titre du trouble de jouissance ayant pour assiette la valeur locative du bien livré avec retard et une indemnité au titre de la perte de loyer de l’appartement dont elle était propriétaire-occupant et dont il n’est pas démontré qu’elle ait informé le promoteur de sa volonté de le donner à bail lors de la signature de l’acte de vente du 25 janvier 2019, sans porter atteinte au principe de réparation intégrale, ceci d’autant plus que ce dernier préjudice n’apparaît pas prévisible en ce qu’il n’était pas intégré au champ contractuel.

[H] [J] est déboutée de la prétention formée à ce titre.

Le trouble de jouissance relatif à la période du 7 au 25 mars 2022 et sur l’absence de chauffage et d’accès à la terrasse

En l’espèce, [H] [J] ne produit et n’invoque aucun élément au soutien de ses demandes indemnitaires, ceci de telle sorte qu’elle en est déboutée, ceci d’autant plus que le trouble résulterait de désordres survenus après la réception, pour lequel elle ne caractérise aucune faute contre le promoteur et ne justifie pas de l’étendue des travaux et du trouble qu’ils auraient généré.


Il convient d’ajouter que le promoteur a repris les difficultés relatives au chauffage et que celles-ci ont, suivant les courriers produits, eu cours en dehors des périodes de chauffe. Dans tous les cas, en l’absence de preuve permettant de mesurer l’étendue du trouble qui en aurait résulté par exemple par la pose de capteurs thermiques, le principe et l’évaluation du préjudice ne sont pas caractérisés.

S’agissant des infiltrations survenues postérieurement à la réception, leur origine n’est pas caractérisée et [H] [J] n’invoque aucun autre fondement juridique au soutien de ses demandes.

[H] [J] sera donc déboutée de ses demandes formées au titre du trouble de jouissance relatif à la période du 7 au 25 mars 2022, de l’absence de chauffage et d’accès à la terrasse.

II. Sur la demande reconventionnelle de la Sccv Cour des Ducs

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le promoteur n’invoque aucune pièce au soutien de sa demande, ne justifiant ni de la notification des appels de fonds aux dates invoquées ni du paiement effectif aux dates alléguées.

Dès lors, la Sccv Cour des Ducs échoue dans la charge de la preuve qui lui incombe et est déboutée de sa demande.

III. Les décisions de fin de jugement

a. Les intérêts

La somme de 24 885,00 € porte intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui seul consacre le principe et le montant du préjudice.

b. Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sccv Cour des Ducs succombe et est condamnée aux dépens.

c. Les frais irrépétibles

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La Sccv Cour des Ducs succombe et est condamnée aux dépens. Dès lors, l’équité commande de la condamner à payer 5 000,00 € à [H] [J] au titre des dispositions susvisées, cette somme s’ajoutant au montant précédant.

d. L’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant après débat en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la société Cour des Ducs responsable des préjudices subis par Madame [H] [J] au titre du retard de livraison ;

CONDAMNE, en conséquence, la société Cour des Ducs à payer 24 885,00 € à Madame [H] [J] au titre du préjudice correspondant au trouble de jouissance au cours du retard de livraison injustifié ;

DIT que ce montant de 24 885,00 € porte intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [H] [J] de l’intégralité de ses autres prétentions indemnitaires ;

DÉBOUTE la société Cour des Ducs de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la société Cour des Ducs aux dépens ;

CONDAMNE la société Cour des Ducs à payer 5 000,00 € à Madame [H] [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 19 décembre 2023

Le greffierLe président