Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 18 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :18/12/2023
à : Me Pierre MESTHENEAS


Copie exécutoire délivrée 
le :18/12/2023
à :Me Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
 
N° RG 23/08232 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DVF

N° MINUTE : 3/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 décembre 2023


DEMANDEUR
Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031


DÉFENDEUR
Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Pierre MESTHENEAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1834



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Véronique FRADIN, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2023 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, Greffière
Décision du 18 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/08232 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DVF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 5 décembre 2020, [L] [B], propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2], 6ème étage, d’une surface de 9m², l'a donné à bail à [T] [U].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 octobre 2023, [T] [U] a fait assigner [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Après renvoi et échec de la tentative de conciliation, l'affaire est retenue à l’audience du 16 novembre 2023.

[T] [U], représenté par son conseil, soutient ses écritures aux termes desquelles il demande au tribunal de :
- condamner le défendeur à procéder sans délai à sa réintégration dans son logement, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
- lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;
- condamner le défendeur à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 dont Me ABOUKHATER sera autorisée à poursuivre le recouvrement à son profit ainsi qu’aux entiers dépens.
Il soutient également à l’audience les demandes additionnelles suivantes : 
- condamner à titre provisionnel [L] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 10000 € à titre de dommages et intérêts ;
- déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de [L] [B], propriétaire indivis, en constat de la validité du congé pour reprise et la demande de paiement de la dette locative, en vertu des articles 122 du code de procédure civile, 815-3 du code civil ;
- déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de constat d’acquisition de la clause résolutoire au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour manquement à l’obligation de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat ; 
- recevoir les contestations sérieuses, rejeter la demande reconventionnelle en paiement de la dette locative et subsidiairement soustraire les sommes de 2100 euros et de 2000 euros de la somme réclamée.

[L] [B], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande au tribunal, de :
- le recevoir en ses moyens et demandes reconventionnelles ;
- constater à compter du 10 juillet 2022 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au contrat de location de logement meublé du 5 décembre 2020 ; 
- débouter le demandeur de toute éventuelle demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; 
- constater l’absence de reconduction à compter du 5 décembre 2022 du contrat de location de logement meublé du 5 décembre 2020 ; 
- valider le congé pour reprise notifié le 30 mars 2022 ; 
- constater le départ volontaire en date du 26 août 2023 de [T] [U] des lieux ;
- déclarer le demandeur sans droit ni titre à réintégrer les lieux appartenant à [L] [B] ; 
- débouter le demandeur de sa demande de réintégration sous astreinte de 300 euros par jour ;
- condamner à titre provisionnelle [T] [U] à lui payer la somme de 9920 euros au titre des loyers, charges et indemnités et accessoires échus et impayés, arrêtée au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 sur la somme de 4500 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ; 
- autoriser [L] [B] à faire procéder, en tant que de besoin, à l’expulsion de [T] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et avec suppression de tout délai après délivrance du commandement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice du sursis de l’article L412-6 du même code. 
Il sollicite enfin l’application de l’article 837 du code de procédure civile. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réintégration

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires à faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article L.226-4 du code pénal dispose « L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des même peines. ». Seul constitue un domicile, au sens de l'article susvisé, le lieu où une personne, qu'elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l'affectation donnée aux locaux. Il est constant que le locataire déchu de son titre d'occupation conserve en ce lieu son domicile jusqu'à exécution de la décision de justice ordonnant l'expulsion.

La renonciation à un bail ne saurait se déduire du silence ou de l'inaction du locataire.

S'agissant de la compétence du juge des référés pour statuer en l'espèce, il convient de rappeler que la demande de [T] [U] est fondée sur l'urgence mais également sur l'existence d'un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions ci-dessus rappelées, c'est au bailleur de démontrer qu'il a régulièrement été mis fin au bail soit par un accord des parties, soir par la délivrance d'un congé soit par l'application de la procédure prévue par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Or en l'espèce, [L] [B] justifie la reprise des lieux par la découverte de la porte de l’appartement ouverte et personne dans le logement. Il verse aux débats des témoignages de voisins déclarant avoir vu la porte de l’appartement ouverte depuis plusieurs jours. Il ajoute qu’un accord verbal avait été décidé entre [T] [U] et lui pour qu’il quitte l’appartement le 31 août 2023 car il ne réglait pas ses loyers. Il produit par ailleurs un congé pour reprise délivré le 25 mars 2022 et un commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 mai 2022.

Il indique qu'il a mis un cadenas sur la porte de l'appartement afin de sécuriser les lieux. 

Il conteste avoir « jeté à la rue » son locataire et ses affaires, et soutient ne pas avoir forcé la serrure de la porte pendant que [T] [U] était absent.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats que [T] [U] n'a jamais délivré congé des lieux litigieux et que le bail d’habitation conclu le 5 décembre 2020 était toujours en cours au 31 août 2023. Il est manifeste que [T] [U] occupait le bien et n’a pas quitté les lieux, tel que soutient le bailleur. Les seules attestations des voisins évoquant une absence de plusieurs jours ne peuvent suffire à caractériser un abandon de logement. Il convient de relever en outre que le jour même de la reprise des lieux par [L] [B], [T] [U] explique l’avoir contacté pour pouvoir réintégrer son logement avec ses affaires, mais que le bailleur n’a pas permis cette réintégration. [T] [U] produit une capture d’écran de son journal d’appel pour en justifier. Le bailleur savait donc le jour même que le bien était toujours occupé. Cela ressort également des photographies prises par [L] [B] dans le bien en septembre 2023, où il apparait que le logement dispose de biens meublants démontrant de l’occupation du bien : machine à café, savon, vaisselle, coussins, table, radiateur électrique branché, casserole, etc. 

Si le bailleur se prévaut d'une résiliation des lieux en vertu d’un congé pour reprise et de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, elle n'est nullement démontrée. En effet, comme le soulève [T] [U], la délivrance d’un congé pour reprise s’agissant d’un bien indivis doit répondre à des règles légales strictes. 

Il en va de même pour la procédure de constat d’acquisition de la clause résolutoire. S’il appartient au juge du fond de vérifier le respect de ces obligations légales, il convient dès à présent de relever que [L] [B] n’apporte pas la preuve de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (applicable aux demandes reconventionnelles) ni du quantum d’autorisation pour gérer le bien immobilier indivis et du respect des conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, si le bailleur a retrouvé les lieux dans un état qui semblait signifier un abandon au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il lui appartenait de respecter la procédure prévue par cette disposition puis de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris d'une requête aux fins de voir régulièrement constaté un abandon définitif.

Il ressort ce qui précède, avec l'évidence requise en référés, que le logement objet du litige constituait le domicile de [T] [U] et qu'il dispose d'un titre à l'occuper en qualité de locataire.

La reprise du logement et le refus de [L] [B] de rendre l’accès à son locataire constituent un trouble manifestement illicite. 

Il convient donc d'ordonner la réintégration dans les lieux de [T] [U] sous astreinte de 100 euros par jour de retard selon les modalités développées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est incontestable que l'expulsion de fait de son domicile a causé à [T] [U] un préjudice moral. Il produit par ailleurs des attestations de l’association l’Abbé Pierre et les appels au SAMU SOCIAL démontrant la précarité de sa situation domiciliaire depuis le 1er septembre 2023. Il justifie également d’appels à son bailleur, [L] [B], et d’un dépôt de plainte auprès du commissariat, qui n’ont produit aucun effet sur le propriétaire des lieux. 

Compte tenu de la période écoulée depuis le 1er septembre 2023 sans que [T] [U] dispose d’un domicile, des photographies produites de ses affaires dans la rue, des preuves quant à la précarité de sa situation et l’absence de réaction du bailleur, le demandeur justifie d’un dommage actuel, certain et important, en lien avec la faute du bailleur. 

Il convient de lui allouer à ce titre la somme provisionnelle de 3000 €.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers et charges

[L] [B] sollicite le paiement de la somme de 9920 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2023 et verse aux débats un décompte rédigé par sa main. [T] [U] conteste le montant de la dette, et fait valoir des justificatifs de paiements de loyer (quittances signées) et un arrêté préfectoral de mise en demeure suspendant les loyers, qui ne sont pas inscrits sur le décompte produit par [L] [B]. 

Au regard de ce qui précède, [L] [B] ne rapporte pas la preuve d'une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il sera dit qu'il n'y a lieu à référé s'agissant de sa demande reconventionnelle en paiement provisionnel de la dette locative. Il sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Sur les demandes reconventionnelles en constat de la fin du bail et d’expulsion

[L] [B] sollicite le constat de la résolution du contrat de bail du fait de la délivrance d’un congé pour reprise et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et le prononcé de l’expulsion. Néanmoins, tel qu’exposé précédemment, [T] [U] conteste sérieusement ces moyens, soulevant la qualité de propriétaire indivis de [L] [B] et l’absence de dénonciation de la demande d’expulsion après délivrance d’un commandement de payer au représentant de l’Etat.

[L] [B] ne démontre pas de la réalité de la résolution du contrat de bail, et donc de l’absence de droit d’occupation du bien de [T] [U]. Le trouble manifestement illicite n’est ainsi pas prouvé. 

[L] [B] sera donc débouté de ces demandes reconventionnelles. Il sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Sur la demande de passerelle de l’article 837 du code de procédure civile 
Selon l’article 837 alinéa du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, [L] [B] sollicite le renvoi de l’affaire à une audience au fond pour que soit statué sur ses demandes reconventionnelles. Néanmoins, il ne justifie pas du caractère urgent de ses demandes, ni de son installation dans le bien litigieux puisque que le constat du commissaire de justice du 28 septembre 2023 inscrit son adresse à [Localité 4]. 

Ainsi, la demande de passerelle sera rejetée et il appartiendra à [L] [B] de saisir le juge du fond. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur qui succombe supportera les dépens et sera débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

Il apparaît également équitable de condamner [L] [B] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 dont Me ABOUKHATER sera autorisée à poursuivre le recouvrement à son profit.

La présente décision sera exécutoire de plein droit à titre provisoire selon les modalités de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS à [T] [U] le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale provisoire ; 

CONDAMNONS [L] [B] à procéder à la réintégration de [T] [U] dans l’appartement situé [Adresse 2], dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et dans la limite de 100 jours ;

NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte ; 

CONDAMONS [L] [B] à payer à [T] [U] la somme de 3000 euros à titre de provision sur sa demande de dommages et intérêts ;

DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes reconventionnelles de [L] [B] en paiement d'arriérés de loyers et de charges, constat de validité du congé pour reprise et constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS [L] [B] de ses demandes reconventionnelles ; 

DEBOUTONS [L] [B] de sa demande de passerelle au fond prévue par l’article 837 du code de procédure civile : 

CONDAMNONS [L] [B] à payer à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 dont Me Aude ABOUKHATER sera autorisée à poursuivre le recouvrement à son profit ;

CONDAMNONS [L] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire à compter de sa signification.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection