Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 18 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/12/2023
à :Me Marie-Caroline HUBERT


Copie exécutoire délivrée 
le :18/12/2023
à :Me Andro SANTANA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
 
N° RG 23/07158 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XI2

N° MINUTE : 2/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 décembre 2023


DEMANDERESSE
Madame [T] [S] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Andro SANTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0582


DÉFENDEUR
Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Véronique FRADIN, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2023 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, Greffière

Décision du 18 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/07158 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XI2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 avril 2005 à effet au 26 avril 2005, [U] [V] a donné à bail à [R] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

[T] [O] devenait propriétaire de ce bien selon un acte authentique du 9 novembre 2020.

Par exploit de commissaire de justice du 23 septembre 2022, un congé valant offre de vente a été signifié à [R] [Z] à effet du 25 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, [T] [O] a assigné [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris, statuant en référé, aux fins de validation du congé.

Après trois renvois, l’affaire était finalement examinée à l’audience du 16 novembre 2023.

[T] [O], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, sollicite au visa des articles 56, 834 et 835 du code de procédure civile, 544 du code civil, 3, 9/1, 15/1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de voir : 
 -Se déclarer compétent ;
 -Constater la validation du congé pour reprise ;
 -Ordonner l’expulsion du défendeur du bien qu’il occupe tant de sa personne que de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ; 
 -Ordonner, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute ;
 -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1020 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

[R] [Z], représenté par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions du 19 octobre 2023 soutenues à l’audience du 16 novembre 2023, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, L613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitat, L412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, et de la loi du 6 juillet 1989, de voir : 
 -Constater l’existence de contestations sérieuses ;
 -Se déclarer incompétent au profit du juge du fond ; 
Et si le tribunal devait se déclarer compétent : 
 -Déclarer irrecevable les demandes présentées parla demanderesse en raison de la non notification de la procédure au représentant de l’Etat ; 
 -Débouter la même de l’ensemble de ses demandes ; 
 -Dire et juger que [R] [Z] est bien fondé en ses demandes ; 
 -Dire et juger nul et nul d’effet le congé délivré ; 
 -Débouter la demanderesse de sa demande d’expulsion ; 
Si par impossible le tribunal devait faire droit à la demande d’expulsion : 
 -Lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux ; 
 -Le condamner aux entiers dépens. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions respectives.

L'affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Les parties étaient autorisées à transmettre en cours de délibéré les pièces 14 à 18 du défendeur et les observations de la partie adverse sur ces pièces dans un délai de 1 semaine après la clôture des débats. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur le congé pour reprise

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 6 août 2015 dispose que :
 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...)En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.





En l'espèce, le bail consenti à [R] [Z] à effet le 26 avril 2005 pour une durée de trois ans, a été renouvelé le 25 avril 2008 pour une durée de trois ans, puis tacitement reconduit par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 25 avril 2020, pour expirer le 25 avril 2023 conformément à l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur signifié le 23 septembre 2022 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour reprise par la propriétaire qui veut s’y installer.

[R] [Z] conteste la validité du congé, indiquant qu’il n’a pas été notifié à son épouse [P] [Z]-[L], alors même que la propriétaire avait connaissance de sa présence dans le logement avec leur enfant mineur. 

Cependant, l’article 2.I des conditions générales du contrat de bail, en conformité avec l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit une obligation d’information à la charge du locataire en cas de changement de son état civil. Il résulte de ces articles une obligation de procéder à une démarche positive auprès du bailleur de la survenance du mariage. La simple connaissance par le bailleur du mariage de [R] [Z] et de la présence de l’épouse dans le logement ne suffit pas à répondre à l’obligation. De même, les différentes pièces produites par le défendeur, notamment les échanges courriers avec la bailleresse et les attestations sont postérieures à la date de notification du congé et ne suffisent donc pas à démontrer le respect de l’obligation d’information avant la délivrance du congé. L’attestation de Mme [W], ancienne propriétaire du bien, ne prouve également pas que le changement de statut marital a été notifié dans les formes prévues au contrat de bail. 

Or, [R] [Z] ne produit aucun courrier recommandé ou courrier officiel venant informer [T] [O] ou les bailleurs antérieurs de son mariage avec [P] [Z]-[L]. De ce fait, la contestation ne peut être qualifiée de sérieuse. 

Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 25 avril 2023.

[R] [Z], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 25 avril 2023.

S’agissant de la demande d’expulsion, [R] [Z] soutient qu’elle n’est pas recevable car le représentant de l’Etat n’a pas été averti de cette procédure. Il ne fonde ce moyen sur aucun fondement légal, de sorte que cette contestation n’est pas sérieuse. 

Il convient dès lors d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article l.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.




Sur la demande de délais pour quitter les lieux 

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, [R] [Z] habite dans les lieux depuis 18 ans. Il n’a aucun retard de paiement et justifie de réelles démarches de relogement en location tant dans le parc social que dans le parc privé et de plusieurs refus depuis mars 2023. Ses difficultés de relogement sont ainsi réelles et sérieuses. Il justifie également de la présence de son enfant mineur dans le logement. 
Il convient également de prendre en compte la situation de la demanderesse, qui produit une attestation d’hébergement de son père, l’acte de naissance de son enfant en mars 2023, le relevé de Pôle emploi. 

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais supplémentaires jusqu'au 18 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Compte tenu de la situation financière et sociale des parties, de la nature du litige et de l’équité, il convient de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à [R] [Z] par [T] [O] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 25 avril 2005 à effet au 26 avril 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 avril 2023 ;

ACCORDONS à [R] [Z] un délai jusqu'au 18 juin 2024 pour quitter les lieux ;

DISONS qu'à défaut pour [R] [Z] et tous occupants de son chef d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [T] [O], pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [R] [Z] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière,La juge des contentieux de la protection