Tribunal judiciaire · 18° chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :

18° chambre
1ère section

N° RG 14/03962
N° Portalis 352J-W-B66-CCHPF

N° MINUTE : 3

Assignation du :
06 Mars 2014

Réputé contradictoire

JUGEMENT
rendu le 19 Décembre 2023

DEMANDEURS

Monsieur [V] [H]
domicilié : chez SGIC (CABINET FURGE-MULHAUSER) Administrateur de biens
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [O] [H]
domicilié : chez SGIC (CABINET FURGE-MULHAUSER) Administrateur de biens
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [T] [P] [J] [H]
domicilié : chez SGIC (CABINET FURGE-MULHAUSER) Administrateur de Biens
[Adresse 2]
[Localité 5]

tous trois venant aux droits de Madame [Z] [Y]

Tous trois représentés par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

DÉFENDEURS

S.C.P. BTSG²
prise en la personne de Maître [S] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société GERMINAL, en remplacement de la SELAS MCM & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [B]-[F]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Me Olivier PECHENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0899
Décision du 19 Décembre 2023
18° chambre 1ère section
N° RG 14/03962 - N° Portalis 352J-W-B66-CCHPF

Madame [W] [L] épouse [E]
venant aux droits de Monsieur [X] [E], décédé,
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0493

Monsieur [K]
[Adresse 7]
[Localité 4]

défaillant

Madame [R]
[Adresse 7]
[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 janvier 1983, à effet du 1er janvier 1983, M. [U] [H], aux droits duquel sont venus les consorts [H], a donné à bail à la SARL Germinal des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4] comprenant des bureaux, locaux commerciaux et locaux d’habitation, à destination de “l’usage de toutes éditions à caractère pédagogique et culturel sous toutes les formes et leur utilisation par tous moyens appropriés, à l’exclusion de tout autre”, moyennant un loyer de 23.000 francs (3506,33 euros).

Le contrat précise in fine que “la SARL GERMINAL pourra sous-louer pour une activité similaire habitation seulement”.

Par acte sous seing privé du 6 novembre 1992, les parties ont renouvelé à compter du 1er janvier 1992, le bail du 12 janvier 1983 en portant le loyer à 31.152 francs (4749,10 euros), les autres clauses du bail demeurant inchangées.

En réponse à une demande de renouvellement notifiée par la preneuse le 2 avril 2001, les bailleurs ont, par exploit d’huissier du 19 juin 2001, accepté le principe du renouvellement du bail au 1er juillet 2001. Les parties étant demeurées en désaccord sur le prix du loyer, une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé a été diligentée avec désignation d’un expert judiciaire.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2005, les consorts [H] ont fait délivrer à la société Germinal un acte de “rétractation de congé & assignation devant le Tribunal de Grande Instance de Paris” aux fins de voir valider leur rétractation de l’offre de renouvellement, valider leur refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour infraction grave au bail en raison de sous-locations non autorisées, et ordonner l’expulsion de la locataire.

Par jugement mixte du 27 mars 2007, le tribunal de grande instance de Paris a validé le refus de renouvellement notifié par le bailleur mais a reconnu le droit de la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction avec droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement moyennant le règlement d’une indemnité d’occupation. Le tribunal a, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Suivant jugement rendu le 2 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a principalement fixé l’indemnité d’éviction à 338.000 euros et l’indemnité d’occupation annuelle à 39.000 euros à compter du 1er juillet 2001. Ce jugement a été confirmé le 14 novembre 2012 par la cour d’appel de Paris s’agissant du montant de l’indemnité d’éviction, et l’indemnité d’occupation a été fixée à la somme annuelle de 47.600 euros, la cour d’appel disant également n’y avoir lieu au paiement de frais de licenciement.

Aux termes d’un jugement rendu le 15 novembre 2011, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Germinal, et a désigné la SELAS MCM &Associés prise en la personne de Maître [I] [B]-[F] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 janvier 2012, les consorts [H] ont déclaré une créance de 704 449,63 euros en principal correspondant à l’indemnité d’occupation due par la société Germinal pour 504.449,63 euros en principal arrêté au 15 novembre 2011, date du jugement de liquidation judiciaire, majorée des intérêts, des dépens, d’une indemnité de procédure, des indexations annuelles de l’indemnité d’occupation pour 100 000 euros et des travaux de remise en état pour 100 000 euros.

Par acte d’huissier du 6 mars 2014, les consorts [H] ont fait assigner Maître [B]-[F] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, M. et Mme [R], M. [E], Mme [L] et M. [K] aux fins, notamment, de voir :
- dire que la société Germinal a été réglée de l’indemnité d’éviction par compensation avec l’indemnité d’occupation à la date du 1er septembre 2009,
- dire qu’à compter de cette date, la société Germinal et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre des locaux en cause,
- ordonner l’expulsion de Maître [B]-[F] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal ainsi que celle de M. et Mme [R], M. [E], Mme [L] et M. [K], occupants du chef de la société Germinal,
- condamner in solidum Maître [B]-[F] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, M. et Mme [R], M. [E], Mme [L] et M. [K] à payer les arriérés d’indemnités d’occupation dus depuis le 1er septembre 2009 jusqu’au 1er mars 2014, soit la somme de 184.462,67 euros,
- condamner in solidum Maître [B]-[F] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal ainsi que M. et Mme [R], M. [E], Mme [L] et M. [K] à payer une indemnité d’occupation annuelle de 47.600 euros conformément à l’arrêt du 14 novembre 2012, à compter du 1er mars 2014 et jusqu’au jour de la complète libération des locaux loués.

Par conclusions notifiées le 11 novembre 2014, les défendeurs ont soulevé un incident tendant à voir déclarer incompétent le présent tribunal au profit d’une part du tribunal d’instance du 12ème arrondissement de Paris sur les demandes dirigées à l’encontre de M. [R], M. [E] et Mme [L], et d’autre part du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Germinal en ce qui concerne les demandes dirigées à l’encontre de Maître [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal.

Mme [L] est venue aux droits de son époux, M. [E], décédé le 5 octobre 2017.

Maître [B]-[F] étant décédée le 5 avril 2018, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [S] [N] a été désignée le 1er octobre 2018 pour lui succéder aux fonctions de liquidateur judiciaire de la Société Germinal.
Elle a été assignée es qualité en intervention forcée le 26 février 2019.

Par ordonnance rendue le 19 mai 2020, le juge de la mise en état a rejeté les exceptions d’incompétence soulevées par M. [M] [R] et Mme [W] [L],

M. [M] [R] est décédé le 22 janvier 2021 ; par avis mentionné au dossier en date du 8 avril 2022, le juge de la mise en état a décidé qu’il n’y avait pas lieu de constater l’interruption de l’instance en application de l’article 370 du code de procédure civile dans la mesure où il n’y avait pas eu de notification du décès de M. [R] par une partie entendant s’en prévaloir.

L ’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 29 septembre 2022 pour clôture et fixation ; par ordonnance en date du 3 octobre 2022, le juge de la mise en état a reporté la date de clôture au 2 février 2023 et a fixé l’affaire pour être plaidée le 12 décembre 2023, enjoignant dans l’intervalle aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire, mesure qui n’a pas conduit à la mise en place d’une mesure de médiation.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’actualisation n°6 notifiées par RPVA le 2 octobre 2023, MM. [T], [O] et [V] [H] demandent au tribunal de :
- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

- constater que l’indemnité d’éviction fixée par l’arrêt du 14 novembre 2012 a été payée à la société Germinal par voie de compensation à la date du 1 er septembre 2009 avec les sommes dues par elle au titre de l’indemnité d’occupation, que la société Germinal ne peut plus revendiquer les dispositions de l’article L.145-28 et qu’elle n’a plus droit, compte tenu du règlement de l’indemnité d’éviction au maintien dans les lieux,
- dire qu’à compter de cette date, la société Germinal et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 7],
- en conséquence, ordonner l’expulsion pure et simple, immédiate de la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, et de tous occupants de son chef, dont Mme [W] [L] épouse [E], M. [K] ainsi que tous occupants du chef de ces derniers et de M. [R] s’il y a lieu, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, de Mme [W] [L] épouse [E] et de M. [K],
- condamner in solidum la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, Mme [W] [L] épouse [E] et M. [K] à payer les arriérés d’indemnités d’occupation dus depuis le 11 novembre 2011 jusqu’au 1er janvier 2019, en application des dispositions de l’arrêt de la cour d’appel du 14 novembre 2012, soit la somme de 527.235,13 euros arrêtée au mois de septembre 2023, taxes et charges en sus,
- condamner in solidum la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, Mme [W] [L] épouse [E] et M. [K] au paiement de l’indemnité d’occupation telle qu’elle a été fixée par la cour d’appel dans son arrêt du 14 novembre 2012, majorée de 20% soit la somme de 57.120 €/an, (soit 4.760 €/mois) taxes et charges en sus, à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour de la complète libération de l’ensemble des locaux loués,
- condamner in solidum la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, Mme [W] [L] épouse [E] et M. [K] au paiement de la somme de 6. 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, Mme [W] [L] épouse [E] et M. [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laure Saget, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, MM. [H] font exposer en substance :
- que Maître [N] es qualité ne remet pas en cause la résiliation du bail commercial et que les occupants ayant constitué avocat, à savoir Mme [W] [L] épouse [E] (M. [R] étant décédé), sans remettre en cause ladite résiliation, reprennent l’argumentation développée devant le juge de la mise en état à l’appui de leur incident d’incompétence prétendant être titulaires de droits propres et opposables aux consorts [H], ce qui est non fondé ; que le fait que la société Germinal, venant sur cession du droit au bail, ait sous-loué une partie des locaux de chacun des deux immeubles à usage d’habitation, n’a pas d’incidence sur la nature du bail commercial les liant à la société, et qui seul doit être pris en compte ; que la sous-location à usage d’habitation n’est pas opposable au bailleur dès lors que la location principale est commerciale, et ne crée aucun lien direct des sous-occupant à l’égard de ce dernier,

- que le jugement du 27 mai 2007 n’a nullement reconnu aux occupants un droit direct à leur encontre, mais a seulement constaté que les bailleurs n’ignoraient pas les sous-locations et qu’en conséquence, l’infraction visée par eux avait été couverte par un acte positif et ne pouvait donc “priver le preneur d’une indemnité d’éviction”,
- que les dispositions de l’article L145-32 invoquées par les occupants ne sont pas pertinentes, puisqu’elles ont vocation à s’appliquer lorsque la sous-location a été autorisée au profit d’un sous-locataire exploitant une activité commerciale et que le sous bail est un bail commercial alors que la location en l’espèce a été consentie sur des locaux vides, l’utilisation ultérieurement faite par la société Germinal résultant de ses choix,
- que l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation ne peut être utilement invoqué par les occupants, puisque aux termes du bail, la location a été consentie sur deux immeubles comportant chacun un rez de chaussée et un étage comportant des bureaux, locaux commerciaux et locaux d’habitation et que la société Germinal était autorisée à sous louer les locaux pour une activité similaire à celle prévue contractuellement ou d’habitation,
- que l’indemnité d’éviction ayant été payée par voie de compensation conformément aux dispositions du jugement du 2 décembre 2010 et de l’arrêt d’appel du 14 novembre 2012, la société Germinal ne peut plus revendiquer les dispositions de l’article L.145-28 et qu’en conséquence et du fait de la résiliation du bail principal, les occupants des locaux, sous locataires de la société Germinal n’ont plus aucun droit de s’y maintenir,
- que les locaux n’ont pas été restitués en leur intégralité en l’absence d’évacuation du matériel se trouvant dans les lieux et de départ des sous locataires, lesquels ont, au surplus, payé entre les mains de Maître [B] [F] un loyer depuis novembre 2011, sans que la moindre somme n’ait été reçue par MM. [H] ; que seuls quelques règlements modiques effectués par les occupants postérieurement à la résiliation du bail et au décès de Maître [B] [F] ont été perçus pour compte à titre d’indemnité d’occupation dans l’attente d’une décision d’expulsion,
- qu’à défaut de restitution des lieux à la date de résiliation du bail, la société en liquidation, prise en la personne de son liquidateur, est redevable d’une indemnité d’occupation, due en contrepartie d’une occupation illicite des lieux jusqu’à la date de restitution,
- que de même Mme [L] et M. [K] qui se maintiennent illégalement dans les lieux litigieux doivent être déclarés in solidum redevables de cette indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 décembre 2020, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [S] [N], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal (ci-après la SCP BTSG es qualité), demande au tribunal de :
- lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la justice quant à l’existence d’un droit au maintien dans les lieux des sous-locataires à l’encontre des bailleurs s’agissant de la demande de restitution des locaux d’habitation ;
- constater qu’elle ne s’est jamais opposée à la restitution des locaux commerciaux ;
- débouter MM. [H] de leur demande tendant à ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la SCP B.T.S.G.,
- débouter MM. [H] de leur demande de condamnation au paiement à son encontre des arriérés d’indemnités d’occupation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir ;
- condamner MM. [H] à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner MM. [H] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCP BTSG es qualité fait exposer en substance :
- que Maître [B] [F] a tenté à plusieurs reprises , dès le 25 septembre 2012, de restituer les clés aux bailleurs lesquels lui ont opposé un refus non justifié ; qu’ils pouvaient pourtant récupérer les locaux commerciaux séparés des locaux d’habitation ;
- que depuis sa désignation, Maître [N] n’a reçu aucune demande officielle des bailleurs au sujet de la restitution des locaux, hormis les échanges intervenus dans le cadre de la présente procédure,
- qu’elle ne dispose pas des moyens lui permettant de faire déménager et entreposer les éventuels meubles qui pourraient se trouver sur place,
- que s’agissant de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, MM. [H] ne démontrent pas que la liquidation judiciaire de la société Germinal représentée par Maître [B] [F] puis par Maître [N] aurait commis une faute, ni que MM. [H] auraient subi un préjudice,
- que l’éventuelle créance de MM. [H] au titre d’une indemnité d’occupation n’entre pas dans les prévisions de l’article L641-13 1° du code du commerce et doit être considérée comme une créance soumise à déclaration.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2020, M. [R] et Mme [L] demandent au tribunal de :
- prononcer la nullité du bail commercial conclu le 12 janvier 1983, à tout le moins pour la partie affectée à usage exclusif d’habitation,
- dire qu’ils ont droit au maintien dans les lieux,
- subsidiairement, enjoindre à MM. [H] d'établir un bail conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- désigner tout constatant pour la fixation du prix de l'indemnité d'occupation à la surface corrigée et subsidiairement du loyer,
- débouter MM. [H] de toutes leurs demandes,
- condamner MM. [H] solidairement, au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] [R], et de 2.500 euros au profit de Mme [W] [L],
- condamner MM. [H] in solidum en tous les dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Nicolas Duval de la SELARL Noual Duval, avocat à la cour, dans les formes prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Mme [L] et M. [R] font valoir pour l’essentiel:
- que les locaux d’habitation du [Adresse 6] qu’ils occupent sont soumis à la loi du 1er septembre 1948,
- qu’en application des dispositions de l’article L631-7 2° du code de la construction et de l’habitation, les locaux, qui constituaient un hôtel meublé, ne pouvaient être affectés à un autre usage que l’habitation, de sorte que MM. [H] ne pouvaient conclure, au moins sur la partie à usage exclusif d’habitation, un nouveau bail ayant pour objet de modifier la destination et d’exclure les locataires ; qu’en conséquence, le bail commercial du 12 janvier 1983, à tout le moins pour la partie à usage d’habitation, est nul,
- que la loi du 1er septembre 1948 a un caractère d’ordre public et ne peut être mise en échec par le statut des baux commerciaux qui n’a qu’un caractère supplétif de la volonté des parties,
- que l’article L145-32 du code de commerce confère aux sous locataires après la disparition du bail principal un droit direct à l’encontre du bailleur principal, les sous baux devenant alors des baux,
- que le bail ayant existé entre la société Germinal et MM. [H] a pris fin, et que les baux d’habitation demeurent, le bailleur ne pouvant comme il le souhaite éluder les rigueurs de la loi du 1er septembre 1948,
- que leur bonne foi a été reconnue par le jugement du 27 mars 2007 qui a constaté qu’ils ont été sous locataires avec l’accord des bailleurs ; qu’ils bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948,
- que subsidiairement il y a lieu de considérer qu’ils sont soumis à la loi du 6 juillet 1989; qu’ils sont donc fondés à ce qu’il soit enjoint aux bailleurs d’établir un bail écrit conformément au dernier alinéa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 octobre 2023 puis mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal constate qu’il est justifié du décès de M. [M] [R], survenu le 25 janvier 2021, de sorte que, tant les demandes formées en son nom que celles formées à son encontre, ne sont pas recevables.

Sur les relations contractuelles liant les parties du bail, et le droit des défendeurs à se maintenir dans les lieux.

La SCP BTSG es qualité ne conteste pas que la relation contractuelle liant la société Germinal à MM. [H] a pris fin par l’effet du congé par les bailleurs et que le droit à occupation de la société Germinal s’est éteint par l’effet du paiement de l’indemnité d’éviction par compensation, laquelle est intervenue selon les dires non contestés des bailleurs et corroborés par un compte de compensation (pièce 17 de MM. [H]), le 1er septembre 2009.

Mme [L] fait soutenir pour sa part que le bail commercial du 12 janvier 1983 est nul, à tout le moins pour sa partie habitation, et qu’elle est en tout état de cause fondée à voir reconnaître son droit au maintien dans les lieux, puisque bénéficiant d’un bail d’habitation.

Au soutien de sa demande de nullité du bail conclu entre M. [H] et la société Germinal, et à tout le moins concernant la partie habitation, Mme [L] invoque les dispositions de l’article L631-7 2° du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur au moment de l’acte de cession du droit au bail au profit de la société Germinal le 3 janvier 1983 lequel dispose :
“Dans les communes définies à l'article 10-7 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée:
(...)
2° Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l'habitation ;
(...)
Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire et, à [Localité 11], [Localité 10] et [Localité 9], après avis du maire d'arrondissement.
Le représentant de l'Etat dans le département peut autoriser l'exercice, sous certaines conditions, dans une partie d'un local d'habitation, d'une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence du demandeur.

(...)
Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Toutefois le locataire ou occupant d'un local d'habitation irrégulièrement transformé en meublé et réaffecté à la location nue bénéficie de plein droit, quelle que soit la date de son entrée dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions prévues aux chapitres Ier et II du titre Ier de la loi précitée du 1er septembre 1948.”

Or, outre que Mme [L] est un tiers au contrat dont elle réclame la nullité, la location a pour objet deux immeubles que la défenderesse elle-même décrit comme suit (page 2 de ses conclusions), description corroborée par les constatations faites Mme [C] dans son rapport d’expertise du 3 février 2009 :
“- au n° 10 : un immeuble commercial à usage d'atelier et de bureau au rez-de-chaussée avec un appartement au 1er étage,
- au n° 9 : un petit immeuble anciennement hôtel meublé à usage exclusif d'habitation composé au rez-de-chaussée d'un appartement de 88 m2 comprenant un séjour avec cuisine, une salle de bains et deux chambres louées à Monsieur [X] [E] décédé en cours d’instance et son épouse [W] [L] qui vit avec ses deux enfants mineurs [G] [E] et [A] [E], et au 1er étage d'un appartement accessible par un escalier extérieur composé d'un séjour cuisine, d'une salle de bains et d'une chambre pour 79 m2, qui est le domicile de Monsieur [M] [R], locataire âgé de plus de 80 ans.”

Le bail a été expressément consenti sur ces deux immeubles comportant “chacun un rez de chaussée et un étage comprenant des bureaux, locaux commerciaux et locaux d’habitation” ; le contrat prévoit en outre que les locaux sont à “usage de toutes éditions à caractère pédagogique et culturel (...)” et que la société Germinal est autorisée à sous louer les locaux “pour une activité similaire ou d’habitation.”

Dès lors, les locaux loués étaient bien désignés comme ayant un caractère mixte, avec une partie commerciale et une partie habitation, comme cela ressort d’ailleurs du courrier de la Ville de [Localité 11] du 30 mai 1983 versé aux débats par Mme [L], et il n’est pas démontré que les bailleurs auraient violé les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation en consentant à la société Germinal un bail soumis au statut des baux commerciaux et portant sur des locaux à usage commercial et à usage d’habitation.

Par ailleurs et contrairement à ce que fait soutenir Mme [L], la sous-location d’une partie des locaux loués à usage d’habitation n’a pas pour effet d’interférer sur l’affectation commerciale du bail conclu entre M. [H] et la société Germinal.
Ainsi, quand bien même cette sous-location serait régie, entre le locataire principal et le sous locataire par la législation sur les locaux d’habitation, le bail demeure un bail commercial entre le bailleur et le locataire principal, et le sous locataire n’a pas de droit direct à faire valoir à l’encontre du propriétaire.

Dès lors, Mme [L], qui se trouve dans les lieux du chef de la société Germinal, ne peut opposer à MM. [H] l’existence d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi de 1948 et subsidiairement de 1989.

A ce titre, c’est à tort que Mme [L] fait soutenir que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 mars 2007 a reconnu aux occupants un droit direct à l’encontre des consorts [H].

En effet, le tribunal s’est uniquement prononcé sur la légitimité du motif invoqué par les bailleurs pour justifier leur congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, à savoir la sous-location non autorisée par le bailleur, mais ne consacre pas le principe d’une relation contractuelle directe entre MM. [H] et les sous locataires, tirant leurs droits de l’accord de sous-location conclu avec la société Germinal. Le tribunal n’a en effet nullement jugé que les bailleurs auraient participé aux actes de sous-location, ce qui n’est pas plus démontré dans le cadre de la présente instance.

Pas plus Mme [L] n’est fondée à invoquer les dispositions de l’article L145-31 du code de commerce qui concerne le droit à renouvellement reconnu, sous certaines conditions, à un locataire qui exerce une activité commerciale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il résulte de ces observations que Mme [L] n’est pas fondée à invoquer la nullité du bail liant MM. [H] à la société Germinal, ni à opposer aux bailleurs le bénéfice d’un bail relevant de la législation des baux d’habitation.

Le bail du 12 janvier 1983 a été résilié à effet au 30 juin 2001, date d’effet du congé donné par les bailleurs, ouvrant droit à la société Germinal au paiement d’une indemnité d’éviction et au droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité en application des dispositions de l’article L 145-28 du code du commerce, et à MM. [H] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Comme déjà indiqué supra, l’indemnité d’éviction a été réglée par compensation comme ordonné par le jugement rendu le 2 décembre 2010, confirmé sur ce point par la cour d’appel de Paris le 14 novembre 2012, et il n’est pas contesté que cette indemnité a été définitivement réglée le 1er septembre 2009, ainsi qu’en atteste le décompte versé aux débats par MM. [H].

En application des dispositions de l’article L145-29 alinéa 1 du code du commerce, “En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre”

Il résulte des éléments rapportés ci dessus que la société Germinal ainsi que les occupants de son chef dont Mme [L] étaient tenus de libérer les lieux à compter du 1er décembre 2009.

Sur la restitution des locaux et la demande d’expulsion de la société Germinal, de Mme [L] et de M. [K].

Il ressort des pièces versées aux débats que Maître [B] [F] a confié les clés “à titre provisoire” aux bailleurs le 25 septembre 2012 afin qu’il puisse être déterminé si les lieux étaient ou non encombrés de mobiliers. Les clefs ont ensuite été restituées à Maître [B] [F] par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2012.

Près de cinq ans après, soit le 7 septembre 2017, Maître [B] [F] a fait délivrer aux bailleurs une notification par acte d’huissier, aux termes de laquelle il leur était remis les clefs du local commercial “sis [Adresse 1] à [Localité 11], composée de anneaux (sic) comprenant chacun trois clefs.” Il est précisé dans l’acte que “les locaux sont libres depuis le jugement de liquidation judiciaire du 15 novembre 2011.”

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2017, les bailleurs, par l’intermédiaire de leur gestionnaire de biens, ont retourné les clefs à l’huissier de justice instrumentaire, précisant ne pas pouvoir les accepter puisqu’elles ne représentaient pas la totalité des clefs des locaux loués à la société Germinal ; ils ont invité l’huissier à remettre ces clefs à Maître [B] [F].

Puis par courrier du 5 octobre 2017, l’avocat des bailleurs a indiqué à Maître [B] [F] que ceux ci étaient dans l’attente des clefs des locaux, concernant la totalité de ceux ci et non pas “une petite partie de ces derniers”.
Dans ce courrier, l’avocat des bailleurs indiquait également au mandataire liquidateur “Je vous laisse le soin de donner la suite qui vous paraîtrait nécessaire à cette situation, les locaux de votre administrée étant toujours occupés.
Par ailleurs, il semble d’après les dires desdits occupants, sous locataires de la société Germinal, qu’ils continuent à verser des sous loyers alors que mes clients ne reçoivent aucun règlement depuis le 1er septembre 2009, date à laquelle la compensation ordonnée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 novembre 2012 entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation est intervenue.”

Maître [B] [F] n’a pas répondu à ce courrier.

Or, contrairement à ce que fait soutenir la SCP BTSG es qualité, MM. [H] étaient fondés à refuser une restitution seulement partielle des locaux, quand bien même les locaux commerciaux, au demeurant encore encombrés de mobiliers, étaient séparés matériellement et indépendants des locaux d’habitation ; pas plus la SCP BTSG es qualité ne peut valablement tirer argument de ce que la liquidation judiciaire de la société Germinal est impécunieuse pour dire que ne disposant pas des moyens de faire déménager et entreposer les éventuels meubles qui pourraient se trouver sur place,” il appartenait aux consorts [H] de reprendre les locaux commerciaux le plus rapidement possible et dans leur état actuel et, au besoin, de procéder à l’enlèvement et/ou la destruction des éventuels meubles sans valeur les encombrants” (page 6 de ses conclusions).

A défaut de restitution complète des lieux, il sera donc ordonné l’expulsion de la société Germinal (en tant que de besoin) et de celle de tous occupants de son chef et notamment de celle de Mme [L], de M. [K] et le cas échéant des occupants du chef de feu M. [R], avec si besoin est, le concours de la force publique, selon les modalités fixées au présent dispositif.

Il sera également fait droit à la demande de MM. [H] de voir ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais de la partie expulsée, selon les modalités fixées dans le présent dispositif.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur la demande dirigée contre la SCP BTSG es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal

MM. [H] sollicitent la condamnation de la SCP BTSG es qualité à leur payer la somme de 527.235,13 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période postérieure à la liquidation de la société Germinal, soit du 16 novembre 2011 jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, outre les indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des locaux.

Pour s’opposer à ces demandes, la SCP BTSG es qualité fait soutenir en premier lieu que l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans les dispositions de l’article 1240 du code civil et que MM. [H] ne démontrent pas que la liquidation judiciaire de la société Germinal, représentée par Maître [B] [F] puis par Maître [N], aurait commis une faute alors qu’au contraire il n’y a jamais eu d’opposition à la libération des locaux. Elle ajoute que MM. [H] ne rapportent pas non plus la preuve d’un préjudice dans la mesure où ils auraient pu récupérer les locaux commerciaux dès la fin de l’année 2012. Elle soutient enfin qu’elle n’a jamais tiré profit de la situation et qu’il n’est pas contesté par MM. [H] que les locataires procèdent, depuis le décès de Maître [B] [F] au règlement des loyers directement entre les mains de l’administrateur des biens des bailleurs.

MM. [H] répliquent sur ce point que les lieux n’ont jamais été libérés en totalité, que la partie commerciale est demeurée encombrée et que les sous locataires ont réglé à Maître [B] [F] des loyers entre ses mains, sans leur reverser quoique que ce soit.

A titre liminaire, il sera relevé, au vu des conclusions de MM. [H], que ceux-ci n’invoquent pas expressément la responsabilité personnelle de la SCP BTSG en sa qualité de liquidateur de la société Germinal. Aux termes du dispositif de leurs conclusions, ils se prévalent en effet d’une créance d’indemnité d’occupation résultant de l’occupation illicite des lieux par la société en liquidation, prise en la personne de son liquidateur, mais pas d’une créance de dommages et intérêts qui serait en lien avec une faute commise par le liquidateur dans l’exercice de sa mission.

Il ressort de l’exposé des faits sus visés que Maître [B] [F] es qualité a, dans un premier temps, accepté en septembre 2012 de remettre les clefs des locaux commerciaux aux bailleurs mais seulement à titre provisoire et que ce n’est que le 7 septembre 2017 qu’elle leur a notifié une restitution des clefs concernant uniquement la partie commerciale, sans autre précision.
Dès lors la SCP BTSG es qualité ne peut opposer à MM. [H] la propre carence de la société Germinal représentée par son liquidateur de l’époque pour s’exonérer du paiement d’une indemnité d’occupation au moins jusqu’à cette date du 7 septembre 2017.

Il apparaît en outre, comme le soutiennent sans être contredits MM. [H], que Maître [B] [F], qui n’a jamais répondu au courrier adressé par les bailleurs le 5 octobre 2017 sus évoqué, a continué à percevoir des loyers de la part des sous locataires jusqu’à son décès survenu le 5 avril 2018, ce qui est corroboré par le courrier du 29 mai 2018 versé aux débats par Mme [L], indiquant qu’ils avaient ordre d’adresser le montant des loyers depuis le mois de novembre 2011 à Maître [B] [F], mandataire judiciaire.
Or il n’est nullement justifié, ni même allégué, que ces loyers ont été reversés à MM. [H], ce que ceux-ci refutent.
Si à compter de cette date du 29 mai 2018, les sous locataires ont réglé directement la contrepartie de leur occupation entre les mains du gestionnaire des bailleurs, ces règlements ont été pris en compte dans le décompte des indemnités d’occupation réclamées par ces derniers, qui tient compte de versements à déduire à hauteur de 30.081,16 euros.

Par la suite et postérieurement au remplacement de Maître [B] [F] par la SCP BTSG en la personne de Maître [N] es qualité de mandataire liquidateur de la société Germinal le 5 octobre 2018, il n’est pas justifié de ce que MM. [H] auraient été mis en mesure de récupérer les locaux.

Pas plus la SCP BTSG es qualité ne justifie des démarches qu’elle aurait accomplies auprès des sous locataires pour tenter d’obtenir le départ de ceux ci, occupants du chef de la société Germinal des lieux en cause.
Etant entendu que comme rappelé supra, la conclusion d’un contrat de sous-location ne modifie pas les rapports entre le propriétaire et le locataire principal et que ce dernier demeure garant vis-à-vis du propriétaire de la bonne exécution du contrat de bail par le sous-locataire, en l’absence de lien juridique direct entre ce dernier et le bailleur.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la SCP BTSG es qualité, n’établit pas que les bailleurs ont refusé abusivement de reprendre possession des locaux ; MM. [H] sont donc fondés à invoquer les dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil au soutien de leur demande en paiement des arriérés d’indemnités d’occupation de droit commun.

Pour s’opposer à la demande en paiement de MM. [H], la SCP BTSG es qualité soutient en second lieu notamment que la créance alléguée par les demandeurs au titre des indemnités d’occupation n’entre pas dans les prévisions de l’article L641-13 1° du code de commerce, et invoque l’interdiction de paiement édictée par l’article L622-7 du code de commerce.

MM. [H] répliquent que ces dispositions n’excluent pas le paiement d’autres créances résultant d’un défaut d’exécution postérieur à la liquidation.

L’article L641-13 1° du code de commerce énonce que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours décidée par le liquidateur.

En l’espèce, la créance des arriérés d’indemnité d’occupation dont se prévalent MM. [H] ne relève pas du privilège institué par les dispositions sus visées s’agissant d’une créance qui n’est ni née régulièrement pour les besoins de la procédure, ni pour le maintien provisoire de l’activité de la la société Germinal.

Dès lors, la créance litigieuse n’entrant pas dans le champs d’application de l’article L641-13 1°, MM. [H] seront déboutés de leur demande en paiement de l’arriéré des indemnités d’occupation dirigée contre la SCP BTSG es qualité de ce chef.

MM. [H] seront également déboutés de leur demande en paiement des indemnités d’occupation dues à compter du présent jugement, la société Germinal étant en liquidation judiciaire et n’occupant plus effectivement les locaux à titre personnel.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation dirigée contre les sous locataires

Lorsque l’occupant se maintient dans les lieux sans droit, ni titre, l’indemnité d’occupation doit être fixée en prenant en compte le préjudice réellement subi par le propriétaire, en lien avec le manquement imputable à l’occupant.

MM. [H] sollicitent la condamnation in solidum, de la SCP BTSG es qualité mais aussi de Mme [L] et de M. [K] à payer les arriérés d’indemnités d’occupation dus depuis le 11 novembre 2011 jusqu’au 1er janvier 2019 à hauteur de la somme de 527 235,13 euros arrêtée au mois de septembre 2023, taxes et charges en sus.

Or en l’espèce, il n’est pas suffisamment justifié par MM. [H] qu’en se maintenant dans la partie des locaux sous louée pour leur usage respectif d’habitation, M. [K] et Mme [L] ont empêché les bailleurs de reprendre possession des autres locaux puisqu’il ressort du rapport d’expertise versé aux débats que les trois appartements à l’usage d’habitation sont tous indépendants.

Dès lors, l’indemnité d’occupation dont sont redevables M. [K] et Mme [L] doit être fixée en considération de la valeur locative des biens qu’ils occupent, sans qu’il y ait lieu à une condamnation in solidum des défendeurs.

Au vu du rapport d’expertise versée aux débats établi par Mme [C] le 3 février 2009, en tenant compte de l’absence d’entretien des locaux par les bailleurs tel que cela ressort des écritures non contestées sur ce point des parties défenderesse, Mme [L] sera déclarée redevable envers MM. [H] d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme arrondie de 975 euros par mois (16720 euros par an sur la base d’une valeur unitaire de 190 €/m2 minorée de 30 % enraison de la vétustée ), et M. [K] d’une indemnité d’occupation fixée à 945 euros par mois (16200 euros par an sur la base d’une valeur unitaire de 180 € /m2 également minorée de 30 %).

Cette indemnité d’occupation sera due respectivement par Mme [L] et M. [K], en deniers ou quittances et sous réserve des versements opérés par leurs soins depuis le 16 novembre 2011 tant entre les mains de Maître [B] [F] qu’entre les mains des bailleurs ou de leur mandataire, à compter de cette date du 16 novembre 2011 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs.

Sur les autres demandes

La SCP BTSG es qualité, Mme [L] et M. [K] seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître Laure Saget, avocate, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Ils seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à MM. [H] la somme de 3000 euros.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Constate l’irrecevabilité des demandes présentées par M. [T] [H], M. [O] [H] et M. [V] [H] à l’encontre de M. [M] [R], décédé,

Dit qu’à compter du 1er décembre 2009, la société Germinal et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 7],

En conséquence, ordonne l’expulsion de la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, et de tous occupants de son chef, dont, notamment, Mme [W] [L] épouse [E], M. [K] ainsi que tous occupants du chef de ces derniers et de feu M. [M] [R] s’il y a lieu, selon les voies légales avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, de Mme [W] [L] épouse [E] et de M. [K],

Rejette la demande de condamnation à paiement des indemnités d’occupation formée par M. [T] [H], M. [O] [H] et M. [V] [H] à l’encontre de la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal,

Condamne Mme [W] [L] à payer à M. [T] [H], M. [O] [H] et M. [V] [H], en deniers ou quittance et sous réserve des versements opérés par ses soins tant entre les mains de Maître [B] [F] qu’entre les mains des bailleurs ou de leur mandataire, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 975 euros, à compter du 16 novembre 2011 et jusqu’à la libération complète des lieux -caractérisée par la remise des clefs- qu’elle occupe au [Adresse 6],

Condamne M. [K] à payer à M. [T] [H], M. [O] [H] et M. [V] [H], en deniers ou quittance et sous réserve des versements opérés par ses soins tant entre les mains de Maître [B] [F] qu’entre les mains des bailleurs ou de leur mandataire, une indemnité d’occupation fixée à 945 euros par mois à compter du 16 novembre 2011 et jusqu’à la libération complète des lieux -caractérisée par la remise des clefs- qu’il occupe au [Adresse 1],

Déboute M. [T] [H], M. [O] [H] et M. [V] [H] du surplus de leur demande en paiement au titre des indemnités d’occupation,

Condamne in solidum la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, Mme [W] [L] épouse [E] et M. [K] à payer à M. [T] [H], M. [O] [H] et M. [V] [H] la somme de 3000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCP BTSG prise en la personne de [S] [N] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Germinal, Mme [W] [L] épouse [E] et M. [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laure Saget, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.

Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME