Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 19 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [Z] [K]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05876 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z4P

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 19 décembre 2023


DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires sis à [Adresse 6], SOCOPAR [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 10], [Adresse 7], Représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE sis [Adresse 4]
représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049


DÉFENDERESSE
Madame [Z] [K]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 septembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 19 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05876 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z4P


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [K] est propriétaire des lots n°4 et 64 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], SOCOPAR [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 10], [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, a fait assigner Madame [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 801,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 août 2023 inclus (avant répartition exercice 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 779,84 euros au titre des frais de recouvrement,
- 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer s’il n’est pas retenu au titre des frais.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Madame [Z] [K], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [K] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°4 et 64,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023 et arrêté à cette date à 801,53 euros,
- les comptes de charges pour les années 2020 et 2021,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété, ayant notamment :
- approuvé les comptes pour les exercices 2020 et 2021
- approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2021, 2022 et 2023
- décidé des travaux ou opérations correspondant aux appels de fonds.

Au vu des pièces produites, Madame [Z] [K] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 801,53 euros, pour la période allant du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023, incluant l'appel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 date de l’assignation à défaut de demande plus ample.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est sollicité 200 euros d'honoraires de syndic pour frais contentieux, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Ne sont pas justifiés, faute de preuve d'envoi, les frais de mise en demeure et de relance du 31 août 2021, 26 avril 2022, 27 mai 2022, 26 juillet 2022, 26 août 2022 (219,30 euros)

Sont réclamés également les frais de trois mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (du 21 août 2021, 7 février 2023 et du 12 octobre 2021 par avocat) ainsi que d'une sommation de payer (du 9 février 2022). Il sera relevé que l'envoi d'autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, le coût des mises en demeure ne sera retenu qu'à hauteur de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, s’avèrent justifiées :
- la mise en demeure du 21 août 2021 (6,50 euros),
- la sommation de payer du 9 février 2022 (75,06 euros),
- la mise en demeure du 7 février 2023 (6,50 euros).

En conséquence la somme globale de 88,06 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [Z] [K] ne paye pas régulièrement ses charges. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une seconde procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Madame [Z] [K] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], SOCOPAR [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 10], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], SOCOPAR [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 10], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, les sommes suivantes :
- 801,53 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023, incluant l'appel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 31 août 2023,
- 88,06 euros au titre des frais de recouvrement,
- 200 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], SOCOPAR [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 10], [Adresse 7] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], SOCOPAR [Adresse 1], [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 10], [Adresse 7] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffièreLa présidente