Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 DECEMBRE 2023


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03067 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMQB
N° de MINUTE : 23/01681

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [7], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SEGINE SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 18 Octobre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire des lots n°360 et 362 de la résidence [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93).
 
Par acte d’huissier du 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, a fait assigner Monsieur [F] [B] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny la condamnation de Monsieur [F] [B] au paiement de :
- la somme de 12.930,78 € en principal, appel de charges du 1er trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 10 février 2023, majorée des intérêts légaux sur la somme de 6.934,47 euros à compter du 21 mars 2022, puis à compter de la présente assignation pour le surplus
Le condamner au paiement de la somme de 3.800 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1.800€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'en tous les dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu ni constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 juillet 2023 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [B];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels et les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 21 mars 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit un total de 2.869,20 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.061,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 mars 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [F] [B], sur la somme de 5.130,04 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 2.869,20 euros au titre de ces frais.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 21 mars 2022. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge des frais de recouvrement réclamés exposés avant cette mise en demeure par le seul copropriétaire défendeur.

De surcroît, il n'est justifié ni des « honoraires suivi contentieux » des 09 juin 2022 et 21 décembre 2022, à hauteur de 339 euros pour chacun d'entre eux, ni des « honoraires prises d'hypothèque » du 10 février 2023 à hauteur de 272,40 euros. Il ne sera donc pas fait droit à ces demandes.

Enfin, il convient également de déduire les frais d'« honoraires envoi dossier avocat »  dont, d'une part, il ne peut être vérifié la concordance avec le contrat de syndic et, d'autre part, qui n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il est démontré par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [F] [B] n'a payé aucune charge de copropriété entre le 1er octobre 2020 et le 10 février 2023 ; ce qui a nécessairement occasionné un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [B], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [B] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 10.061,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 sur la somme de 5.130,04 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;




CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 décembre 2023

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT