Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 DECEMBRE 2023


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/02999 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XOH7
N° de MINUTE : 23/01684

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6], prise en la personne de son syndic, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Harry ORHON, membre de la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT, avocats au barreau du VAL DE MARNE, vestiaire : PC 31

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ALPHA DELTA IMMO, prise en la personne de ses représentaux légaux domiciliés audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 18 Octobre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALPHA DELTA IMMO est propriétaire des lots n°1303, 1304, 1305, 1306, 1312 et 1505 de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93).
 
Par acte d’huissier du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, a fait assigner la SCI ALPHA DELTA IMMO aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), pris en la personne de son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, recevable et bien fondé en ses demandes,
- Condamner la SCI ALPHA DELTA IMMO au versement des sommes suivantes :
- 29.556,62 €, sauf à parfaire, correspondant à son arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 février 2023 (charges dues jusqu'au 1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente assignation,
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
- Condamner la SCI ALPHA DELTA IMMO aux entiers dépens, 
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
- Condamner la SCI ALPHA DELTA IMMO à rembourser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), pris en la personne de son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, qu'il serait amené à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI ALPHA DELTA IMMO n’a pas comparu ni constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 juillet 2023 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.

Le 15 décembre 2023, un nouveau conseil se constituait en lieu et place pour le syndicat des copropriétaires.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.


Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ALPHA DELTA IMMO;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 03 juillet 2020, 15 décembre 2021, 30 avril 2021, 13 avril 1922, 30 juin 2022 et du 06 décembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 02 janvier 2023,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 48 euros appelée le 24 novembre 2022 au titre de « notre appel facture émise ».

Enfin, la somme de 5.494,85 euros du 07 juillet 2021 au titre de « reprise solde Geniez du 160321 » n'étant pas justifiée, ni au travers de la transmission des procès-verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes dont découle cette reprise ni au travers du versement des appels de fonds afférents, il ne peut y être fait droit.
 
Ainsi, il convient de condamner la SCI ALPHA DELTA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.013,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.







Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 48 euros au titre de ces frais.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 02 janvier 2023.

Les frais de recouvrement réclamés ayant été exposés le 24 novembre 2022, soit avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, la SCI ALPHA DELTA IMMO paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI ALPHA DELTA IMMO, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ALPHA DELTA IMMO sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, ayant été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016, il ne sera pas fait droit à la demande sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI ALPHA DELTA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 24.013,77 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtés au 23 février 2023 (premier trimestre 2023 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI ALPHA DELTA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 2.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ALPHA DELTA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, de sa demande fondée sur l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001 ;

CONDAMNE la SCI ALPHA DELTA IMMO aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 décembre 2023

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT