Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 DECEMBRE 2023


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/01457 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XGCQ
N° de MINUTE : 23/01685

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DU [Adresse 9], [Adresse 5] ET [Adresse 2], représenté par son syndic la société ARCHIGESTIM, SARL agissant par son gérant domicilié ès - qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me [D] [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0052

C/

DEFENDEUR

S.C.I. JARRY
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 18 Octobre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

La SCI JARRY est propriétaire des lots n°59 et 61 du centre commercial du [Adresse 8] sis [Adresse 5] et [Adresse 1] (93).
 
Par acte d’huissier du 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires du centre commercial du Quartier de la Noue sis [Adresse 5] et[Adresse 1](93), représenté par son syndic en exercice, la société ARCHIGESTIM, a fait assigner La SCI JARRY aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de La SCI JARRY au paiement de :
o 68.253,34 € au titre des charges impayées sur la période du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus et 210 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, soit un total de 68.253,34 € ;
o les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
o 5.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
o 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
o Les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Miche1 BOHBOT, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI JARRY a constitué avocat le 20 mars 2023 mais n'a pas conclu et ce, malgré injonction qui lui a été faite le 1er juin 2023.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 juillet 2023 et fixée à l'audience du 18 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.




Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI JARRY;
- le règlement de copropriété du 28 septembre 1973 et son modificatif du 4 septembre 1975 ;
- l’extrait du compte copropriétaire du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2023 inclus ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 17 juin 2019, 12 janvier 2021, 30 septembre 2021 et 17 octobre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels et les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées ;
- les relevés général de dépense au titre des années 2019, 2020 et 2021 ainsi que les régularisations de charges de ces mêmes années,
- les appels de fonds du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2023,
- la mise en demeure du 25 octobre 2022,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Ainsi, il convient de condamner la SCI JARRY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 68.253,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 20 septembre 2022, compte tenu de la mise en demeure du 16 septembre 2022 notifiée à la SCI JARRY, sur la somme de 59.781,00 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.



Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.


Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 210 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 16 septembre 2020, d'un coût de 30 euros conformément au contrat du syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, l’extrait de compte arrêté au 1er janvier 2023 fait apparaître des frais de « transfert dossier avocat » le 25 octobre 2022, à hauteur de 180 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

La SCI JARRY sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que la SCI JARRY a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de grande instance de Bobigny du 30 avril 2014 et du 11 septembre 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs des jugements susvisés, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI JARRY, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI JARRY sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.








PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI JARRY à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial du Quartier de la Noue sis [Adresse 5] et[Adresse 1](93), représenté par son syndic en exercice, la société ARCHIGESTIM, la somme de 68.253,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 sur la somme de 59.781,00 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI JARRY à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial du Quartier de la Noue sis [Adresse 5] et[Adresse 1](93), représenté par son syndic en exercice, la société ARCHIGESTIM, la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la SCI JARRY à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial du Quartier de la Noue sis [Adresse 5] et[Adresse 1](93), représenté par son syndic en exercice, la société ARCHIGESTIM, la somme de 2.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JARRY à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial du Quartier de la Noue sis [Adresse 5] et[Adresse 1](93), représenté par son syndic en exercice, la société ARCHIGESTIM, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JARRY aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 décembre 2023

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame [S] Madame [I]