Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 DECEMBRE 2023


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 21/12711 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V24O
N° de MINUTE : 23/01682


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, SAS MICHEL NICOLAS, prise en la prsonne de représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Ambre dhikra NAHDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1442

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Martin ISAL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 12


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 18 Octobre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] [T] est propriétaire des lots n°45, 46 et 47 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93).
 
Par acte d’huissier du 09 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS MICHEL NICOLAS, a fait assigner Monsieur [Z] [X] [T] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Dire et juger le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet MICHEL NICOLAS, recevable et bien fondé en ses demandes ;
Condamner Monsieur [Z] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet MICHEL NICOLAS, la somme de 11.259,11 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020 ;
Condamner Monsieur [Z] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet MICHEL NICOLAS, la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner Monsieur [Z] [X] [T] au versement de la somme de 2.000,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

- Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son Syndic, le cabinet MICHEL NICOLAS, recevable et bien fondé en ses demandes ; 
- Débouter Monsieur [Z] [X] [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 
- Condamner Monsieur [Z] [X] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 2], représenté par son Syndic, le cabinet MICHEL NICOLAS, la somme de 10.703,68 € au titre de ses arriérés charges arrêtées au 5 avril 2023 ; 
- Condamner Monsieur [Z] [X] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son Syndic, le cabinet MICHEL NICOLAS, la somme de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts ; 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- Condamner Monsieur [Z] [X] [T] au versement de la somme de 2.000,00 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [Z] [X] [T] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 février 2023, il a demandé au tribunal de :

- CONSTATER que les demandes formulées ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 ; 
- CONSTATER l’absence de justification d’une clause d’aggravation de charges, ainsi que de toute faute de Monsieur [X] à ce titre ; 
- DÉBOUTER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 5] (93), pris en la personne de son syndic, de l’ensemble de ses demandes ; 
- CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 5] (93), pris en la personne de son syndic, à régler à Monsieur [T] [Z] [X] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ; 
- CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 5] (93), pris en la personne de son syndic, aux dépens. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'affaire a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2022 et fixée à l'audience du 10 mars 2022. Par ordonnance du 23 février 2022, le juge de la mise en état a révoqué ladite ordonnance de clôture au motif que des problèmes techniques avaient compliqué les échanges entres les parties. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 06 juillet 2023 et l'affaire a été fixée à l’audience du 18 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [X] [T];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 02 octobre 2017, 26 juin 2018, 06 juin 2019 et 19 janvier 2021 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2016 à 2019 et les budgets prévisionnels des années 2018 à 2021 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021,
- la mise en demeure du 10 mars 2020,
- le contrat de syndic en vigueur du 26 juin 2018 au 26 juin 2019.

Monsieur [X] ne conteste au titre de l'arriéré des charges de copropriété que le montant de 8.750 euros correspondant à une régularisation des consommations d'eau au titre de son local commercial qui apparaît sur le décompte individuel comme étant appelée le 31 décembre 2017. Il relève que ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 26 juin 2018, soit postérieurement, qu'a été soumise au vote des copropriétaires l'imputation à son seul compte de ladite somme de 8.750 euros au titre de la régularisation de la consommation d'eau du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017. Monsieur [X] soutient que ce report erroné fausse son compte individuel propriétaire et que ladite somme correspond à une somme forfaitaire qui ne respecte pas les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [X] ayant été le scrutateur de l'assemblée générale du 26 juin 2018, au cours de laquelle l'imputation de la somme de 8.750 euros au titre de la régularisation de la consommation d'eau pour les années 2015 à 2017 sur le compte de ce dernier a été approuvée, et ne s'étant pas opposé à ladite résolution, il ne peut valablement contester devoir cette somme.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre que dès le 11 octobre 2013, il a été demandé à Monsieur [X] [T] de fournir le plan précis des travaux effectués dans ses locaux, ceux-ci étant susceptible d'expliquer la consommation générale anormale d'eau de la copropriété. L'absence de toute diligence effectuée par ce dernier n'ayant pas permis une vérification de nature à favoriser la régularisation de la consommation d'eau, l'assemblée peut décider à la majorité de l'article 24 de lui faire payer un acompte forfaitaire à valoir sur sa consommation afin que celle-ci ne soit pas supportée par les copropriétaires dont les comptes peuvent être relevés et contrôlés (CA Paris 23e ch B, 28 févr.1990). De surcroît, le syndicat des copropriétaires transmet une attestation établie le 12 mars 2021 par Madame [V], ancienne locataire de Monsieur [X] [T], qui reconnaît être à l'origine du préjudice de la copropriété quant à la surconsommation d'eau au titre des trois années et précise avoir donné son accord au versement à son bailleur de la somme de 8.722,12 euros en règlement dudit préjudice. Cette attestation fait en outre apparaître que cette somme ne résulte pas d'un calcul forfaitaire non justifié mais correspond à la différence entre les consommations d'eau enregistrées par Véolia et les consommations d'eau telles qu'elles résultaient des compteurs divisionnaires de la copropriété sur la même période. 

En outre, bien que la somme de 8.750 euros soit supérieure à hauteur de 37,88 euros à celle que Madame [V] déclare avoir réglé à Monsieur [X] au titre de la régularisation d'eau des années 2015, 2016 et 2017, il n'en demeure pas moins qu'elle a été soumise au vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018 et que son approbation a rendu la créance certaine, liquide et exigible. Monsieur [X] ayant lui-même approuvé cette résolution selon laquelle « Il a été convenu une somme de 8750 euros d'eau pour la période du 01/01/2015 au 31/12/2017, somme à réclamer à Monsieur [X] rapidement et à rembourser à tous les copropriétaires (sauf Monsieur [X]) », il est mal fondé à contester l'exigibilité de cette somme.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. Ainsi doivent être écartés les frais de relance des 26 octobre 2016, 18 novembre 2016, 21 novembre 2017 et 12 décembre 2017, 23 octobre 2018, 03 décembre 2018, 21 octobre 2021 et 26 octobre 2022 ainsi que les frais de mise en demeure du 11 mars 2019 ; soit la somme totale de 249 euros. 

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.454,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre des frais de recouvrement, force est de constater que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 249 euros à ce titre au regard du décompte sur lequel se fondent ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 mars 2020. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette mise en demeure. 

De surcroît, il n'est pas justifié des deux actes de recouvrement postérieurs au 10 mars 2020, soit l'envoi d'une relance le 21 octobre 2021 et d'une seconde le 26 octobre 2022, facturées chacune 30 euros. Il convient en conséquence de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [Z] [X] [T] ne paye pas la totalité de ses charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. Le syndicat des copropriétaires soulève en effet que l'arriéré de charges de Monsieur [X] [T] pèse sur la trésorerie de la copropriété compte tenu de la taille de cette dernière. De fait, sa dette représentant 42% du budget prévisionnel de la copropriété, elle fragilise nécessairement celle-ci.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Z] [X] [T], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [X] [T] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 7 boulevard Paul Vaillant Couturier à Montreuil (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS MICHEL NICOLAS, la somme de 10.454,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS MICHEL NICOLAS, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS MICHEL NICOLAS, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS MICHEL NICOLAS, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] [T] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 décembre 2023

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT