Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 DECEMBRE 2023


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/05221 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WK64
N° de MINUTE : 23/01686

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, SAS
[Adresse 2] 
[Localité 3]
représentée par Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G][G]r [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB216


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 18 Octobre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [G] [S] est propriétaire des lots n°1065, 1097 et 1579 de la résidence [Adresse 4] (93).
 
Par acte d’huissier du 06 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de la Noue sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner Monsieur [G] [S] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, recevable et bien fondé en l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [S] [S] [G].
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, en principal, selon décompte arrêté au 23 février 2022, appels de fonds de février 2022 inclus, la somme de 12.290,66 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021, date du commandement de payer sur la somme de 7.324,92 € et à compter de l'assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code Civil.
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.428,00 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.
CONDAMNER Monsieur [S] [S][G]R à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00€ à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du Code Civil.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
RAPPELER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l'article 514 du C.P.C.
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00 € en vertu de l'article 700 du C.P.C.
LE CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [S] [S] [G]. 
 
JUGER Monsieur [S] [S] [G] mal fondé en l’ensemble de ses prétentions, fins, moyens et demandes formulés à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17. 



 
EN CONSEQUENCE, 
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, en principal, selon décompte arrêté au 17 avril 2023, appels de fonds des 1er et 10 avril 2023 inclus, la somme de 18.863,03 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021, date du commandement de payer sur la somme de 7.324,92 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil). 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil. 
 
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.338,00 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006. 
 
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil. 
 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 
 
RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C. 
 
CONDAMNER Monsieur [S] [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000,00 € en vertu de l’article 700 du C.P.C. 
 
DEBOUTER Monsieur [S] [S] [G] de sa demande de délai de paiement au titre des condamnations qui seront prononcées aux termes du jugement à intervenir. 
 
LE CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [G] [S] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, il a demandé au tribunal de céans de :

À titre principal, 
DIRE ET JUGER que le Cabinet ATRIUM GESTION PARIS 17 ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir, 
DIRE ET JUGER qu’il ne justifie pas d’un contrat de Syndic en cours et d’un mandat de gestion en cours, 
En conséquence, 
Le DEBOUTER de l’entièreté de ses demandes, 
 
À titre subsidiaire, 
DIRE ET JUGER qu’il n’est pas établi la réalité des charges de copropriété faute de communication de la notification des convocations en Assemblée Générale et de la notification des procès-verbaux d’Assemblée Générale, 
DIRE ET JUGER que l’absence de communication du règlement de copropriété ne permet pas de vérifier la clé de répartition des charges, 
En conséquence, 
DEBOUTER le Syndicat de l’ensemble de ses demandes, 

 - Sur la créance 
DIRE ET JUGER que la créance n’est ni liquide, ni certaine, ni exigible, 
En conséquence, 
DEBOUTER le Syndicat de l’ensemble de ses demandes, 
 
- Sur les frais contentieux 
À titre principal, 
DEBOUTER le Syndicat de l’entièreté de ces frais, 
 
À titre subsidiaire, 
Les LIMITER aux stricts frais nécessaires aux visas de l’article 10.1 de la loi de 1965, 
 
- Sur les dommages et intérêts 
DIRE ET JUGER qu’aucune faute n’a été commise et qu’aucun préjudice direct et certain n’est établi, 
En conséquence, 
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires, 

- Sur les autres demandes 
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande d’article 700 et de condamnation aux dépens, 
 
À titre reconventionnel, 
ACCORDER des délais de paiement à raison de 24 mois afin de permettre à Monsieur [G] [S] de payer ses charges courantes et de régler l’arriéré de charges, 
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 juin 2022 et fixée à l'audience du 27 octobre 2022. Par ordonnance du juge de la mise en état du 04 juillet 2022, l'ordonnance de clôture a été révoquée, aux fins de permettre la prise en compte des conclusions de Monsieur [S]. 

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 06 juillet 2023 et l'affaire a été fixée à l’audience du 18 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.


Sur la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [S]

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l'espèce, alors que l'instance a été introduite par exploit d'huissier signifié le 06 mai 2022, et donc postérieurement à l'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article 789 du code de procédure civile, il apparaît que Monsieur [S] soulève une fin de non-recevoir devant le tribunal ; étant précisé que celle-ci n'est pas survenue, ni n'a été révélée, postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, le juge de la mise en état disposant d'une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n'est pas valablement saisi de ce moyen. La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [S] sera ainsi déclarée irrecevable.


Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [S];
- le règlement de copropriété
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2019, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021 et du 31 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels et les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 23 novembre 2020,
- les contrats de syndic en vigueur du 16 septembre 2019 au 15 septembre 2022 et du 31 mars 2023 au 30 mars 2026.


Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l'approbation des comptes au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que des budgets prévisionnels 2022 et 2023 et de la notification régulière des procès-verbaux des assemblées générales de la période 2019-2022 à Monsieur [S]. Celui-ci n'ayant formé aucune opposition dans les deux mois de leur notification, il n'est plus fondé à en contester la validité. En outre, le règlement de copropriété ayant été transmis, le syndicat des copropriétaires justifie de la clé de répartition des charges au sein de la copropriété. Enfin, les appels de fonds relatifs au “travaux ventouses porte d'entrée”, au “budget procédure”, au “travaux élagage/abattage” ainsi que de “ratification travaux voirie” appelés au cours de la période du 1er janvier 2019 au 10 avril 2023 ont fait l'objet d'approbations lors des assemblées générales susvisées. L'extrait de compte les fait apparaître distinctement, permettant ainsi à Monsieur [S] d'identifier clairement les appels de fonds relatifs aux charges communes générales de ceux relatifs à chaque opération de travaux. 

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. 
 
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.863,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 avril 2023, appels du 10 avril 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 15 mars 2021, date du commandement de payer notifiée à Monsieur [G] [S] dont il est justifié en procédure, sur la somme de 6.980,92 euros aux termes de l'extrait de compte du 17 avril 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 2.338,00 euros au titre de ces frais.




Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 septembre 2020. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur de la relance du 04 avril 2019.

Il est justifié de l'envoi des mises en demeure des 10 septembre 2020 et 23 novembre 2020, facturées chacune 59 euros, ainsi que de la relance du 09 décembre 2020, facturée 16 euros. Cependant, le contrat de syndic applicable à ces dates fixant le coût d'une mise en demeure à 58 euros et celui d'une relance à 15 euros, il convient de faire droit à la demande à hauteur de ces montants.

Il y a lieu également de retenir les frais de prise d'hypothèque du 02 septembre 2021, dont il est justifié. Cependant, le contrat de syndic fixant leur coût à 180 euros, il sera fait droit à la demande à cette hauteur.

En revanche, il convient de déduire les frais de « hono dossier à l'huissier» du 10 mars 2021, de « hono transmission dossier Avocat » du 02 septembre 2021 et de « honoraires suivi dossier avocat » des 30 juin 2022 et 30 décembre 2022, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, il y a lieu d'écarter les frais de “suivi procédure impayés 2e semestre 2021” qui ne sont pas prévus au contrat de syndic comme relevant des frais pouvant être mis à la charge du seul copropriétaire concerné et relève de la mission générale du syndic.

Monsieur [G] [S] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 311 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [G] [S] n'a payé aucune de ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2019 ; ce qui a nécessairement occasionné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. 

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [G] [S], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] sollicite des délais de paiement en indiquant envisager de reprendre une activité professionnelle.

En l'absence cependant de tout justificatif transmis sur la situation financière de Monsieur [S] et de tout paiement d'appels de fonds de la part de ce dernier depuis le 1er janvier 2019 et ce, même postérieurement à l'introduction de la présente instance, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [S] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [G] El Taher AZZAB IBRAHIM ;

CONDAMNE Monsieur [G] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 18.863,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 avril 2023, appels du 10 avril 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021 sur la somme de 6.980,92 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [G] [G] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [G][G]r[S]M à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 311 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [G] [S]M à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [G] [S] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 décembre 2023

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT