Tribunal Judiciaire · Service des référés — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/50485 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYS46

N° : 5

Assignation du :
21 Décembre 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 décembre 2023



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. ETROPAL
10 Rue Mansart
92190 MEUDON

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS - #U0004


DEFENDERESSE

S.A.S. EDITIONS MONTPARNASSE
12/14 Rue Pierre Larousse
75014 PARIS

représentée par Me Kevin GRACZYK, avocat au barreau de PARIS - #D1692



DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par un acte sous signature privée en date du 27 juin 2022, la SCI ETROPAL a consenti un bail commercial à la SAS EDITIONS MONTPARNASSE pour des locaux situés 12/14 rue Pierre Larousse 75014 Paris, à effet au 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel principal de 42.000,00 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2022, la SCI ETROPAL a fait délivrer à la défenderesse, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 22.560,00 euros, outre le coût du commandement.

Les causes de ce commandement n'ayant pas été acquittées, la SCI ETROPAL a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, une assignation à la SAS EDITIONS MONTPARNASSE, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins notamment d'acquisition de la clause résolutoire et de paiement d'une provision.

L'assignation a été dénoncée par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023, à Monsieur [R] [H], ès qualité de Commissaire à l'exécution du plan, désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 octobre 2016 à la suite de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde judiciaire à l'égard de la SAS EDITIONS MONTPARNASSE par jugement du tribunal de commerce du 31 août 2015. 

Compte tenu notamment des règlements effectués par la défenderesse, les parties se sont rapprochées et ont signé un protocole les 30 mai 2023 et 12 juin 2023.

Reprochant à la défenderesse le défaut d'exécution du protocole et l'absence de paiement des échéances postérieures à sa signature, l'affaire a été entendue à l'audience du 31 octobre 2023.

Aux termes de ses écritures développées et soutenues à l'audience, la SCI ETROPAL, représentée, demande au juge des référés de :
-Débouter la SAS EDITIONS MONTPARNASSE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre principal,
-Constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 3 novembre 2022 est acquise ;
En conséquence,
-Ordonner l'expulsion immédiate de la SAS EDITIONS MONTPARNASSE des locaux qu'elle occupe, dépendants de l'immeuble sis à Paris 14ème arrondissement, 12 et 14 rue Pierre Larousse, ainsi que celle de tous occupants de son chef, objet du bail en date du 27 juin 2022, à savoir :
oLots n°23 : Dans le bâtiment D,C,E,F au rez-de-chaussée, une pièce dans le bâtiment C, à usage de bureau une pièce dans le bâtiment D et dans parties du bâtiment E, à usage de bureau un couloir et une pièce à usage de bureau dans le bâtiment E, une entrée et une pièce à usage de bureau dans le bâtiment F. le tout d'un seul tenant ensemble ayant son accès, sur cour et grevé d'un droit de passage au profit du lot 69, et portant au plan, le n°70, permettant l'accès à ce lot. Droit avec le numéro 22 et la concierge aux water-closet commun se trouvant derrière la cage d'escalier du bâtiment C, ayant leur accès sur cour. Observation étant ici faite que la désignation des biens est aujourd'hui la suivante : un local à usage de bureaux,
oLots n°69 : Dans le bâtiment K, au rez-de-chaussée, portant le n°70 du plan, une pièce à usage de bureaux, un cabinet de toilette et water-closets, à charge d'assurer l'étanchéité de la toiture en terrasse dont le droit de jouissance est réservé au lot n°61. Droit de passage par le couloir et l'entrée du lot n°23 pour accéder à ladite pièce et au cabinet de toilette. Droit de créer une ouverture devant permettre l'accès direct à la cour. Observation étant ici faite que la désignation des biens est aujourd'hui la suivante : un local à usage de bureaux,
oLot n°70 : Dans le bâtiment L, au rez-de-chaussée, portant le n°72 du plan, une pièce à usage de bureau ayant accès sur la cour. Observation étant ici faite que la désignation des biens est aujourd'hui la suivante : un local à usage de bureaux,
oLot n°74 : Dans le bâtiment J,K,L et une partie du M, un sous-sol portant le n°73A du plan. Sous les bâtiments J,K,L et partie sous l'emplacement libre de la cour dit bâtiment M, auquel on accède par un escalier et un dégagement à parties des lots n°69 et 70 (bâtiments K et L). A usage de dépôt, d'atelier, wc, salle de réunion. 
-Dire que l'expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l'assistance du Commissaire de police et du serrurier si besoin est ;
-Autoriser la SCI ETROPAL à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux de l'expulsion dans tel garde meuble qu'il leur plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;
-Condamner la SAS EDITIONS MONTPARNASSE à régler à la SCI ETROPAL la provision de 42.561,98 € au titre de la dette locative arrêtée au 20 octobre 2023 (avis d'échéance du 4ème trimestre 2023 inclus) ;
-Condamner la SAS EDITIONS MONTPARNASSE à régler à la SCI ETROPAL une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le montant de cette indemnité et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié, et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatifs jusqu'à son départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion ;
-Déclarer opposable la décision à intervenir auprès de Monsieur [R] [H] ;
A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit à la demande d'échéancier formulé par la SAS EDITIONS MONTPARNASSE,
-Prévoir une clause de déchéance du terme en cas d'impayés d'une des mensualités prévues et du paiement des échéances courantes à bonne date ;
-Condamner la SAS EDITIONS MONTPARNASSE à régler à la SCI ETROPAL la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SAS EDITIONS MONTPARNASSE en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 novembre 2022.

En réponse, la SAS EDITIONS MONTPARNASSE, représentée, demande au juge des référés de :
A titre principal,
-Constater que les demandes de la société ETROPAL font l'objet d'une contestation sérieuse ;
-Renvoyer la société ETROPAL à mieux se pourvoir ;
-Débouter la société ETROPAL de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
-Echelonner le paiement de la créance de la société ETROPAL de la façon suivante :
o10.640,50 euros le 1er janvier 2024 ;
o10.640,50 euros le 1er avril 2024 ;
o10.640,50 euros le 1er juillet 2024 ;
o10.640,50 euros le 1er octobre 2024.
-Débouter la société ETROPAL de ses demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion de la société EDITIONS MONTPARNASSE ;
En toute hypothèse,
-Débouter la société ETROPAL de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
-Condamner la société ETROPAL aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. 

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

La SCI ETROPAL fait valoir que sa demande d'acquisition de la clause résolutoire est justifiée par le fait que la SAS EDITIONS MONTPARNASSE a payé tardivement l'indemnité transactionnelle prévue au protocole ; que les loyers des mois de mai et juin 2023 prévus au protocole, et les échéances postérieures à celui-ci, correspondant aux 3ème et 4ème trimestres 2023, n'ont pas été acquittées.

En réponse, la SAS EDITIONS MONTPARNASSE oppose que la demande d'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse compte tenu d'une part, de l'existence du protocole qui empêcherait la poursuite du litige devant la présente juridiction, et d'autre part, du fait que son engagement de régler les échéances de mai et juin 2023 ne constituait pas une concession réciproque mais avait pour but de retarder le paiement du mois de mai 2023 pour tenir compte de l'indemnité transactionnelle versée et de la modification des modalités de paiement du loyer prévues au bail. 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 
-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
-la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

L'article 1103 dudit code dispose " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 2044 du code civil prévoit que " La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. "

Aux termes de l'article 2052 du même code, " La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. " 

Sur le fondement de ces dispositions, il a été admis que la transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

En l'espèce, l'article 1.2 du protocole transactionnel signé entre les parties prévoit que la SCI ETROPAL " accepte de modifier le bail commercial conclu le 27 juin 2022, afin de permettre à la société EDITIONS MONTPARNASSE un paiement mensuel de son loyer à terme échu ", tandis que l'article 2 du protocole stipule que " En contrepartie des engagements pris par la société ETROPAL, à l'article 1 du présent protocole, la société EDITIONS MONTPARNASSE s'engage à verser à la société ETROPAL la somme de 2 615,70 € à titre d'indemnité transactionnelle, globale, forfaitaire et définitive correspondant aux frais engagés par la société ETROPAL pour mener son action (…) Compte tenu du paiement au plus tard le 30 juin 2023 de l'indemnité transactionnelle susvisée, la société EDITIONS MONTPARNASSE s'engage d'ici le 30 juin 2023, à régler à bonne date ses loyers courants, soit 6.075,20 € le 31 mai 2023 et 6.691,20 € le 30 juin 2023, suivant compte locatif joint aux présentes. "

L'indemnité transactionnelle a été réglée le 26 juillet 2023, tandis que la SAS EDITIONS MONTPARNASSE ne conteste pas l'absence de règlement des échéances des mois de mai et juin 2023.

Il est relevé que les termes du protocole apparaissent suffisamment clairs, sans qu'aucune interprétation approfondie ne soit rendue nécessaire, sur le fait que la défenderesse s'engageait, en contrepartie des engagements de la SCI ETROPAL, à acquitter les loyers des mois de mai et juin 2023.

En outre, si la tardiveté du paiement de l'indemnité transactionnelle ne permet pas à elle seule, de considérer que le protocole n'a pas été exécuté, l'absence de paiement des échéances des mois de mai et juin 2023 est en revanche constitutive d'une inexécution contractuelle. 

Il en résulte que le protocole n'a pas mis fin au litige et que la SAS EDITIONS MONTPARNASSE ne peut opposer l'existence du protocole pour faire valoir une contestation sérieuse à la demande d'acquisition de la clause résolutoire. 

Par ailleurs, s'agissant du commandement de payer du 3 novembre 2022, celui-ci ne fait l'objet d'aucune irrégularité en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur ; qu'il contient en annexe le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués : qu'il précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et que la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 

En faisant délivrer ce commandement, la SCI ETROPAL n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 22.560 € au titre du loyer et charges dus pour les 2ème et 3ème trimestre 2022, qui n'a pas été acquittée dans le mois de sa délivrance. 

Dès lors, il résulte de tout ce qui précède que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Sur la demande de provision

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

En l'espèce, selon le décompte produit au débat, la dette s'élève désormais à la somme de 42.561,98 €, arrêtée au 23 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, montant qui n'est pas contesté en défense.

Par conséquent, il y a lieu de condamner par provision la SAS EDITIONS MONTPARNASSE au payement de cette somme au profit de la SCI ETROPAL, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer facturé en principal, soit la somme de 11.178,70 euros, augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque celle-ci n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La SCI ETROPAL s'oppose aux délais de paiement sollicités par la SAS EDITIONS MONTPARNASSE en arguant de la mauvaise foi de cette dernière, constituée par le fait qu'elle ne l'a pas avisée de la procédure de sauvegarde judiciaire ouverte à son égard et qu'en conséquence, elle avait connaissance du fait qu'elle ne pourrait pas honorer le loyer.

La SAS EDITIONS MONTPARNASSE justifie sa demande de délai de paiement par le fait qu'elle est toujours débitrice dans le cadre du plan de sauvegarde arrêté à son égard le 4 octobre 2016 par le tribunal de commerce de Paris et prolongé de deux ans par jugement du 9 mars 2021 ; qu'elle est tenue à d'autres dettes contractées parallèlement à ce plan dans le cadre notamment, d'une cession de créances ; que la crise de la Covid 19 lui a fait perdre 65% de son chiffre d'affaires.

S'il ressort des pièces produites au débat que la défenderesse a procédé à des versements réguliers afin d'apurer la dette, elle est cependant toujours débitrice au 27 octobre 2023 de la somme de 85.758,87 euros au titre du plan de sauvegarde arrêté à son égard, et elle ne produit aucun élément comptable permettant de faire état de sa santé financière actuelle et d'établir la perte alléguée de 65% de son chiffre d'affaires pendant la période touchée par la crise sanitaire.

Ainsi, compte tenu de l'ancienneté de la dette et de l'absence de justificatifs permettant d'établir que la défenderesse sera en mesure de respecter l'échéancier demandé, il ne sera pas fait droit à la demande de délais sollicitée.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il n'est pas contesté par la demanderesse, qu'elle a déjà perçu, dans le cadre du protocole conclu entre les parties, une somme de 2.615,70 € dans laquelle était incluse 217,41 euros au titre des frais de délivrance du commandement de payer ainsi que 238,29 euros au titre des frais de délivrance de l'assignation. Dans ces conditions, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 3 décembre 2022 ;


Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS EDITIONS MONTPARNASSE et de tout occupant de son chef des lieux qu'elle occupe 12 et 14 rue Pierre Larousse 750014 Paris, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS EDITIONS MONTPARNASSE, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer facturé en principal, soit 11.178,70 euros, augmenté des taxes et charges récupérables outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la SAS EDITIONS MONTPARNASSE à payer à la SCI ETROPAL la somme provisionnelle de 42.561,98 euros au titre du solde des loyers, charges, arriérés au 27 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la SAS EDITIONS MONTPARNASSE de sa demande de délais de paiement ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Disons n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déclarons opposable la présente décision à Monsieur [R] [H], ès qualité de commissaire à l'exécution du plan ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Fait à Paris le 19 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISCristina APETROAIE




Décision préparée avec le concours de [E] [W], juriste-assistante.