Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 22/14416 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYBLS

N° MINUTE : 




Assignation du :
21 Novembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [V] [B] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentés par Maître Lucile JOURNEAU-PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0184



DÉFENDERESSE

S.A.S. VILLA IMMO
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Pascale CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #P0262


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.


Décision du 19 Décembre 2023
2ème chambre civile
N° RG 22/14416 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBLS



Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort

*********


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

En février 2021, M. [Z] [G] et Mme [V] [B] et la société VILLA IMMO se sont rapprochés dans le cadre d’un projet d’acquisition d’un terrain et d’un pavillon en cours de construction appartenant à celle-ci situés [Adresse 3] à [Localité 5].

Le 9 mars 2021, l’agence AGENTYS a informé les parties qu’un recours contentieux avait été initié à l’encontre du permis de construire.
Le 26 mars 2021, M. [Z] [G] et Mme [V] [B] ont formé, par l’intermédiaire de l’agence AGENTYS, une offre d’achat portant sur le bien immobilier appartenant à la société VILLA IMMO au prix de 950.000 euros net vendeur, outre 30.000 € d’honoraires à la charge des acquéreurs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 juin 2021, le conseil de M. [Z] [G] et de Mme [V] [B] a mis en demeure la société VILLA IMMO de lui transmettre l’ensemble des éléments nécessaires à la rédaction de la promesse de vente.

Par exploit d’huissier en date du 21 novembre 2022, M. [Z] [G] et Mme [V] [B] ont fait assigner la société VILLA IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir celle-ci condamnée à réparer le préjudice matériel et moral subi du fait de la rupture abusive des pourparlers précontractuels. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 avril 2023, M. [Z] [G] et Mme [V] [B] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1112 et 1240 du Code civil,
Vu l’offre d’achat en date du 26 mars 2021
JUGER Monsieur et Madame [G] tant recevables que bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,


JUGER que la SASU VILLA IMMO a brutalement et abusivement rompu le pré-contrat signé le 26 mars 2021 ayant pour objet l’acquisition du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5],CONDAMNER la SASU VILLA IMMO à réparer cet abus et à verser à Monsieur et Madame [G] les sommes de :. 255.000 € au titre du surcoût qu’ils ont dû engager pour racheter un bien équivalent,
. 31.500 € au titre des loyers réglés durant la période de recherche d’un nouveau bien,
. 5.000 € au titre du travail engagé dans le cadre de la préparation du contrat de vente,
. 10.000 € au titre de leur préjudice moral.
DÉBOUTER la SASU VILLA IMMO de ses demandes,CONDAMNER la SASU VILLA IMMO à réparer cet abus et à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,CONDAMNER la SASU VILLA IMMO aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 juin 2023, la société VILLA IMMO demande au tribunal de :
Vu les articles 1102 et 112 du code civil
Vu l’article 514 du code de procédure civile
JUGER Monsieur et Madame [G] autant irrecevables que mal fondés en leurs demandesLes en débouter
JUGER que Monsieur et Madame [G] ont brutalement et abusivement rompu les négociations ayant pour objet le projet immobilier d’acquisition du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5]CONDAMNER Monsieur et Madame [G] à réparer cet abus et à verser à la société VILLA IMMO la somme de 50.000 eurosSi par extraordinaire le Tribunal estimait que la société VILLA IMMO était à l’origine de la rupture des négociations
JUGER que la Société VILLA IMMO avait un motif légitime de mettre fin aux négociations compte tenu du recours des tiers à l’encontre du permis de construireECARTER l’exécution provisoireCONDAMNER les époux [G] à payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 7 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 
Sur les demandes de M. [Z] [G] et Mme [V] [B] d'une part et de la société VILLA IMMO d'autre part en paiement de dommages et intérêts au titre d'une rupture abusive des pourparlers contractuels

M. [Z] [G] et Mme [V] [B] soutiennent que la société VILLA IMMO a commis une faute en rompant unilatéralement les pourparlers en cours, sans aucun motif légitime et de mauvaise foi. Ils exposent que M. [Z] [G] et Mme [V] [B] ont signé une offre d’achat le 26 mars 2021, laquelle a été acceptée par la société VILLA IMMO le jour même et qu’à cette date, conformément à l’article 1113 du code civil, le contrat a été formé. 

Ils font valoir que pour justifier son désengagement, la société VILLA IMMO a prétendu que l’offre contenait six conditions suspensives, dont l’une relative à l’obtention d’un prêt ainsi que la purge du délai de recours sur le permis de construire, lesquelles ne seraient pas levées à ce jour. Ils indiquent que ces conditions suspensives devaient figurer dans la promesse de vente, sans devoir être levées auparavant. Ils exposent qu’en refusant de communiquer les documents nécessaires à la rédaction de la promesse de vente aux acquéreurs et en s’opposant à la rédaction de la promesse de vente, la société VILLA IMMO a interrompu les pourparlers en cours et la relation contractuelle la liant aux époux [G].

Selon eux, la société VILLA IMMO a en outre tenté de justifier son refus par des « altérations structurelles » ayant empêché l’accord des volontés, alors que les nombreux échanges intervenus entre les parties avant et après la signature de l’offre ne font que conforter l’accord des parties. 

Ils estiment que la demanderesse n'est pas de bonne foi en prétendant avoir adressé dans un souci de règlement amiable un courriel du 9 juin 2021 rappelant les ajustements apportés de concert par les parties à l’offre initiale permettant une rencontre des volontés, alors qu’il s’agissait en réalité d’une modification unilatérale de l’offre d’achat, la société VILLA IMMO proposant de vendre « en l’état », c’est-à-dire sans purge du recours concernant le permis de construire, ni réponse aux interrogations légitimes des époux [G] concernant les éléments intrinsèques à la matérialisation de la vente (vérification de la souscription d’une assurance dommage-ouvrage et d’une assurance constructeur non réalisateur, purge du recours de la division parcellaire, transfert du permis de construire).

Ils considèrent qu’en rompant unilatéralement les pourparlers en cours, au motif qu’elle n’était pas en mesure de remplir correctement ses obligations (notamment d’assurance obligatoire), la société VILLA IMMO a commis une faute dans le cadre des relations précontractuelles l’unissant à M. [Z] [G] et Mme [V] [B], laquelle leur a occasionné un important préjudice.

M. [Z] [G] et Mme [V] [B] sollicitent donc la condamnation de la société VILLA IMMO, en réparation du préjudice résultant de la rupture abusive des pourparlers, à leur payer les sommes de :
255.000 € au titre du surcoût qu’ils ont dû engager pour racheter un bien équivalent ;31.500 € au titre des loyers réglés durant la période de recherche d’un nouveau bien ;5.000 € au titre du travail engagé dans le cadre de la préparation du contrat de vente ;10.000 € au titre de leur préjudice moral.
Ils font valoir que depuis le 14 octobre 2021, ils ont vendu leur résidence et qu’ils ont obtenu d’y résider moyennant le versement d’un loyer de 1.500 € par mois. M. [Z] [G] et Mme [V] [B] indiquent avoir compris par la suite que le vendeur s’était rétracté au motif qu’il souhaitait vendre à un prix plus élevé, puisqu’il semble désormais avoir remis le bien en vente au prix de 1.280.000 € aux lieu et place des 980.000 € fixés initialement.

Ils estiment subir un préjudice financier directement lié à la rupture brutale des pourparlers, qui ne s’analyse pas en une perte de chance puisqu’ils ont dû engager des frais pour se reloger et subir l’augmentation des prix du marché.

Ils rappellent que depuis avril 2021, les prix de l’immobilier à [Localité 5] n’ont cessé d’augmenter ainsi que le prix des matériaux pour les maisons en construction, et qu’ils ont depuis réussi à faire l’acquisition d’un bien de même surface pour un prix de 1.235.000 €, de sorte qu’ils ont dû régler une somme supplémentaire de 255.000 €.

Ils précisent avoir supporté des frais de location pour une durée minimum de 21 mois puisque la construction de leur bien s’achève en juillet 2023, soit la somme de 31.500 €.
Ils ont également valoir qu'ils ont subi un préjudice lié au temps passé à réaliser les démarches préparatoires à la vente (choix des matériaux, plans, préparation de la notice descriptive, intervention à la procédure administrative…).

Au final, ils évaluent leur préjudice financier évalué à la somme totale de 291.500 €.

Ils font enfin état d'un préjudice moral évalué à la somme de 10.000 €, au regard de la situation particulièrement éprouvante à laquelle ils ont dû faire face compte tenu des errements de la société VILLA IMMO et du fait qu’ils ont dû trouver en urgence une situation de relogement pour leur famille.

La société VILLA IMMO soutient que la condition suspensive de non recours n’ayant pas été levée, compte tenu des procédures en cours, la vente n’était pas parfaite. Elle fait valoir que les échanges de courriels entre les parties démontrent qu’elles étaient toujours en pourparlers, compte tenu des points de blocage du fait de l’absence de levée de la condition suspensive de non recours des tiers et par suite de l’impossibilité pour les époux [G] d’obtenir un prêt bancaire. 






Elle expose qu’au cours des semaines, les époux [G] ont proposé la modification des conditions suspensives initialement prévues, en passant notamment d’une condition suspensive d’absence de recours de tiers à une condition suspensive de fin de recours des tiers, reportant sine die la levée de cette condition. 

Selon elle, les demandeurs souhaitaient en outre obtenir un certificat de conformité, lequel suppose l’achèvement des travaux alors que la banque refusait de débloquer les fonds sans certificat de non recours. Elle précise que le courriel du 4 mai 2021 du notaire des époux [G] démontre que celui-ci considérait l’offre d’achat du 26 mars 2021 comme caduque puisqu’il voulait « envisager une date de signature d’un avant-contrat pour permettre aux acquéreurs de pouvoir signer la réservation afin de lancer leur demande de prêt ». Elle soutient avoir proposé dans un souci de conciliation, par courriel de son notaire du 9 juin 2022, la signature d’une promesse de vente en l’état précisant que le permis obtenu avait fait l’objet d’un recours et prévoyant la possibilité pour l’acquéreur de trouver une solution amiable avec le voisin auteur du recours, ce qui a été refusé par les époux [G]. 

La société VILLA IMMO expose que les échanges des parties démontrent que les époux [G] ont modifié de façon substantielle les termes de l’offre initiale et qu’ils ont refusé la proposition faite le 9 juin 2022 permettant de trouver un accord tenant compte des intérêts de chaque partie. Selon elle, ils sont à l’origine de la rupture des pourparlers dans la mesure où suite à l’échange de courriels entre avocats des 22 juin et 1er juillet 2021, ils ont assigné M. [U] devant le tribunal judiciaire de Créteil puis, à la suite d’une ordonnance d’irrecevabilité du juge de la mise en état, assigné la société VILLA IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris. Elles expose que les demandeurs sont dans l’incapacité de démonter l’existence d’un quelconque comportement fautif de la société VILLA IMMO. Elle précise ne pas être à l’origine de la rupture, et avoir eu un motif légitime de mettre fin aux négociations compte tenu d’une part du recours des tiers qui crée un doute objectif quant à la conclusion définitive du contrat et du fait du blocage persistant des négociations. Elle soutient qu'en assignant la société VILLA IMMO sur le fondement d’une responsabilité extracontractuelle, les époux [G] reconnaissent qu’il n’y avait pas de formation de contrat entre les parties.

Sur les préjudices, la société VILLA IMMO fait valoir que M. [Z] [G] et Mme [V] [B] ne peuvent être indemnisés dès lors qu’ils sont à l’origine de la rupture des négociations. Elle considère qu’en application de de l’article 1112 alinéa 2 du code civil, une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat.
 
Elle estime que le fait que les époux [G] aient des frais de location le temps de la construction de leur bien qui doit s’achever en juillet 2023 ne peut donner lieu à des dommages et intérêts, dès lors qu’ils ont eux-mêmes pris l’initiative de mettre leur bien en vente sans avoir pris le soin d’insérer une clause reportant cette vente à réception du bien construit par la société VILLA IMMO. 

Selon elle, le temps passé à réaliser des démarches préalables à la vente ne peut donner lieu à indemnisation dans la mesure où ils avaient toute latitude à confier à un architecte le choix des matériaux, le suivi du chantier etc.. Elle considère que les demandeurs ne justifient pas de la demande à hauteur de 5.000 € au titre du temps passé par M. [Z] [G].

A titre reconventionnel, la société VILLA IMMO sollicite la condamnation de M. [Z] [G] et Mme [V] [B] au paiement de la somme de 50.000 € en réparation du préjudice résultant de la rupture abusive des pourparlers.

Sur ce, 

Selon les termes de l’article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. 

Selon l’article 1240 du code civil, il appartient au demandeur à une indemnisation de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués.

En l'espèce,M. [Z] [G] et Mme [V] [B] soutiennent d'abord au visa des articles 1113 et 1583 du code civil que compte tenu de l'acceptation par la société VILLA IMMO de l'offre d'achat du 26 mars 2021, un contrat était formé et que la vente était « considérée parfaite ». Toutefois, l'offre d'achat précitée montre que différentes cases comportant des conditions suspensives de droit commun y sont cochées (état urbanisme, état hypothécaire, droit de préemption urbain) ainsi qu'une condition suspensive d'obtention du prêt, outre une case relative à un délai légal de rétractation improprement qualifié de « condition suspensive. Est aussi ajoutée de façon manuscrite la condition suspensive suivante : « purge du délai de recours sur le permis de construire ». Ces conditions suspensives écartent toute hypothèse d'une vente parfaite, ladite offre ne constituant que la poursuite des pourparlers préalablement initiés.

M. [Z] [G] et Mme [V] [B] justifient, sans que cet élément ne soit utilement contesté en défense, de leur investissement dans ce projet immobilier, avec par exemple l'obtention d'un devis auprès de la société EDIL pour différents amménagements dans le bien, ou encore un devis de raccordement auprès d'ENEDIS. 

Il est constant que le permis de construire a fait l'objet d'un recours par un voisin, et il n'est pas davantage contesté que les parties en ont eu connaissance au plus tard le 9 mars 2021, ainsi que le montrent les échanges de courriel. La condition suspensive figurant à l'offre d'achat du 26 mars 2021, pourtant postérieure à la connaissance par les parties de l'existence d'un recours, ne porte que sur la purge du délai de recours. La formulation de cette condition suspensive interroge, dès lors qu'elle correspond à une situation où aucun recours n'est connu et qu'elle a pour objet d'attendre l'expiration du délai de recours. 
Il n'est ni démontré, ni exclu, que cette formulation soit la conséquence d'une rédaction de l'offre antérieure à la connaissance par les parties de ce recours, et n'ayant été signée que plus tard sans que la condition ne soit actualisée. En tout état de cause, il ne peut s'inférer de cette condition suspensive que la société VILLA IMMO a donné son accord, dans le cadre des négociations pré-contractuelles, pour une condition suspensive de fin du recours existant. Dès lors, le souhait de M. [Z] [G] et Mme [V] [B] d'intégrer cette condition suspensive tel que cela ressort des échanges de courriels postérieurs ajoute nécessairement à l'engagement de la société VILLA IMMO, en ce que pareille condition est susceptible d'immobiliser durablement le bien compte tenu de l'aléa pesant sur la date de fin de ce recours, objet d'un pourvoi en conseil d’État. 

Par ailleurs, les vendeurs ont entendu ajouter une condition suspensive tenant à un certificat de conformité. Si cette condition ne figurait pas à l'offre d'achat précitée, elle ne correspond toutefois qu'au souhait d'acquérir un bien conforme aux normes en vigueur et s'inscrit tout à fait dans le prolongement des pourparlers préalables. En effet, si la société VILLA IMMO fait valoir que l'ajout de cette condition suspensive implique nécessairement l'achèvement des travaux, il n'est pas utilement contesté que l'offre d'achat portait sur un bien terminé. 
Toutefois, l'avancée de ces travaux nécessite un financement bancaire paralysé par le recours pendant contre le permis de construire, et le fait de la société VILLA IMMO de ne pas accepter la possibilité d'un prêt de trésorerie directement consenti par M. [Z] [G] et Mme [V] [B] ne saurait revêtir un caractère fautif. 

Il en résulte que le recours contre le permis de construire est l'élément central ayant bloqué les négociations, les difficultés quant à l'achèvement des travaux en découlant, dans un contexte de négociations où M. [Z] [G] et Mme [V] [B] étaient fondés à solliciter l'ajout d'un certificat de conformité qui n'était que la conséquence directe des premiers accords des parties. 

Ainsi qu'indiqué supra, il n'est pas démontré que la société VILLA IMMO a accepté au cours des négociations d'attendre la fin du recours contre le permis de construire et d'immobiliser dans cette attente sine die le bien, de sorte que la rupture des négociations ne peut lui être imputée à faute.

Par conséquent, la demande de M. [Z] [G] et Mme [V] [B] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société VILLA IMMO sera rejetée. 

La société VILLA IMMO ne se prévalant d'aucun préjudice puisque ses conclusions ne contiennent aucun développement à ce sujet et se limitant à exposer la faute dans les négociations qu'elle prête aux demandeurs, sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [Z] [G] et Mme [V] [B] sera elle aussi rejetée. De façon surabondante, il est observé qu'il ne peut être reproché aux époux [G] d'avoir commis une faute en souhaitant intégrer dans la promesse de vente envisagée une condition suspensive de fin du recours, en ce qu'il est manifeste qu'en son absence leur demande de financement auprès d'un établissement bancaire était vouée à l'échec. 
En d'autres termes, ce qui est pour chacun indispensable à la sécurité de ses intérêts peut entrer en contradiction avec ceux de l'autre, sans qu'il n'en résulte un abus de quiconque. Il en résulte que si les parties se reprochent mutuellement une rupture abusive des pourparlers, force est de constater que chacune d'elles aurait été imprudente d'accèder à la demande de l'autre, de sorte qu'aucune rupture abusive des pourparlers n'est imputable ni à l'une, ni à l'autre, raison pour laquelle les demandes en paiement de dommages et intérêts sont rejetées. 
 
Sur les mesures accessoires 

Les demandes réciproques en paiement de dommages et intérêts étant rejetées, chaque partie conservera la charge de ses dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

L'exécution provisoire de droit sera rappelée. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette toutes les demandes de M. [Z] [G] et Mme [V] [B] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la société VILLA IMMO au titre de la rupture abusive des pourparlers ;

Rejette toutes les demandes de la société VILLA IMMO en paiement de dommages et intérêts dirigées contre M. [Z] [G] et Mme [V] [B] au titre de la rupture abusive des pourparlers ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; 

Rejette la demande de M. [Z] [G] et Mme [V] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société VILLA IMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ; 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023

La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIERobin VIRGILE