Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 20 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/11013 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2WAZ


N° MINUTE : 2

Assignation du :
13 Avril 2023





[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 20 Décembre 2023

DEMANDERESSE

La société EDRIM OPERA, Société civile immobilière
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Maître François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #R098, Me Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant



DEFENDERESSE

S.A.R.L. CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Me Michael AMADO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0448



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maia ESCRIVE, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DES FAITS

Par acte sous-seing privé du 4 janvier 2012, la société SCI VENDOME BUREAUX, aux droits de laquelle vient la société SCI EDRIM OPERA depuis le 16 décembre 2016, a donné à bail à la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés dans le bail ainsi :

“- au rez-de-chaussée sur l’avenue de l’Opéra, des locaux à usage de surfaces de vente, représentant 90,50 m² environ
- au sous-sol, des locaux à usage de réserve représentant une surface de 27,40 m² environ”.

La destination contractuelle des locaux est la suivante :

“A titre principal : Confection et vente de sandwichs, plats froids préparés et boissons chaudes à consommer sur place ou à emporter, à l’exclusion de toute cuisson dans les lieux loués,
- A titre accessoire :
- Commerce de détail de tous produits alimentaires à l’exception de ceux relevant d’une activité principale de boucherie, charcuterie, et/ou de poissonnerie. Les produits alimentaires devront être livrés dans les locaux déjà conditionnés et emballés pour la vente, sans nécessiter de reconditionnement sur place ;
- Commerce de détail de produits non alimentaires liés à l’art de la table, la restauration ou la cuisine incluant les produits culturels régionaux s’y rattachant”.

Après le 31 décembre 2021, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction. Puis, par acte extrajudiciaire en date du 19 mai 2022, la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2022.

Par acte extrajudiciaire du 10 juin 2022, la société EDRIM OPERA a délivré un congé aux fins de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 104.200 euros hors taxes et hors charges.

La société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE a accepté le renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer sollicité par la bailleresse.

Par exploit d’huissier délivré le 3 avril 2023, la société EDRIM OPERA a fait assigner la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise conformément aux stipulations contractuelles prévues à l’article 19 et à l’annexe 6 du bail pour apprécier la valeur locative du local.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de loyers commerciaux.

Par un mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par la voie électronique le 25 septembre 2023, la société EDRIM OPERA sollicite la désignation d’un expert judiciaire parmi la liste de l’annexe 6 du bail conclu entre les parties.

Aux termes de son dernier mémoire n°2 notifié par lettre recommandée du 3 novembre 2023 avec accusé de réception signé le 7 novembre 2023 et par la voie électronique le 7 novembre 2023, la société EDRIM OPERA demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :
- Désigner conformément aux stipulations de l’article 19 du bail, telle société d’expertise immobilière listée au sein de l’annexe 6 du bail, chargée d’évaluer la valeur locative des locaux, selon les critères énoncés à l’article 19 du bail, en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge des loyers ne faisait pas droit à la demande du bailleur d’application de l’article 19 du bail :
- Rejeter la demande du preneur de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 76.800 euros hors taxes et hors charges par an,
- Désigner tel expert judiciaire avec pour mission de :
o convoquer les parties, dans le respect du principe de contradictoire, recueillir leurs observations à l’occasion des opérations et de la tenue des réunions d’expertise,
o se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
o se rendre au sein les locaux sis [Adresse 3] [Localité 9], les décrire, et décrire notamment les différentes surfaces,
o rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement au regard eu égard aux critères énoncés par l’article 19 du bail,
o faire toutes constatations utiles à la solution du litige,
o établir un pré-rapport et accorder aux parties un délai minimal de quatre semaines pour faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport définitif.


Au surplus :
- Condamner la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE “à verser à la société EDRIM OPERA tous les dépens d’instance”.

Par un mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée du 18 octobre 2023 avec accusé de réception en date du 23 octobre 2023 et par la voie électronique le 18 octobre 2023, la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants, L. 145-60, R. 145-1 et suivants du code de commerce,
Vu les articles du décret du 30 septembre 1953 non codifiés,
Vu l’ordonnance de référé du 6 juillet 2023,
Vu le rapport de l’expert [D] [S] du 10 novembre 2022,

A titre principal :
- Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter de la décision à intervenir, à la somme de 76.800 euros par an hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées hormis celles à actualiser avec l’application de la loi PINEL (gros travaux à la charge du bailleur, indice ILC en cas de révision, droit de priorité du preneur etc).

A titre subsidiaire :
- Désigner tel expert judiciaire (et non un commercialisateur) qu’il lui plaira, avec pour mission de :
- convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux, les décrire, et décrire notamment les différentes surfaces, et plus particulièrement celle qui était auparavant sous-louée,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des modifications des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd’hui codifiés aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce),
- rendre compte du tout et donné son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
- Rappeler que durant la procédure, le loyer en cours sera maintenu à son quantum actuel jusqu’à la fixation judiciaire définitive de son montant.

En tout état de cause :
- Condamner le bailleur aux entiers dépens ;
- Condamner le bailleur à payer au preneur la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2023 pour plaidoiries et mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ne contestent pas que le bail conclu le 4 janvier 2012 a pris fin le 30 septembre 2019, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 10 juin 2022 par la société EDRIM OPERA à effet du 1er janvier 2023, ni que la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE a accepté le principe du renouvellement du bail.
En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé et les modalités de sa fixation.

La société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE demande de fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la valeur locative qu’elle estime à 76.800 euros par an, hors taxes et hors charges, sur la base d’une surface pondérée de 65 m² P, d’un prix unitaire de 1.200 euros par m² P et d’un abattement de 1.200 euros au titre des clauses exorbitantes de droit commun. Elle se fonde sur le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [D] [S] le 10 novembre 2022.

La société bailleresse réplique que le rapport d’expertise amiable non contradictoire n’est corroboré par aucun autre élément, de sorte que le juge ne peut se déterminer en se fondant exclusivement sur cette pièce en application d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle demande à titre principal de faire application des stipulations contractuelles (article 19 du bail expiré) et de désigner parmi la liste figurant en annexe du bail un expert chargé d’évaluer la valeur locative de marché. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire.

La société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE s’oppose à la demande principale du bailleur au motif que ce dernier ne peut imposer au locataire de faire appel à des commercialisateurs en guise de sachants ; qu’il existe un conflit d’intérêt manifeste entre les sociétés désignées par le bailleur et le respect du contradictoire ; que la clause contractuelle litigieuse a été imposée lors de la signature du bail et prive le locataire du respect du contradictoire et de son intérêt légitime de voir son loyer fixé par un expert indépendant ; qu’il est à craindre que la société désignée ne retienne pas la même méthode de fixation du loyer qu’un expert judiciaire spécialiste en la matière.

Sur la demande principale de la société EDRIM OPERA de désignation conformément aux stipulations de l’article 19 du bail, d’une des sociétés d’expertise immobilière listées au sein de l’annexe 6 du bail, chargée d’évaluer la valeur locative des locaux, selon les critères énoncés à l’article 19 du bail, en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l’article L.145-33 du même code, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, ce qui permet la fixation à la valeur locative supérieure au loyer plafond. En deçà du loyer plafond, le juge doit fixer le loyer à la valeur locative, quand bien même elle serait inférieure au loyer en cours et, y compris, en l’absence de toute modification des éléments fixés aux articles R.145-3 à R.145-6 et art. R.145-8.


Les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce précités ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent les écarter afin de fixer d’un commun accord, par avance, les conditions de fixation du prix du loyer en renouvellement, sous la seule réserve qu’elles ne soient pas telles qu’elles privent le locataire du droit au renouvellement, ce qu’aucune des parties ne soutient en l’espèce.

Selon les termes du bail expiré et de la clause 19 intitulée “Fixation du loyer du bail renouvelé” : “il est convenu qu’en cas de renouvellement du BAIL, le loyer du BAIL sera fixé à la valeur locative, telle que ci-après définie, et ce, pour l’ensemble des LOCAUX, sans distinction d’usage, le PRENEUR renonçant irrévocablement à se prévaloir de la règle du plafonnement de l’article L 145-34 du code de commerce.
A titre de condition essentielle et déterminante du BAIL, cette valeur locative sera celle de marché telle que définie à l’article 19.1 ci-après, à la condition toutefois que celle-ci soit supérieure au loyer mentionné ci-dessus à l’article 5.1, annuellement indexé dans les conditions prévues à l’article 5.3.
En conséquence, si cette valeur se trouvait être inférieure au loyer alors en vigueur, ce loyer sera maintenu dans le cadre du BAIL renouvelé et indexé annuellement dans les conditions visées supra article 5.
Sauf mention contraire expresse, toutes autres clauses et conditions du BAIL seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé”.

L’article 19.1 détermine les modalités d’évaluation de la valeur locative de marché.

L’article 19.2 “Détermination de la valeur locative de marché” stipule que :
“La valeur locative sera établie, dans tous les cas où elle est applicable en vertu du BAIL, selon les dispositions suivantes, auxquelles les Parties ne pourront en aucun cas déroger.
- La valeur locative sera, à défaut d’accord entre les Parties, irrévocablement fixée par un expert choisi sur la liste des sociétés d’expertise immobilière figurant à l’annexe 6, étant précisé que la société d’expertise immobilière ne devra pas avoir travaillé pour l’une des Parties dans les (12) mois précédant sa nomination. Les honoraires et frais de la société d’expertise immobilière seront supportés par moitié par chacune des Parties.
- Dans l’hypothèse où les Parties ne parviendraient pas à s’entendre sur le nom d’une société d’expertise immobilière parmi la liste figurant à l’annexe 6 ou si toutes les sociétés d’expertise immobilière ont travaillé pour l’une des Parties dans les douze (12) mois précédant leur nomination, la Partie la plus diligente saisira le Président du Tribunal de grande Instance de Paris statuant en Référé qui nommera une des sociétés d’expertise immobilière figurant à l’annexe 6.
(...)
L’expert agira dans le cadre d’un mandat d’intérêt commun, à l’instar du tiers chargé de la détermination du prix en droit de la vente (article 1592 du code civil).
L’expert devra rendre sa décision dans les deux (2) mois de sa saisine. Sa décision liera irrévocablement les Parties et ne sera susceptible d’aucun recours.
Cette procédure n’affecte pas, cependant, la faculté pour le BAILLEUR de refuser le renouvellement du BAIL ni celle du PRENEUR de mettre un terme à son bail dans les conditions de l’article 19.3 ci-après”.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Or, les parties ont décidé, d’un commun accord, lors de la conclusion du bail expiré, de déroger aux dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de déterminer à l’avance les conditions de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative de marché et de prévoir en cas de désaccord, une procédure de recours obligatoire à un tiers chargé de cette évaluation.

Par conséquent, la demande de la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur évaluée par l’expert amiable qu’elle a mandaté - laquelle n’est au surplus corroborée par aucun autre élément objectif - ne peut prospérer et sera rejetée.

Compte tenu du désaccord des parties sur la valeur locative et sur le nom de la société d’expertise immobilière parmi la liste figurant à l’annexe 6 à désigner, de l’ordonnance du juge des référés en date du 6 juillet 2023 qui s’est déclaré incompétent pour procéder à cette désignation, il convient de faire application de l’article 19.2 du bail expiré et de désigner la société DTZ EUREXI afin de procéder à l’évaluation de la valeur locative de marché prévue par les articles 19, 19.1 et 19.2 du contrat de bail expiré.

Sur les demandes accessoires

La société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens et à verser à la société EDRIM OPERA une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Désigne en qualité de tiers estimateur, conformément aux stipulations des articles 19, 19.1 et 19.2 du bail expiré la société DTZ EUREXI, [Adresse 5] [Localité 7] Cedex (tel : [XXXXXXXX01]) ;

Déboute la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE de ses demandes en fixation du loyer de renouvellement et d’expertise judiciaire ;

Condamne la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE à verser à la société EDRIM OPERA la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société CENTRE DE DISTRIBUTION FRANCE aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 20 Décembre 2023

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELM. ESCRIVE