Tribunal Judiciaire · Service des référés — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57451 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z2Q

N° : 3

Assignation du :
20 Septembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 décembre 2023



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

S.C.I. AESTIAM PIERRE RENDEMENT
9 rue de Téhéran
75008 PARIS

représentée par Maître Cédric BEAUDEUX de la SELARL PACT avocats, avocats au barreau de PARIS - #K0081



DEFENDERESSE

S.A.S. MUKI SUSHI
100 rue de Meaux
75019 PARIS

non comparante et non constituée




DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 12 septembre 2005, la SARL CDB FINANCES, aux droits de laquelle se trouve la SCPCI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, a donné à bail à la SARL KASHMIR en cours d'immatriculation, aux droits de laquelle vient SAS MUKI SUSHI, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé 100, rue de Meaux/7/9 rue Petit à Paris (75019). Ledit bail a été renouvelé par acte sous signature privée du 2 juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 40 724,56 euros hors taxes hors charges.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte d'huissier de justice du 15 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 76 869,49 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés arrêtés au 5 mars 2023, mois de février inclus, outre le coût du commandement. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement dans les délais impartis, la SCPCI AESTIAM PIERRE RENDEMENT a, par exploit du 27 septembre 2023, fait citer la SAS MUKI SUSHI devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion sous astreinte de 260,59 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, conservation du dépôt de garantie, paiement provisionnel à hauteur de 82 125,25 euros à titre de l'arriéré de loyers, taxes et charges impayés au 15 avril 2023, ainsi qu'au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 260,59 euros, outre la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'audience du 3 novembre 2023, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d'instance. La défenderesse, assignée à l'étude, n'a pas constitué avocat. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu'aux notes d'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Régulièrement assignée, la SAS MUKI SUSHI n'a pas constitué avocat. L'ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l'article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

En l'espèce, le paragraphe du contrat de bail commercial intitulé " clause résolutoire " stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux. 

Le commandement du 15 mars 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et reproduit en annexe la clause résolutoire susvisée. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n'ont pas été intégralement régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2023.

Sur la demande d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l'obligation du preneur de quitter les lieux n'est pas contestable et son expulsion sera ordonnée, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique. En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à la remise des clés sous astreinte, non justifiée en droit et en fait.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, à savoir le montant contractuel du loyer, augmentée des charges et des taxes applicables, à compter du 16 avril 2023 et jusqu'à libération des lieux et la remise des clés, assortie d'intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 


En effet, l'article 20 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au double montant du loyer principal s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 82 125,25 euros au principal à titre de l'arriéré de loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation impayés au 15 avril 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse, au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée. 

Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation par le dépôt de garantie par le bailleur, réclamée en vertu d'une clause pénale contractuelle dont l'interprétation comme l'appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. 

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu'en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l'exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 avril 2023,

Ordonnons l'expulsion de la SAS MUKI SUSHI et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés 100, rue de Meaux/ 7/9 rue Petit à Paris (75019), avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique,

Disons n'y avoir lieu d'ordonner la remise des clés sous astreinte,


Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

Fixons l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel par la SAS MUKI SUSHI à la SCPCI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 16 avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

Condamnons la SAS MUKI SUSHI à payer à SCPCI AESTIAM PIERRE RENDEMENT la somme de 82 125,25 euros au principal à titre de l'arriéré de loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation impayés au 15 avril 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse,

Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus,

Condamnons la SAS MUKI SUSHI à payer à la SCPCI AESTIAM PIERRE RENDEMENT la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SAS MUKI SUSHI aux dépens, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 19 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISCristina APETROAIE