Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 21 décembre 2023

N° RG 20/07229 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UXFA
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





71F

N° RG 20/07229 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UXFA

Minute n° 2023/00



AFFAIRE :


[I] [W], [P] [B] épouse [W]

C/


S.D.C. IMMEUBLE SIS 4 RUE LAFAYETTE ET 2 QUAI LOUIS XVIII, S.A. BRASSERIE DU COQ HARDI




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : la SELARL AUSONE AVOCATS
la SCP HARFANG AVOCATS
la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 21 Décembre 2023 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Madame Ophélie CARDIN, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Novembre 2023, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [W]
né le 21 Avril 1945 à DAX (40100)
532 avenue du Languedoc
40150 HOSSEGOR

Madame [P] [B] épouse [W]
née le 21 Mai 1948 à HEUGAS (40180)
532 avenue du Languedoc
40150 HOSSEGOR

représentés par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant et par Maître Julie SALESSE de la SCP SALESSE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEFENDEURS :

S.D.C. IMMEUBLE SIS 4 RUE LAFAYETTE ET 2 QUAI LOUIS XVIII, pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE sise 122 route du Médoc au Bouscat (33110)
33000 BORDEAUX


N° RG 20/07229 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UXFA

représenté par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A. BRASSERIE DU COQ HARDI 
900 avenue de la République
59700 MARCQ-EN-BAROEUL

représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, et par Maître Jean-François CORMONT de la SCP AUXIS AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant



EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [W] et Mme [P] [B] épouse [W] sont propriétaires depuis le 30 janvier 1996, au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé 4 rue LAFAYETTE et 2 quai LOUIS XVIII à BORDEAUX, du lot 17 (appartement situé au 1er étage) et du lot 4 (cave) et des 100/1000èmes des parties communes tandis que la SA BRASSERIE DU COQ HARDI est devenue propriétaire des lots 12 (cave avec accès par trappe au rez de chaussée), 13 (local à usage commercial au rez de chaussée), 14 (local à usage d'habitation à l'entresol avec accès au lot précédent) et 15 (local à usage d'habitation à mi-étage avec accès au précédent lot), ces quatre lots étant selon le règlement de copropriété indissociables et représentant 130/1000èmes des parties communes.
 
Le syndic de cette copropriété est la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE.

Lors de l'assemblée générale réunie le 16 juillet 2020 les copropriétaires ont adopté à la majorité de 675 tantièmes/1000 la résolution n° 11 ayant pour objet « l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble (annexe 3 : projet de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI)- article 25 majorité absolue ».

Faisant valoir que cette résolution est libellée de façon imprécise et équivoque et qu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble, M. et Mme [W] par acte en date du 18 septembre 2020 ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue Lafayette et 2 quai Louis XVIII à BORDEAUX pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO de FRANCE AQUITAINE, pour obtenir l'annulation de la résolution 11 adoptée lors de l' assemblée générale en date du 16 juillet 2020 ainsi que le bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'exécution provisoire.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG : 20/07229.


Puis par acte en date du 8 avril 2021 ils ont appelé à la cause la SA BRASSERIE DU COQ HARDI pour obtenir d'une part du tribunal l'arrêt des travaux et la remise en état des lieux et d'autre part du juge de la mise en état la jonction des deux procédures et la désignation d'un expert à l'effet de constater les travaux réalisés et ceux restant à exécuter en précisant s'ils affectent les parties communes ou les parties privatives.

Cette procédure enregistrée sous le numéro RG 21/03141 a été jointe à la procédure numéro RG : 20/07229 le 28 juin 2021.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA 2 janvier 2023 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens M. et Mme [W] demandent au tribunal au visa des articles 9 à 13 du décret du 17 mars 1967, et 42 de la loi du 10 juillet 1965 de :

.prononcer la nullité de la résolution n°11 de l' assemblée générale en date du 16 juillet 2020 
.condamner le syndicat des copropriétaires à entamer les procédures de remise en état des locaux dans leur destination initiale
.condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2023 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue Lafayette et 2 quai Louis XVIII entend voir :

.débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes 
.prononcer la validité de la résolution n°11 de l' assemblée générale du 16 juillet 2020
.condamner M. et Mme [W] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
.condamner M. et Mme [W] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2021 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé des moyens la SA BRASSERIE DU COQ HARDI qui demande au tribunal au visa des articles 144, 145, 146, 367 et 789 du code de procédure civile de : 
.déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [W]
.en tout état de cause les déclarer non fondées et débouter M. et Mme [W] 
.condamner in solidum M. et Mme [W] à lui payer une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
.les condamner RG : 20/07229 aux entiers dépens.

Une ordonnance de clôture partielle à l'égard de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI a été prononcée le 8 juin 2023, l'affaire étant renvoyée en audience d'orientation du 12 octobre 2023

L'ordonnance de clôture a été établie le 13 octobre 2023.



MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la procédure diligentée par les époux [W] à l’encontre de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI enregistrée sous le numéro RG 21/03141 a été régulièrement jointe à la procédure numéro RG : 20/07229 le 28 juin 2021 par le président de chambre saisi de l’affaire. 

Certes ainsi que souligné par la SA BRASSERIE DU COQ HARDI la jonction ne créée pas une procédure unique s’agissant d’une mesure d’administration, toutefois dans leurs dernières conclusions, qui saisissent seules le tribunal, les époux [W] ne formulent aucune demande d’expertise ni ne sollicitent la condamnation de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI à arrêter les travaux et à remettre en état les lieux. Ils sont donc réputés avoir abandonné ces pretentions en application de l’article 768 du code de procédure civile.

En conséquence l’irrecevabilité de ces demandes soulevée par la SA BRASSERIE DU COQ HARDI, à la supposer elle-même recevable au sens de l’article 789 du code de procédure civile, dès lors qu’elle n’a pas été portée par voie d’incident devant le juge de la mise en état, est devenue sans objet.

1- SUR LA DEMANDE DE NULLITE DE LA RESOLUTION N°11

La recevabilité de la contestation formée par les époux [W] à l’encontre de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2020, au vote de laquelle ils étaient opposants n’est pas contestée étant au demeurant établi qu’elle a été formée dans les formes et délais impartis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le 20 janvier 2020 la mairie de BORDEAUX accueillait la déclaration préalable présentée par la SA BRASSERIE DU COQ HARDI concernant les travaux qu'elle souhaitait réaliser sur l'immeuble en copropriété. Elle faisait établir courant février 2020 à titre préventif des constats de l'état des lieux des appartements des copropriétaires, dont celui de M. et Mme [W] et organisait une réunion avec ceux-ci afin d'exposer son projet et au cours de laquelle elle s'engageait à assurer une meilleure insonorisation de ses locaux (cf courrier du 10 mars 2020). 

L'assemblée des copropriétaires de l'immeuble réunie le 16 juillet 2020 a adopté le projet de résolution 11 qui était joint à la convocation : 
«-Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble (annexe 3: projet de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI)- article 25 majorité absolue-  
L' assemblée générale autorise la SA BRASSERIE DU COQ HARDI à effectuer des travaux sur un mur porteur appartenant à la copropriété conformément au projet joint à la convocation de l'assemblée générale.
En contrepartie de cet accord la société BRASSERIE DU COQ HARDI devra justifier d'une isolation acoustique suffisante pour ne pas créer de troubles au voisinage sans quoi cette autorisation ne sera pas valable.
Les travaux sur le mur porteur ne pourront pas commencer sans que le syndic et les autres copropriétaires aient pris connaissance de cette étude et des préconisations .
Les copropriétaires se réservent le droit de demander une étude contradictoire si ceux ci ont un doute sur la suffisance des travaux prévus; cette étude contradictoire sera à charge de la copropriété et l' assemblée générale donne pouvoir au syndic de la commander sans accord préalable de l' assemblée générale mais uniquement sur validation des devis par le conseil syndical.
En sus avant le démarrage de ces travaux une lettre recommandée devra être envoyée au syndic par le copropriétaire concerné par cette autorisation stipulant qu'il s'engage à réaliser les travaux nécessaires pour une bonne isolation acoustique du local , en pièce jointe à ce courrier , le copropriétaire devra transmettre le devis validé avec un descriptif précis et complet des travaux réalisés pour répondre de ses obligations d'isolation acoustique.
Si l'ensemble de ces conditions ne sont pas respectées et que le copropriétaire commence les travaux celui-ci sera assigné et les travaux seront bloqués.
Il est rappelé que le syndic a un droit de regard sur ces travaux qui affectent les parties communes et qu'il peut s'assurer par tous moyens que ceux ci sont réalisés dans les règles de l'art.
Le syndic devra être présent pour le jour de la réception des travaux d'ouverture du mur porteur et de la reprise de charge».

L'assemblée a en outre décidé d'ajouter au projet de résolution qu'elle a adopté : 
«Le propriétaire du local s'engage devant les copropriétaires de ne pas faire de cuisine, de respecter les règles en terme de nuisances sonores. Il ne créera pas non plus de nuisances olfactives ; l'huissier repassera pour les parties communes en présence de Mme [W], M. [T] et Mme [D]. Le propriétaire s'engage à demander une mission complémentaire au bureau de contrôle pour les nuisances acoustiques».

Cette résolution soumise à la majorité absolue de l'article 25 de la loi et ayant recueilli le tiers des voix, a été adoptée à la majorité de 675/1000 tantièmes (cf erratum du 9 août 2020) en application de l'article 25-1.

M. et Mme [W] en demandent l'annulation aux motifs d'une part qu'elle est imprécise et équivoque et contrevient aux dispositions de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 et d'autre part qu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble.

-Sur le caractère imprécis et équivoque du projet de résolution soumis au vote

M. et Mme [W] font valoir qu'il résulte des plans de l'architecte M. [N] et du bureau d'études annexés à la convocation que contrairement au projet de résolution les travaux envisagés par la BRASSERIE DU COQ HARDI n'affecteront pas seulement un mur porteur, dont l'identification n'est d'ailleurs pas précisée, mais plusieurs et qu'en outre seront affectées d'autres parties communes comme les planchers où doivent être fermées certaines trémies et ouvertes d'autres.

L'article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l' assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. 

Il est acquis que les questions inscrites à l'ordre du jour doivent être rédigées de façon claire de sorte que chaque copropriétaire soit pleinement informé sur la portée des décisions à prendre.
S'il est vrai que le corps du projet de résolution fait pour une grande part état de travaux affectant le mur porteur, l'ordre du jour ainsi que le projet de résolution visent « l'autorisation à donner à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble -annexe 3 : projet de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI », à savoir en conséquence plusieurs travaux affectant les parties communes conformément à ce projet qui était joint à l'ordre du jour en application de l'article 10 al 3 du décret.

Cet article énonce en son deuxième alinéa que le ou les copropriétaires qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic avec leur demande le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7ème et 8ème du 1 de l'article et lorsque ce projet de résolution porte sur le 3ème alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 il doit être accompagné d'un document précisant la consistance et l'implantation des travaux.

La SA BRASSERIE DU COQ HARDI a notifié au syndic un projet d'aménagement de la brasserie sous la maîtrise d'oeuvre de M. [N], architecte, établi par le bureau d'études ESGCB dont l'objet est de justifier les différentes ouvertures créées et la reprise de la cuve suspendue pour le commerce situé au rez de chaussée de l'immeuble. Ce document qui constitue une note technique de structure a été annexé à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l' assemblée générale.

Il décrit tout d'abord les travaux affectant les parties communes devant être entrepris à chaque niveau à savoir :
.dans la cave création d'une trémie d'escalier dans le plancher haut
.au rez de chaussée, ouverture de deux murs porteurs et dépose du mur de refend contre la trémie d'escalier actuel, déplacement de la trémie d'escalier et dépose d'une partie du plancher pour la mise en place d'une cuve décorative 
.au premier étage, au plancher haut R+1 une trémie d'escalier est déplacée et une ouverture est créée.

Ensuite cette note technique analyse précisément chacune des opérations projetées sur le plan structurel (calculs de charge, flèche, cisaillement …) et indique les mesures de nature à préserver la solidité de l'immeuble (création de poteaux et de nouvelle fondations).

Ce document détaillé annexé à la convocation donne une information complète aux copropriétaires de la résidence sur les travaux affectant les parties communes envisagés par la SA BRASSERIE DU COQ HARDI et leur a donc permis de voter en toute connaissance de cause sur l'autorisation sollicitée.

La justification de la souscription d'une assurance dommage à l'ouvrage ou CNR n'entre pas dans le cadre de la résolution 11 qui ne visait que l'autorisation de l'assemblée générale à la réalisation de travaux touchant les parties communes tels que visés par l'annexe 3.

-Sur l'atteinte à la destination de l'immeuble

M. et Mme [W] font valoir qu'alors qu'aucun changement de destination n'était prévu dans le projet d'aménagement joint à la convocation pour les lots R+1 et R+2, tous deux à usage d'habitation , il résulte de plans versés aux débats par la SA BRASSERIE DU COQ HARDI que le niveau R+1 va comporter des locaux sanitaires, un local technique et un espace privatisable et le R+2 deux réserves et des locaux d'exploitation non définis, en contradiction avec le règlement de copropriété. Ils en déduisent que les travaux allant être entrepris ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble.

Relativement au mode d'occupation par les copropriétaires de leurs parties privatives le règlement de copropriété indique que les locaux ne pourront être utilisés que pour la destination prévue à son chapitre 1et qu'en ce qui concerne leur changement d'utilisation il ne pourra être fait que par décision de l' assemblée générale à l'unanimité.
 
Le niveau R+1 qui correspond au lot 14 est défini par le chapitre 1 du règlement de copropriété comme un local à usage d'habitation situé à l'entresol avec accès au lot13 (local commercial) comprenant séjour, chambre et salle de bains tandis que le R+2 correspond au lot 15 et est défini comme un local à usage d'habitation situé à mi-étage avec accès au lot 14 comprenant 4 chambres. Ce règlement de copropriété rappelle expressément que les quatre lots 12, 13, 14 et 15 reliés entre eux par des escaliers, sont indissociables.

Le document versé aux débats par la SA BRASSERIE DU COQ HARDI et dont se prévalent les demandeurs comprend tout d'abord un état des lieux existants : le R+1 y apparaissant déjà composé de sanitaires, d'une réserve et de deux salles et le R+2 de deux réserves et deux locaux d'exploitation.
 
Ensuite, il comprend un projet d'aménagement de ces deux niveaux : le R+1 étant composé de sanitaires , d'un local technique et d'un espace privé lié à l'exploitation de la brasserie et le R+2 de sanitaires pour le personnel et de trois espaces privés liés à l'exploitation de la brasserie.

Ce document qui n'a pas été soumis à l' assemblée générale ne saurait entraîner la nullité de celle-ci.

Il ne peut non plus être fait état de mauvaise foi ou de dissimulation de la part de la défenderesse faute de preuve. En outre l'intitulé des locaux dans ce projet tels qu' « espace privé », ou « sanitaires destinés au personnel » n'implique pas qu'elle entend leur donner une destination commerciale avec ouverture à la clientèle mais plutôt celle d'espaces privés destinés au personnel conformément à l'état des lieux des existants.

En conséquence M. et Mme [W] seront déboutés de leurs demandes en annulation de la résolution 11 et de leur demande subséquente tendant à voir le syndicat des copropriétaires entamer les procédures de remise état des locaux dans leur destination initiale.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, 
M. et Mme [W] supporteront la charge des entiers dépens de l’instance.

L'équité conduit également à les condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à la SA BRASSERIE DU COQ HARDI une somme de 1000€ sur le même fondement 

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et prononcé par sa mise à disposition au greffe,

- DIT que M.[I] [W] et Mme [P] [B] épouse [W] sont réputés avoir abandonné leurs demandes tendant d'une part à l'organisation d'une expertise et d'autre part à la condamnation de la SA BRASSERIE DU COQ HARDI à interrompre les travaux et à remettre les lieux en état,

-DIT en conséquence sans objet la fin de non recevoir opposée par la SA BRASSERIE COQ HARDI à ces prétentions abandonnées,

- DEBOUTE M. [I] [W] et Mme [P] [B] épouse [W] de leur demande en annulation de la résolution n°11 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé 4 rue LAFAYETTE et 2 quai LOUIS XVIII à BORDEAUX en date du 16 juillet 2020 et de leur demande subséquente tendant à voir le syndicat des copropriétaires entamer les procédures de remise état des locaux dans leur destination initiale,

- CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [P] [B] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue LAFAYETTE et 2 quai LOUIS XVIII à BORDEAUX une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [P] [B] épouse [W] à payer à la SA BRASSERIE DU COQ HARDI une somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [P] [B] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance. 

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT