Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 18 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE R༄༅F༄༅R༄༅


30B

Minute n° 23/990


N° RG 23/01669 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X3LB

3 copies















GROSSE délivrée
le18/12/2023
àMaître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE - HENRI ARAN
Me Thomas FRALEUX


Rendue le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDEUR

Monsieur [I] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Thomas FRALEUX, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEUR

Monsieur [C] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE - HENRI ARAN, avocats au barreau de BORDEAUX







I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 31 juillet 2023, Monsieur [L] a assigné Monsieur [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
- ordonner la résolution judiciaire du bail à la date du 05 mai 2023 ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 017 euros par mois ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et de tous occupants de son chef passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- condamner le preneur à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :
- 7 853 euros à titre de paiement de loyers et d’indemnité d’occupation entre les mois de février 2023 et juillet 2023, à parfaire au jour du délibéré ;
- 614 euros à titre de remboursement de la taxe foncière 2023 ;
- 554,37 euros à titre de remboursement de frais et émoluments de commissaire de justice 
- 1 017 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à départ effectif des lieux par le preneur ;
- 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Le demandeur expose que, par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, il a donné à bail à Monsieur [Y] des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7 800 euros, soit 650 euros par mois et 678 euros après indexation du loyer ; que le preneur a laissé impayé un certain nombre de loyers ; que par acte du 31 janvier 2023, il lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 207,72 euros ; que Monsieur [Y] a régularisé cette dette le jour de l’expiration du délai d’un mois ; que dès le mois suivant, le preneur a persisté à ne plus régler les loyers ; que le 05 avril 2023, il a fait délivrer un second commandement de payer la somme de 2 167,05 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans suite ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative dans le délai d’un mois et de communiquer un extrait Kbis sous huitaine, qui est également resté sans suite. 

Appelée à l’audience du 18 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 20 novembre 2023.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- le demandeur, le 10 novembre 2023, par des conclusions dans lesquelles il a maintenu ses demandes ;
- le défendeur, le 18 septembre 2023, par des conclusions dans lesquelles il sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire, l’octroi d’un délai de paiement de huit mois pour s’acquitter de sa dette, le rejet de la demande de majoration de loyer à hauteur de 50 % et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens. 

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. 


II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial qui lie les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- que le demandeur a régulièrement signifié au preneur le 05 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2 167,05 euros (dont 2034 euros de dettes locatives et 133, 05 euros au titre du coût de l’acte), ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai ;
- que le preneur n’a pas justifié dans le délai de la souscription d’une assurance ; 
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette et de justifier de son assurance dans le délai prescrit, la dette locative s’élevant en novembre 2023 à la somme de 5 480 euros [2 034 euros de dette locative mentionnés au commandement de payer incluant le loyer d’avril + (678 euros x 7mois = 4 746 euros) - le versement de 1 300 euros en mai 2023) au titre des loyers et des indemnités d’occupation de mai à novembre 2023སྦ.

Monsieur [Y], qui verse aux débats une attestation d’assurance et la copie d’un mandat Western Union en date du 17 novembre 2023 de 1 196 euros, sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. Or Monsieur [Y] ne rapporte ni la preuve d’une situation difficile et ni celle d’une capacité à épurer sa dette dans le délai sollicité. En tout état de cause, l’attestation d’assurance qu’il produit, en date du 24 août 2023, est valable, sous les réserves habituelles, pour la seule période du 24 août au 24 septembre 2023, de sorte qu’il ne justifie d’aucune assurance en cours de validité à la date de délivrance du commandement.
 
Sa demande sera donc rejetée.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 05 mai 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [Y], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

- de dire qu'à compter du 05 mai 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, Monsieur [Y] est devenu redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 678 euros, au paiement de laquelle il sera condamné ;

- de condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [L] la somme provisionnelle de 5 480 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés en novembre 2023 (indemnité d’occupation de novembre incluse) ;

- de condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [L] la somme provisionnelle de 614 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2023.

La demande tendant appliquer une majoration de 50 % du montant du loyer au titre de l’indemnité d’occuoation sera rejetée dans la mesure où elle s’apparente à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. 

Afin d’assurer l’effectivité du départ de Monsieur [Y], les biens meubles éventuellement laissés par lui après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Le défendeur sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné aux dépens, en ce compris le coût des frais des commandements du 05 avril 2023 et émoluments de commissaire de justice. 



III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Déboute Monsieur [Y] de sa demande de délais ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant Monsieur [L] et Monsieur [Y] ;

Dit qu'à compter du 05 mai 2023, Monsieur [Y] est devenu redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [Y], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne Monsieur [Y] à payer à Monsieur [L] :

1°) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés en novembre 2023, la somme de 5 480 euros (mensualité de novembre incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 034 euros, et à compter de leur échéance pour les autres mensualités ;

2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 678 euros par mois à compter du 1er décembre 2023 ;

3°) au titre du remboursement de la taxe foncière 2023, la somme de 614 euros ;

Autorise Monsieur [L] à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] ;

Déboute Monsieur [L] du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [Y] à payer à Monsieur [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] aux dépens, en ce compris le coût des frais des commandements du 05 avril 2023 et émoluments de commissaire de justice.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier,Le Président,