Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 21 décembre 2023

N° RG 20/01274 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UEFA
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE







71G

N° RG 20/01274 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UEFA

Minute n° 2023/00



AFFAIRE :


S.A.R.L. KAABI FRERES

C/

S.D.C. IMMEUBLE SIS 8 RUE ANDRE DUMERCQ, S.C.I. SIMAG

S.A. GAN ASSURANCES

 



Exécutoires délivrées 
le
à 
Avocats : Me Fabrice DANTHEZ
Me Yoann DELHAYE
la SCP HARFANG AVOCATS
Me Sandra PORTRON



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Ophélie CARDIN, Greffier 

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. KAABI FRERES
8 rue André Dumercq
33000 BORDEAUX

représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.D.C. IMMEUBLE SIS 8 RUE ANDRE DUMERCQ, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA TOURNY sise 61 quai Lawton à BORDEAUX (33000)
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE, avocats plaidant

N° RG 20/01274 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UEFA

S.C.I. SIMAG
8 rue André Dumercq
33000 BORDEAUX

représentée par Me Sandra PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. GAN ASSURANCES
8-10 rue d’Astorg
75383 PARIS CEDEX 08

représentée par Me Fabrice DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



EXPOSE DU LITIGE

La SARL KAABI a pris à bail le 13 janvier 2012 un local commercial situé 8, rue André Dumercq à BORDEAUX où elle exerce son activité de restaurant sous la dénomination “l’empereur”, le bail a été renouvelé en 2021.

En juin 2012 un dégâts des eaux conduisait à la fermeture de l’établissement durant huit mois, une expertise était ordonnée en référé, l’expert rendait son rapport le 27 juillet 2018 et concluait que le sinistre était lié à des travaux de voirie et plus généralement à un problème d’infiltration des eaux pluviales, les travaux réalisés par l’exploitant n’étant pas à l’origine de ces désordres. L’expert préconisait des travaux de réfection de toiture, une étude technique s’avérant nécessaire pour apprécier des modalités de ventilation de la salle de réception louée au sous-sol et destinée au service de repas. 

Estimant que le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrance de la chose louée en bon état de réparation et avait porté atteinte à sa jouissance paisible la SARL KAABI sollicite l’indemnisation de son préjudice.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties. 

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 4 janvier 2023, la SARL KAABI FRÈRES, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 750 155 889, dont le siège social est situé 8, rue André Dumercq - 33000 BORDEAUX sollicite de voir :

DECLARER la SARL KAABI FRERES recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée, 
 
CONDAMNER in solidum la SCI SIMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ à verser à la SARL KAABI FRERES : 
 
- La somme de 27.000 € au titre du préjudice économique dû aux loyers indûment versés en contrepartie d’un local ne pouvant servir à l’exploitation du fait de l’absence de travaux de la part du bailleur sur les parties privatives et du Syndicat sur les parties communes, 
 
- La somme de 113.215 € au titre du préjudice d’exploitation entre les années 2012 à 2017, 
 
- La somme de 14.832,20 € au titre du préjudice matériel dû aux installations, équipements, et travaux réalisés en pure perte, 
 
- La somme de 3.500 € au titre des frais d’expertise judiciaire avancés, 
 
DEBOUTER la SCI SIMAG de l’ensemble de ses demandes formées à titre reconventionnel, 
 
ORDONNER le cas échéant compensation des sommes dues de part et d’autre, 
 
CONDAMNER in solidum la SCI SIMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ à verser à la SARL KAABI FRERES la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
CONDAMNER in solidum la SCI SIMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ aux entiers dépens, 
 
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions, nonobstant appel et sans cautions. 

Au soutien de sa demande elle rappelle les faits de la cause, analyse le rapport d’expertise, pour en déduire que le bailleur a manqué à ses obligations, les locaux, y compris le sous-sol étant destinés à usage de restaurant, sont soumis à des conditions d’aération et d’absence d’humidité pour être exploités, or les désordres l’affectant sont notamment liés à des remontées capillaire ou à des infiltrations d’eaux pluviales qui sont imputables au bailleur et au syndic de copropriété qui n’ont pas réalisé les travaux qui s’imposaient.

Elle souligne que l’expert a écarté toute responsabilité de sa part. Le bail a été conclu pour lui permettre d’exercer tous commerce en particulier celui correspondant à son activité principale de restauration ou à des activités périphériques (karaoké depuis 1988), la cave est à usage de restaurant depuis plus de 30 ans, le règlement de copropriété ne fait pas obstacle à cet usage commercial.

Elle chiffre son préjudice au regard du montant des loyers durant 54 mois alors qu’elle ne pouvait exploiter la totalité du local, de la perte d’exploitation durant la période des travaux en 2012, et de la privation de la salle principale de restauration en 2013-2014 ou encore pour les trois années suivantes de la réduction de la capacité d’exploitation, préjudice qu’elle a fait chiffrer par son expert comptable à 113.215 pour 2012 à 2017.

Elle réclame également le remboursement des frais de remise en état pour 14.832,20 € ainsi que le remboursement des frais d’expertise judiciaire. 

Elle précise être à jour du paiement de ses loyers et conteste le décompte fait par son bailleur.

Elle s’oppose à la demande de ce dernier de retrait de portes, d’enlèvement de matériaux obstruant l’accès à la trappe et de repose des blocs de secours, estimant que ces demandes sont sans fondement.

Elle estime pareillement non fondée la demande visant à lui faire communiquer les autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité. 

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est prescrite pour ce qui est des loyers antérieurs à mois de novembre 2021, en outre les paiements étant imputés en priorité sur la dette la plus ancienne, une somme de 77.640 € ayant été payée depuis la délivrance du commandement, les causes de ce dernier sont bien éteintes.

La demande de résiliation du fait d’un changement prohibé d’activité est fantaisiste puisque l’activité prévue au bail est celle de la SARL. 

***

Selon ses dernières conclusions déposées le 8 mars 2023, la SCI SIMAG, société civile immobilière au capital de 4.573,47 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n° 348 176 595 et dont le siège social est sis 8 rue André Dumercq, 33000 BORDEAUX sollicite de voir :

A titre principal, 
 
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce 
Vu l’article 6 du bail 
 
Débouter la SARL KAABI FRERES des demandes formulées à l’encontre de la SCI SIMAG 
 
Condamner la SARL KAABI FRERES à payer à la SCI SIMAG la somme de 5 526,86 € au titre des loyers impayés à la date du 31 janvier 2023, étant précisé qu’un décompte actualisé sera produit à l’audience 
 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers 
 
A défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts de la SARL KAABI FRERES 
 Ordonner l’expulsion de la SARL KAABI FRERES et celle de tous occupants de son chef des lieux avec le concours de la force publique si besoin est, 
 
Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde 
meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la partie expulsée, 
 
Condamner la SARL KAABI FRERES au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges de la résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux 
 
Ordonner à la SARL KAABI FRERES de retirer les portes interdisant l’accès aux issues, les matériaux obstruant l’accès à la trappe et de reposer les blocs secours, sous astreinte de 100 € par jour de retard. 
 
Ordonner à la SARL KAABI FRERES de communiquer à la SCISIMAG les autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de l’activité de restauration 
 
Condamner la SARL KAABI FRERES à verser à la SCI SIMAG la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
La condamner aux entiers dépens, 
 
A titre subsidiaire, 
 
Ecarter l'exécution provisoire au titre des condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI SIMAG 

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 8 RUE ANDRE DUMERCQ et la SA GAN ASSURANCE à relever indemne la SCI SIMAG des condamnations qui pourraient être mises à sa charge 
 
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 8 RUE ANDRE DUMERCQ et la SA GAN ASSURANCE à verser à la SCI SIMAG la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
La condamner aux entiers dépens, 

Au soutien de sa position elle conteste les conclusions de l’expert estimant que celui-ci n’a pas répondu aux questions, les désordres sont en effet intervenus après réalisation par le locataire de travaux d’isolation phonique liés à son changement d’activité - travaux qui ont indéniablement eu des conséquences, l’expert du reste note que les conditions d’occupation des locaux ont pu jouer un rôle essentiel, la présence d’un nombre important de clients est génératrice de dégagement de vapeur d’eau. 

Elle rappelle que la cause principale décelée lors de l’apparition des désordres est la réalisation de travaux sur la voirie. En revanche il n’est pas démontré que les débordements relevés au niveau des gouttières ou l’existence de remontées capillaires aient eu un rôle déterminant dans l’apparition des traces d’humidité. 

Le locataire a tardé à prendre les mesures confortatives nécessaires : un extracteur n’a été posé qu’en mars 2015, la trappe de ventilation à l’arrière du bâtiment a été obstruée (pour éviter la diffusion de bruit en raison de l’activité de karaoké), la cave a été isolée par la pose de deux portes qui limitent encore l’aération ce qu’elle n’a pas manqué de signaler au locataire.

En outre, alors que l’activité stipulée au bail est celle de la profession du preneur (restaurateur) et que toute autre profession et tout autre usage est interdit, le preneur a étendu son activité à celle de cabaret, spectacle, karaoké. La surface disponible limite l’accueil possible à 60 personnes mais le preneur affiche jusqu’à 82 personnes reçues, cette suroccupation générant une augmentation de l’humidité.

Au total, alors que l’activité de restauration a été exercée sans problème durant vingt années, elle impute à son locataire et à ses nouvelles conditions d’exploitation l’aggravation des désordres, aux travaux réalisés pour l’isolation phonique, à un défaut d’entretien et d’exécution des menus réparations, le propriétaire n’étant tenu qu’aux grosses réparations.

En outre, la demanderesse a été indemnisée au titre du préjudice subi du fait des travaux de voirie ; elle n’a jamais cessé d’exploiter les lieux, les éléments qu’elle produit ne permettent pas de caractériser une perte, l’exploitation étant normalement plus faible au démarrage puis liée aux compétences du gérant - en l’espèce les critiques portées sur l’établissement sont à prendre en compte.

Elle rappelle que les travaux d’aménagement restent en fin de bail la propriété du bailleur et que le preneur n’a droit à aucune indemnisation de ce chef.

Elle effectue un décompte des charges locatives et de la taxe foncière imputable au preneur - donc elle indique justifier - pour montrer que la provision versée (1.800 € par an) est inférieure à ces charges, de sorte que la demande de remboursement est injustifiée.

Subsidiairement elle estime qu’elle a sollicité la réalisation des travaux lors des assemblées générales de copropriété, les résolutions n’ont pas été adoptées par un vote valable, ce qui est imputable au syndicat, les travaux ne seront mis en oeuvre qu’en 2018 en raison des carences du syndicat qui porte la responsabilité de ce retard.

Elle précise qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne lui interdit de louer ses locaux à des fins commerciales et que les travaux effectués pour l’aménagement de ces locaux ont été faits avec l’assentiment de la copropriété.

Ainsi, le syndicat et son assureur le GAN devront la relever indemne de toute condamnation. 

Elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 4 novembre 2016 et, au surplus du fait du non respect par le locataire de ses obligations. 

Elle réclame la suppression des aménagements réalisés sans son autorisation et la condamnation à retirer les portes interdisant l’accès aux issues et les matériaux obstruant l’accès à la trappe et reposer les blocs secours, sous astreinte de 100 € par jour de retard. 

Elle demande qu’il soit ordonné au preneur de communiquer les autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de l’activité de restauration. 

***

Le Syndicat des copropriétaires du 8 RUE ANDRE DUMERCQ, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA TOURNY sise 61 Quai Lawton 33000 BORDEAUX par ses dernières conclusions déposées le 15 mars 2023 sollicite de voir :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue André DUMERCQ à Bordeaux recevable et bien fondé en ses conclusions. 
 
Débouter la SARL KAABI FRERES de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires. 
 
Débouter la SCI SIMAG de son appel en garantie mal dirigé à l’encontre du syndicat des copropriétaires. 
 
Condamner la SARL KAABI FRERES au paiement d’une somme de 3.500 € au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue André DUMERCQ à Bordeaux. 
 
La condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du CPC, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire. 

Il estime n’être en rien responsable des désordres et que le préjudice invoqué est factice. Il souligne que le sous-sol est destiné selon le règlement de copropriété à usage de cave ou de réserve et non pas à usage de restauration. 

Il note que les travaux de parement réalisés par le locataire ne sont pas conformes, que l’humidité de murs anciens en sous-sol est naturelle mais a été aggravée par les travaux de voirie, d’une part et par l’activité du preneur d’autre part - aucune aération efficace n’étant mise en place avant 2016.

Il ajoute que les désordres en toiture sont notamment imputables à une copropriété voisine qui n’a pas été appelée à la cause, les travaux imputables à la copropriété qu’il administre ont été votés en 2015 ce qui démontre qu’il a rempli ses obligations, le report d’exécution est lié au contentieux initié par trois copropriétaires.

Mais il fait remarquer qu’il ne lui appartient nullement de prévenir d’une atteinte à la jouissance de locaux lorsque ces derniers ne sont pas utilisés conformément au règlement de copropriété (en l’espèce une cave peut être humide, tandis que le preneur qui fait usage de cette cave pour exploiter un restaurant ne peut se plaindre de l’humidité des lieux) il souligne qu’aucune autorisation n’a été demandée pour changer la destination initiale de cave en celle de restaurant.

Il indique que les modalités de calcul de la perte de chiffre d’affaires sont critiquables, le sinistre étant initialement lié à des travaux de voirie, mais aussi aux conditions d’exploitation, à la période touristique, en tout état de cause l’effet très marginal des désordres affectant une gouttière ne saurait justifier l’impact énoncé à ce titre. 

***

Par ses dernières conclusions déposées le 4 février 2021, le GAN, Compagnie GAN ASSURANCES SA RCS de PARIS sous le numéro B 542 063 797, siège social 8-10 rue d’Astorg à 75383 PARIS CEDEX 08 demande au tribunal de :

- Constater l’intervention volontaire de la Compagnie GAN ASSURANCES SA, conformément aux dispositions de l’article 66 du Code de Procédure Civile, sous réserve de sa garantie et de la responsabilité de son assureur 
 
- Dire et juger la Compagnie GAN ASSURANCES SA bien fondée à opposer à son assuré le Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ une non-garantie au titre de son contrat conformément aux dispositions de l’article 11 des Conditions Générales A 585. 
 
- Débouter la SARL KAABI et la SCI SIMAG de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ ne pouvant être retenue. 
 
- Condamner la SARL KAABI et la SCI SIMAG à payer à la Compagnie GAN ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
- Condamner la SARL KAABI et la SCI SIMAG aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. 

La compagnie fait valoir que les dispositions générales A 565 du contrat souscrit par le syndicat prévoit que ne sont pas compris dans la garantie : (…) - les dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent vous incombant, caractérisé et connu de vous (…) – les infiltrations d’eau à travers les murs (…) – les dégâts des eaux occasionnés même en cas d’orage par les eaux de ruissellement des cours et jardins, voies publiques ou privées ».

Au vu des conclusions de l’expert, elle est fondée à opposer sa non-garantie.

En outre le copropriétaire ne pouvait changer la destination des lieux sans autorisation de la copropriété, dès lors le syndicat ne peut être recherché pour une atteinte à la jouissance des lieux utilisés de manière non conforme. 

DISCUSSION

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
 1° De délivrer au preneur la chose louée (...)
 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

L’expert a pu rapporter la chronologie des faits : le bail commercial avec l’exploitant actuel a été conclu le 13 janvier 2012, à compter du mois de mai 2012 des impayés de loyers ont été constatés ; ce qui a motivé un commandement de payer le 22 octobre 2013. Un important dégât des eaux est survenu le 28 juin 2022, il a été remédié à ses causes liées à des travaux de voirie, le locataire a été indemnisé.

Cependant l’humidité a persisté et en conséquence l’expertise était destinée à en rechercher les causes.

L’expert a constaté des débordements au niveau de la gouttière avec trace de coulures visibles au niveau du linteau, des traces verdâtres du premier étage jusqu’à la partie basse du sol. L’eau chute en cascade sur la façade, endommage l’enseigne lumineuse, la devanture. La conséquence en est une humidité du parement de pierre sur à la voie publique, de la cage d’escalier et de l’alcôve contiguë ainsi que des parois de pierres formant bar sur l’arrière de l’immeuble.

L’expert a également noté la présence de sels minéraux en surface de la paroi de pierres dans le restaurant, ce qui l’a conduit à conclure à un phénomène d’humidité par capillarité.

Il a précisé que deux extracteurs d’air ont été mis en place le 1er mars 2015 à l’initiative du locataire, cette mise en place a amélioré la situation.

L’expert a conclu que les rejaillissements des eaux de pluie provenant des fuites de gouttières constituent le facteur générateur des désordres qui affectent les parements de bois et d’une manière générale fournissent un apport d’eau important qui accentue le phénomène d’humidité, le problème est connu du syndic qui a fait voter une résolution pour la réalisation des travaux en juin 2015, mais cette résolution a été annulée.

L’expert également noté que l’aménagement de la cave en salle de restaurant a induit des remontées capillaires, les murs anciens ne disposant pas de protection contre les remontées d’humidité - tout en précisant que les infiltrations provenant de la toiture ou des pierres de façade sont constatées ainsi qu’ à l’emplacement de la grille de ventilation haute sur rue et dans la petite cour de l’immeuble, inaccessible au locataire.

L’expert à l’examen des travaux réalisés par la SARL KAABI frères a considéré que ces travaux n’étaient pas à l’origine des désordres constatés.

Il a préconisé, outre la ventilation des lieux mise en place par le locataire, une neutralisation des remontées capillaires pour un coût de 6.816 € TTC, la suppression des infiltrations au droit de la grille d’aération pour 1.800 € et la reprise des désordres de la toiture pour un coût estimé à 1.900 € (selon le montant voté en assemblée générale le 19 juin 2015).

Il a précisé que selon le contrat de bail le local du rez-de-chaussée est à usage de restaurant et de réserve, dès lors s’agissant de locaux de réception ils doivent être adaptées. Il a considéré que les travaux préconisés en toiture étaient du ressort du syndic. 

Les conclusions de cet expert rejoignent celles de l’expert [Y] désigné par ordonnance de référé du 20 octobre 2014 qui relevait les débordements au niveau de la gouttière avec chute d’eau en cascade, une saturation des murs en humidité et des remontées par capillarité, le changement de destination de la cave en pièce de réception où aucune humidité ne peut être admise n’ayant pas été accompagné d’un dispositif de protection contre l’humidité, enduisage, natte de drainage, drain en pied de mur... (pièce 29 demandeur).

Il appartient au bailleur de délivrer au locataire un local conforme à sa destination, en l’espèce pour l’activité de restauration, le bail précise que le sous-sol est bien affecté à la réception. 

Le fait que le preneur anime son activité principale de restauration par celle complémentaire de karaoké n’apparaît nullement interdit par le bail qui en termes généraux affecte les lieux à l’activité du preneur (laquelle n’est pas précisée en en-tête).

En conséquence il appartenait au bailleur qui mettait à la disposition de son locataire une salle de réception située au sous-sol, dans un espace autrefois destiné à être une cave, de veiller à ce que ce local soit conforme à son usage et donc bénéficie d’un dispositif efficace de déshumidification. En effet l’humidité qui transite dans les sols en terre battue ou par capillarité dans les murs porteurs en pierre calcaire est naturelle et acceptable pour une cave, elle ne peut l’être lorsque les lieux sont loués pour constituer une salle de réception et qui plus est lorsque l’humidité est largement aggravée par des infiltrations connues et auxquelles il n’est pas apporté remède. 

Il est suffisamment justifié que les travaux effectués par le locataire lors de sa prise de possession n’ont eu aucune incidence sur l’importance de l’humidité liée à d’autres facteurs, de sorte que les arguments développés à ce titre son inopérants, la présence d’un public générant naturellement de l’humidité devait être pris en compte pour la mise en location de l’immeuble qui devait être adapté à cet usage prévu au bail.

En outre il n’est pas établi que l’activité “karaoké” soit génératrice d’une aggravation significative de l’humidité, une telle activité complémentaire à l’activité principale n’est en outre nullement proscrite. Si le preneur fait état d’une fréquentation pouvant aller jusqu’à 82 couverts, rien n’indique que cela soit contraire aux règles de sécurité, pour un établissement supposé disposer de 65 couverts mais pour lequel il est possible d’effectuer plusieurs services.

Contrairement à la position exprimée par le bailleur il est ainsi parfaitement justifié que la cause principale décelée lors de l’apparition des désordres n’est pas la réalisation de travaux sur la voirie, désordre ponctuel auquel il a été remédié. En revanche il est démontré que les débordements relevés au niveau des gouttières ou l’existence de remontées capillaires ont eu un rôle déterminant dans l’apparition des traces d’humidité. 

Il appartenait au propriétaire de mettre les lieux à disposition en bon état locatif et non pas au locataire de mettre en place deux extracteurs , ce qu’il a fait en mars 2015 après avoir eu connaissance de la première expertise - le bailleur restant inactif.

S’il est noté que la trappe de ventilation à l’arrière du bâtiment a été obstruée, force est de constater que le locataire n’y a pas accès et n’est pas à l’origine de cette obstruction imputée à tort à son action “pour éviter la diffusion de bruit en raison de l’activité de karaoké”.

Il n’est pas non plus justifié que la cave a été isolée par la pose de deux portes qui limitent encore l’aération, ce qui n’est nullement retenu par l’expert, la photographie n° 14 incluse dans le rapport n’éclaire pas suffisamment le tribunal sur ce point. 

Si les travaux d’aménagement restent en fin de bail la propriété du bailleur, le preneur n’ayant droit à aucune indemnisation de ce chef, il ne saurait en être de même lorsque le locataire se substitue au propriétaire pour réaliser les travaux que celui aurait dû entreprendre pour satisfaire à son obligation de délivrance (mise en place d’extracteurs efficaces) ou encore lorsque les travaux d’aménagements réalisés par le locataire ont subi des dégradations importantes par le fait du bailleur, en particulier en raison de la persistance de désordres auxquels il na pas mis un terme. 

Il est habituellement jugé qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré entièrement de cette obligation et que pour constituer une cause étrangère ne pouvant être imputée au bailleur, le fait du tiers doit revêtir les caractères de la force majeure, ce n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il n’est pas démontré que le locataire fasse un usage anormal des lieux loué. 

En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution. Ainsi, il appartient en conséquence au propriétaire de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l'entretien de son immeuble, c'est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l'usure normale due à l'action des éléments.

Il est également généralement jugé que le bailleur manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail (activité commerciale de restauration) le bailleur qui n'a pu faire réaliser les travaux nécessaires à cette utilisation.

Dès lors que les manquements du bailleurs sont parfaitement établis par le rapport d’expertise qui n’est pas utilement contesté, l’humidité persistant dans les lieux en raison de l’absence de réalisation de travaux mettant fin aux infiltrations, le locataire a droit à réparation.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de restitution de la moitié des loyers, correspondant à l’étendue de la privation de jouissance paisible, soit, ainsi que réclamé à la somme de 27.000 €.

En ce qui concerne le préjudice lié à la perte d’exploitation, celle-ci est partielle et ne peut être établie qu’à travers des projections puisque l’exploitation a démarré peu après la survenance du sinistre.

Il apparaît au vu des éléments produits aux débats que le chiffre d’affaires a été maintenu à 70% des prévisions (75.832 prévu, 53.603 € réalisé), la perte d’exploitation peut être chiffrée au vu des éléments produits et en tenant compte de la minoration du loyer à 6.000 € par année pour 2012 à 2014, puis, les travaux réalisés rendant l’exploitation des deux salles possibles, ce préjudice est limité au titre du trouble de jouissance à hauteur de 3.000 € par an entre 2015 et 2017soit un total de (6x 6000 € + 3x 3.000 =) 54.000 €. Il n’est pas demandé la réparation de préjudice d’exploitation postérieur, les travaux réalisés ayant mis fin au trouble.

Le bailleur doit également répondre du préjudice matériel occasionné au locataire qu’il convient de chiffrer à 2.000 € au vu des pièces produites lesquelles concernent l’ensemble des investissements faits lors de la prise de bail, sans qu’il puisse en être déduit celles qui se sont avérées inutiles ou dispendieuses en raison du sinistre ou de la persistance de l’humidité et celles qui ont pu participer de l’exploitation qui s’est maintenue ainsi qu’énoncé plus haut (pièces sous cote 22).

Il n’y a pas lieu de déduire les indemnisations obtenues dans le cadre d’un sinistre distinct indemnisé de manière distincte.

Il appartiendra au bailleur de faire réaliser les travaux d’assèchement prévus par l’expert pour 6.816 €. Le syndicat des copropriétaires est en outre responsable de la réalisation des travaux visant à remplacer la grille de ventilation haute pour 1.800 € et à la réfection de la couverture pour 1.900 €.

Il est justifié, au contraire des affirmations du bailleur, que l’exploitant est à jour du montant des loyers exigibles, il ne saurait être fait droit à la demande en paiement de ce chef.

La demande formée par le bailleur de retrait de portes dont il n’est pas fait état dans le rapport d’expertise ou dans les dires déposés, est insuffisamment justifiée en fait, y compris par le seul examen de la photo 14 dont la SCI fait état dans ses conclusions, et ne saurait de ce chef être ordonnée. 

Il résulte du bail une obligation de satisfaire aux obligations administratives liées à la nature de l’exploitation de sorte que la bailleur est fondé à solliciter de l’exploitant qu’il dispose bien des autorisations nécessaires pour exercer le commerce de restauration. Il sera fait droit à cette demande. 

Il ne saurait être fait droit à la demande au fin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers alors d’une part que le locataire est à jour de ses règlements et alors d’autre part qu’il est même créancier du bailleur en raison des manquements de celui-ci à faire réaliser les travaux nécessaires à sa jouissance paisible. 

Il ne peut être reproché au locataire un changement de destination des locaux lesquels conservent leur affectation (activité principale de restauration) et peuvent sans contrarier aux dispositions du bail, s’étendre à l’activité accessoire de karaoké, sauf si cette dernière est de nature à troubler effectivement la tranquillité des autres occupants, ce qui n’est à ce stade pas précisément justifié (une seule doléance rapportée indirectement d’une locataire).

En application de l’article 3 et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, or les travaux qui s’imposaient soumis à un vote de l’assemblée le 19 juin 2015 selon les affirmations du syndicat qui n’en justifie pas, mais qui n’est pas contesté sur ce point, n’ont pas été réalisés ou ont été différés anormalement, de sorte que le non accomplissement de ces travaux résulte de l’inertie ou de la résistance de la copropriété qui devra garantir le bailleur à hauteur de 10 % des condamnations mises à sa charge et ce au regard du montant des travaux à engager (1.800 €) et qui ne l’ont pas été avant fin 2017 ou 2018 (ce qui n’est du reste pas précisément justifié, mais non contesté et qui se déduit aussi du fait qu’il n’est pas sollicité d’indemnisation après 2017). 

Le syndicat ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en ce qu’une partie des désordres pourraient être imputables à l’immeuble voisin alors que lui seul peut agir au nom de la copropriété pour contraindre le propriétaire voisin à mettre un terme aux infiltrations provenant de son fonds. Il est donc vain de soutenir que ce riverain n’a pas été appelé à la cause. 

Il ne peut pas non plus prétendre que l’exploitation de la cave en tant que local de réception n’aurait pas été autorisée alors d’une part que le règlement de copropriété ne l’interdit nullement (article 7 de ce règlement non produit mais cité dans les conclusions du syndicat) et qu’il lui est opposé une autorisation donnée ainsi qu’il en est justifié par l’attestation de l’ancien propriétaire. 


L’assureur justifie de ce que du fait de l’origine du sinistre (dégâts des eaux dû à un défait d’entretien), sa garantie n’est pas applicable au regard des dispositions contractuelles (article 11 paragraphe A page 13 des dispositions générales), il ne sera pas condamné à garantir de cette condamnation. 

Les frais d’expertise seront inclus dans les dépens.

Compte tenu des circonstances et des délais écoulés depuis l’introduction de la procédure, il n’est pas légitime d’écarter l’exécution provisoire. 

L’équité commande d’allouer à la demanderesse la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SARL KAABI FRERES recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclare partiellement bien fondée, 

DÉCLARE recevable l’intervention de la Compagnie GAN Assurances,
 
CONDAMNE la SCI SIMAG à verser à la SARL KAABI FRERES : 
 
- La somme de 27.000 € au titre du préjudice pour privation partielle de la jouissance des lieux, 
 
- La somme de 54.000 € au titre du préjudice d’exploitation entre les années 2012 à 2017, 
 
- La somme de 2.000 € au titre du préjudice matériel, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à garantir la SCI SIMAG à concurrence de 10% du montant des dommages-intérêts,

DÉBOUTE le syndic de copropriété de sa demande de garantie par la GAN Assurances SA lequel oppose à juste titre sa non-garantie,

DÉBOUTE la SCI SIMAG de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles au titre de la résiliation du bail et au paiement d’impayés de loyers,
 
ORDONNE le cas échéant compensation des sommes dues de part et d’autre, 
 
CONDAMNE la SCI SIMAG à verser à la SARL KAABI FRERES la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et le syndicat à garantir le paiement pour 10% de cette somme,

DIT n’y avoir lieu à d’autres applications des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNE la SCI SIMAG aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise et sous la même garantie du syndicat,
 
ORDONNE l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions, nonobstant appel et sans cautions.
 
La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT