Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 21 décembre 2023

N° RG 22/02237 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WNQF
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE







72D

N° RG 22/02237 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WNQF

Minute n° 2023/00



AFFAIRE :


S.N.C. CLOS SAINTE CATHERINE

C/

S.D.C. 55 RUE DES AYRES

[E] [B]

 



Exécutoires délivrées 
le
à 
Avocats : la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX
Me Marie-emilie BERGES
la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Ophélie CARDIN, Greffier 

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

S.N.C. CLOS SAINTE CATHERINE
5 avenue de la Grande Armée
75116 PARIS

représentée par Maître Marie-pierre CAZEAU de la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

S.D.C. 55 RUE DES AYRES représenté par son syndic, la SA HLM DOMOFRANCE sise 110 avenue de la Jallère à Bordeaux Cédex (33042)
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [E] [B]
née le 08 Décembre 1983 à VERSAILLES (78000)
de nationalité Française
55 rue des Ayres
33000 BORDEAUX

représentée par Me Marie-emilie BERGES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


EXPOSE DU LITIGE

La SNC CLOS SAINTE CATHERINE est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au 55 rue des Ayres à Bordeaux (33000) d’une superficie de 126 m², géré par la Sté JIAC, exerçant sous le nom commercial PUBLICIMO, le local était loué à Madame [X] épouse [N], puis par Madame [B] à titre de local professionnel. Cette dernière a constaté lors de sa prise de possession que l’appartement était affecté par une humidité non décelable lors de l’état des lieux.

Un expert a été mandaté en septembre 2018 puis une expertise amiable était programmée au début de l’année 2019.

Il est apparu que les remontées d’humidité par capillarité provenaient de la cave. Les parties ne pouvaient s’entendre sur la caractère privatif ou commun de l’origine du sinistre.

Une nouvelle expertise était ordonnée en référé par ordonnance du 6 janvier 2020 entre le propriétaire et sa locataire, les opérations ont été étendues au syndic, l’expert a déposé son rapport le 26 juillet 2021.

L’expert conclut : Nous considérons que les désordres constatés sont imputables en partie à la copropriété du fait qu’ils proviennent des ouvrages porteurs communs – parties communes à la copropriété (...) le règlement de copropriété daté du 14/03/2014, mentionnent bien que les murs porteur et sols des caves-réserves font partie des parties communes de la copropriété.

Aucun accord n’a pu intervenir, la SNC a poursuivi judiciairement sa demande afin que les travaux de remise en état soient mis à la charge de la copropriété.

***

Selon ses dernières conclusions déposées le 22 mars 2023, la SNC CLOS SAINTE CATHERINE, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 320 852 189 ayant son siège social au 5 Avenue de la Grande Armée 75116 PARIS et également domicilié 6 Chemin des Montquartiers C/O SATEG 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX, sollicite de voir :
 
JUGER recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et conclusions la SNC CLOS SAINTE CATHERINE. 
 
JUGER responsable le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres M. PORTE RIVERA au titre du dommage créé à la SNC CLOS SAINTE CATHERINE et ce, en vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à faire réaliser et à prendre financièrement en charge tous les travaux décrits dans le rapport d’expertise judiciaire du 26 juillet 2021, en dehors du système de ventilation (VMC) relevant du lot privatif de la SNC CLOS SAINTE CATHERINE. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à réaliser les travaux décrits dans le rapport d’expertise judiciaire (en dehors du système de ventilation relevant du lot privatif de la SNC CLOS SAINTE CATHERINE) sous astreinte de 200 euros par jour de retard, commençant à courir 2 mois après la signification du jugement à intervenir. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à prendre en charge et à verser à la SNC CLOS SAINTE CATHERINE, 485 euros par mois au titre de la dispense judiciaire de loyer octroyée à son locataire par l’ordonnance du 6 janvier 2020 et ce depuis janvier 2020 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux incombant à la copropriété décrits dans le rapport d’expertise judiciaire du 26 juillet 2021. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à indemniser la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à hauteur de 2812 euros au titre de sa condamnation à une provision à valoir sur le préjudice de jouissance versée à Mme [B]. 
 
A titre principal DEBOUTER Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SNC CLOS SAINTE CATHERINE. 
 
Subsidiairement si la SNC CLOS SAINTE CATHERINE était condamnée au profit de Mme [B], CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à relever indemne la SNC CLOS SAINTE CATHERINE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance au profit de Mme [B] et REDUIRE la demande d’indemnisation de Mme [B] à la somme de 10 335 euros. 
 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à verser la somme de 5000 euros à la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 14 de la loi n ° 65-557 du 10 juillet 1965. 
 
DISPENSER la SNC CLOS SAINTE CATHERINE de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres à payer à la SNC CLOS SAINTE CATHERINE une indemnité de 4000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 55 rue des Ayres au paiement des entiers dépens d’instance incluant les frais d’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa demande elle fait l’analyse du rapport d’expertise qui permet de considérer que la cause principale des désordres provient des parties communes (murs porteurs, sol des caves) la responsabilité de la copropriété en résulte d’autant que le règlement de copropriété définit clairement le sol des caves et les murs porteurs comme des parties communes. 

Elle conteste avoir effectué des modifications sur ces parties depuis son acquisition, le sol de la cave était déjà bétonné, l’escalier était édifié ainsi qu’un muret en parpaings - des travaux avaient été effectués par la copropriété en 1980 mais le SDC ne verse pas aux débats le permis de construire. 

Les travaux de réfection impliquent une remise en état d’origine des ventilations naturelles avant rénovation pour un montant estimé par l’expert à 42.880,54 € impactant les parties privatives pour 6,27 % et les parties communes pour 93,73%.

Le propriétaire a subi une baisse de loyer consécutive à la privation partielle de jouissance dont il réclame l’indemnisation par la copropriété qui est responsable du sinistre. L’indemnisation de Madame [B] prendra en compte la baisse de loyer de moitié. 

Le propriétaire s’oppose aux demandes formulées par sa locataire et demande à être, le cas échéant, garanti par la copropriété.

Il réclame des dommages intérêts en raison de la perte de temps pour réaliser les travaux, outre une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

***

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 55 RUE DES AYRES sis à Bordeaux (33000), représenté par son Syndic, la société DOMOFRANCE, Société Anonyme de HLM à conseil d’administration, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 458 204 963, dont le siège social est situé 110 avenue de la Jallère, 33042 BORDEAUX CEDEX par ses dernières conclusions déposées le 18 octobre 2023 sollicite de voir :

- DÉCLARER le SDC DU 55 RUE DES AYRES recevable et bien fondé en ses demandes, fins et contestations ; 
N° RG 22/02237 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WNQF

 
- DEBOUTER la SNC CLOS SAINTE CATHERINE de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du SDC DU 55 RUE DES AYRES en tant qu’irrecevables et mal fondées ; 
 
- CONDAMNER la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 26 juillet 2021 afin de faire cesser la cause de l’humidité constatée dans les murs porteurs de l’immeuble, ce sous astreinte d’une indemnité de 200 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à venir ; 
 
- DEBOUTER Madame [E] [B] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du SDC DU 55 RUE DES AYRES en tant qu’irrecevables et mal fondées ; 
 
- CONDAMNER la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à payer au SDC DU 55 RUE DES AYRES une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de référé et les honoraires d’expertise judiciaire ; 

Il soutient à ce titre que la demanderesse part du postulat que l’origine du sinistre se trouve dans les parties communes, alors qu’il s’agit d’une humidité naturelle dont les conséquences sont aggravées par une insuffisance de la ventilation liée aux ouvrages structurels contemporains (dalle béton, muret parpaings) qui ne permettent plus la ventilation naturelle. 

La dalle béton a pour effet de renvoyer l’humidité sur les murs porteurs, les parpaings périphériques constituant une barrière qui ne permet pas l’évaporation et qui occasionne une migration vers les niveaux supérieurs.

En outre certains orifices, soupiraux, passages entre les réserves commerciales, ont été obturés limitant encore la circulation de l’air. Aucun de ces ouvrages n’est une partie commune.

Le SDC qui n’a commandé aucun de ces travaux que la demanderesse qualifie du reste “d’aménagements” ne saurait devoir répondre des conséquences qui en résultent. 

La demanderesse devra donc effectuer les travaux liés aux aménagements réalisés sur son lot.

De même elle devra répondre des demandes présentés par sa locataire et ce d’autant que la locataire précédente se plaignait de problèmes d’humidité que le propriétaire ne pouvait donc ignorer lorsqu’il a conclu un nouveau bail.

***

Par conclusions d’intervention volontaire déposées le 6 septembre 2022 Madame [E] [B] demande de voir :

- Recevoir la constitution de Maître Marie-Emilie BERGES 

- Déclarer Madame [E] [B] recevable en son intervention volontaire L’y déclarant bien fondée, 

- Condamner la SNC CLOS SAINTE CATHERINE et le Syndicat des copropriétaires du 55 Rue des Ayres, in solidum, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard, délai commençant à courir deux mois après la signification du jugement 

- Condamner la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à verser à Madame [E] [B] la somme de 30.000€ à titre d’indemnisation tous postes de préjudices confondus 

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire 

- Condamner toute partie succombante à verser à Madame [E] [B] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile 

- Condamner toute partie succombante aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire. 

Elle rappelle être locataire depuis le 25 juin 2018 et qu’elle a découvert lors des travaux d’aménagement les nombreux désordres invisibles lors de la visite et l’établissement de l’état des lieux.

Le syndicat a refusé de faire une déclaration de sinistre, les désordres étant antérieurs à l’entrée dans les lieux.

Elle a fait dresser constat par huissier, les désordres lui interdisant de prendre possession des lieux elle a supporté un double loyer jusqu’en décembre 2018 puis elle a bénéficié d’une diminution du montant de ce loyer ; l’expert judiciaire a pu constater les dégradations et dire que la responsabilité en revenait pour partie à la copropriété (ouvrages porteurs communs, sol commun) - une partie moindre est imputable au propriétaire (mise en oeuvre de ventilation).

Sa possession étant troublée elle est fondée à solliciter l’indemnisation par son propriétaire, elle a du subir des conditions d’exercice professionnel dégradées (ostéopathie) et faire face à des frais supplémentaires pour aérer les locaux en période de froid avec surcoût de chauffage. Elle a constaté une baisse d’activité et dû faire face à des travaux d’aménagement plus coûteux, elle devra limiter son activité lors des travaux de réfection. Elle réclame 30.000 € à titre de dommages-intérêts de ce chef. 

DISCUSSION

La SNC Sainte Catherine est propriétaire des lots n° 3, 4, 6 et 7 situés au sous sol de l’immeuble ainsi que des lots 9 à 15 situés au rez-de-chaussée.

Le lot 3 est décrit dans l’acte comme constitué de locaux à usage de réserve commerciale desservis par l’escalier G, le lot 6 est décrit comme local à usage commercial desservi par un escalier C, le lot 7 est un local à usage de réserve commerciale, desservi par l’escalier C (pièce 18 demanderesse), c’est ce dernier lot qui est affecté des désordres constatés par l’expert (page 19 du rapport)

L’expert a conclu que la détérioration des doublages en placoplâtre et murs porteurs du rez-de-chaussée du cabinet de santé d’ostéopathie de Madame [B] provenait de l’humidité naturelle du sol en raison d’une insuffisance de ventilation naturelle, des ouvrages structurels contemporains (dalle béton et muret en parpaings périphériques ne permettant plus une évaporation des surfaces humides.

L’expert a également noté que certains des passages entre les réserves commerciales du sous-sol avaient été obturés lors d’une rénovation “contemporaine” ce qui ne permettait plus la circulation de l’air entre les réserves.

Il a également noté que des soupiraux d’origine avaient été condamnés lors d’une rénovation contemporaine.

Il a exclu un dégâts des eaux en l’absence de fuite des canalisations.

L’humidité transite par capillarité et affecte le local situé au rez-de-chaussée.

Ces désordres n’étaient pas visibles lors de la conclusion du bail.

L’expert préconise la remise en place des ventilations d’origine par réouverture des soupiraux et des passages existant entre les réserves, la démolition des murs périphériques en parpaings et la découpe partielle de la dalle béton afin de créer une tranchée assurant une meilleure aération/assèchement naturel du sol. Il propose la reprise des locaux du rez-de-chaussée : dépose des doublages et des faux-plafonds, reprise du réseau électrique, laisser le mut de refend en pierre naturelle avec joints apparents) reprise du faux plafond, mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée et d’équipements de chauffage adaptés;

Il est donc établi que les désordres proviennent de remontées par capillarité dans les murs et sols et que ces désordres ont pour origine les travaux d’aménagement “contemporains” de lots appartenant à la SNC demanderesse, c’est-à-dire effectué après l’édification de l’immeuble lequel comportait à l’origine des caves supportant un certain degrés d’humidité naturellement ventilée par des soupiraux et l’absence de barrières (sol en terre battue, murs en pierre).

Aussi, si les murs et le sol relèvent du syndicat des copropriétaires puisqu’il s’agit de parties communes, les aménagements contemporains (escalier, bétonnage du sol, mise en place d’un muret, obstruction des voies de passage et des soupiraux), relèvent du seul propriétaire du lot concerné, qui a procédé ou laissé procédé par son ancien locataire, aux aménagements destinés à faire un usage commercial de ses lots et ce sans autorisation du syndicat alors que ces travaux portent atteinte aux parties communes.

Autrement dit les remontées d’eau par capillarite sont un phénomène naturel et ce qui est à l’origine du désordres se sont les aménagements qui font obstacle à la migration de l’humidité.

Le syndicat est responsable des fondations et gros oeuvre, à l’exclusion des revêtements de sol (article II-6 du règlement de copropriété) y compris s’il s’agit d’une simple couche de béton, ou encore des doublages par un mur en parpaing ou des plaques de placoplâtre (cloisons intérieures au sens de l’article II-7 du règlement) qui ne composent pas l’ossature du bâtiment. 

Il appartiendrait au propriétaire d’établir que les travaux contemporains auraient été réalisés par le syndicat, en effet s’il est certain que lors de son acquisition en 1984 les lots étaient déjà “rénovés” la simple communication d’un avis de permis de construire du 23 décembre 1980 au bénéfice de “[F] [W] [H] [O]” ne permet pas d’établir la nature des travaux réalisés à cette occasion et surtout le rôle du syndicat dans la conception et la réalisation de ces travaux.

En conséquence, il ne peut être fait droit aux demandes dirigées contre le syndicat. Les travaux de remise en état relèvent de la seule compétence du copropriétaire des lots à l’origine des désordres.

Il y a lieu en définitive de condamner la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 26 juillet 2021 et qui concernent la modification faite dans son lot, afin de faire cesser la cause de l’humidité constatée dans les murs porteurs de l’immeuble, ce sous astreinte d’une indemnité de 50 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à venir et pour une durée de 6 mois, délai au-delà duquel il pourra être statué à nouveau. 

La SNC CLOS SAINTE CATHERINE n’a pas assuré la jouissance paisible de lieux loués à Madame [B], si cette dernière ne paye que la moitié du loyer depuis une ordonnance du 6 janvier 2020, en compensation partielle de son trouble de jouissance, elle a toutefois supporté un loyer normal durant la première partie de son occupation affectée de désordres (soit 9 mois) ce qui justifie que ce préjudice soit compensé par la somme de 4.657,50 € et que soit retenu le maintien de la minoration jusqu’à la réalisation des travaux.

Madame [B] qui a supporté le temps de son aménagement un double loyer avec un autre local professionnel ne saurait en imputer la responsabilité à son bailleur.

En revanche, les dépenses supplémentaires de chauffage, les effets délétères de l’humidité persistante pour la clientèle d’une professionnelle de santé, la dégradation accélérée des équipements, la détériorations de l’aspect des murs, des joints, des peintures, justifient l’allocation d’une indemnisation complémentaire de 10.000 €.

L’équité commande d’allouer la somme de 3.000 € au syndicat et celle de 1.500 € à Madame [B] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, le litige est ancien et ses causes sont parfaitement établies depuis 2021.



PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’intervention volontaire de Madame [E] [B] recevable,

DÉBOUTE la SNC CLOS SAINTE CATHERINE de ses demandes,

CONDAMNE la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 26 juillet 2021 et qui concernent la modification faite dans son lot, afin de faire cesser la cause de l’humidité constatée dans les murs porteurs de l’immeuble, ce sous astreinte d’une indemnité de 50 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à venir et pour une durée de 6 mois, délai au-delà duquel il pourra être statué à nouveau, 

CONDAMNE la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à verser à Madame [B] la somme de 14.657,50 € en indemnisation de son préjudice et à supporter une minoration du loyer de 50% jusqu’à exécution des travaux,

CONDAMNE la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC CLOS SAINTE CATHERINE à verser à Madame [B] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SNC CLOS SAINTE CATHERINE aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, de référé et d’intervention volontaire. 

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT