Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/50104 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYXC5

N° : 1

Assignation du :
04 Avril 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 décembre 2023



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

SOCIETE DE GESTION FINANCIERE ET IMMOBILIERE (ci-après la société SGFI)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158


DEFENDEURS

Monsieur [T] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]

S.A.S. LATOUR 66
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS - #C1707


DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 23/50104, délivrée à la requête de la SARL Société de gestion financière et immobilière(ci-après la société SGFI), bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans et ses observations écrites visées le 7 novembre 2023 soutenues oralemen tendant, principalement,ྭà voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur et la caution à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner l' expulsion et à voir dire n' y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles. 

Vu les conclusions écrites visées le 7 novembre 2023 de la SAS Latour et de M. [B] [T] soutenues oralement tendant notamment à titre principal à voir dire n' y avoir lieu à référé sur les demandes de la demanderesse et reconventionnellement à voir condamner la demanderesse à procéder à la transmission des justificatifs de charges, la réparation du rideau métallique, l'installation d'une boite aux lettres pour la société Latour 66. Oralement, les défendeurs sollicitent des délais de paiement.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS 

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire «ྭdans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestableྭ»

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
ྭ
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 
ྭ

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
ྭ
En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.
ྭ
Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerceྭ; 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

 Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que la société SGFI est propriétaire de divers biens immobiliers dépendant d’un 'immeuble du [Adresse 3]. 
Par acte sous seing privé non daté, la Société SGFI a consenti à la Société ANGEL PRESSING un bail commercialྭ: 
- Portant sur les lots de copropriété n° 27 et 34 dépendant dudit immeuble,constitués respectivement d'une boutique en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol. 
-ྭPour une durée de 9 années à compter du 1er février 2012 et venant à échéance le 31 janvier 2021
-ྭ A l'usage de « dépôt de vêtements »
-ྭ Moyennant le paiement d'un loyer en principal de 18.000 euros HT/HC, révisable sur la base de la variation de l'Indice du Coût de la Construction, outre une provision sur charges annuelle de 1.284 euros, le tout payable trimestriellement les 1er avril, juillet octobre et janvier à terme échu et pour la première fois le 1er juillet 2012, une franchise de loyer de deux mois étant consentie au preneur en contrepartie de ces travaux d'aménagement.

Les engagements du locataire ont été garantis par un cautionnement solidaire souscrit le 26 janvier 2012 par Monsieur [T] [B] expirant à la date du 31 janvier 2021.

Par acte sous seing privé de cession de fonds de commerce du 
19 décembre 2018, la Société LATOUR 66 est venue aux droits de la Société M98, elle-même venue aux droits de la Société ANGEL PRESSING et ce, à compter du 1er janvier 2019.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Ayant décidé de procéder à l’indexation du loyer de manière rétroactive, la Société SGFI a effectué un rappel d’indexation de 12.639, 96 euros pour la période 2017-2022, somme ayant été rapportée à 9ྭ933, 88 euros après discussions avec le locataire et prises en compte des protestations de ce dernier. 

Ces sommes et des loyers n’ayant pas été payés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 23 février 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 15ྭ721, 04 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2022. Le bailleur a procédé à une saisie conservatoire qui s'est révélée fructueuse à hauteur de 11 206,42 euros .

Le bailleur verse aux débats à l’audience un décompte en date du 07 novembre 2023 faisant apparaître une dette locative de 
26ྭ959, 37 euros arrêtée à cette même date. 

Les défendeurs contestent l'obligation de payer cette somme, au regard notamment d’un accord intervenu le 08 octobre 2020 sur le montant de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2020. Selon les défendeurs, cet accord portait aussi bien sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2020 que sur les révisions du loyer. 
A l’inverse, le bailleur soutient que ledit accord porte sur des loyers non indexés. 
 
Il s'infère de ces éléments que le bien fondé de la créance alléguée dans le commandement susvisé nécessite un examen en profondeur des éléments de la cause et une interprétation des accords conclus entre les parties, et en particulier une interprétation du contenu des échanges de courriers électroniques échangés fin 2020 entre le bailleur et le preneur aux termes ambigus portant sur des propositions formées entre les parties relativement à l’exécution du contrat de bail litigieux, qui relèvent de du seul pouvoir du juge du fond de sorte que ce commandement ne saurait être regardé comme efficient pour faire jouer l'acquisition de la clause résolutoire. Il est dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes .

Sur la demande de provision formée par la demanderesse 

Au vu des décomptes produits, la somme de 12 720,18 euros n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires du au 31 mai 2023 ; il convient de condamner la société Latour 66, défendeur, par provision au paiement de cette somme en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation. Le surplus des demandes de provisions faisant l'objet de contestations sérieuses, il n' y a pas lieu à référé sur ces demandes ni sur les demande de compensation formée par les défenderesse pour le même motif.

Le montant de la clause pénale réclamé apparaissant manifestement excessif , au regard des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu à référé sur ce point ྭ;

Le montant de la saisie conservatoire pratiquée par la demanderesse à hauteur de 11 206,42 euros ne saurait en l'état être pris en compte, la notion d'acquiescement étant sans application à la saisie conservatoire qui n'est ni une demande en justice, ni un jugementྭ, et le débiteur, la société Latour 66 ne justifiant pas avoir donné son accord pour un ordre de virement au tiers saisi pour payer la créance.

L’engagement de caution de M.[B] s'étant éteint le 31 janvier 2021, la demande de provision formée à son encontre au regard des développements ci-dessus fait l’objet de contestations sérieuses de sorte qu'il n' y a pas lieu à référé sur cette demande .

Les circonstance de la cause, ne justifient pas d’accorder des délais de paiement aux défendeurs. 

 Sur les demandes reconventionnelles tendant à voir condamner la demanderesse à procéder à la transmission des justificatifs de charges, la réparation du rideau métallique, l'installation d'une boite aux lettres pour la société Latour 66.

Ces demandes étant formulées de manière trop imprécise, il n' y a pas lieu à référé sur ces demandes, le juge des référés ne disposant pas d’éléments suffisamment précis et circonstanciés pour caractériser avec l'évidence requise en référé les manquements reprochés au bailleur, dont certains nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause et une appréciation des obligations respectives du bailleur et du preneur relevant du seul pouvoir du juge du fond.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire, 

Condamnons la SAS Latour 66 à payer à la SARL Société de gestion financière et immobilière au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires au 31 mai 2023 en deniers ou quittances la somme de 12 720,18 euros(sans prise en compte de la somme de 11 206,42 euros, objet de la saisie conservatoire qui en cas d'attribution des fonds correspondants au demandeur pourra s'imputer sur cette condamnation) avec intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation,

Disons n' y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision,

Disons n' y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, 

Disons n' y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles, 

Condamnons la SAS Latour 66 aux dépens,

Disons n’ y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons n’ y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à Paris le 21 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARFabrice VERT