Tribunal Judiciaire · Service des référés — 20 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/52852 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMK4

N° : 1

Assignation du :
24 Mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 20 décembre 2023



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société cabinet MICHAU
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS - #C1651


DEFENDERESSE

S.A.R.L. BALOG-OLLA SPECIALITES
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS - #D1404


DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Balog-Olla Spécialités est propriétaire de divers locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété situé 
[Adresse 2] à [Localité 5] et bénéficie notamment d’un droit de passage par l’entrée charretière portant le n°[Adresse 1], au plafond de laquelle se trouve une trappe ouvrant sur le sol de la courette intérieure de l’immeuble.

Aux termes d’une résolution n°15.1 de l’assemblée générale du 
16 juin 2021, les copropriétaires ont voté les travaux de ravalement des murs de la courette et ont mandaté la société Combet Serith lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires, indiquant que la société Balog-Olla refuse de laisser l’accès à l’entreprise par l’entrée charretière pour rentrer par la trappe son matériel et installer l’échafaudage dans la courette, a, par acte en date du 24 mars 2023, fait assigner en référé la société Balog-Olla Spécialités sollicitant, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, la condamnation de la défenderesse à laisser cet accès et ce sous astreinte.

A l’audience du 30 août 2023, les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur mais elles ne sont pas parvenues à un accord.

A l’audience du 22 novembre 2023, elles ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa de l’article 834 du code de procédure civile et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- Condamner la société Balog-Olla Spécialités à laisser l’accès à l’entrée charretière [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi qu’à la trappe située au plafond de l’entrée charretière et donnant accès à la courette, pour effectuer les travaux de ravalement de la courette de l’immeuble tels que votés par les assemblées générales de copropriétaires des 16 juin 2021 et 7 juin 2022, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 
48 heures suivant la date prévue pour le démarrage des travaux, date dont la société Balog-Olla Spécialités sera informée au moins huit jours à l’avance, 
- Pour le cas où la trappe au plafond de l’entrée charretière aurait été bouchée par la société Balog-Olla Spécialités, condamner celle-ci à la remettre en état d’origine afin qu’elle soit fonctionnelle, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le démarrage des travaux (date dont la société Balog-Olla Spécialités sera informée au moins huit jours à l’avance),
- Juger que la juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte, 
- Débouter la société Balog-Olla Spécialités de ses demandes, 
- Condamner la société Balog-Olla Spécialités à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 




Au visa de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires ont voté des travaux de ravalement dans la courette intérieure, que ces travaux sont urgents puisque la copropriétaire du 2ème étage subit des infiltrations, que nonobstant le droit de jouissance exclusive de la société Balog-Olla Spécialités de l’entrée charretière, celle-ci reste une partie commune de l’immeuble, et que l’entreprise en charge des travaux ainsi que l’architecte de la copropriété estiment nécessaire le passage par la trappe située dans cette entrée charretière pour accéder à la courette pour l’installation de l’échafaudage, les autres solutions examinées en passant par les appartements à usage d’habitation n’ayant pas été retenues.

La société Balog-Olla Spécialités demande de dire qu’il n’y a pas lieu à référé et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en rappelant qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 
10 juillet 1965.

La société Balog-Olla Spécialités conteste l’urgence alléguée en soutenant que les travaux n’ont été votés que le 22 mai 2023 et que les prétendues infiltrations ne sont pas avérées, rappelant que la courette est accessible par l’appartement des [L] ou des [R] et même par des cordistes à partir de la toiture, ou encore par les fenêtres de l’hôtel mitoyen en sollicitant un tour d’échelle, contestant l’affirmation de la société Combet Serith selon laquelle il n’y aurait qu’un seul moyen d’accès à la courrette, soit par la trappe, rappelant que cette trappe ne figure pas dans le règlement de copropriété. 

La défenderesse indique qu’il n’existe aucune communication intérieure entre son lot et le reste de l’immeuble et que la trappe d’accès est condamnée et scellée depuis au moins 1980, l’éventuelle servitude de passage du syndicat par cette trappe étant dès lors prescrite ; qu’une grille métallique de défense est soudée sur toute la longueur du portail de l’entrée charretière rendant impossible son ouverture, que la trappe litigieuse se situe à 
4 mètres de hauteur et se trouve dépourvue de tout mécanisme d’ouverture, considérant que la demande d’accès se heurte à de nombreuses contestations sérieuses. Elle s’oppose également à la demande additionnelle du syndicat concernant la remise en état de cette trappe qu’elle n’a pas bouchée. 

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’accès

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle, même sur ses parties privatives, à l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Il est constant, selon les termes de l’arrêt rendu le 23 juin 2021 par la cour d’appel de Paris, que la société Balog-Olla Spécialités dispose d’un droit de passage et d’un droit de jouissance exclusif sur la partie commune constituée par l’entrée charretière qui dessert exclusivement le lot n°24 dont elle est propriétaire, désigné comme suit dans le règlement de copropriété :
“ Divers locaux de construction légère au rez-de-chaussée, savoir :
- à gauche dans la cour : local d’un rez-de-chaussée et étage sous comble,
- au fond : local d’un rez-de-chaussée,
- à droite dans la cour : petit local,
- water-closets
- droit de passage par l’entrée charretière portant le n°[Adresse 1]
- droit de jouissance de la cour qui a accès par le passage donnant sur la [Adresse 3] ainsi que de l’abri se trouvant dans cette cour (...)”.

Il est tout aussi constant qu’une trappe existe en plafond de l’entrée charretière débouchant sur le sol de la courette de l’immeuble mais qui n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété.

Il résulte encore des pièces versées aux débats que :
- l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a voté le 16 juin 2021 les travaux de ravalement de la courette aux termes de la résolution n°15 et confié à un architecte l’étude du ravalement,
- l’assemblée générale du 7 juin 2022 a été informée du choix de l’entreprise Combet Serith et du retard prévu pour le démarrage des travaux qui devaient débuter en mai 2022, votant également une réduction du budget des travaux de ravalement de la courette,
- un courrier de l’entreprise en charge des travaux du 25 juillet 2022 mentionne que le seul moyen d’accès à la courette est par la trappe “que nous apercevons sur la photo que vous nous avez jointe”, permettant le passage d’un homme pouvant réceptionner les structures d’échafaudages acheminées depuis la toiture (3 jours au montage, 3 jours au démontage),
- le syndic a adressé à la société Balog-Olla Spécialités, notamment le 4 mai 2022, une demande d’accès par la trappe de l’entrée charretière, puis une mise en demeure le 24 août 2022 à laquelle la société défenderesse a répondu en indiquant que le portail du [Adresse 1] était inutilisable et condamné depuis une tentative d’intrusion et que la trappe était déjà condamnée en 1980 lors de son acquisition pour des raisons de sécurité,
- un rapport de recherche de fuites du mois d’avril 2021 fait état d’infiltrations subies par les copropriétaires de l’immeuble,
- le procès-verbal N°1 du 20 avril 2022 de M. [W] architecte comporte une demande au syndic de solliciter le propriétaire du rez-de-chaussée ou du 1er étage pour permettre l’accès à la courette, aucun matériel n’ayant vocation à transiter par l’appartement traversé, précisant qu’au 2ème étage, les fenêtres de M. et Mme [L] sont “bloquées” et qu’ils “ne tiennent pas à ce que ces dernières soient ouvertes”,
- le compte rendu n°1 de l’architecte M. [W] du 28 juin 2023 rappelle la nécessité d’entreprendre les travaux et le seul accès possible par la trappe existante située en plafond de l’entrée charretière, les propriétaires des logements du 1er et 2ème étages ayant refusé de donner cet accès en raison même de l’existence de cette trappe, 
- le procès-verbal de constat du 11 août 2023 révèle que :
* le portail d’entrée du [Adresse 1] est équipé d’une grille métallique de défense soudée sur toute la longueur rendant impossible son ouverture
* à l’intérieur de l’entrée charretière, il existe une trappe métallique en plafond scellée sur la partie supérieure du plancher maçonné, dépourvue de mécanisme d’ouverture.

Concernant l’urgence alléguée, celle-ci apparaît suffisamment caractérisée en l’espèce, dès lors que les travaux de ravalement de la courette ont été votés en 2021, que l’existence d’infiltrations subies par certains logements de propriétaires sont confirmées par l’architecte M. [W] et le conseil de Mme [L], ainsi que le rapport de recherches de fuites établi en 2021 et enfin, que ces travaux auraient dû commencer il y a plus d’un an.

S’agissant de la demande de passage à travers le lot de la société Balog-Olla Spécialités, fondée sur les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler que la demande porte sur l’accès à la courette pour un ouvrier, matin, midi et soir durant trois jours pour assurer le montage des éléments d’échafaudage et trois jours pour en assurer le démontage, sans aucun passage de matériel.

Par ailleurs, si les copropriétaires ont l’obligation de supporter certaines sujétions à l’intérieur de leurs lots privatifs pour l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement votés, comme c’est le cas en l’espèce, s’agissant de travaux de ravalement des murs de la courette intérieure de l’immeuble, et que le syndicat des copropriétaires, à cet égard, est en droit de réclamer un passage par le lot n°24 de la société Balog-Olla Spécialités pour réaliser ses travaux, il l’est tout autant à l’égard d’autres copropriétaires, tels que M. [R] dont les fenêtres ouvrent sur la courette au 1er étage.

Le seul refus opposé par d’autres copropriétaires ne saurait constituer un motif suffisant pour contraindre la société Balog-Olla Spécialités à laisser un accès par l’entrée charretière alors même que celle-ci démontre que le portail du [Adresse 1] ne peut être ouvert de par la présence d’une grille métallique de défense soudée aux murs et surtout que la trappe est située au plafond de l’entrée, à quatre mètres de hauteur, scellée et dépourvue de tout mécanisme d’ouverture, inaccessible en l’état par une personne, impliquant dès lors une altération significative des parties à jouissance exclusive de la société défenderesse, notamment sur le plan de la sécurité.


Il apparaît à ce stade que des solutions alternatives plus simples sont suceptibles d’exister pour permettre l’implantation dans la courette de l’échafaudage et sa désinstallation, notamment par le passage à travers l’appartement du 1er étage, ou par l’hôtel voisin qui est associé aux travaux de ravalement, ou encore en faisant appel à des cordistes depuis la toiture.

Dans ces conditions, il sera dit que les conditions d’application de l’article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies et que l’existence de contestations sérieuses fait obstacle en l’état à la demande en référé.

Sur les demandes accessoires 

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au cas d’espèce.

Le syndicat des copropriétaires demandeur conservera la charge des dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu de statuer spécialement sur la demande de dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 applicable en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Laissons les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société cabinet Michau. 

Fait à Paris le 20 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL