Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/02381 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL4K

N° MINUTE : 1/2023







JUGEMENT 
rendu le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

EPIC, PARIS HABITAT- OPH, 
sis [Adresse 2]

représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [H], 
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[Z] [R], Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 29 août 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2023 par [Z] [R], juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02381 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL4K



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 22 et 23 novembre 2006, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE PARIS (OPAC de Paris) désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [V] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial hors charges de 219,80 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 3 544,14 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme du mois d'octobre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner, à défaut de libération volontaire dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de Monsieur [V] [H] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique,
- ordonner le transport des meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques du défendeur,
- condamner Monsieur [V] [H] à payer la somme de 4 577,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 février 2023, mois de janvier 2023 inclus, hors frais de recours contentieux, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 544,14 euros à compter du 7 novembre 2022 et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamner Monsieur [V] [H] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT - OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et que son locataire n'a pas déféré à la sommation qui lui a été délivrée le 17 novembre 2022 d'avoir à laisser l'accès à son logement afin qu’il soit procédé à une désinsectisation.

A l'audience du 29 août 2023, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, a actualisé sa créance à la somme de 5 225,84 euros selon décompte arrêté au 4 août 2023 et s'est opposé à tout délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être octroyés d'office par le juge.

Assigné à étude, Monsieur [V] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15 décembre 2023.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 6 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 29 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT - OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 2 mars 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties le 22 novembre 2006 comporte une clause résolutoire (article 13.2) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 7 novembre 2022 pour la somme en principal de 3 544,14 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’ayant été réglée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 janvier 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d'être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [V] [H] étant sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [V] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [H] reste lui devoir, hors frais de procédure, la somme de 5 225,84 euros à la date du 4 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera en conséquence condamné à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 5 225,84 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 544,14 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [V] [H] sera également condamné au paiement à compter de l'échéance d'août 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s'élève à la somme de 253,34 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [H], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 22 et 23 novembre 2006 entre l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE PARIS (OPAC de Paris) désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH et Monsieur [V] [H], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 janvier 2023,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [V] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 5 225,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 4 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 544,14 euros à compter du 7 novembre 2022 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d’août 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens de la présente procédure, comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.