Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 20/10668 

N° Portalis 352J-W-B7E-CTC3I

N° MINUTE : 1


Assignation du :
14 Octobre 2020








JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 


DEMANDERESSE

Madame [G] [C] 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0058




DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI LOUNA (RCS Nanterre 489 715 367)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0241





Décision du 21 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 20/10668 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTC3I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l’audience du 28 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023 prorogé au 21 Décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er août 2016 intitulé « Contrat de bail commercial », la S.C.I. SCI LOUNA (ci-après désignée « la S.C.I. LOUNA ») a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à Madame [G] [C] exerçant sous le nom commercial « JZK » des locaux composés d'une boutique, d'une cuisine et d'une salle d'eau situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (Hauts-de-Seine) pour une durée de douze mois à effet au 1er août 2016 afin qu'y soit exercée une activité de vente de pâtisseries orientales et de salon de thé, moyennant le versement d'un loyer mensuel d'un montant de 850 euros H.T.

Madame [G] [C] a été laissée en possession des lieux postérieurement au 31 juillet 2017.

Reprochant à Madame [G] [C] de ne pas lui avoir versé le montant du dépôt de garantie et de ne pas s'être acquittée du montant des loyers et de la provision sur charges dus au titre des mois de juillet à septembre 2020, la S.C.I. LOUNA lui a, par acte d'huissier en date du 14 septembre 2020, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur la somme totale de 8.021,41 euros incluant le coût de l'acte.

Par exploit d'huissier en date du 14 octobre 2020, Madame [G] [C] a fait assigner la S.C.I. LOUNA devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation du commandement de payer.

Parallèlement, par exploit d'huissier en date du 18 novembre 2020, la S.C.I. LOUNA a fait assigner Madame [G] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, ainsi qu'en paiement de sommes provisionnelles au titre des arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Relevant notamment que d'une part, Madame [G] [C] avait finalement versé le montant des loyers des mois de juillet et août 2020 et que celui du mois de septembre 2020 n'était pas dû à la date de délivrance du commandement de payer, et que d'autre part, l'obligation relative au dépôt de garantie se heurtait à une contestation sérieuse, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 22 juin 2021, débouté la S.C.I. LOUNA de l'intégralité de ses demandes.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 juillet 2023, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture précédemment rendue le 20 mai 2022.
 
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, Madame [G] [C] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1135 anciens, 1194 et 1343-5 nouveaux du code civil, et de l'article L. 145-5 du code de commerce, de :

–à titre principal, constater que le bail conclu le 1er août 2016 s'est éteint le 1er août 2017 ;
–constater que depuis cette date, dès lors qu'elle a été laissée en possession de son local commercial par la bailleresse, elle bénéficie d'un nouveau bail commercial d'une durée de neuf ans ;
–en conséquence, dire et juger que le commandement de payer délivré le 14 septembre 2020 est nul et de nul effet puisqu'il se fonde sur les dispositions d'un bail inexistant ;
–à titre subsidiaire, constater que les loyers ont été réglés dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer ;
–constater que les sommes réclamées au titre du dépôt de garantie, des charges et de l'indexation du loyer sont contestées et non justifiées, et que le respect de ces obligations n'est pas expressément visé aux termes de la clause résolutoire ;
–constater qu'elle a été privée de son local commercial ;
–constater qu'elle avait repris le règlement de ses loyers depuis le mois d'août 2021 ;
–constater qu'elle est de bonne foi et a toujours fait en sorte de respecter ses obligations, sauf lorsqu'elle en a été empêchée ;
–en conséquence, débouter la S.C.I. LOUNA de sa demande d'acquisition de clause résolutoire et de résiliation du bail avec expulsion ;
–condamner la S.C.I. LOUNA à lui permettre l'accès au disjoncteur, ou à faire poser ce disjoncteur dans le local occupé afin qu'elle puisse rétablir l'électricité et avoir accès à son local, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
–condamner la S.C.I. LOUNA à remettre son enseigne en place, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
–débouter la S.C.I. LOUNA de sa demande de paiement de la somme de 17.468,36 euros au titre de l'arriéré des loyers et accessoires arrêtée au 21 novembre 2021, cette somme n'étant pas justifiée ;
–le cas échéant, fixer le montant de la dette à la somme de 8.500 euros (soit : 850 euros x 10 mois de loyers impayés) ;
–à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour procéder au règlement des sommes dues ;
–en tout état de cause, condamner la S.C.I. LOUNA à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses prétentions, Madame [G] [C] soulève, à titre principal, la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 septembre 2020, faisant observer que celui-ci se fonde sur un contrat de bail inexistant, car ayant expiré depuis le 31 juillet 2017 s'agissant d'un bail dérogeant au statut des baux commerciaux. Elle ajoute, en tout état de cause : que les loyers des mois de juillet et août 2020 avaient été réglés, et qu'en l'absence de précision, dans le contrat de bail de la date d'exigibilité des loyers, le loyer du mois de septembre 2020 n'était pas dû à la date de signification du commandement ; que la clause résolutoire ne vise pas le versement du dépôt de garantie, lequel a d'ailleurs fait l'objet d'un paiement en nature par l'exécution de prestations au sein de l'hôtel Les Coquelicots exploité par la bailleresse, en vertu d'un accord oral ; et que les charges relatives à la consommation d'eau et à la taxe foncière ne sont pas visées par la clause résolutoire, et ne sont d'ailleurs pas justifiées.

À titre subsidiaire, elle fait valoir qu'en raison des mesures administratives liées à l'épidémie de covid-19, son établissement a été fermé durant les deuxième et quatrième trimestres de l'année 2020, si bien qu'elle n'a pas pu exploiter son salon de thé, de sorte que c'est avec mauvaise foi que la défenderesse lui a fait délivrer le commandement de payer litigieux, ce qui justifie le rejet de la demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial.

Elle s'oppose à la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers formée par la S.C.I. LOUNA, soulignant que l'interdiction de recevoir du public durant la période de confinement constitue une perte partielle de la chose louée. Elle affirme qu'à compter du mois d'octobre 2022, sa bailleresse lui a coupé l'électricité et a retiré son enseigne, l'empêchant d'exploiter le local commercial, ce qui constitue un manquement à son devoir de délivrance justifiant l'exonération de tout loyer ainsi que ses demandes d'injonction sous astreinte.

À titre infiniment subsidiaire, elle argue que sa situation financière ainsi que son état de santé précaire justifient que lui soient octroyés des délais de paiement d'une durée de trente-six mois.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la S.C.I. LOUNA sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1224, 1225, 1383 et 1383-2 du code civil, de :

–à titre principal, dire et juger que le commandement de payer en date du 14 septembre 2020 est régulier et valable ;
–constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 octobre 2020 à minuit ;
–à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en date du 1er août 2016 aux torts et griefs de Madame [G] [C] ; 
–en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Madame [G] [C] et celle de tous occupants de son chef des locaux, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
–dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 435-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
–condamner Madame [G] [C] à lui payer la somme de 36.475,88 euros correspondant à l'arriéré de loyers, accessoires et indemnités d'occupation, arrêtée au 31 août 2023, terme du mois d'août 2023 compris ;
–condamner Madame [G] [C] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 905,12 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ;
–dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
–débouter Madame [G] [C] de l'ensemble de ses demandes ;
–condamner Madame [G] [C] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

–condamner Madame [G] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 septembre 2020.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. LOUNA fait remarquer, à titre principal, que le commandement de payer est précis et concerne des défauts de règlement de loyers, charges et dépôt de garantie visés par la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de sorte que celui-ci est parfaitement valide. Elle ajoute que ce dernier est fondé, sauf en ce qui concerne le montant de la taxe foncière réclamé par erreur, dès lors : que sa locataire ne lui a jamais versé le dépôt de garantie mentionné au contrat, ce que celle-ci reconnaît d'ailleurs expressément dans le cadre d'un aveu judiciaire, aucun accord pour un règlement en nature n'étant démontré ; que l'indexation de loyers pour la période du mois d'août 2017 au mois d'août 2020 ne lui a pas été réglée, malgré ses lettres de mise en demeure antérieures ; et que les charges relatives à la consommation d'eau sont justifiées. Elle ajoute avoir fait preuve de bonne foi dès lors que la crise sanitaire ne lui interdisait pas de procéder à la délivrance d'un commandement de payer, et souligne que la preneuse n'a jamais sollicité une quelconque adaptation du contrat de bail, ayant d'ailleurs bénéficié des aides gouvernementales, ce qui justifie sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

À titre subsidiaire, elle avance que Madame [G] [C] s'est montrée défaillante dans l'exécution du contrat postérieurement à la signification du commandement de payer, ayant procédé à un seul versement d'un montant de 1.700 euros sur l'intégralité de la période s'étendant du 1er octobre 2020 au 31 août 2023, ce qui justifie sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Elle déclare être fondée, à titre reconventionnel, à obtenir l'expulsion de sa locataire et la condamnation de celle-ci à lui verser le montant des arriérés locatifs ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Elle conteste être à l'origine de la coupure d'électricité et de la dépose d'enseigne alléguées, précisant être titulaire d'une carte d'invalidité et ne se déplacer qu'avec les plus grandes difficultés.

Elle s'oppose à tout délai de paiement, faisant observer que la preneuse a d'ores et déjà bénéficié des plus larges délais de fait depuis trois ans. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 septembre 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 28 septembre 2023, et la décision mise en délibéré au 30 novembre 2023, puis prorogée au 21 décembre 2023, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu'en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En l'espèce, bien que l'acte sous signature privée en date du 1er août 2016 conclu entre la S.C.I. LOUNA et Madame [G] [C] soit intitulé « Contrat de bail commercial », force est de constater que son préambule stipule expressément que « le Bailleur loue au Preneur le local ci-après désigné aux conditions prévues par le présent contrat soumis aux dispositions de l'article L. 141-5 (sic) du Code de commerce. Les parties reconnaissent leur volonté commune, claire et non équivoque d'écarter, en raison de la durée du présent bail dérogatoire, l'application des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-3 et suivants du Code de commerce relatifs aux baux commerciaux » (pièce n°1 en demande et en défense, page 1).

En outre, les deux premiers alinéas de la clause intitulée « Durée » énoncent que « le présent bail est consenti pour une durée non renouvelable de 12 mois prenant effet le 01 août 2016 pour se terminer irrévocablement et sans qu'il soit besoin de donner congé le 31 juillet 2017. Le Preneur reconnaît n'avoir droit, à son échéance, ni au renouvellement du présent bail, ni au paiement d'une indemnité d'éviction, ni au droit de se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation » (pièce n°1 en demande et en défense, page 2).

Il résulte de ces stipulations que le contrat litigieux constitue un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

Cependant, il n'est pas contesté que postérieurement à la date d'expiration du contrat, soit le 31 juillet 2017, Madame [G] [C] a été laissée en possession des lieux, de sorte qu'à compter du 1er septembre 2017 s'est opéré un nouveau contrat qualifié de bail commercial, étant précisé que les clauses et conditions du bail dérogatoire initial qui ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux sont maintenues.

En conséquence, il convient de retenir que depuis le 1er septembre 2017, la S.C.I. LOUNA et Madame [G] [C] sont liées par un contrat de bail commercial.

Sur l'action principale en nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Décision du 21 Décembre 2023
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Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l'espèce, force est de constater que le commandement de payer en date du 14 septembre 2020 : contient toutes les mentions relatives à l'identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et de l'huissier instrumentaire ; indique explicitement que « si vous ne payez pas dans le délai D'UN MOIS à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs, il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail est des dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 I 1° du Code de Commerce » ; et reproduit intégralement la clause résolutoire insérée au contrat de bail (pièces n°2 en demande et n°7 en défense).

Dès lors qu'à compter du 1er septembre 2017 s'est opéré un contrat de bail commercial entre les parties, et que le commandement de payer litigieux respecte l'ensemble des dispositions légales, il n'y a pas lieu d'annuler celui-ci.

En conséquence, il convient de débouter Madame [G] [C] de sa demande principale de nullité du commandement de payer en date du 14 septembre 2020.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En vertu des dispositions de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Enfin, selon les dispositions de l'article 1225 dudit code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « Clause résolutoire » insérée au contrat de bail stipule qu' « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance ou d'inexécution de l'une quelconque des clauses ou conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter les conditions en souffrance restées sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de l'intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).

De plus, la défenderesse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer par acte d'huissier en date du 14 septembre 2020, lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d'un mois dont dispose la locataire pour s'acquitter des sommes dues (pièces n°2 en demande et n°7 en défense).

Ce commandement de payer porte notamment sur : le dépôt de garantie d'un montant de 5.100 euros ; les loyers des mois de juillet à septembre 2020 d'un montant de 905,12 euros chacun ; le solde issu de l'indexation des loyers d'un montant de 208,56 euros pour la période du mois d'août 2017 au mois de juillet 2018, d'un montant de 250,92 euros pour la période du mois d'août 2018 au mois de juillet 2019, et d'un montant de 185,13 euros pour la période du mois d'août 2019 au mois de juillet 2020 ; les charges relatives à la consommation d'eau pour la période du mois de février 2018 au mois de février 2020 d'un montant de 625 euros ; et la taxe foncière d'un montant de 450 euros (pièces n°2 en demande et n°7 en défense).

En outre, il fait état des versements effectués par la locataire pour un montant total de 1.700 euros.

S'agissant du dépôt de garantie, la clause intitulée « Dépôt de garantie » insérée au contrat de bail prévoit que « pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le Preneur verse au Bailleur la somme de cinq mille cent euros (5.100 €) à titre de dépôt de garantie. À l'expiration du bail, cette somme sera restituée au Preneur, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit et notamment au titre des loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconques » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3).

Si la demanderesse produit aux débats une lettre recommandée adressée à la S.C.I. LOUNA en date du 29 septembre 2020 expédiée le 5 octobre 2020 dans laquelle elle indique que « dans le cadre de concessions réciproques et d'un accord implicite, j'ai occupé, durant l'année 2018, un emploi au sein de votre structure : l'hôtel “Les Coquelicots" situé au [Adresse 1], répondant à votre proposition me permettant de m'acquitter du paiement du loyer et de ma caution que je vous devais en tant que locataire de votre local commercial attenant à votre hôtel » (pièces n°7 en demande et n°8 en défense), force est toutefois de constater que cette assertion n'est corroborée par aucun autre élément, les deux attestations rédigées par Madame [L] [K] et par Madame [Z] [B] en date des 28 septembre 2020 et 3 octobre 2020 se contentant de certifier que Madame [G] [C] s'occupait de la réception et de l'accueil physique et téléphonique de l'hôtel attenant au salon de thé (pièce n°6 en demande), sans pour autant confirmer l'existence d'un quelconque accord verbal ou implicite selon lequel ces tâches constitueraient un règlement en nature du dépôt de garantie. 

Dès lors, il y a lieu de retenir que le commandement de payer litigieux est fondé en ce qu'il vise le défaut de paiement du dépôt de garantie d'un montant de 5.100 euros.

S'agissant des loyers impayés et du solde restant dû au titre de l'indexation annuelle, il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-39 du même code, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. 

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Enfin, conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

Il convient de rappeler qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire peut porter sur un rappel de loyers résultant de l'application d'une clause d'échelle mobile (Civ. 3, 10 novembre 2010 : pourvoi n°09-15937 ; Civ. 3, 8 novembre 2011 : pourvoi n°10-19663).

En l'espèce, bien que la clause intitulée « Loyer » insérée au contrat de bail se révèle particulièrement ambiguë, stipulant que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors charges de : Huit cent cinquante euros (850 €) que le Preneur s'oblige à payer par mois au domicile du Bailleur ou en tout autre lieu indiqué par lieu » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3), les parties s'accordent pour admettre que le montant de 850 euros constitue un loyer mensuel, et non annuel.

De plus, la clause intitulée « Révision du loyer » prévoit que « le loyer ci-dessus est révisé chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet de la présente convention, en fonction de l'évolution de l'Indice des Loyers Commerciaux publié par l'INSEE. L'indice servant de base à la révision est le dernier indice connu et publié à la date de prise d'effet du bail. L'indice de comparaison sera le dernier indice publié au jour de la demande de révision et, d'une façon générale, les indices à prendre en compte seront d'une part, le dernier indice publié au jour de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et, d'autre part, le dernier indice publié au jour de la date de révision » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3).

Décision du 21 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 20/10668 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTC3I

Force est de constater que cette dernière clause, faisant expressément référence à un indice précis et fixant une périodicité annale, l'automaticité de l'indexation étant exprimée à la fois par le caractère impératif lié à l'emploi du présent de l'indicatif et par l'absence de prévision d'une quelconque formalité pour sa mise en œuvre, constitue une clause d'échelle mobile dont la bailleresse est fondée à se prévaloir.

La preneuse ne conteste pas les modalités du calcul opéré par la défenderesse notamment dans sa lettre recommandée en date du 5 mars 2020, à savoir que l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE était de 108,56 à la date de prise d'effet du bail au mois d'août 2016, de 110,78 au mois d'août 2017, de 113,45 au mois d'août 2018, et de 115,60 au mois d'août 2019 (pièce n°5 en défense).

À l'issue de l'indexation annuelle en date du 1er août 2017, le loyer mensuel s'élève donc à la somme de : 850 x (110,78 ÷ 108,56) = 867,38 euros H.T. jusqu'au 31 juillet 2018.

De même, à l'issue de l'indexation annuelle en date du 1er août 2018, le loyer mensuel s'élève à la somme de : 867,38 x (113,45 ÷ 110,78) = 888,29 euros H.T. jusqu'au 31 juillet 2019. 

Et à l'issue de l'indexation annuelle en date du 1er août 2019, le loyer mensuel s'élève à la somme de : 888,29 x (115,60 ÷ 113,45) = 905,12 euros H.T. jusqu'au 31 juillet 2020.

En définitive, eu égard au loyer initial d'un montant de 850 euros, pour les périodes s'étendant du 1er août 2017 au 31 juillet 2019, soit pendant une durée de deux fois douze mois, et du 1er août 2019 au 31 août 2020, soit pendant une durée de treize mois, la bailleresse est fondée à solliciter la somme totale de : [(867,38 - 850) x 12] + [(888,29 - 850) x 12] + [(905,12 - 850) x 13] = 1.384,60 euros H.T. au titre de l'indexation de loyers.

Dès lors, il y a lieu de retenir que le commandement de payer litigieux est fondé en ce qu'il vise le défaut de paiement du solde de loyers issu de l'indexation annuelle d'un montant de 1.384,60 euros.

S'agissant des charges relatives à la consommation d'eau, il y a lieu de rappeler qu'en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 

En outre, selon les dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En l'occurrence, la clause intitulée « Provision pour charges et régularisation » insérée au contrat de bail énonce que « le Preneur remboursera au Bailleur toutes les charges, quelle qu'en soit la nature, y compris l'électricité, l'eau, les frais d'entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant aux biens loués qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent à l'exception de l'assurance de l'immeuble, des honoraires de gestion et, comme il est indiqué ci-dessous, des grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil et des frais de ravalement » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3).

De fait, si la S.C.I. LOUNA produit aux débats des factures émises par la S.N.C. VEOLIA EAU D'ÎLE DE FRANCE entre le 7 juin 2018 et le 5 juin 2020 afférentes à l'adresse sise [Adresse 1] à [Localité 2] (pièces n°12 à n°17 en défense), force est toutefois de constater qu'elle échoue à apporter la preuve que les consommations d'eau y mentionnées soit exclusivement imputables à Madame [G] [C] dès lors que comme précédemment indiqué, il n'est pas contesté que cette adresse est également celle de l'hôtel Les Coquelicots exploité par la bailleresse, étant au surplus observé, comme le relève à juste titre la locataire, que le bail ne prévoit aucune provision sur charges, de sorte que la somme de 625 euros mentionnée au commandement de payer correspondant au « remboursement de la consommation d'eau de février 2018 à février 2020 (25 € x 25 mois) » (pièces n°2 en demande et n°7 en défense) n'est pas justifiée. 

Enfin, la bailleresse reconnaît que c'est par erreur que le montant de la taxe foncière a été mentionné dans le commandement de payer.

Au final, eu égard aux versements effectués par la locataire avant la délivrance du commandement de payer, ce dernier est justifié à hauteur d'un montant de : 5.100 + 1.384,60 - 1.700 = 4.784,60 euros.

En conséquence, il convient de retenir que le commandement de payer litigieux est justifié à hauteur d’un montant de 4.784,60 euros.

Sur le moyen de défense tiré de la perte de la chose louée

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas du I de l'article 1 de l'arrêté du ministre des solidarités et de la santé du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 publié au journal officiel de la République française n°0064 du 15 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 : au titre de la catégorie N : restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le « room service » des restaurants et bars d'hôtels et la restauration collective sous contrat.

En outre, en application des dispositions de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants : 2°) déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé pris sur le fondement des dispositions de l'article L. 3131-1 du code de la santé publique. Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions, étant précisé que la date du 31 mars susvisée a ultérieurement été prorogée jusqu'au 15 avril 2020 par les dispositions du I de l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, puis jusqu'au 11 mai 2020 par les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-42 du 14 avril 2020 complétant le décret précédent.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas du 1° du I de l'article 10 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les établissements recevant du public relevant des types d'établissements définis par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation et figurant ci-après ne peuvent accueillir de public : établissements de type N : Restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le « room service » des restaurants et bars d'hôtels et la restauration collective sous contrat, étant précisé que ce décret a été abrogé par l'article 59 du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire entré en vigueur le 2 juin 2020, dont l'article 40 prévoit que dans les départements classés en zone orange, l'accueil du public par les établissements susmentionnés est limité : 1°) aux terrasses extérieures et aux espaces de plein air ; 2°) aux activités de livraison et de vente à emporter ; 3°) au « room service » des restaurants d'hôtels ; et 4°) à la restauration collective sous contrat, et dont l'annexe 2 énonce que le département des Hauts-de-Seine constitue un territoire classé en zone orange.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-724 du 14 juin 2020 modifiant le décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, entré en vigueur le 15 juin 2020, le département des Hauts-de-Seine a été classé en zone verte.

Il est constant, sur le fondement de ces dispositions, que Madame [G] [C] s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail du 15 mars 2020 au 15 juin 2020.

D'après les dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).



En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à Madame [G] [C] n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par Madame [G] [C] tiré de la perte de la chose louée est inopérant. 

Sur le moyen de défense tiré de l'absence de bonne foi de la bailleresse

Conformément aux dispositions de l'article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver. 

Il y a lieu de rappeler que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639).

En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats que par lettre recommandée en date du 5 mars 2020, c'est-à-dire antérieurement à la première période de confinement, la S.C.I. LOUNA a indiqué à sa locataire qu' « aujourd'hui, je constate que vous avez cessé de payer les loyers au cours des deux derniers mois (février et mars 2020), et ce n'est pas la première fois depuis la signature du contrat de bail. [...] Après vous avoir relancée plusieurs fois, il apparaît que vous n'avez ni répondu, ni réglé les deux quittances ci-jointes. [...] À ce jour, le dépôt de garantie n'a toujours pas été réglé. En conséquence, nous vous mettons en demeure de nous régler le dépôt de garantie » (pièce n°2 en défense).

De plus, il est établi que par lettres en date des 29 septembre 2020 et 12 août 2021, Madame [G] [C] s'est exprimée en ces termes : « je vous informe que je conteste le commandement d'huissier et mets fin au paiement des loyers à venir à partir d'octobre 2020 en attendant le retour de ma contestation », et « comme vous le savez et avec cette crise sanitaire sans précédent, j'étais fermée du mois d'octobre 2020 jusqu'au 20 juin 2021, date de la reprise de mon activité [...], donc par la présente, je vous informe de la reprise de paiement de loyers, espérant qu'il y aura pas de confinement à nouveau. Veuillez trouver un chèque de 1.700 Euros qui couvre le mois d'AOÛT 2021 et le mois d'octobre 2020, la date à laquelle j'ai cessé le paiement dû à ma fermeture » (pièces n°7 et n°10 en demande), de sorte qu'il est démontré que la demanderesse a décidé unilatéralement de cesser le versement de ses loyers, sans pour autant se rapprocher de sa bailleresse aux fins de trouver un éventuel accord sur un échelonnement.

Enfin, dans son certificat médical en date du 15 avril 2021, la Docteure [R] [V] [P] « certifie que Mme [C] [G] née le 25/03/1959 est en arrêt de travail depuis le 29 octobre 2020 pour des raisons de santé » (pièce n°8 en demande), si bien qu'en réalité, la preneuse échoue à apporter la preuve que le défaut de paiement de ses loyers soit la conséquence de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la mauvaise foi de la S.C.I. LOUNA n'est pas caractérisée. 

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par Madame [G] [C] tiré de la mauvaise foi de la S.C.I. LOUNA est inopérant.

Conclusion sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

En l'espèce, dès lors qu'il n'est pas contesté que le commandement de payer en date du 14 septembre 2020 est resté en partie infructueux, il y a lieu de retenir que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 octobre 2020, et que le contrat de bail commercial est résilié de plein droit depuis cette date, étant observé que si la demanderesse réclame des délais de paiement, elle ne sollicite cependant pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de retenir que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont réunies, et de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 octobre 2020.

Sur les conséquences de la résiliation de plein droit

En vertu des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, selon les dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [C] des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
 
Sur l'action subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

D'après les dispositions de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.


Décision du 21 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 20/10668 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTC3I


En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est fait droit à la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, laquelle n'est présentée qu'à titre subsidiaire.

Sur l'action en paiement

En application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Sur les loyers impayés

Selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, comme précédemment exposé, il est établi que le commandement de payer en date du 14 septembre 2020 est justifié à hauteur de la somme de 4.784,60 euros correspondant au montant de l'arriéré locatif et du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [C] à payer à la S.C.I. LOUNA la somme de 4.784,60 euros au titre des loyers et du dépôt de garantie impayés.

Sur l'indemnité d'occupation

Comme précédemment indiqué, le montant mensuel du dernier loyer indexé s'élève à la somme de 905,12 euros (pièce n°5 en défense). 

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à ce dernier loyer, dont à déduire la somme de 1.700 euros versée le 12 août 2021 (pièce n°10 en demande) et la somme de 1.700 euros versée par chèque bancaire en date du 10 mai 2022 (pièce n°5 en demande), sans qu’il y ait lieu de faire application de l’indexation annuelle, si bien que pour les mois d’octobre 2020 à août 2023 inclus, soit pour une durée de 35 mois, la demanderesse est débitrice de la somme de : (905,12 x 35) - 1.700 - 1.700 = 28.279,20 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [C] à payer à la S.C.I. LOUNA la somme de 28.279,20 euros arrêtée au 31 août 2023, ainsi que la somme mensuelle de 905,12 euros, outre le montant des charges et taxes visées au contrat de bail, à compter du 1er septembre 2023, à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur les demandes d'injonction sous astreinte

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En outre, en application des dispositions de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l'espèce, outre que les allégations selon lesquelles la S.C.I. LOUNA aurait procédé au retrait de l'enseigne apposée sur la devanture des locaux ainsi qu'à la coupure de l'alimentation en électricité depuis le 8 octobre 2022 ne sont é