Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 20/00345
N° Portalis 352J-W-B7E-CRNV5

N° MINUTE : 

Assignation du :
27 Décembre 2019




JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 

DEMANDERESSE

S.C.I. GUILLAUME MARCEAU, représentée par sa gérante, Madame [E] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie BELTRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1591

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BLANKENBERG JOBARD
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Séverine SPIRA de l’ASSOCIATION CABINET SPIRA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0252

Société ULAN IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0237





Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 20/00345 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRNV5



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Mesdames Laure BERNARD, Vice-Présidente, et Elyda MEY, Juge, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Guillaume Marceau est copropriétaire du lot n°23 consistant en un appartement situé au 7ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant convocation du 30 septembre 2019, le syndic, la SARL Ulan Immobilier a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale en seconde lecture, le 19 novembre 2019.

Soutenant que le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 novembre 2019 était entaché d'irrégularités, la SCI Guillaume Marceau, par acte du 27 décembre 2019, a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL Ulan Immobilier, ainsi que la SARL Ulan Immobilier in personam, aux fins d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale.

Par conclusions récapitulatives en demande n°2 notifiées par voie électronique le 22 juin 2021, la SCI Guillaume Marceau demande au tribunal de :

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 23 novembre 2018, 
Vu le règlement de copropriété et notamment l'article 62, 
Vu les irrégularités affectant le procès-verbal d'AGO du 19 novembre 2019, 
 Vu l'absence de renouvellement du mandat du syndic à la suite du procès-verbal d'assemblée des copropriétaires du 19 novembre 2019, 
 
- Dire et juger la SCI Guillaume Marceau recevable et bien fondée en son action en nullité, 
 
En conséquence, 
Vu l'absence de renouvellement du mandat du syndic, 

- Juger que la copropriété du [Adresse 2] est en absence de syndic et de défense, faute par le syndic, dont le mandat est expiré depuis le 31 décembre 2020 (SIC), de ne plus pouvoir convoquer une assemblée générale, 
 
- Prononcer la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2019 de la copropriété du [Adresse 2] , qui aura pour effet que le Cabinet Ulan Immobilier, syndic, n'a plus la possibilité de convoquer depuis cette date, et que le mandat du syndic de copropriété a pris fin à l'expiration du délai d'un an après l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018, en l'absence de renouvellement de son mandat, 
 
Vu l'article 1240 du Code Civil, 
 
- Condamner le syndicat des Ccpropriétaires du [Adresse 2] à payer une indemnité de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Guillaume Marceau, 
 
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, 
 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] , et la société Ulan ès qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 2], à payer à la SCI Guillaume Marceau une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Dire que la SCI Guillaume Marceau sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. 

- Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, dont distraction au profit de Me Sylvie Beltran, avocat à la Cour, sur le fondement de l'article 699 du CPC.

En réponse, le syndicat des copropriétaires, par conclusions récapitulatives n°1 notifiées le 8 septembre 2020 par voie électronique sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions des articles 15 et 18 du décret du 17 mars 1967, 
 
Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes. 
 
Débouter la SCI Guillaume Marceau de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
 
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, 
 
Condamner la SCI Guillaume Marceau à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] , la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
La Condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Enfin, pour sa part, la société Ulan Immobilier, par conclusions en réponse notifiées le 9 septembre 2020 par voie électronique demande au tribunal :

Vu les articles 10, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 11, 31 et 55 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
RECEVOIR le cabinet Ulan Immobilier en ses conclusions, 
 
Y faisant droit, 
 
A titre principal, 
 
DIRE ET JUGER la SCI Guillaume Marceau irrecevable en ses demandes pour défaut de justifier de sa qualité à agir, 
 
A titre subsidiaire, 
 
DEBOUTER la SCI Guillaume Marceau de toutes ses demandes fins et conclusions. 
 
En tout état de cause, 
 
CONDAMNER la SCI Guillaume Marceau à payer au cabinet Ulan Immobilier une somme de 5.000 euros à titre de frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
CONDAMNER la SCI Guillaume Marceau aux entiers dépens. 
 
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été close par ordonnance du 12 janvier 2022.

Par message RPVA du 24 juillet 2023, Maître Séverine Spira s'est constituée en lieu et place de Me Eric Audineau pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic en exercice, le cabinet Blankenberg Jobard, a notifié par voie électronique, le 18 septembre 2023, ses conclusions n°2. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 4 juillet 2022 puis du 16 février 2023 enfin à l'audience du 21 septembre 2023 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de "dire" "dire et juger" et "constater"

Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des conclusions n°2 devant le tribunal judiciaire de Paris notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires

L'article 802 du code de procédure civile prévoit qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Les conclusions n°2 du syndicat des copropriétaires notifiées le 18 septembre 2023 soit après l'ordonnance de clôture des débats rendue le 12 janvier 2022, seront déclarées irrecevables.

Par conséquent, il ne sera examiné que les demandes exposées dans ses conclusions notifiées le 8 septembre 2020.

Sur la recevabilité de l'action de la SCI Guillaume Marceau

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l'article 122 du même code prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

A titre principal, la société Ulan Immobilier soulève une fin de non recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de la SCI Guillaume Marceau. Elle affirme que la SCI Guillaume Marceau ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire.

En l'espèce, la SCI Guillaume a produit l'acte de vente notarié du 25 mai 1981 démontrant que Mme [E] [O] a acquis le lot n°23 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] (sa pièce n°9). En outre, un courrier du même notaire daté du 8 avril 1994 indiquant qu'aux termes d'un acte reçu en son etude, le 7 avril 1994, Mme [E] [O] a procédé à l'augmentation de capital de la SCI Guillaume Marceau en apportant notamment le lot n°23 précité. 



Le document conclut que les biens et droits immobiliers se trouvent alors appartenir à la SCI Guillaume Marceau. (Sa pièce n°10) Au surplus, la SCI Guillaume Marceau produit un extrait Kbis exposant que son siège se trouve au [Adresse 2] et que Mme [E] [O] est son associé gérant.

Il ressort ainsi des éléments susvisés que la qualité de copropriétaire de la SCI Guillaume Marceau est suffisamment justifiée. La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Ulan Immobilier sera donc rejetée.

Sur la demande de la SCI Guillaume Marceau d'annulation de l'assemblée générale du 19 novembre 2019

Au soutien de sa demande d'annulation de l'assemblée générale critiquée, la SCI Guillaume Marceau fait valoir plusieurs irrégularités. Elle soutient que :

- la résolution n°2 de l'assemblée générale du 19 novembre 2019 a désigné un seul scrutateur alors que l'article 62 du règlement de copropriété impose la désignation de deux scrutateurs et que cette clause reste applicable tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision de justice;
- le syndic a été élu secrétaire sans obtenir le vote unanime des copropriétaires;
- le procès-verbal a reproduit l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018 sans reprendre le délai de notification du procès-verbal ramené de deux à un mois;

Enfin, il soutient que la précédente assemblée générale du 26 juin 2018 a renouvelé le mandat du syndic pour un an soit jusqu'au 26 juin 2019. Dès lors, le syndic était dépourvu de mandat quand il a procédé aux convocations de l'assemblée générale du 19 novembre 2019.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en affirmant que :

- la SCI Guillaume Marceau conteste systématiquement les assemblées générales depuis 2014 et que cette nouvelle procédure procède d'un acharnement de sa part;
- l'article 62 du règlement de copropriété prévoyaitla désignation de deux scrutateurs; cette clause est contraire à l'article 15 du décret du 17 mars 1967, dispositions d'ordre public et doit être réputée non écrite;
- la désignation du syndic en tant que secrétaire de l'assemblée générale est conforme à l'article 15 alinea 2 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que le syndic est de droit secrétaire de séance à moins que l'assemblée générale ne désigne un autre secrétaire par un vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En tout état de cause, le syndic a été élu par l'ensemble des copropriétaires à l'exception de la demanderesse, ce qui ne peut suffire à invalider sa désignation.
- l'absence de mention du délai de notification du procès-verbal n'a aucune conséquence sur la validité de l'assemblée générale;
- le délai de forclusion de deux mois pour la contestation d'une assemblée générale prévu à l'article 42 de la loi précitée a en revanche été rappelé;


- la résolution n°6 de l'assemblée générale du 19 novembre 2019 a renouvelé le mandat du cabinet Ulan Immobilier pour la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2020. Elle est donc exécutoire tant qu'elle n'a pas été annulée, par conséquent, c'est à tort que la SCI Guillaume Marceau prétend que la copropriété se trouve dépourvue de syndic. 

Pour sa part, la société Ulan Immobilier, à titre subsidiaire, s'oppose à cette demande en alléguant que :

- l'absence d'un scrutateur n'est pas de nature à invalider l'assemblée générale;
- elle a été valablement élue secrétaire à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965;
- si la mention du nouveau délai de notification du procès-verbal de l'assemblée générale est absente, la notification de ce procès-verbal est bien intervenue dans le délai d'un mois de sorte qu'elle n'entraine aucune irrégularité.

L'article 7 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que "Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic."

Il est rappelé qu'une convocation ne peut être valable que si elle est lancée par un syndic en exercice. Par conséquent, l'assemblée générale encourt l'annulation si sa convocation a été a adressée par un syndic dont le mandat est expiré.

En outre, aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la signification de l'assignation par la SCI Guillaume Marceau est intervenu dans le délai de deux mois suite à la notification du procès-verbal de l'assemblée générale conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des pièces versées par la demanderesse que la convocation à l'assemblée générale du 19 novembre 2019 par le syndic, la société Ulan Immobilier, est datée du 30 septembre 2019 (sa pièce n° 2). Or, il apparaît qu'au cours de l'assemblée générale du 26 juin 2018, la résolution n°6 intitulée "Election du syndic suivant contrat joint du cabinet Ulan Immobilier. Mandat à donner au président de séance pour signer ce contrat" a désigné en qualité de syndic, la société Ulan Immobilier pour une durée d'un an. ( sa pièce n°14). 

Dès lors, le mandat du syndic ayant expiré le 26 juin 2019, ce dernier n'avait plus qualité pour convoquer, le 30 septembre 2019, l'assemblée générale du 19 novembre 2019. La circonstance que son défaut de mandat aurait été rétroactivement régularisé par la résolution n°6 de l'assemblée générale critiquée demeure sans effet sur la nullité encourue.




En conséquence et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens développés par la demanderesse, il convient d'annuler l'assemblée générale du 19 novembre 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Guillaume Marceau à l'encontre du syndicat des copropriétaires

La SCI Guillaume Marceau se fonde sur l'article 1240 du code civil pour solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts du fait des irrégularités commises.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en faisant valoir que la SCI Guillaume Marceau ne justifie ni d'une faute, ni de l'existence d'un préjudice.

Aux termes des articles 1240 du code civil "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

En l'espèce, la SCI Guillaume Marceau qui recherche la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires, doit démontrer l'existence d'une faute lui causant d'un préjudice personnel et direct.

Or, cette dernière qui expose avoir subi un préjudice du fait des irrégularités commises n'en justifie pas. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Le syndicat des copropriétaires et la société Ulan Immobilier, parties succombantes à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Maître Sylvie Beltran qui en fait la demande, sera autorisée à recouvrir ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en recevoir provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Ulan Immobilier à payer à la SCI Guillaume Marceau, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI Guillaume Marceau de dispense de participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI Guillaume Marceau recevable à agir ;

ANNULE l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] tenue le 19 novembre 2019;

DEBOUTE la SCI Guillaume Marceau de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE in solidum syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la SARL Ulan Immobilier aux entiers dépens;

AUTORISE Maître Sylvie BELTRAN à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la SARL Ulan Immobilier à payer à la SCI Guillaume Marceau la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

DISPENSE la SCI Guillaume Marceau de participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

ORDONNE l'exécution provisoire.


Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.



La GreffièreLa Présidente