Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 19 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/12/2023
à : S.A. ODILENE


Copie exécutoire délivrée 
le : 19/12/2023
à : Maitre Philippe PAINGRIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 23/03873
N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBJ

N° MINUTE : 1/2023


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 décembre 2023

DEMANDEUR

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maitre Philippe PAINGRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2050

DÉFENDERESSE

S.A. ODILENE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,


DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 07 novembre 2023


ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 19 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/03873 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBJ

EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé ayant pris effet le 24 octobre 2011, Monsieur [B] [V], représentée par la société Gestion et transactions de France, a donné à bail à la Société Anoyme (SA) Odilène, pour y loger son gérant, Monsieur [L] [R], un appartement de 59,20 m2 environ, dans un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 1].
Les parties ont signé le 1er juillet 2021 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la SA Odilène a reconnu devoir la somme de 28 522,23 euros au titre d’un arriéré de loyer selon décompte arrêté au 30 juin 2021 et Monsieur [B] [V] a consenti un abandon de créance de 5.522,23 euros sur cette somme à condition que le loyer et les charges soient désormais réglés à bonne date. Le protocole prévoyait expressément que le non-paiement du loyer courant et des charges à bonne date remettrait en cause cet abandon de créance. 
Par courrier en date du 10 octobre 2022, reçu le 15 novembre 2022, la SA Odilène, représentée par sa gérante Madame [G] [R] a informé la société OGIP de « sa volonté de résilier le bail à compter de ce jour ». 
Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, Monsieur [B] [V] a fait assigner la SA Odilène, devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, de : 
Constater la validité du congé délivré par la SA Odilène le 15 novembre 2022,Constater la résiliation du bail à cette date,Constater que la SA Odilène est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date,Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 1er jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, Ordonner la séquestration des biens immobiliers se trouvant dans les lieux aux frais de la SA Odilène, Etre autorisée à faire vendre les meubles par un commissaire de justice, passé un délai de deux mois, à défaut pour la SA Odilène de régler les frais de garde meubles,La condamner au paiement de la somme de 12.741,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er mars 2023,La condamner au paiement de la somme de 5.522,23 euros pour défaut de respect du protocole d’accord transactionnel, La condamner au paiement de la somme de 1.274,19 euros au titre de la clause pénale, La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au triple du montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la définitive libération des lieux, et dire que cette indemnité pourra varier en fonction de l’indice de révision des loyers, La condamner au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue pour être plaidée le 07 novembre 2023.
A cette audience, Monsieur [B] [V], représenté par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
Décision du 19 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/03873 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBJ

La SA Odilène, bien que régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu, ni personne pour la représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire à son égard.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023.
 
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par la SA Odilène 

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

La présence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite se définit comme la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Aux termes de l’article de la loi 15 la loi du 6 juillet 1989 applicable au logement loué, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, dans les territoires mentionnés au premier alinéa de l’article 17 de ladite loi, dont la ville de [Localité 2] fait partie. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandé ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et charges pendant tout le délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le congé met fin au bail et ne peut pas être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné.

En l’espèce, par courrier en date du 10 octobre 2022, reçu le 15 novembre 2022, la SA Odilène, représentée par sa gérante, Madame [G] [R], a informé la société OGIP de « sa volonté de résilier le bail à compter de ce jour ». 

Décision du 19 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/03873 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYBJ

Madame [G] [R] qui est non pas la gérante mais la directrice générale déléguée de la SA Odilène, aux termes de l’extrait Kbis de ladite société versé aux débats, a qualité pour la représenter et donner congé des locaux dont elle est locataire.

La SA Odilène a manifesté par ce courrier sa volonté de manière claire et non équivoque de mettre fin au bail. Ce courrier a été reçu le 15 novembre 2022 par le mandataire du bailleur.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date de l’expiration du délai de préavis, soit le 15 décembre 2022 à minuit, par l’effet du congé donné par la SA Odilène, et de dire que depuis cette date, celle-ci est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués.

A défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. 

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la SA Odilène et tout occupant de son chef à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
 
S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel. 

Sur les demandes en paiement 

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.
Il résulte de cet article que le juge des référés ne peut statuer que sur une demande de provision dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il ne peut prononcer de condamnation définitive, sans excéder les pouvoirs, qu’il tient de l’article susvisé.
En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé relativement à l’ensemble des demandes en paiement de Monsieur [B] [V], qui ne sont pas formées à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

La SA Odilène, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

Constatons la résiliation du bail d'habitation, consenti par Monsieur [B] [V] à la Société Anonyme Odilène et portant sur des locaux situés [Adresse 1], au 15 décembre 2022 à minuit ;

Constatons que la Société Anonyme Odilène est depuis cette date déchue de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Ordonnons en conséquence à la Société Anonyme Odilène de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour la Société Anonyme Odilène d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [B] [V] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboutons Monsieur [B] [V] de sa demande d'astreinte ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées par Monsieur [B] [V] ; 

Condamnons la Société Anonyme Odilène à verser à Monsieur [B] [V] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la Société Anonyme Odilène aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées. 

La greffière,La juge des contentieux de la protection.