Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 21/09773
N° Portalis 352J-W-B7F-CUYLQ

N° MINUTE : 


Assignation du :
09 Juillet 2021





JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 

DEMANDERESSE

Société CAC LAUNDRY MIDI
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

DÉFENDERESSE

S.C.I. SYPIM
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1100

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/09773 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUYLQ



JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un bail commercial en date du 28 septembre 2000, M. [M] [F] a loué à la SARL Centrale Promotion, des locaux sis [Adresse 2] [Localité 3], dont il est propriétaire , décrits comme suit "une boutique à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble avec arrière boutique, cuisine sur cour et droit au WC commun ; sous-sol sous la boutique avec trappe, le tout formant le lot n°2 du règlement de copropriété dudit immeuble".

Aux termes de l'acte de renouvellement de bail daté du 26 mars 2013 (avec effet rétroactif au 1er octobre 2009) pour une durée de neuf ans, la destination des lieux était définie comme suit "Les lieux loués sont destinés exclusivement aux activités de tous commerces, à l'exclusion des commerces de restauration, de vente de produits alimentaires, frais ou malodorant. En aucun cas le passage ne devra être encombré". La SARL Centrale Promotion y a exploité un commerce de d'ameublement, de décoration, d'agencement intérieur et extérieur et de brocante sous l'enseigne "le Grenier anglais". Le bail était renouvelé le 18 avril 2018.

Suivant acte du 5 septembre 2019, la société Ledconsultant a acquis les parts sociales de la société Centrale Promotion pour les revendre, le 6 septembre 2019, à la société Cac Laundry Midi.

Par acte du 13 novembre 2020, la SCI Sypim a acquis les locaux loués.

Depuis le mois de juin 2020, la société Cac Laundry Midi a modifié l'activité exercée dans les locaux loués et y a installé une laverie après avoir réalisé des travaux d'aménagement. En particulier, elle a fait passer un câble électrique dans les parties communes de l'immeuble sans autorisation. 

Quelques jours avant l'ouverture de son activité, elle a remarqué une fuite d'eau dans sa cave. Le syndic constatant l'important état de corrosion du plafond de la cave, l'a fait étayer suite à sa visite du 1er juillet 2020.

En vue de l'assemblée générale du 19 novembre 2020, la société Cac Laundry Midi a sollicité auprès de son bailleur l'inscription à l'ordre du jour de deux résolutions visant à ratifier la pose de ce câble électrique et l'autorisation de changer la devanture de son local.

Lors de l'assemblée générale susvisée, la société Cac Laundry Midi a constaté qu'aucune de ses résolutions n'avait été portée au vote des coproprie?taires et qu'une résolution avait en revanche autorisé le syndic à assigner la SCI Sypim afin d'obtenir la dépose du câble installée dans les parties communes. Une seconde résolution a refusé la prise en charge par la copropriété du renforcement du plancher haut de la cave.



La SCI Sypim a mandaté un expert structure, M. [K] [Z] de la société Altros Ingénierie aux fins d'examiner l'état de la structure du plancher bas des locaux loués.

Par acte du 31 mars 2021, la SCI Sypim a fait délivrer à la société Cac Laundry Midi une sommation aux fins d'obtenir la remise des locaux et parties communes dans leur état antérieur, à savoir avant les travaux d'aménagement non autorisés, d'effectuer la mise en sécurisation de la structure du local et d'en justifier auprès d'elle.

Par constats d'huissier des 31 mars 2021 et 8 avril 2021, il était constaté que la société Cac Laundry Midi n'avait pas déposé les travaux litigieux.

Ne parvenant pas à résoudre amiablement leurs différends, la société Cac Laundry Midi a fait assigner en référé par acte du 9 juillet 2021, la SCI Sypim devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de déterminer l'origine des désordres et des préjudices subis. Une ordonnance a été rendue le 21 octobre 2021, désignant M. [T] [V] en qualité d'expert. L'expertise judiciaire est toujours en cours.

En outre, le 9 juillet 2021, la société Cac Laundry Midi a également fait assigner la SCI Sypim aux fins d'obtenir sa condamnation de cette dernière à faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires le vote visant à ratifier la pose du câble électrique dans les parties communes sous astreinte et à l'autoriser à modifier la devanture de son local.

Par conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, la société Cac Laundry Midi demande au tribunal de :

Vu, notamment, les dispositions de l'article 1419 du code civil[SIC], 
Vu les pièces versées au débat, 

Condamner la société Sypim à faire toute diligence pour faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] le vote visant à : 

- ratifier la pose par la SARL Cac Laundry Midi du câble électrique dans les parties communes et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard dans les 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

- l'autoriser à modifier la devanture de son local ; 

Débouter la société Sypim de sa demande visant à prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

Condamner la société Sypim à payer à la SARL Cac Laundry Midi une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la société Sypim en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Eric Forestier, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 


Rejeter toute demande visant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

En réponse, aux termes de ses conclusions n°2 en défense et reconventionnelle notifiée par voie électronique le 25 novembre 2022, la SCI Sypim sollicite du tribunal de :

Vu les stipulations du bail, 
Vu l'assignation signifiée par la société Cac Laundry Midi, le 9 juillet 2021, 
Vu les articles 1103, 1224 et 1227 du code civil, 
Vu l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, 
Vu les articles 64, 515 et 700 du code de procédure civile, 

A titre principal : 

- Déclarer irrecevables les demandes de la société Cac Laundry Midi; 

- Rejeter la demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires d'une nouvelle résolution portant sur la ratification a posteriori des travaux illicites réalisés par la société Cac Laundry Midi sur les parties communes de l'immeuble 

- Condamner la société Cac Laundry Midi à déposer tous les aménagements et travaux réalisés par ses soins, sans autorisation préalable, à savoir : 

* la dépose du câble électrique dans les parties communes de l'immeuble ; 
* la dépose de tous les aménagements en façade de l'immeuble ; 
* la dépose d'un compteur dans les parties communes de l'immeuble et la modification du système électrique ; 
* la dépose de la ventouse de chaudière et effectuer les travaux de remise en état nécessaires ; 
Et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement 

- Condamner la société Cac Laundry Midi à une astreinte de cinq cents euros (500 euros) par jour de retard pour la réalisation de tous les travaux de dépose des aménagements illicites et remises en état nécessaires, à compter de l'expiration du délai de deux mois précité et pour une période de trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte. 

A titre subsidiaire : 
Si par extraordinaire, les arguments de la société Cac Laundry Midi étaient retenus par le Tribunal,
Juger que l'obligation de diligence de la société Sypim en vue de l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires d'une nouvelle résolution (portant sur la ratification a posteriori des travaux illicites réalisés par la société CAC LAUNDRY MIDI) sera parfaitement remplie par l'envoi d'un courrier recommandé au syndic dans les huit (8) jours suivant la signification du jugement et ce, sans astreinte. 

A titre reconventionnel : 


- Juger et ordonner la résiliation du Bail pour fautes contractuelles de la société Cac Laundry Midi et à ses torts exclusifs ; 

- Juger et ordonner la libération des locaux loués par la société Cac Laundry Midi et la réalisation par ses soins de tous les travaux de dépose de ses aménagements illicites et travaux de remise en état nécessaires dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, 

Avec application d'une astreinte de cinq cents euros (500 €) par jour de retard pour la réalisation de tous les travaux de dépose des aménagements illicites de la société Cac Laundry Midi à compter de l'expiration du délai de deux mois précité et pour une période de trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte. 

- Juger et ordonner l'expulsion de la société Cac Laundry Midi et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; 

- Juger et ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Cac Laundry Midi; 

- Juger et ordonner la société Cac Laundry Midi à payer à la société Sypim la somme de trois mille euros (3.000 euros) par mois, au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la reprise des locaux par Sypim ; 

- Juger et ordonner l'acquisition du montant du dépôt de garantie par la société Sypim à titre de dommages et intérêts ; 

- Juger et ordonner l'obligation de quitter les Locaux Loués par la société Cac Laundry Midi d'une astreinte d'un montant de mille euros (1.000 €) par jour de retard, à compter de la signification du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'au jour de la remise des clés ; 

-Juger et condamner la société Cac Laundry Midi aux entiers dépens ;
En tout état de cause : 

- Condamner la société Cac Laundry Midi à verser à la société Sypim une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance (qui comprendront les frais de constats établis par huissier) ; 

-Ordonner l'exécution provisoire du jugement.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été close par ordonnance du 28 novembre 2022 et fixée à l'audience du 20 septembre 2023 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées."

En l'espèce, si la SCI Sypim sollicite, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, de "déclarer irrecevables les demandes de la société Cac Laundry Midi", elle ne se prévaut, dans le corps des mêmes écritures, d'aucun moyen de droit et/ou de fait au soutien de cette prétention. 

Le tribunal n'est dès lors pas en mesure de l'examiner et d'y faire droit, le cas échéant. Elle doit donc être rejetée en l'état. 

Sur les demandes de "juger"

Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande principale de la société Cac Laundry Midi

Aux termes de l'article 1719 du code civil, 
"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."







L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci". 

L'autorisation doit être expresse (Civ. 3ème, 17 janvier 2007, n° 05-17.119 ; 28 mars 2007, n° 06-11.947, 5 octobre 2010, n° 09-68.982) et la jurisprudence assimile au défaut d'autorisation la réalisation de travaux excédant l'autorisation accordée (Civ. 3ème, 12 mai 1993, n° 91-17.676). Par ailleurs, l'assemblée générale peut subordonner l'autorisation qu'elle délivre à des conditions particulières qu'elle détermine librement. 

Au soutien de sa demande de condamnation de son bailleur à faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les résolutions querellées, la société Cac Laundry Midi se fonde sur l'article 1719 du code civil et se prévaut de l'obligation de délivrance conforme de son bailleur à son égard. Elle fait valoir que : 

*son activité de laverie automatique est conforme à la destination de l'immeuble ;
* pour les besoins de son activité, elle a dû réaliser un aménagement intérieur et faire procéder au changement de l'installation électrique qui était vétuste ;
* la pose d'un câble électrique dans les parties communes doit être ratifiée par l'assemblée générale, ce que son bailleur refuse de solliciter faisant preuve de résistance abusive ;
* il ne peut lui être opposé que sa demande est sans objet au motif que l'assemblée générale a voté une assignation à l'encontre de la SCI Sypim aux fins de dépose dudit câble ;
* en tout état de cause, aucune action en justice n'a été introduite à l'encontre de la SCI Sypim démontrant ainsi l'absence de gêne résultant de ce câble.

La SCI Sypim conclut au débouté et rétorque en se fondant sur les articles 1103 du code civil et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que :

* la société Cac Laundry Midi a reconnu avoir réalisé des travaux de transformation des locaux loués et des parties communes de l'immeuble sans l'accord préalable de la copropriété en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;
* la demanderesse ne peut lui demander à nouveau de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de ses demandes visant à ratifier des travaux déjà effectués alors que l'assemblée générale du 19 novembre 2020 s'est déjà prononcée à ce sujet en les rejetant, que ce refus est non équivoque puisqu'elle a autorisé son syndic à l'assigner pour la dépose du câble électrique et la remise en état des parties communes dégradées par les travaux privatifs de de la demanderesse ; dès lors cette demande est sans objet ;
* la société Cac Laundry Midi est informée de la décision défavorable de l'assemblée générale puisqu'elle indique dans ses conclusions "il est parfaitement possible que l'assemblée générale revienne sur sa décision" ;



* en tout état de cause, le juge ne peut ratifier des travaux affectant des parties communes, déjà réalisés sans autorisation ;
* à titre subsidiaire, une telle condamnation à son encontre ne pourra consister qu'en l'envoi d'une lettre recommandé au syndic portant demande d'inscription d'une résolution lors de la prochaine assemblée sans aucune obligation de résultat.

Sur ce,

Il n'est pas contesté que la société Cac Laundry Midi a fait réaliser des travaux d'aménagéments de son local mis à bail par la SCI Sypim, en particulier le changement de l'installation électronique et ce faisant, le percement d'un mur pour faire passer un câble dans les parties communes ainsi que la modification de sa devanture, affectant ainsi les parties communes sans autorisation de l'asssemblée générale. Il n'est pas non plus contesté que la façade extérieure de l'immeuble constitue une partie commune.

Il ressort par ailleurs des éléments du débat que lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2020, les copropriétaires ont été informés des travaux réalisés par la société Cac Laundry Midi au sein du local mis à sa disposition et ont, en conséquence, autorisé le syndic à agir en justice, à l'encontre du l'encontre de la SCI Sypim, propriétaire des lieux, aux fins de remise en état des parties communes dégradées.

L'assemblée générale a, en outre, par sa résolution 15 A refusé de valider les travaux de renforcement du plancher haut de cave du lot n°2.

Dans ces conditions et d'une part, la société Cac Laundry Midi ne saurait utilement solliciter à nouveau la ratification des travaux litigieux, alors que l'assemblée générale, souveraine, s'est déjà exprimée sur ce point, et qu'il n'est ni prétendu ni justifié que les résolutions précitées auraient fait l'objet d'une quelconque contestation judiciaire. 

De même et d'autre part, la société Cac Laundry Midi succombe à démontrer que le local donné à bail ne lui permettait pas d'exercer son activité et illustrerait, à le supposer avéré, un manquement de son abilleur à son obligation de délivrance conforme de la chose louée.

Enfin et en toute hypothèse, si la société Sypim, en sa qualité de propriétaire du lot et bailleresse, est tenue d'intenter tous les recours qu'elle a seule qualité à exercer, pour remplir envers son locataire ses obligations contractuelles, le préjudice découlant d'un éventuel manquement de celle-ci à ses obligations, à le supposer établi, ne peut se résoudre qu'en l'octroi de dommages-intérêts, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, ce qui n'est nullement sollicité par la société demanderesse, fût-ce à titre subsidiaire. 

Par conséquent, il convient de débouter la société Cac Laundry Midi de sa demande principale.









Sur la demande reconventionnelle formée par la SCI Sypim à l'encontre de la société Cac Laundry Midi

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Il est rappelé qu'un copropriétaire peut demander le rétablissement des lieux dans leur état antérieur s'il justifie d'un intérêt personnel.

La SCI Sypim se fonde sur l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander la condamnation de son locataire à remettre dans leur état antérieur les parties communes en particulier dans un délai de deux mois, assorti d'une astreinte de 500 euros par jour de retard :

-la dépose du câble électrique;
* la dépose de tous les aménagements en façade de l'immeuble;
* la dépose d'un compteur et la modification du système électrique;
* la dépose de la ventouse de chaudière.

Sur ce,

Il est de principe qu'un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état de parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause (Civ. 3ème, 8 juillet 2015, n° 14-16.975). 

La recevabilité de l'action individuelle d'un copropriétaire en cas d'atteinte alléguée aux parties communes est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il ne peut exercer seul que les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, en application du deuxième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il s'ensuit que l'action exercée par un copropriétaire en ce qui concerne les parties communes de l'immeuble est irrecevable dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas été attrait à la cause (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 3 juin 2015, n° RG 13/18615 ; Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ère et 5ème chambres réunies, 15 octobre 2020, n° RG 18/05055 ; Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre - 2ème section, 29 janvier 2020, n° RG 17/08265). 

Il est constant que la société Cac Laundry Midi a posé un câble électrique dans les parties communes de l'immeuble sans autorisation. Cependant, le syndicat des copropriétaire n'ayant pas été attrait à la cause, la SCI Sypim ne peut demander la condamnation de son locataire à déposer les ouvrages édifiés sur les parties communes et à remettre ces dernières dans leur état antérieur.

S'agissant de la demande de dépose de la ventouse, il n'est pas contesté que cette ventouse a été posée à l'intérieur des parties privatives de la SCI Sypim. Cependant, si cette dernière prétend que la ventouse a causé des désordres en parties communes, elle n'a versé, au soutien de son allégation qu'un courriel du syndic daté du 2 février 2022 (sa pièce n°13) indiquant que "La chaudière à ventouse posée dans votre local, 


au RDC du 73 Cherche Midi, occasionne des dégradations au niveau des boites aux lettres, parties, communes. Il est urgent de mettre à l'arrêt cette installation, de nous faire parvenir un constat de dégâts des eaux de vos locataires, pour permettre de remettre en état les parties communes"". Il est ainsi constaté que la SCI Sypim ne produit aucun document technique ou déclaration de sinistre et n'apporte aucune précision sur la teneur des désordres de sorte qu'ils apparaissent insuffisamment établis.

En conséquence, la demande de la SCI Sypim sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

En outre, l'article 1227 du même code prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. 

La SCI Sypim sollicite la résiliation judiciaire du bail en se fondant sur les articles 1224 et 1227 du code civil et fait valoir que la société Cac Laundry Midi a fait réaliser des travaux de transformation des locaux loués et dans les parties communes sans l'accord du bailleur, en violation du contrat de bail, et sans l'autorisation de l'assemblée générale notamment:

-l'installation d'un câble électrique dans les parties communes;
-la réalisation d'aménagement en façade de l'immeuble,
- la pose d'un compteur dans les parties communes et la modification du système électrique en vue de l'exploitation de laves-linge de grande capacité;
-la création d'une ventouse de chaudière évacuant directement sur les parties communes et créant des dommages au niveau des boites aux lettres sur cour.

En outre, il fait valoir que la société Cac Laundry Midi a manqué à son obligation d'entretien et de réparations locatives comme l'établit le rapport de M. [Z] qui a relevé un défaut d'entretien et de ventilation favorisant l'humidité de la cave, aggravant la corrosion des poutrelles et un affaiblissement du plancher

Enfin, il reproche à la société Cac Laundry Midi d'avoir manqué de l'informer immédiatement de la fuite dans les parties communes pourtant ancienne. Il relève que M. [V], expert judiciaire, a également relevé une pathologie ancienne et recurrente.

En réponse, la société Cac Laundry Midi rétorque que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée qu'en cas de manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles.

Or, elle conteste les manquements contractuels soulevés par son bailleur à l'exception de la pose du câble électrique en partie commune, justifiée par la vétusté de l'installation électrique. Elle réfute avoir modifié l'aspect extérieur de l'immeuble, ces aménagements dans la devanture étant mineurs.


De plus, s'agissant de la pose d'une ventouse de chaudière, elle relève que la SCI Sypim ne l'a jamais averti des dégâts causés en parties communes ni demandé à ce qu'elle soit retirée.

Par ailleurs, elle soutient ne pas avoir fait supporter aux planchers des charges excessives. Au contraire, elle excipe des écrits de l'expert judiciaire, M. [V], l'absence de lien entre la dégradation du plancher et l'activité de laverie. En revanche, elle reproche à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance conforme en faisant valoir que le plancher ne peut supporter que 150 kg au m² alors que le plancher des commerces de détails courant doit, conformément à la norme EN 1991-1-1-1, être en capacité de supporter 500kg au m².

Enfin, elle conteste le défaut de ventilation de la cave en produisant un procès-verbal de constat d'huissier du 23 mai 2022 et affirme que l'expertise judiciaire étant toujours en cours, il n'est pas démontré que la fuite d'eau soit la cause de la corrosion des poutrelles

Sur ce,

Aux termes du contrat de bail signé le 28 septembre 2000, le preneur est tenu de plusieurs obligations principales notamment :
"-Jouissance-Etat des lieux [...] Ne pas occuper d'autres parties d'immeuble que les lieux loués[....]
* Entretien - réparation: Effectuer ou faire effectuer, en temps ordinaire comme en cas d'urgence, l'entretien et les réparations locatives dès que nécessaire de lui-même ou sur injonction du bailleur. [...]
* Enseigne/Plaque : Ne modifier et ne poser aucune enseigne ou plaque sans l'accord préalable et écrit et celui de la copropriété s'il y a lieu [...]
* Travaux-Transformations : Ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, etc., sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l'immeuble et sous la direction de l'architecte du bailleur, le tout aux frais du preneur."

Par ailleurs, M. [Z] mandaté par la SCI Sypim a conclu dans son rapport rendu le 11 mars 2021 :

"L'exploitation de ce local est dangereuse, l'étaiement posé ne permet pas de soulager le plancher de façon perenne. Une réparation des aciers est impossible compte tenu de la désintégration des profilés et des fentons. La pose d'un nouveau plancher en sous face est possible sous certaines conditions mais la hauteur disponible sera amputée d'environ 20 cl dans la cave, la rendant moins exploitable. La seconde solution est d'enlever le plancher et en refaire un plancher neuf pouvant supporter la charge d'exploitation de 500 kg au m². L'exploitant et le propriétaire doivent être conscient du danger d'effondrement du plancher et doivent prendre toutes dispositions pour assurer la sécurité des clients, notamment par la mise en place d'un étaiement provisoire sur l'ensemble des IAO. Compte tenu du type de l'activité et de la présence d'équipements occasionnant des vibrations, il faut renforcer le plancher immédiatement et assurer une ventilation de la cave."



Il ressort des débats que la société Cac Laundry Midi a fait effectuer des travaux de remplacement de l'installation électrique sans autorisation ni de son bailleur ni de l'assemblée générale de la copropriété ainsi que des travaux de modification de sa devanture. 

Ces travaux ont conduit l'assemblée générale du 19 novembre 2020 a autorisé le syndic à assigner la SCI Sypim aux fins de remise en état des parties communes.

Dans ces circonstances, la SCI Sypim a donc adressé à son locataire un courrier en date du 3 février 2021 sollicitant la remise en état des locaux loués ainsi qu'une utilisation des lieux compatible avec la structure de l'immeuble.

En outre, le rapport de M. [Z] a établi le caractère dangereux du local et la nécessité de renforcer le plancher menacé par les vibrations causées par l'activité de laverie automatique.

Par acte du 31 mars 2021, la SCI Sypim a fait signifier une sommation de faire aux fins de remise en état des parties communes et de sécuriser la structure du local. 

En dépit de ces demandes réitérées et en contravention à ses obligations contractuelles d'entretien et de travaux, la société Cac Laundry Midi ne s'est pas exécutée comme en attestent les procès-verbaux de constat d'huissier des 31 mars 2021 et du 8 avril 2021.

Si les parties se fondent sur une note du 3 février 2022 de M. [V], désigné dans le cadre d'une expertise judiciaire en cours, il convient d'observer qu'aucune des parties ne produit son rapport définitif et qu'il ne peut donc être tiré de quelconque conclusions de la pièce versée. En outre, bien que la société Cac Laundry Midi reproche à son bailleur un manquement à une obligation de délivrance conforme en invoquant une fragilité du plancher ne supportant qu'une capacité de 150 kg au m² au lieu de 500 kg au m², il convient de constater que cette caractéristique ne l'a pas empêché d'installer et d'exploiter le local commmercial et ne lui a pas causé de préjudice. 

Ainsi, les manquements de la société Cac Laundry Midi à plusieurs obligations contractuelles à l'égard de la SCI Sypim, et son refus de se conformer aux multiples demandes de cette dernière caractérisent une inéxecution suffisamment grave, justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail et que soit ordonnée son expulsion des lieux, ainsi que précisé au dispositif. 
Au regard des manquements répétés de la société Cac Laundry Midi à ses obligations contractuelles ainsi que sa résistance à faire procéder à la dépose des travaux litigieux, il convient, passé le délai deux mois suivant la signification du présent jugement, d'assortir l'obligation de quitter les lieux, d'une astreinte de 300 euros par jour laquelle courra sur une période de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution.

Enfin, la SCI Sypim demande l'acquisition du montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts. 





L'article 1231-1 du Code civil dispose que : "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure." 

En l'espèce, l'acte de renouvellement du contrat de bail du 26 mars 2013 fait apparaître que la somme de 2.853,78 euros a été réglé par le preneur au titre du dépôt de garantie.

Cependant, il ne ressort pas du contrat de bail signé le 28 septembre 2000 ni de l'acte de renouvellement de bail précité, une clause prévoyant l'acquisition du dépôt de garantie en cas d'inexécution contractuelle. En outre, si la faute de la société Cac Laundy Service a exposé la SCI Sypim à une procédure judiciaire votée en assemblée générale, il n'est pas allégué que cette procédure ait été introduite. En tout état de cause, la SCI Sypim ne justifie d'aucun préjudice excédant celui réparé par l'octroi d'une indemnité au titre des frais irrépétibles. En conséquence, la SCI Sypim sera déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

La société Cac Laundry Midi, partie succombante, est condamnée aux dépens. 

Tenue aux dépens, la société Cac Laundry Midi est condamnée à payer à la SCI Sypim la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile qui comprendront les frais de constat d"huissier. 

La société Cac Laundry Midi sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SCI Sypim tendant à déclarer irrecevable la société Cac Laundry Midien ses demandes;

DEBOUTE la société Cac Laundry Midi de sa demande tendant à condamner la SCI Sypim à faire toute diligence pour faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] le vote visant à ratifier la pose du câble électrique dans les parties communes, dans les huit jours suivant signification de ce présent jugement et sous astreinte de 150 euros par jour de retard et à l'autoriser à modifier la devanture de son local.





DEBOUTE la SCI Sypim de sa demande de dépose du câble électrique installée sans autorisation dans les parties communes de l'immeuble, des aménagements en façade de l'immeuble, du compteur électrique installée dans les parties communes et de la ventouse de la chaudière et de remise des parties communes dans leur état antérieur;

ORDONNE la résiliation du bail signée le 28 septembre 2000 entre la SCI Sypim venant aux droits de M. [M] [F] et la société Cac Laundry Midi, venant aux droits de la société Centrale promotion portant sur le lot n°2 de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], renouvelé le 26 mars 2013; 

ORDONNE l'expulsion de la société Cac Laundry Midi et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail par la SCI Sypim, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution. ; 

DIT, le cas échéant et en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la société Cac Laundry Midi à payer à la SCI Sypim la somme de 3.000 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la reprise des lieux par la SCI Sypim;

DEBOUTE la SCI Sypim de sa demande d'acquisition du montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la société Cac Laundry Midi à payer la somme de 3.500 euros à la SCI Sypim sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile incluant les frais de constats d'huissier;

CONDAMNE la société Cac Laundry Midi aux entiers dépens;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.


La GreffièreLa Présidente