Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Me Anne-Marie de BEAUREPAIRE
Copie Exécutoire délivrée le :
à Me Nathalie BUNIAK




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8ème chambre
3ème section

N° RG 19/07785 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQGN3

N° MINUTE : 

Assignation du :
30 juin 2019








JUGEMENT 
rendu le 21décembre 2023 


DEMANDEURS

Monsieur [X] [C]
Madame [S] [T] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentés par Me Anne-Marie de BEAUREPAIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0355


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260








Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N°RG 19/07785 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGN3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1er Vice-Présidente,
Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente,
Cyril JEANNINGROS, Juge,

assistés de Léa GALLIEN, Greffier, lors des débats et de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 06 octobre 2023 tenue en audience publique devant Lucile Vermeille, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE 

L’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 3 juin 1988.

M. [X] [C] et Mme [S] [C] (consorts [C]) ont acquis le 19 juillet 1999 les lots n° 40, 46 et 53 correspondant à une cave, un local commercial situé au rez-de-chaussée et un appartement situé au troisième étage.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2019, les consorts [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins notamment d’annulation des résolutions n° 19 et n° 20 de l’assemblée générale du 17 avril 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2020, les consorts [C] demandent au tribunal de (sic) : 

“ Vu le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 3 juin 1988, 
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2019, 
Vu les dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, 

PRINCIPALEMENT

- DIRE le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes et l’en débouter;

- DIRE ET JUGER que l’évaluation du montant des charges de remplacement de chaudière appliqués aux lots n° 40, 46 et 53 appartenant à Mr et Mme [C] visés par les résolutions n° 19 et 20 adoptées par la copropriété lors de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] calculée en application des tantièmes de copropriété n’a pas été calculée en application des stipulations du règlement de copropriété page 36 et du « critère d’utilité » imposé par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

- PRONONCER l’annulation des résolutions n° 19 et 20 adoptées le 17 Avril 2019 lors de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 2] en ce qu’elles ont pour conséquence d’imposer à Mr et Mme [C] une évaluation erronée de la quote-part imputable aux lots n° 40, 46 et 53 du montant des frais de remplacement de la chaudière sans que soit retenu le critère « d’utilité objective » visé par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

- DIRE ET JUGER l’article 1 section 3 du règlement de copropriété (page 36) non conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 et, par voie de conséquence, déclarer non écrit l’article 1 section 3 du règlement de copropriété (page 36) et ce, en application de l’article 43 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

- PRONONCER la condamnation du syndicat des copropriétaires à substituer à l’article1 Section 3 du règlement de copropriété - page 36 - une clause dont la rédaction est conforme aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de cette même loi ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à Mr et Mme [C] une somme de 6000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- CONDAMNER, en application de l’article 12 de la loi du 10 Juillet 1965 et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du quinzième jour qui suivra la date de signification du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

- CONSTATER que Mr et Mme [C] ont procédé au règlement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges sur travaux de remplacement de la chaudière soit la somme de 16 016,46€;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à rectifi er le compte individuel de Mr et Mme [C] relatif aux lots n° 40, 46 et 53 et à procéder au calcul du montant des charges de remplacement de chaudière imputables à ces mêmes lots, en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à restituer à Mr et Mme [C] les sommes trop perçues au titre des appels de charges relatives au remplacement de chaudière;


- DIRE ET JUGER que Mr et Mme [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, en application des dispositions de l’article 10 - 1 de la loi du 10 Juillet 1965 ; 
Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N°RG 19/07785 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGN3

SUBSIDIAIREMENT

- DIRE ET JUGER que dans le cas où un expert serait désigné aux fins, notamment, de déterminer - en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du10 Juillet 1965 - la grille de répartition des charges de chauff age et le montant de la participation de Mr et Mme [C] aux frais de remplacement de la chaudière, le montant des frais d’expertise seraient intégralement mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens dont distraction au profi t de Maître Anne-Marie de BEAUREPAIRE, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de : 

“ Vu les articles 10 et 12 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2019, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
- DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, recevable et bien fondé en ses demandes : 
 
En conséquence ; 
 
- DECLARER irrecevable Monsieur et Madame [C] en leur action en révision et en mise en conformité du règlement de copropriété fondée sur l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de leur demande d’annulation des résolutions 19 et 20 de l’assemblée générale du 17 avril 2019 ; 
 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de leurs demandes financières ; 
 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 
 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; 
 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK, en application de l’article 699 du CPC.”

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.


L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2023 et l’affaire, plaidée à l’audience du 6 octobre 2023, a été mise en délibéré au 15 décembre 2023 puis prorogée au 21 décembre 2023. 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de “dire”, “dire et juger”, “constater”

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, «le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes : 

“- DIRE ET JUGER que l’évaluation du montant des charges de remplacement de chaudière appliqués aux lots n° 40, 46 et 53 appartenant à Mr et Mme [C] visés par les résolutions n° 19 et 20 adoptées par la copropriété lors de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] calculée en application des tantièmes de copropriété n’a pas été calculée en application des stipulations du règlement de copropriété page 36 et du « critère d’utilité » imposé par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;”

“- CONSTATER que Mr et Mme [C] ont procédé au règlement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges sur travaux de remplacement de la chaudière soit la somme de 16 016,46€;”

“- DIRE ET JUGER l’article 1 section 3 du règlement de copropriété (page 36) non conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 et, par voie de conséquence ; ”

“- DIRE ET JUGER que dans le cas où un expert serait désigné aux fins, notamment, de déterminer - en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du10 Juillet 1965 - la grille de répartition des charges de chauff age et le montant de la participation de Mr et Mme [C] aux frais de remplacement de la chaudière, le montant des frais d’expertise seraient intégralement mis à la charge du syndicat des copropriétaires.”

Sur la recevabilité des demandes des consorts [C] 

Aux termes de leurs écritures, les consorts [C] demandent au tribunal de “condamner, en application de l’article 12 de la loi du 10 Juillet 1965 et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du quinzième jour qui suivra la date de signification du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965.”



Dans la mesure où les consorts [C] invoquent la non-conformité de la répartition des charges aux règles d’ordre public posées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et non le quantum des charges incombant aux lots, leur demande s’interprète comme une action en nullité de la répartition des charges.

Or chaque copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’établir une nouvelle répartition des charges conforme à ces dispositions.

Par conséquent, les consorts [C] seront déclarés recevables en leur demandes.

Sur la demande d’annulation des résolutions 19 et 20 de l’assemblée générale du 17 avril 2019

La résolution n° 19 s’intitule “Travaux de modernisation et de mise en conformité de la chaudière”. Aux termes de cette résolution, les copropriétaires ont émis un vote favorable concernant le principe des travaux, le choix du devis de l’entreprise Sofratherm, le choix du cabinet conseil LH CONSEIL pour la mission de maîtrise d’oeuvre, la fixation des honoraires du syndic et la date des appels de fonds.

Aux termes de la résolution n° 20, les copropriétaires se sont prononcés en faveur d’un emprunt collectif contracté par le syndicat des copropriétaires.

Les consorts [C] sollicitent l’annulation des résolutions n° 19 et n° 20 de l’assemblée générale du 17 avril 2019 au motif que (sic) : “elles ont pour conséquence de leur imposer une évaluation erronée de la quote-part imputable aux lots n° 40, 46 et 53 au titre des frais de remplacement de la chaudière dans la mesure où cette évaluation ne tient pas compte du critère d’utilité objective visé par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.”

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, les résolutions contestées ne se prononcent nullement sur la répartition des charges de chauffage. 

Par conséquent, il convient de débouter les consorts [C] de leur demande d’annulation des ces résolutions.

Sur la demande tendant à déclarer non écrit l’article 1 section 3 du règlement de copropriété 

Les demandeurs sollicitent que le tribunal déclare non écrit l’article 1 section 3 du règlement de copropriété en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 au motif qu’il porte atteinte aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ils considèrent que le mode de répartition des charges de chauffage, institué par le règlement de copropriété, ne tient pas compte de la spécificité du lot n° 46, et notamment du fait que le local ne comporte qu’un seul radiateur pour 496 m2 ; que dès lors ce seul radiateur ne permet pas de maintenir les lieux à une température identique à celle des autres appartements au sein de l’immeuble. 

Le syndicat des copropriétaires oppose que les dispositions du règlement de copropriété ne sont pas contraires aux stipulations de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.”

L’article 10 de la la même loi prévoit que : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit une section trois intitulée “charges de chauffage et d’eau chaude”. Au sein de cette section, figure un I intitulé “Définition” et un II intitulé “Répartition des charges de chauffage” qui comprend lui même un article 1. 

La formulation exacte de cette section est la suivante (sic) : 

“Section trois : charges de chauffage et d’eau chaude 

I - Définition 

Les charges de chauffage et d’eau chaude comprennent les dépenses d’entretien et de réparations et même de remplacement des installations de chauffage collectif et d’eau chaude de l’immeuble le prix du combustible, le coût de l’eau, celui de l’électricité consommée, les salaires du chauffeur et les charges sociales y afférentes. 

Les dépenses d’entretien et de réparation des locaux de la chaufferie, avec ses accès et ses annexes. 






II - Répartition des charges de chauffage 

Article 1
 
L’immeuble étant muni d’appareils permettant de déterminer dans chaque local occupé les quantités de chaleur fournie, la répartition des dépenses de chauffage central s’opère ainsi qu’il suit : 
 
a) Frais de combustible ou d’énergie utilisée 
 
1) Frais commun d’énergie – Ces frais seront répartis entre les différents lots de l’immeuble proportionnellement à la surface réelle de chacun d’eux; leur montant sera obtenu en multipliant le total des dépenses de combustibles ou d’énergie par un coefficient égal à 0,40. 
2) Frais individuels d’énergie. Ces frais correspondant au coût des quantités de chaleur procurées par les appareils de chauffage reliés à l’installation collective, seront répartis proportionnellement aux quantités de chaleur fournie à chaque lot, d’après les appareils de mesure installées à cet effet en application de la réglementation en vigueur. 

b) autres frais 

Toutes les autres dépenses afférentes au chauffage collectif seront réparties sur les mêmes bases que celles prévues pour les frais communs d’énergie.”

Le lot n° 46 est défini par le règlement de copropriété de la manière suivante : 
“Au rez-de-chaussée
Un local commercial comprenant : 
garage, bureau, 2 réserves, débarras, 
salle de jeux, douche, W.C.”

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que le lot n°46 est raccordé à l’installation commune de chauffage. Il appartient aux demandeurs, à qui incombe la charge de la preuve, de démontrer que cette installation ne permet pas d’assurer un confort thermique correspondant aux services attendus par un tel équipement. Or, en l’espèce, cette preuve n’est aucunement rapportée.

Compte tenu de sa formulation, le règlement de copropriété contient une clause organisant la répartition des charges en fonction de la surface des locaux, ce qui correspond à une base de répartition conforme à la loi en ce qu’elle tient compte d’une utilité objective. Dans ces conditions, il n’est donc pas démontré que le règlement de copropriété comporte une clause de répartition de charges contraire aux critères impératifs de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de débouter les consorts [C] de leur demande tendant à réputer non écrite la clause litigieuse. 

La demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à substituer à l’article1 Section 3 du règlement de copropriété une clause dont la rédaction est conforme aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de cette même loi, qui n’entre pas de toute manière pas dans les prévisions de l’article 43 de loi du 10 juillet 1965, sera rejetée.




Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 3ème section
N°RG 19/07785 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQGN3

La demande tendant à “ condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à rectifi er le compte individuel de Mr et Mme [C] relatif aux lots n° 40, 46 et 53 et à procéder au calcul du montant des charges de remplacement de chaudière imputables à ces mêmes lots, en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965.”et la demande de “condamnation du le syndicat des copropriétaires à restituer à Mr et Mme [C] les sommes trop perçues au titre des appels de charges relatives au remplacement de chaudière”, qui sont indéterminées et qui ne font l’objet d’aucun développement, ni en fait, ni en droit, sont rejetées.

Sur les demandes accessoires 

Les consorts [C] qui succombent sont condamnés aux dépens avec distraction au profit de Maître Nathalie Buniak.
Tenus aux dépens, les consorts [C] sont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre. 

Le sens de la présente décision conduit en outre à rejeter leur demande de dispense de participation commune aux frais de procédure.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Déclare M. [X] [C] et Mme [S] [C] recevables en leurs demandes ; 

Déboute M. [X] [C] et Mme [S] [C] de l’ensemble de leurs demandes; 

Condamne M. [X] [C] et Mme [S] [C] aux dépens ; 

Accorde à Maître Nathalie Buniak le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [X] [C] et Mme [S] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute M. [X] [C] et Mme [S] [C] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et de leur demande de dispense de participation commune aux frais de procédure ; 

Ordonne l’exécution provisoire ; 

Rejette les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 21décembre 2023

Le GreffierLa Présidente