Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/12433 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYBCO

N° MINUTE : 




Assignation du :
14 Octobre 2022









JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286




DÉFENDERESSE

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1806





Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
 N° RG 22/12433 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBCO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Octobre 2023
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCPI France Investipierre est propriétaire des lots de copropriété n°1, 3, 4, 11, 12, 22 et 27 d'un immeuble situé au [Adresse 3]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCP SCPI France Investipierre de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 9.806,61 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCP SCPI France Investipierre de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 14.153,91 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCP SCPI France Investipierre de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 3.233,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait commandement de payer à la SCP SCPI France Investipierre la somme de 7.383,17 euros au titre principal de sa créance.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 04 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCP SCPI France Investipierre en paiement d’arriérés de charges de copropriété d'un montant de 10.905,95 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 11 janvier 2023. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023, il demande au tribunal de céans, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- condamner la SCP SCPI France Investipierre au paiement de la somme de 3.804,22 euros arrêtées au 2ème appel 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 07 février 2019 ;
- condamner la SCP SCPI France Investipierre au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- ordonner la capitalisation des intérêts.
- condamner la SCP SCPI France Investipierre au paiement des entiers dépens ;
- condamner la SCP SCPI France Investipierre au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la SCP SCPI France Investipierre demande au tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- à titre subsidiaire limiter la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 1.620,41 euros au titre des charges exigibles au 4ème trimestre 2022 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à porter au crédit du compte individuel de la SCP SCPI France Investipierre la somme de 865,46 euros au titre des frais facturés ;.
- juger que le montant des frais afférents à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne pourra excéder le coût de la première mise en demeure et condamner le syndicat des copropriétaires à porter au crédit du compte individuel de la SCP SCPI France Investipierre les frais inutiles ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et autoriser, pour ceux le concernant, la Selarl FBC Avocats à en poursuivre le recouvrement direct, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 mai 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 05 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCP SCPI France Investipierre est propriétaire des lots 1, 3, 4, 11, 12, 22 et 27 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2020, 31 mars 2021 et 15 septembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 12 avril 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCP SCPI France Investipierre, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 2.842,34 euros arrêtées au 2ème appel 2023 inclus.

La SCP SCPI France Investipierre ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions quant aux charges restant dues pour un montant de 3.804,22 euros, la SCP SCPI France Investipierre ayant procédé à divers versements pour apurer sa dette depuis l’assignation, les intérêts seront dus à compter des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023.

Conformément à l’article 1343–2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.


3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCP SCPI France Investipierre de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCP SCPI France Investipierre a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 7 février 2019.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCP SCPI France Investipierre a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


4 - Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCP SCPI France Investipierre sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
  

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCP SCPI France Investipierre à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

- 2.842,34 euros arrêtées au 2ème appel 2023 inclus au titre d'arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 ;
- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus pour une année entière, en application de l'article 1154 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCP SCPI France Investipierre aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023


La GreffièreLa Présidente