Tribunal Judiciaire · Service des référés — 20 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55917 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2M7W

N° : 3

Assignation du :
24 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 20 décembre 2023



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. ZITA JAREL D’ORSIN
C/O son administrateur de biens le Cabinet Denise LADOUX
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS - #E0586

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [Y]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Monsieur [R] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Assala FARAH, avocat au barreau de PARIS - #D2121


DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2013, Mmes [W] [L], [K] [L] et [T] [O], aux droits desquelles se trouve la SCI Zita Jarel d’Orsin, ont donné à bail commercial à la Selarl [Y] des locaux commerciaux situés 
[Adresse 5] à [Localité 2], à usage de bureaux.

M. [R] [Y] s’est porté caution solidaire de la société locataire.

La Selarl [Y] a donné congé à effet au 30 juin 2023, par courrier en date du 30 mars 2023.

La SCI bailleresse a fait pratiquer une saisie conservatoire le 
12 juillet 2023 sur le compte bancaire de la locataire.

Puis par acte en date du 24 juillet 2023, elle a fait assigner en référé la Selarl [Y] et M. [Y] en sa qualité de caution sollicitant de :

“Vu l’article 835 al. 2 du CPC,
Vu les articles 1103, 1709 et 2288 du code civil,
Vu le bail commercial à effet au 1er mai 2013,

CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSIN la somme provisionnelle de 27 019,38 € au titre de l’arriéré locatif arrêté provisoirement au 30 juin 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 comprise ;

ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la saisie conservatoire du 12 juillet 2023 ;

CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSIN la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSlN tous les dépens, qui comprendront notamment le coût de la saisie conservatoire du l2 juillet 2023 et de sa dénonciation au débiteur le 17 juillet 2023.”

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la SCI Zita Jarel d’Orsin sollicite de :

“CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSIN la somme provisionnelle de 27 019,38 € au titre de l’arriéré locatif arrêté provisoirement au 30 juin 2023, échéance du 2 ème trimestre 2023 comprise ; 
 
ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la saisie conservatoire du 12 juillet 2023 ; 
 

CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSIN la somme de la somme de 6 985 € au titre de la remise en état du parquet, et la somme de 552,20 € au titre du remplacement de la serrure; 
 
CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSIN la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ; 
 
CONDAMNER solidairement la SELARL [Y] et Monsieur [R] [Y] en sa qualité de caution à payer à la SCI ZITA JAREL D’ORSIN tous les dépens, qui comprendront notamment le coût de la saisie conservatoire du 12 juillet 2023 et de sa dénonciation au débiteur le 17 juillet 2023.”

Dans leurs écritures déposées et développées oralement à l’audience, la Selarl [Y] et M. [Y], recherché en sa qualité de caution, sollicitent de :

A titre principal, 
- ordonner une médiation

“Puis”, 
- débouter la SCI Zita Jarel d’Orsin de ses demandes,
- juger que les loyers sur l’année 2022 ont été soldés,
- juger que la condamnation solidaire de M. [Y] au titre de caution est nulle,
- juger que la Selarl [Y] se chargera de la remise en état des lieux dans un délai maximum de 2 mois selon ses propres moyens,
- condamner la Selarl [Y] au remboursement de la facture de la serrure d’un montant de 552,20 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de souligner à titre liminaire que la médiation souhaitée par les défendeurs ne peut être ordonnée par le juge sans l’accord du demandeur ; qu’en l’absence d’un tel accord, la demande ne peut prospérer.

Sur les demandes de provision 

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile,“dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

 1- Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

La société bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 
27 019,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, 2ème trimestre 2023 inclus.


La société locataire conteste ce montant en faisant valoir qu’elle a réglé tous les loyers de l’année 2022, contestant l’indexation appliquée compte tenu de la non-reconduction du bail, et elle reconnaît devoir les deux trimestres de l’année 2023 qui devront toutefois se compenser avec le dépôt de garantie versé à hauteur d’un trimestre.

Il est constant que les règlements effectués par le preneur au cours de l’année 2022 ne correspondent pas exactement aux montants qui ont été appelés, les parties s’opposant sur l’indexation du loyer pratiquée.

Or cette indexation est expressément prévue par le bail et son application automatique ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

Par ailleurs, la société locataire reconnaît devoir les loyers du 
1er et 2ème trimestres 2023, jusqu’à la date d’effet du congé et la restitution des locaux.

Dans ces conditions, la demande de provision peut être accueillie. Les intérêts au taux légal ne peuvent être dus sur la provision allouée à compter de la saisie conservatoire du 12 juillet 2023.

 2- sur la demande au titre des réparations 

La SCI bailleresse invoque d’importantes réparations locatives à la charge du preneur suite à la restitution des locaux le 11 juillet 2023 portant sur :
- le parquet, un devis du 22 septembre 2023 étant produit aux débats pour la réfection des parquets des locaux, d’un montant de 6 985 euros TTC,
- le remplacement nécessaire de la serrure, facturée le 25 juillet 2023 à hauteur de la somme de 552,20 euros.

La société [Y] ne conteste pas devoir rembourser la facture afférente au remplacement de la serrure. La somme réclamée à ce titre sera donc allouée à la SCI bailleresse.

Elle critique en revanche le montant “trop élevé” du devis concernant le parquet, s’engageant à remettre elle-même les lieux en état dans un délai de deux mois.

L’état des lieux d’entrée ne porte aucune mention de l’état des parquets tandis que l’état des lieux de sortie du 11 juillet 2023 indique que les sols sont “en mauvais état” avec des tâches, ce dont il justifié par les photographies versées aux débats qui ne sont pas critiquées.

Le bail stipule que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent à la signature et qu’il doit les rendre en fin de bail en bon état de réparations.

Le locataire doit répondre des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute selon l’article 1732 du code civil. 

Au cas d’espèce, la société [Y] ne conteste pas les dégradations du parquet alléguées pas plus que son obligation à réparation, sur le principe, puisqu’elle propose de procéder à la remise en état des lieux par ses propres moyens.

Dans ces conditions, faute pour la défenderesse de verser aux débats un devis de réparations venant contredire celui produit par la SCI bailleresse, la demande de provision à valoir sur la réfection des parquets peut être accueillie.

Sur l’engagement de caution

Aux termes d’un acte manuscrit, annexé au bail, M. [Y], gérant de la Selarl [Y], s’est porté caution solidaire de la société locataire envers le bailleur, notamment pour le paiement des loyers et charges locatives énoncées au contrat de bail pour la durée du bail et de ses renouvellements, le loyer y compris les révisions et augmentations légales ou conventionnelles, intérêts de retard ou montant de toute clause pénale, du dépôt de garantie, des charges, des éventuelles indemnités d’occupation ou astreintes, des dégradations et réparations locatives, des frais et indemnités de procédure.

M. [Y] soutient, sans plus de précisions, qu’il ne peut être engagé au titre du cautionnement souscrit “qui ne répond pas aux obligations légales de l’article 2288 du code civil ni aux mentions obligatoires exigées.”

Partant, il n’explicite nullement les raisons pour lesquelles cet acte de cautionnement ne serait pas valable, de sorte que sa contestation sera écartée comme ne revêtant pas de caractère sérieux.

Les condamnations seront donc prononcées solidairement entre 
M. [Y] et la Selarl [Y].

Sur les autres demandes 

Il sera alloué en équité une indemnité à la SCI demanderesse en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Les défendeurs supporteront la charge des dépens, en ce non compris le coût de la saisie-conservatoire du 12 juillet 2023 et de sa dénonciation au débiteur le 17 juillet 2023 qui ne constituent pas des actes nécessaires au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la Selarl [Y], solidairement avec M. [R] [Y] en sa qualité de caution des engagements de la Selarl [Y], à payer à la SCI Zita Jarel d’Orsin la somme provisionnelle de 27 019,38 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, 2ème trimestre 2023 inclus,

Condamnons la Selarl [Y], solidairement avec M. [R] [Y] en sa qualité de caution des engagements de la Selarl [Y], à payer à la SCI Zita Jarel d’Orsin la somme provisionnelle de 6 985 euros au titre de la remise en état du parquet des locaux donnés à bail et la somme provisionnelle de 552,20 euros à valoir sur le coût du remplacement de la serrure des locaux donnés à bail,

Condamnons la Selarl [Y], solidairement avec M. [R] [Y] en sa qualité de caution des engagements de la Selarl [Y], à payer à la SCI Zita Jarel d’Orsin la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la Selarl [Y], solidairement avec M. [R] [Y] en sa qualité de caution des engagements de la Selarl [Y], aux dépens,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 20 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,


Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL