Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Me Grégory FENECH
Copie Exécutoire délivrée le :
à Me Thibaud VIDAL



■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 19/09351 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQO2O

N° MINUTE : 


Assignation du :
29 juillet 2019









JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société TIFFENCOGE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Grégory FENECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0331


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Y] [J] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Thibaud VIDAL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0056 par Me Michel GOUGOT, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant







Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/09351 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQO2O

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER-GRANADOS, Vice-Président,
Anita ANTON, Vice-Présidente,
Caroline BIANCONI-DULIN; Vice-Présidente,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 octobre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a été construit à la fin des années 1970 et se compose de 4 étages au-dessus desquels se trouve un toit-terrasse. Son syndic actuel est la société Tiffencoge. 

Monsieur [K] [B] est propriétaire de l’appartement du 4ème étage. 

Une opération de surélévation de l’immeuble a été évoquée lors d’une réunion du conseil syndical, lequel a décidé de soumettre au vote le projet de cession des droits à surélever pour réaliser cette opération de surélévation. 
 
Une convocation à une assemblée générale de copropriétaires a été transmise à Monsieur [B] le 12 avril 2017 pour une assemblée générale devant se tenir le 11 mai 2017. L’assemblée générale a voté favorablement sur le projet de surélévation. 
 
Une seconde assemblée générale s’est tenue le 14 mars 2018 au cours de laquelle les résolutions suivantes ont fait l’objet d’un vote favorable : 
- Résolution 10 : vote sur le montant de préjudice attribué à Monsieur [B] ; 
- Résolution 11 : vote sur la prise en charge du préjudice de Monsieur [B] par la société Aximob ; 
- Résolution 12 : mandat au syndic pour signer l'acte authentique de cession des droits à construire privatifs aux fins de surélever tels que prévus dans l'offre d'achat signée et les modificatifs au règlement de copropriété, à l'état de répartition des charges et à l'état descriptif de division. 

A la suite de cette assemblée générale, conformément à l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, afin de purger le droit de priorité accordé au copropriétaire du dernier étage, le syndic a notifié, le 2 juillet 2018, à Monsieur [B], une offre de vente portant sur les droits à surélever de l’immeuble dans des conditions identiques à celles de la société Aximob. 
 
Le 5 septembre 2018, Monsieur [B] a signifié à la SAS Gessim, syndic représentant le syndicat des copropriétaires, qu’il exerçait son droit de priorité et acceptait donc l’offre de vente émanant de ce dernier. Monsieur [B] déclarait ainsi se porter acquéreur des droits à surélever dans les conditions de l’offre validée en assemblée générale au bénéfice de la société Aximob. 
 
Monsieur [K] [B] a contesté les résolutions des deux assemblées générales susvisées devant le tribunal ayant voté en faveur du projet de surélévation. Il s’est ensuite désisté de ces procédures. 

Monsieur [K] [B] n’a exécuté aucune des diligences qu’aurait dû accomplir l’acquéreur du droit de surélever malgré les relances de la SAS Gessim.

Par exploit d’huissier délivré le 29 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Gessim, l’a assigné aux fins de voir prononcer la nullité de l’acceptation de l’offre de Monsieur [K] [B], ou à tout le moins la résolution du contrat de vente des droits à surélever de l’immeuble sis [Adresse 2] ou plus subsidiairement la caducité du contrat de vente. 

Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/09351.

Monsieur [B] a, dans ses conclusions, soulevé l’irrecevabilité de l’action du Syndicat des copropriétaires à défaut de mandat d’ester en justice donné à son syndic. 
 
Une assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 13 septembre 2021, afin d’habiliter le syndic à agir en justice contre Monsieur [B] et à poursuivre l’action susvisée engagée à l’encontre de celui-ci. 

Par exploit d’huissier délivré le 9 novembre 2021, Monsieur [K] [B] a assigné le syndicat des copropriétaires afin de solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 13 septembre 2021, aux motifs d’une contradiction « sur le lieu de la réunion ou le mode de consultation de l’assemblée générale, en présence physique ou à distance », et d’un délai de convocation inférieur à 21 jours. 

Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 21/14668.

Par conclusions d’incident signifiées le 5 avril 2022, Monsieur [K] [B] a saisi le juge de la mise en état aux fins de solliciter la jonction des deux instances n°19/09351 et 21/14668 ou subsidiairement le sursis à statuer dans le cadre de la procédure n°19/09351. 

Par deux ordonnances du 2 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [B] de ses demandes de jonction et de sursis à statuer. 
 
Le syndicat des copropriétaires s’est à nouveau réuni en assemblée générale le 14 avril 2022 afin de ratifier l’action introduite par le syndic et lui donner mandat de mener à terme la procédure n°19/09351.

Cette assemblée générale du 14 avril 2022 est définitive, n’ayant fait l’objet d’aucune contestation.

Par conclusions n°3 notifiées électroniquement le 8 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], demande au tribunal de :

« Vu les articles 1113, 1114, 1117, 1118, 1121, 1217, 1231, 1231-1, 1240 et 1304 du code civil, 
Vu l’article 700 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
DECLARER recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la société Gestion et Sélection Immobilière; 
 
A titre principal, 

PRONONCER la nullité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [K] [Y] [J] [B] du 5 septembre 2018 portant sur la vente par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du droit de surélever l’immeuble sis [Adresse 2], et la DECLARER nulle et de nul effet, ou subsidiairement 

PRONONCER la caducité de l’offre de vente notifiée à Monsieur [Y] [J] [B] le 4 juillet 2018 par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du droit de surélever l’immeuble sis [Adresse 2] et la DECLARER caduque et de nul effet ; 

A titre subsidiaire, 

PRONONCER la résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 entre Monsieur [K] [Y] [J] [B] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] portant sur le droit de surélever l’immeuble sis [Adresse 2], aux torts exclusifs de Monsieur [K] [Y] [J] [B]; 

A titre plus subsidiaire, 

PRONONCER la caducité du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 entre Monsieur [K] [Y] [J] [B] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] portant sur le droit de surélever l’immeuble sis [Adresse 2], et le DECLARER caduc et de nul effet ; 

En tout état de cause, 

CONDAMNER Monsieur [K] [Y] [J] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la société Gestion et Sélection Immobilière, la somme de 360.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société Aximob, ou à tout le moins le condamner à verser audit Syndicat la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société Aximob ; 
 
DEBOUTER Monsieur [K] [Y] [J] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [K] [Y] [J] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la société Gestion et Sélection Immobilière la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 

CONDAMNER Monsieur [K] [Y] [J] [B] à supporter les entiers dépens distraits au profit de Me Gregory Fenech Avocat en la cause qui y a pourvu (articles 696 et 699 CPC) ; 

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées électroniquement le 6 décembre 2022, Monsieur [K] [Y] [J] [B] demande au tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

ACCUEILLIR Monsieur [B] en sa demande reconventionnelle et, y faisant droit : 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, représenté par le Cabinet Gessim et en tout cas par son syndic en exercice, à comparaître devant le Notaire qui sera choisi par Monsieur [B], à première réquisition de cet officier ministériel, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim du 2 juillet 2018, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit

CONDAMNER encore le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [B] une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, matériel et de jouissance qu’il lui a causé et continue de lui causer, 

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires demandeur à payer à Monsieur [B] une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 C.P.C., 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires demandeur aux entiers dépens, avec distraction à Maître Thibaud Vidal, Avocat, aux offres et affirmations de droit. ».

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 décembre 2022.

Par message et conclusions n°4 avec demande de révocation de clôture notifiés par voie électronique le 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture en raison de la nécessité de porter à la connaissance du tribunal le nom du nouveau syndic, la société Tiffencoge.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 octobre 2023. 

Il a été demandé à Monsieur [K] [B] ses observations sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. Il n’a fait part d’aucune opposition à la demande de révocation compte tenu du maintien de la date des plaidoiries.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la révocation de l’ordonnance de clôture 

Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ». L'ordonnance de clôture « peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ». 

Les parties qui, à l'audience, sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture rendue quelques jours avant et demandent expressément que l'affaire soit retenue en l'état des écritures notifiées sont irrecevables à contester la révocation de l'ordonnance de clôture pour rendre recevables les conclusions de la partie adverse, et la fixation le jour même de l’audience de plaidoiries (2e Civ., 20 octobre 2005, pourvoi n° 03-13.932, Bull. 2005, II, n° 257).

Postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 13 décembre 2022, par message et conclusions notifiés par voie électronique le 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture en raison de la nécessité de porter à la connaissance du tribunal le nom du nouveau syndic, la société Tiffencoge.

A l’audience, ont été demandées à Monsieur [K] [B] ses observations sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. Il n’a fait part d’aucune opposition à la demande de révocation compte tenu du maintien de la date des plaidoiries.

Le changement de syndic et ses conséquences éventuelles au regard de l’exécution de la décision constituent une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de reporter celle-ci au jour de l'audience pour accueillir les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées électroniquement le 3 octobre 2023 en raison du changement de syndic, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture.






Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/09351 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQO2O

2. Sur la demande de nullité/ caducité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [K] [Y] [J] [B] du 5 septembre 2018 portant sur la vente par le syndicat des copropriétaires du droit de surélever l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que :

- l’acceptation de l’offre de vente par son bénéficiaire, Monsieur [B], devait intervenir avant le terme fixé par l’offre de vente, soit deux mois à compter du 4 juillet 2018, date de réception de la lettre de notification de l’intention de vendre du syndicat des copropriétaires, 
 
- l’offre de vente était ainsi valable du 4 juillet 2018 au 3 septembre 2018 à minuit, 
 
- Monsieur [B] ayant notifié son acceptation de l’offre par acte d’huissier en date du 5 septembre 2018, celle-ci est intervenue deux jours après l’expiration du délai de deux mois.

Monsieur [B] fait valoir que l’acceptation a bien été formulée dans le délai légal dès lors que :

- le point de départ du délai d’acceptation ne se situe pas le 4 juillet 2018, jour de la réception de la lettre du syndic de notification d’offre de vente, mais « le lendemain du jour de la première présentation », soit en l’espèce le 5 juillet 2018. 
 
- l’acceptation a été notifiée d’abord par un courrier adressé par mail au syndic le 30 août 2018 mais même, ensuite, par acte d’Huissier du 5 septembre 2018, soit le dernier jour du délai qui était ouvert à Monsieur [B]. 

En droit, l’article 35 alinéas 4 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige dispose que : 
 
« Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa ».

Selon l’alinéa 1er de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige, le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.






S’agissant de la date d’expiration du délai, il y a lieu d'appliquer en la matière l'article 641, alinéa 2 du code de procédure civile. Lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. À défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

En l’espèce, la lettre de notification de l’intention de vendre du syndicat des copropriétaires a été reçue par Monsieur [B], le 4 juillet 2018 (Pièce n°17 du syndicat des copropriétaires). 

Conformément à l’alinéa 1er de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai de l’offre de vente a donc pour point de départ le lendemain de la réception de la lettre recommandée au domicile du destinataire, soit le 5 juillet 2018.
 
L’offre de vente était ainsi valable du 5 juillet 2018 au 5 septembre 2018 à minuit. 
Monsieur [B] a signifié sa lettre d’acceptation par exploit d’huissier de justice le 5 septembre 2018 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires), soit dans le délai qui lui était imparti. 

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de nullité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [B] et de sa demande de juger caduque l’offre de vente au 5 septembre 2018.

3. Sur la demande de résolution du contrat de vente aux torts de Monsieur [B]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], soutient que :

- l’offre d’achat émanant de la société Aximob et annexée à l’offre de vente qu’il a émise, détaillait les conditions suspensives attachées au contrat de vente, mises à la charge du vendeur et de l’acquéreur, 

- le bénéficiaire de l’exercice du droit de priorité est tenu de toutes les conditions de l’offre qui lui est notifiée, le vendeur ne pouvant être engagé à l’égard du bénéficiaire du droit de priorité, davantage qu’il ne l’était à l’égard de son acquéreur,

- trois conditions suspensives étaient ainsi mises à la charge de l’acquéreur, lesquelles prévoyaient de : 

1. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les diagnostics structurels de l'immeuble par un ingénieur indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l'immeuble. 

2. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les études géotechniques de type G5 AVP par un bureau d'études techniques certifié et indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l'immeuble. 

3. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, le pré-rapport initial relatif aux missions L et LE par un bureau de contrôle certifié et indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l'immeuble. 

- il appartenait à Monsieur [B] d’accomplir les diligences nécessaires afférentes aux conditions suspensives mises à sa charge alors qu’il n’en a accompli aucune,

- l’offre de vente devait aussi obéir à des conditions spéciales qui entouraient l’exécution du contrat de vente. Parmi ces conditions certaines devaient intervenir avant tout travaux : 
 
1. Présenter à la première assemblée générale la note d'enquête géotechnique établie par le Cabinet Bâtigéoconseil le 10 avril 2017.

2. Présenter à la première assemblée générale le plan des futures parties communes du 4ème étage, telles qu'elles seraient après surélévation.

3. Présenter à la première assemblée générale le plan des logements créés en surélévation. 
 
4. Présenter à la première assemblée générale le plan de la future toiture après surélévation. 
 
5. Présenter à la première assemblée générale le plan des façades. 
 
6. Présenter à la première assemblée générale le projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, pour création du lot transitoire contenant le droit à surélever. 
 
7. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les diagnostics structurels de l'immeuble par un ingénieur indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l'immeuble.

8. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les études géotechniques de type G5 AVP par un bureau d'études techniques certifié et indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l'immeuble

9. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, le pré-rapport initial relatif aux missions L et LE par un bureau de contrôle certifié et indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l'immeuble. 
 
10. Transmettre au syndic pour la deuxième assemblée générale le projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division résultant de la division du lot transitoire suite au projet de la surélévation. 

- Monsieur [B] n’a réalisé aucune de ces conditions, 

- il n’a accompli aucune des diligences lui incombant, malgré l’écoulement d’un délai de dix mois et des relances du syndic, 

- il n’a donc pas accompli dans un délai raisonnable les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives de la vente du droit de surélever.




En réponse, Monsieur [K] [B] fait valoir que :

- l’offre d’achat de la société Aximob du 10 avril 2017 comportait diverses conditions suspensives dont une tenant à « l’absence de volonté d’un copropriétaire de faire jouer son droit de priorité sur cette offre » et cette condition suspensive a défailli lorsque Monsieur [B] a exercé, le 5 septembre 2018, son droit de priorité, 

- l’offre d’achat de la société Aximob est atteinte de caducité depuis le 5 septembre 2018 au moins, date de l’exercice par Monsieur [B] de son droit de priorité, 

- il ne peut lui être imposé d’autres conditions que celles qui figuraient dans l’offre de vente du 2 juillet 2018 (reçue le 4 juillet 2018) : cette lettre de notification comportait en effet l’exposé des prix et conditions de l’offre acceptée par le syndicat des copropriétaires, et donc de l’exercice du droit de priorité, et ces conditions étaient les suivantes : 
 
« - Il s’agit d’une cession des droits d’emprise d’environ 233 m² sur toiture, savoir : 
« 40 m² sur toiture du quatrième étage ; 
« 116 m² sur toiture du troisième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 6] ; 
« 77 m² sur toiture du quatrième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 5] aux fins de construire en surélévation. 
 
« - Le prix de cession est de QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450.000 €) qui sera payable comptant par virement le jour de l’acte authentique. 
 
« - L’acquéreur règlera les frais de tenue d’assemblée générale, les frais relatifs au modificatif au règlement de copropriété et dédiés à l’opération de surélévation, les frais de diagnostics techniques à établir préalablement à la vente et postérieurement à la vente, les frais d’acquisition ». 
 
- s’il s’est bien, effectivement, formé un contrat de vente entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur [B], ce contrat s’est formé non pas dans les termes de l’offre de la société Aximob, frappée de caducité, mais dans ceux de la notification du 2 juillet 2018, 
 
- le syndicat ne peut donc soutenir qu’une quelconque condition suspensive aurait défailli, qui emporterait caducité de l’acceptation par Monsieur [B] de son droit de priorité.

En droit, l’article 35, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 indique simplement que la notification doit préciser « le prix et les conditions de la vente ».

En l’espèce, la lettre recommandée avec avis de réception de « notification du droit de priorité des copropriétaires du dernier étage dans le cadre de la cession des droits à surélever à un tiers » daté du 2 juillet 2018 et adressée à Monsieur [K] [B] (Pièce n°8 du syndicat des copropriétaires) indique :
« Ainsi si vous usez de votre droit de priorité vous avez la possibilité d’acquérir le droit de surélever aux prix et conditions ci-après rappelés.

- Il s’agit d’une cession des droits d’emprise d’environ 233 m² sur toiture, savoir : 
40 m² sur toiture du quatrième étage ; 
116 m² sur toiture du troisième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 6] ;
77 m² sur toiture du quatrième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 5] aux fins de construire en surélévation. 

- Le prix de cession est de QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450.000 €) qui sera payable comptant par virement le jour de l’acte authentique. 
 
- L’acquéreur règlera les frais de tenue d’assemblée générale, les frais relatifs au modificatif au règlement de copropriété et dédiés à l’opération de surélévation, les frais de diagnostics techniques à établir préalablement à la vente et postérieurement à la vente, les frais d’acquisition ». 

Il ressort des éléments de fait et de droit ci-dessus exposés que Monsieur [B] n’était tenu à aucune autre condition que celles mentionnées dans la lettre de notification, peu important que l’offre annexée à cette lettre faite par la société Aximob aux fins de cession des droits à surélever de l’immeuble et acceptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2017 contienne d’autres conditions.

En effet, le copropriétaire souhaitant user de son droit de priorité n’a pas à se substituer au tiers qui présente une offre aux fins de cession des droits à surélever de l’immeuble dans tous les termes et conditions de l’offre que ce tiers a faite.

S’agissant du grief soutenu par le syndicat des copropriétaires tenant aux défaut de diligences accomplies « dans un délai raisonnable » par Monsieur [B], il sera observé que :

- il résulte de l’attestation délivrée par Maître [C], Notaire à [Localité 4], que ce dernier était dépositaire de l’original d’un acte de cautionnement bancaire de la Banque CIC Ouest envers Monsieur [B], cautionné, en faveur du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 450.000 € représentant précisément le prix d’acquisition (Pièce n°1 de M. [B]),

- par lettre du 5 octobre 2020, Monsieur [B] a notifié au syndic de l’immeuble son souhait de signer rapidement une promesse de vente avec le syndicat des copropriétaires (Pièce n°2 de M. [B]), 
 
- par lettre du 22 octobre 2020, Monsieur [B] a rappelé au syndic de l’immeuble que la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 14 mars 2018 lui donnait mandat « d’établir, faire établir et signer l’acte authentique de cession des droits à construire… » (Pièce n°3 de M. [B]). 

Par lettres recommandées en dates des 17 décembre 2020, 15 janvier 2021 et 28 juin 2021, Monsieur [B] a indiqué au syndic qu’il était prêt à signer la promesse de vente, et l’a mis en demeure de se présenter devant Notaire pour la signer (Pièces n°12 à 14 versées aux débats par M. [B]).

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que Monsieur [B] a empêché la réalisation de la vente par son défaut de diligences.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 et portant sur les droits à surélever de l’immeuble sis [Adresse 2], aux torts exclusifs de Monsieur [B]. 

4. Sur la caducité de la vente

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que si le tribunal jugeait que les conditions suspensives ne pourraient être réputées accomplies et qu’il ne pourrait prononcer la résolution du contrat, il devrait alors nécessairement juger que les conditions suspensives ont défailli et, en conséquence, que l’offre de vente est caduque. 

Il ne peut, cependant, être considéré que les conditions de l’offre ont défailli, compte tenu cependant du sens de la présente décision, le tribunal ayant considéré que l’offre de vente du 2 juillet 2018 reçue le 4 juillet 2018 comportait les termes et conditions suivantes :

- cession des droits d’emprise d’environ 233 m² sur toiture, dont 40 m² sur toiture du quatrième étage, 116 m² sur toiture du troisième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 6], 77 m² sur toiture du quatrième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 5] aux fins de construire en surélévation. 

- prix de cession de 450.000 € payable comptant par virement le jour de l’acte authentique. 
 
- règlement par l’acquéreur des frais de tenue d’assemblée générale, les frais relatifs au modificatif au règlement de copropriété et dédiés à l’opération de surélévation, les frais de diagnostics techniques à établir préalablement à la vente et postérieurement à la vente, les frais d’acquisition. 

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir juger la vente caduque.

5. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société Aximob, ou subsidiairement au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société Aximob

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que :

- en raison de l’absence de l’accomplissement par Monsieur [B] de toute diligence et de l’inexécution totale des obligations afférentes au contrat de vente, il a subi un préjudice important, 
 
- en ne touchant pas le prix de la vente, élément pourtant essentiel composant le contrat de vente et dont l’exécution ressort de l’acquéreur, il n’a pu faire procéder aux travaux et réparations des parties communes pourtant nécessaires, 
 
- en exerçant son droit de priorité volontairement dans le but de bloquer l’opération, sans pour autant payer le prix des droits à surélever, Monsieur [B] a empêché le syndicat des copropriétaires de contracter avec un acquéreur, telle que la société Aximob, qui entendait réellement acquérir les droits à surélever de l’immeuble et exécuter le contrat de vente, privant corrélativement l’ensemble des copropriétaires d’une soulte et de la rénovation des parties communes, 
 


- la société Aximob avait d’ores et déjà procédé à la consignation du prix de vente des droits à surélever, démontrant ainsi son sérieux et sa bonne foi, le syndicat des copropriétaires ne l’ayant toujours pas libéré de sa consignation puisque Monsieur [B] refuse de consigner en ses lieu et place, 
 
- Monsieur [B] n’a accepté l’offre de vente transmise par le syndic que pour bloquer la cession des droits à surélever l’immeuble à un tiers et non dans l’intention de les acquérir réellement, 

- c’est dans le même but qu’il a attaqué en nullité les deux assemblées générales. 

En droit, l’article 1231 du code civil dispose que : « A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable ». Selon l’article 1231-1 du même code, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision, le tribunal ayant débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de nullité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [B], de caducité de l’offre de vente au 5 septembre 2018, de résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 et tendant à voir juger la vente caduque, il n’y a pas lieu par voie de conséquence de faire droit à sa demande de dommages et intérêts en paiement de la somme de 360.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société Aximob, ou à tout le moins en paiement de la somme de 80.000 euros au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société Aximob. 
  
En conséquence, le syndicat des copropriétaires en sera débouté.

4. Sur la demande de condamnation sous astreinte à comparaître devant le Notaire pour signer la promesse unilatérale de vente

Monsieur [K] [B] soutient que :
- il a valablement accepté, le 5 septembre 2018, l’offre de vente qui lui a été notifiée par le syndic de l’immeuble par lettre du 2 juillet 2018 reçue le 4 juillet 2018, 

- le syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet Gessim et en tout cas par son syndic en exercice, doit être condamné à comparaître devant le Notaire qui sera choisi par Monsieur [B], à première réquisition de cet officier ministériel, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim du 2 juillet 2018, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2018, les copropriétaires ont, aux termes de la résolution n°12, « donné mandat au syndic pour établir, faire établir, et signer l’acte authentique de cession des droits à construire privatifs aux fins de surélever et les modificatifs au règlement de copropriété, à l’état de répartition des charges et à l’état descriptif de division, et à en définir les dates de réalisation et de signature, recevoir tous fonds et valeurs résultant de la cession des droits à construire privatifs aux fins de surélever et les répartir entre les copropriétaires » (Pièce n°9 du syndicat des copropriétaires).

Compte tenu du sens de la présente décision qui retient que Monsieur [B] a valablement exercé son droit de priorité, et compte tenu du délai écoulé depuis la signification de sa lettre d’acceptation par exploit d’huissier de justice le 5 septembre 2018, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [B].

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à comparaître devant le notaire, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim, syndic de l’immeuble en date du 2 juillet 2018.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision.

L'astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution. 

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudices moral, matériel et de jouissance

Monsieur [B] soutient que le comportement du syndicat des copropriétaires lui a causé et continue de lui causer un important préjudice, tant sur le plan moral que sur le plan matériel et financier, en le privant de la possibilité, jusqu’ici, de réaliser l’opération projetée et d’en retirer le bénéfice escompté. 

Il sollicite à ce titre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve de l’existence ni du préjudice moral allégué, ni d’une prétendue perte de jouissance, et que le montant d’indemnisation n’est pas justifié.
*** 

En l’espèce, Monsieur [B] n’a jamais évoqué un quelconque préjudice dans ses lettres de mise en demeure adressées au syndic de l’immeuble (Pièces n°14 à 12 de M. [B]).

Surtout, il ne rapporte pas la preuve du principe ni du quantum des préjudices moral, matériel et de jouissance qu’il prétend avoir subis.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [B] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts.

6. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Thibaud Vidal, Avocat. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], sera en outre condamné à payer à Monsieur [K] [B] la somme de 3.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au présent litige compte tenu de la date de l’assignation introductive d’instance dispose :
« Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l'être pour les dépens. »
Nécessaire, au regard notamment de l'ancienneté de l'affaire, et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REVOQUE l'ordonnance de clôture et REPORTE celle-ci au jour de l'audience de plaidoiries pour rendre recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires en demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées électroniquement le 3 octobre 2023 en raison du changement de syndic ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de sa demande de nullité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [K] [B] et de sa demande tendant à voir juger caduque l’offre de vente au 5 septembre 2018 ;



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 et portant sur les droits à surélever de l’immeuble sis [Adresse 2], aux torts exclusifs de Monsieur [K] [B] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de sa demande tendant à voir juger la vente caduque ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de sa demande de dommages et intérêts en paiement de la somme de 360.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société Aximob, ou à tout le moins en paiement de la somme de 80.000 euros au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société Aximob ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à comparaître devant le notaire, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim, syndic de l’immeuble en date du 2 juillet 2018.

DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision ;

DIT que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE Monsieur [K] [B] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, matériel et de jouissance ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], aux dépens d’instance, avec distraction à Maître Thibaud Vidal, membre de l’AARPI Choley & Vidal Avocats, avocat qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à payer à Monsieur [K] [B] la somme de 3.000,00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Le GreffierLe Président