Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth MENARD
Monsieur [H] [V]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05825 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KTN

N° MINUTE : 2/JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 21 décembre 2023


DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Julie TAUZIN, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 23/05825 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KTN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 1987, non retrouvé, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [B] [V], pour un logement situé [Adresse 2]. Suite au décès de la locataire, le bail a été transféré à son fils, Monsieur [H] [V], par avenant du 4 octobre 2022. 

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme principale de 2188,13 euros au titre de l'arriéré locatif. 

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de PARIS, aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [V] et de tous les occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l'assistance du Commissaire de Police et la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de Monsieur [H] [V],
- condamner Monsieur [H] [V] à lui payer les sommes suivantes :
* 1479,71 euros au titre de l'arriéré locatif,
une indemnité d'occupation mensuelle d'une somme égale au loyer du logement, sans préjudice des charges, et ce jusqu'à reprise des lieux,
* 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 novembre 2023. 

A cette audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 novembre 2023, s'élève désormais à 3260,82 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Elle déclare par ailleurs accepter le plan d'apurement de la dette, et ne pas être opposée à la suspension des effets de la résiliation du bail. 

Monsieur [H] [V] comparait seul à l'audience. Il reconnaît le principe et le montant de la dette, et sollicite des délais de paiement pour l'apurer. A ce titre, il propose de payer 100 euros par mois en plus du paiement du loyer courant pour apurer la dette. Il produit également plusieurs documents pour justifier de sa situation personnelle et financière. 

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au tribunal. Il en ressort que Monsieur [H] [V], qui est célibataire et sans enfant, perçoit un salaire et l'allocation adulte handicapé, pour un montant total de 1344,93 euros par mois. Il apparaît en outre que la dette s'est constituée à une période où Monsieur [H] [V] a du faire face à plusieurs changements qui l'ont perturbé (décès de sa mère, transfert de bail et nouvel emploi), mais que celui-ci a repris le paiement du loyer. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail
 
Sur la recevabilité
 
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet 2 mois au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.
 
En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu'après l'expiration d'un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
 
La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation le 5 juillet 2023 au représentant de l’État dans le département, plus de deux mois avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 31 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1228 du code civil énonce que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 6 mars 2023, Monsieur [H] [V] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 2188,13 euros qui y était mentionnée. 

La société IMMOBILIERE 3F verse ainsi aux débats un décompte indiquant qu'à la date du 8 novembre 2023, Monsieur [H] [V] lui devait la somme de 3260,82 euros. 

Il ressort toutefois de ce document qu'un règlement de 694,91 euros est intervenu le 11 octobre 2023, ainsi que mentionné par le locataire à l'audience. Les débats ont par ailleurs fait apparaître la volonté de celui-ci de poursuivre le paiement du loyer, et d'apurer progressivement la dette locative. 

Compte tenu du montant de la dette, appelé à baisser, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n'est pas suffisamment caractérisée. la société IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de sa demande de résiliation, et de toutes ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation. 

Sur la dette locative

Monsieur [H] [V] reconnaît le principe et le montant de la dette. Au regard des obligations prévues dans le contrat et de la précision du décompte versé aux débats, il sera donc condamné à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3260,82 euros. 

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de la dette, de la justification de ses ressources financières et de l'accord du bailleur pour l'échelonnement des paiements, il convient d'entériner le plan d'apurement proposé à l'audience, et précisé ci-après dans le dispositif. 

Sur les dépens et frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
Monsieur [H] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. 
Sur les frais non compris dans les dépens
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
Compte tenu de sa situation économique, il n'y pas lieu de condamner Monsieur [H] [V] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le bailleur sera débouté de sa demande sur ce point. 
 
Sur l’exécution provisoire
 
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l'affaire, sera rappelée. 

PAR CES MOTIFS
 
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l'action recevable ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3260,82 euros (trois mille deux cent soixante euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023 (mois d'octobre 2023 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [H] [V] à s'acquitter de cette somme en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
 
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
 
CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Ainsi fait et jugé le 21 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées. 

La greffièreLa juge