Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Me Patrick CHABRUN
Copie Exécutoire délivrée le :
à Me Audrey BEUSQUART-VUILLEROT 




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8ème chambre 
2ème section

N° RG 20/07659 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSTCQ

N° MINUTE : 


Assignation du :
12 août 2020









JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023 

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Me Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1694


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Villa de la Tour sis [Adresse 7] - [Localité 6] représenté par son syndic la SA SIMON-TANAY de KAENEL (KST) 
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0009





Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07659 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSTCQ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER-GRANADOS, Vice-Président,
Anita ANTON, Vice-Présidente,
Caroline BIANCONI-DULIN; Vice-Présidente,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 octobre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [Z] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] – [Localité 6]. 

La [Adresse 1] est une rue privée, composée de 9 maisons. 

Depuis 1895, les 9 maisons de la [Adresse 1] sont organisées en syndicat de copropriété en ce qui concerne l’ensemble des dépenses communes liées notamment à l’entretien de la Villa. 
Le syndic de la copropriété en exercice est la société Simon-Tanay-de Kaenel. 

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires s’est tenue 4 juin 2020, et a adopté la résolution suivante : 
 
« 19. A la demande de Monsieur [T], décision à prendre concernant la modification de la répartition du coût de la consommation d’eau de la Villa à compter de l’exercice 2018-2019 inclus. Ceci afin que Monsieur [T] ne supporte que sa quote-part de coût de l’eau affecté aux services généraux. Voir en annexe B son courrier de demande. 
(article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés). 
Clé de répartition : CHARGES GENERALES (10 000). 
Présents et représentés : 7 copropriétaires représentant 6097 tantièmes. 

L’assemblée considérant que le [Adresse 4], appartenant à Monsieur [T] n’est pas raccordé à la canalisation d’alimentation en eau collective de la Villa mais est directement raccordé par la [Adresse 9] et que Monsieur [T] est resté titulaire d’un abonnement auprès de Eau de [Localité 8], décide de modifier la répartition du coût de la consommation d’eau de la Villa à compter de l’exercice 2018-2019 inclus. Ceci afin que Monsieur [T] ne supporte que sa quote-part de coût d’eau affectée aux services généraux (loge et eau nécessaire au nettoyage). 

POUR : 6/7 copropriétaires représentant 4.657/6.097 tantièmes 
Mr ou Mme [W] [I] -367), Mr ou me [L] [D] (510), syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (670), Mme [G] (1140), Mr [T] [R] (890), Monsieur [N] [O](1.080) 
CONTRE : 1/7 copropriétaire représentant 1.440/6097 tantièmes. 
Mr et Mme [Z] [U] (1.440) 
ABSTENTION : NEANT 
 
Cette résolution est adoptée. »

Par exploit d’huissier délivré le 12 août 2020, Monsieur [U] [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale du 4 juin 2020 et condamner le syndicat des copropriétaires aux frais irrépétibles et aux dépens de procédure.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, Monsieur [U] [Z] demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER Monsieur [U] [Z] recevable et bien fondé en ses demandes, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes mal fondées, 

ANNULER la résolution n°19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], à [Localité 6] en date du 4 juin 2020, 

DIRE ET JUGER que le demandeur sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], à [Localité 6] à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], à [Localité 6] aux entiers dépens, 

ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution ni garantie ».

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la Villa de La Tour sis [Adresse 7] – [Localité 6], représenté par son syndic, la SA Simon-Tanay-De Kaenel (KST) demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 
Vu les délibérations antérieures de l’assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 

DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

DIRE ET JUGER que, compte tenu des circonstances et notamment de la demande de questions complémentaires à l’ordre du jour présentées par Monsieur [Z], il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la condamnation à article 700 sollicitée par ce dernier

En conséquence, 

L'EN DEBOUTER 

CONDAMNER Monsieur [Z] à l'ensemble des dépens. »

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 décembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 octobre 2023. 

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de nullité de la résolution n°19

Monsieur [U] [Z] soutient que :
- la résolution n° 19 a voté la modification de la répartition des charges liées à la consommation d’eau commune, ainsi que la création de charges spéciales pesant sur l’ensemble des copropriétaires, à l’exception de Monsieur [T],
- cette résolution a été adoptée à la majorité prévue par l’article 24 et non pas à l’unanimité, en contravention avec les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
- cette résolution se borne à préciser que « l’assemblée (…) décide de modifier la répartition du coût de la consommation d’eau de la Villa à compter de l’exercice 2018-2019 inclus, ceci afin que Monsieur [T] ne supporte que sa quote-part du coût de l’eau affectée aux services généraux loge et eau nécessaire au nettoyage », sans préciser les modalités de calcul de la nouvelle répartition des charges d’eau, sur lesquelles les copropriétaires n’ont pas été amenés à voter, 
- elle ne permet donc pas de déterminer le nouveau mode de calcul des charges communes liées à l’eau.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- la résolution n° 19 contestée n'est en définitive que l'application des assemblées générales précédentes et que les assemblées générales précédentes n’ayant pas été contestées dans le délai de l'article 42, celles-ci sont devenues définitives, 
- partant, la demande d'annulation présentée doit être rejetée, 
- l'assemblée générale n'a fait qu'appliquer sur ladite canalisation le critère de l'élément d'équipement commun résultant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public.

En droit, les charges de copropriété sont définies par les deux premiers alinéas de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, en application desquels les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (les charges spéciales) en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (les charges générales), proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

S’agissant du critère de l’utilité, au sens de l’alinéa premier de l’article 10, il s’agit d’une utilité “objective”, résultant de la simple possibilité pour le lot d’utiliser le service ou l’équipement considéré, peu important l’usage réellement fait par le copropriétaire (3ème Civ., 29 novembre 1977, pourvoi n°76-12.001, Bulletin n°413). Ce critère ne fait toutefois pas obstacle à ce qu’une répartition des charges entraînées par les éléments d’équipement commun puisse se faire en fonction des millièmes de copropriété, dès lors que les juges du fond ont constaté que cette répartition était conforme à l’utilité dudit équipement pour chacun des lots (3ème Civ., 9 novembre 1994, pourvoi n°92-21.494, Bulletin n°186).

Enfin, aux termes de l’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ».

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que Monsieur [T] n'est pas raccordé à la canalisation d’alimentation en eau collective de la Villa mais qu’il est raccordé à la [Adresse 9] (en bordure de sa propriété) depuis l’origine et, en tous les cas, depuis la reprise de la canalisation d’alimentation en eau collective de la Villa par Eau de [Localité 8] impliquant l’entretien du réseau à la charge de la copropriété.

Par lettre du 21 janvier 2020 (annexée à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2020 (Pièce n°4 de M. [Z]), Monsieur [T] a sollicité que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution prévoyant le vote d’une nouvelle clé de répartition des charges de la consommation d’eau. Aux termes de ce courrier, il était précisé : « Monsieur [T] conteste la comptabilisation actuelle de la consommation d’eau et demande que l’on sépare des charges générales les calculs concernant le budget et le calcul récapitulatif annuel de la consommation d’eau de la villa. Actuellement l’écart entre les consommations relevées et le total facturé est reversé dans les charges générales. A titre d’exemple pour 2018 le total des relevés se monte à 5.485 € pour une facture totale de 8.039,15 €. L’écart est de 2.551,15 € reversé en charges générales.
Objectif : isoler la consommation d’eau de la loge du budget et des comptes de fin d’année des charges générales.
Projet :
Recalculer le budget et les charges générales sans l’eau sauf la consommation de la loge.

Modifier les clés de répartition des charges pour le budget et les comptes de fin d’année en n’affectant à M. [T] que la consommation d’eau de la loge.
Corriger le passif :
M. [T] ne veut plus abonder un budget qui ne le concerne pas et demande à ce que le solde cumulé injustifié qui lui est demandé soit annulé en ce qui le concerne ».

Cette lettre fait ressortir que la consommation d’eau commune est supérieure à la consommation d’eau de la loge du gardien (surconsommation) et que Monsieur [T], qui n’est pas raccordé au réseau commun de la Villa pour la consommation d’eau de sa maison, souhaitait que la consommation d’eau commune soit calculée et répartie différemment entre les copropriétaires, en distinguant : 
- la consommation d’eau de la loge du gardien (charge commune), 
- l’écart entre la consommation générale et les consommations individuelles des 8 maisons et de la loge du gardien (charge spéciale à l’ensemble des copropriétaires raccordés à la canalisation commune d’alimentation en eau à l’exception de M. [T]), avec effet rétroactif à l’année 2018. 

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 4 juin 2020 a adopté la résolution suivante : 
 « Résolution n°19 : 
A la demande de Monsieur [T], décision à prendre concernant la modification de la répartition du coût de la consommation d’eau de la Villa à compter de l’exercice 2018-2019 inclus. Ceci afin que Monsieur [T] ne supporte que sa quote-part de coût de l’eau affecté aux services généraux. Voir en annexe B son courrier de demande. 
(article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés). 
Clé de répartition : CHARGES GENERALES (10 000). 
Présents et représentés : 7 copropriétaires représentant 6097 tantièmes. 

L’assemblée, considérant que le [Adresse 4], appartenant à Monsieur [T] n’est pas raccordé à la canalisation d’alimentation en eau collective de la Villa mais est directement raccordé par la [Adresse 9] et que Monsieur [T] est resté titulaire d’un abonnement auprès de Eau de [Localité 8], décide de modifier la répartition du coût de la consommation d’eau de la Villa à compter de l’exercice 2018-2019 inclus. Ceci afin que Monsieur [T] ne supporte que sa quote-part de coût d’eau affectée aux services généraux (loge et eau nécessaire au nettoyage). 

POUR : 6/7 copropriétaires représentant 4.657/6.097 tantièmes 
Mr ou Mme [W] [I] -367), Mr ou me [L] [D] (510), syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (670), Mme [G] (1140), Mr [T] [R] (890), Monsieur [N] [O](1.080) 
CONTRE : 1/7 copropriétaire représentant 1.440/6097 tantièmes. 
Mr et Mme [Z] [U] (1.440) 
ABSTENTION : NEANT 
Cette résolution est adoptée. »

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 19 consiste seulement en l'application des assemblées générales précédentes, en particulier :

- celle du 2 avril 2014 (Pièce n°1 du syndicat des copropriétaires), aux termes de laquelle l’assemblée générale a :
- (résolution n°18) pris « acte du fait qu’à ce jour, seule la consommation d’eau relative aux parties communes (loge et entretien) est répartie selon les tantièmes de copropriété. Les copropriétaires sont, par ailleurs, titulaires d’un abonnement auprès d’Eau de [Localité 8] pour leurs consommations privatives ».
Votent pour : 7557/7557

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés »
- (résolution n°19) pris « acte de la reprise obligatoire de son réseau de distribution d’eau en application du règlement du service public de l’Eau de [Localité 8]. Cette reprise implique en particulier qu’à compter des travaux, l’entretien du réseau sera à la charge du syndicat des copropriétaires.
A partir du moment où un seul compteur sera installé pour l’ensemble de la Villa de la Tour, des compteurs divisionnaires radio-relevés seront installés par une société privée au choix du conseil syndical. Chaque copropriétaire paiera le coût de l’installation et de la location de son compteur.

L’assemblée accepte les travaux nécessaires projetés par Eau de [Localité 8] aux conditions suivantes :
- ces travaux seront financièrement intégralement pris en charge par Eau de [Localité 8].
- préalablement aux travaux, Eau de [Localité 8] devra attester que la canalisation cédée est conforme aux normes en vigueur et que la canalisation est exempte de fuite.
- Eau de [Localité 8] devra préciser les caractéristiques techniques de ses travaux et fournir le schéma des canalisations de la Villa.
- le dessus du local technique devra être repavé à l’identique du pavage actuel
Votent pour : 7557/10000
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »

- celle du 11 mars 2015 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), aux termes de laquelle l’assemblée en sa 17ème résolution, point 2, a décidé ce qui suit : 
« 17.2 Point sur la gestion du comptage des consommations d’eau individuelles dans la Villa. Confirmation de la décision prise l’an passé d’installation de nouveaux compteurs individuels radio-relevés ou conservation des compteurs actuels. (article 24)
L'assemblée décide que les anciens compteurs d'Eau de [Localité 8] seront conservés. 
Le relevé des consommations individuelles sera effectué deux fois par an par le gardien. 
Il est précisé que Monsieur [T], dont la maison n'est pas alimentée par la conduite d'eau de la Villa, conservera son abonnement individuel d'eau. La consommation d'eau commune de la Villa sera imputée en charges communes générales.
Votent pour : 4967/4967 tantièmes
Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ».

- celle de 2016 (Extrait de procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de 2016 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires en Pièce n°2), aux termes de laquelle elle a décidé :
« 20 – Point sur les nouvelles modalités d’imputation des charges d’eau. Décision éventuelle à prendre à ce sujet (article 24)
« L’assemblée générale prend acte du fait que le 25/01 dernier, Eau de [Localité 8] a fait un relevé des compteurs pour arrêter les abonnements individuels au profit de l’abonnement global pour la [Adresse 1]/
L’assemblée rappelle sa décision prise l’an passé : « Les anciens compteurs d'Eau de [Localité 8] seront conservés. Le relevé des consommations individuelles sera effectué deux fois par an par le gardien. Il est précisé que Monsieur [T] dont la maison n'est pas alimentée par la conduite d'eau de la Villa, conservera son abonnement individuel d'eau. La consommation d'eau commune de la Villa sera imputée en charges communes générales ». Il sera vérifié que la loge est équipée d'un compteur individuel ; à défaut, il en sera installé un. Le syndic est toujours en attente du relevé effectué par Eau de [Localité 8].
Votent pour : 8667/8667 tantièmes
Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ». 

Cependant, il en résulte que l’assemblée générale des copropriétaires avait auparavant décidé d’imputer la consommation d’eau commune de la villa en charges communes générales et non pas en charges communes spéciales, c’est-à-dire celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. 

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale du 4 juin 2020 n’a donc pas procédé à une simple application de ce qui avait été décidé par les précédentes assemblées générales mais a procédé à une modification de la répartition des charges de consommation d’eau commune de la Villa pour ne voir imputer à Monsieur [T] que la consommation d’eau de la loge du gardien en charges communes alors qu’auparavant toute la consommation d'eau commune de la Villa était imputée en charges communes générales.

Or, cette résolution n’a pas été prise à l’unanimité des copropriétaires conformément à l’alinéa 1er de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’au regard du critère d’utilité objective, Monsieur [T], qui n’est pas raccordé à la canalisation commune d’alimentation de la Villa, n’a pas à supporter les charges y afférent car cet équipement ou service collectif ne présente pas d’utilité pour lui. Toutefois, l’utilité pour Monsieur [T] de la canalisation commune d’eau ne pourrait être considérée comme nulle dès lors qu’elle permet l’alimentation de la loge et donc à ce titre de l’entretien des parties communes. En outre et surtout le critère d’utilité objective est celui d’une utilité potentielle. Ainsi, même si la maison de M. [T] n’est pas raccordée à la canalisation collective d’alimentation d’eau de la Villa, il n’est pas soutenu qu’il ne puisse s’y raccorder de sorte qu’il doit participer aux charges y afférentes. 

Compte tenu des éléments précités, il y a lieu d’annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2020.

2. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 7] – [Localité 6] succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, étant précisé que Monsieur [U] [Z] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la Villa de la Tour sis [Adresse 7] – [Localité 6] sera en outre condamné à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.







PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Villa de la Tour sis [Adresse 7] – [Localité 6] aux dépens, ainsi qu'à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 1.500,00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [U] [Z], en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à Paris le 21 décembre 2023


Le GreffierLe Président