Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Me Henri KELLAL 
Copie Exécutoire délivrée le :
à Me Rebecca HOZE SITRUK




■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/05118 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUGFI

N° MINUTE : 

Assignation du :
07 avril 2021









JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023 
DEMANDERESSE

S.C.I. LUCIE COF
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2224


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par sons syndic la société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE (GTF)
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Henri KELLAL de la SELEURL SELARL HENRI KELLAL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0134








Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05118 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGFI


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER-GRANADOS, Vice-Président,
Anita ANTON, Vice-Présidente,
Caroline BIANCONI-DULIN; Vice-Présidente,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 octobre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965. Selon le règlement de copropriété intégrant un état descriptif de division en date du 28 janvier 1971, il s’agit d’« une construction unique élevée sur deux sous-sols, d’un rez-de-chaussée et de six étages (…) ». 

Son syndic en exercice est la société dénommée Gestion et Transaction de France, GTF. 

La SCI Lucie Cof est propriétaire au sein de l’immeuble du lot n°1 décrit dans l’état descriptif de division comme suit : « aire de stationnement pour 20 voitures », située au 2ème sous-sol. 

La SCI Lucie Cof a divisé son lot afin de créer plusieurs emplacements de stationnement. 
 
Les sous-sols des deux immeubles voisins du [Adresse 2] et [Adresse 7] étaient également constitués en un seul lot. 
 
Le 29 mai 2018, les assemblées générales des copropriétaires des trois immeubles (2/4, 6 et 8/10) se sont tenues. 

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et celle du [Adresse 7] ont approuvé le modificatif à l’état descriptif de division et à l’état de répartition des charges à la suite de la division des lots des 1er et 2ème sous-sols.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] en date du 29 mai 2018 a rejeté l’approbation de l’acte modificatif consécutif à la division du lot n°1.

La SCI Lucie Cof, a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de l’approbation du projet de modificatif à l’état descriptif de division et à l’état de répartition des charges établi par le Cabinet Rgéo Conseil, géomètres-expert. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021 a rejeté sa demande d’approbation du projet d’acte modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété. Ladite assemblée générale a adopté une résolution autorisant M. [K] « à procéder à la sécurisation et à la privatisation de l’accès au dernier étage à ses frais exclusifs, en installant soit un digicode en cabine, soit un contact clés », aux termes de sa résolution n°12. 

Par exploit introductif d’instance en date du 7 avril 2021, la SCI Lucie Cof a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 en ce qu’elle cédé des parties communes sans contrepartie financière et l’entérinement de l’acte modificatif à l’état descriptif de division consécutif à la division du lot n°1. 

Par conclusions en réponse n°1 notifiées électroniquement le 22 juin 2022, la SCI Lucie Cof demande au tribunal de :

« Vu l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le règlement de copropriété de l’immeuble, 
Vu les pièces versées aux débats, 

RECEVOIR la SCI LUCIE COF en ses demandes et la déclarer bien fondée, 

ANNULER la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021, 

DIRE ET JUGER que le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] ne comporte aucune clause restrictive quant à la division de lots, 

ENTERINER le modificatif à l’état descriptif de division et de répartition des charges de l’immeuble établi par le Cabinet Rgéo Conseil, Géomètre Conseil, joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] du 25 janvier 2021, consécutivement à la division du lot n°1, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic, la Société GTF à procéder à l’enregistrement de l’acte chez le notaire et à sa publication, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, courant dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic, la Société GTF à payer à la SCI Lucie Cof, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 


DIRE que la SCI Lucie Cof sera dispensée de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires par application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic, la Société GTF aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF, demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 

DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF, recevable et bien fondé en toutes ses demandes, 

DEBOUTER la SCI Lucie Cof de toutes ses demandes, 

CONDAMNER la SCI Lucie Cof à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF une somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 octobre 2023. 

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 
 
MOTIFS DE LA DECISION 

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021

La SCI Lucie Cof soutient que :
- l’autorisation consentie au propriétaire du dernier étage par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021 de privatiser l’accès du dernier étage équivaut à une cession de parties communes, sans contrepartie financière, 
- on ignore s’il s’agit uniquement du palier commun ou également de la volée d’escalier menant au dernier étage, 
- l’adoption de cette résolution démontre incontestablement la position dominante, au sein de l’immeuble, des familles [K] et [L], qui détenaient l’immeuble depuis sa construction. 
Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution litigieuse n’a pas d’autre objet que de permettre au copropriétaire du dernier étage d’en sécuriser l’accès et qu’il ne s’agit pas d’une cession ou privatisation de partie commune.

En droit, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. 
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes ».
Cet article n’étant pas impératif au regard de l’article 43 de la même loi, le règlement de copropriété peut y déroger (3ème Civ., 22 mai 1973, pourvoi n°72-11.406, Bull n°359).

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son I qu’« un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes ».

C’est donc par référence au règlement de copropriété, au besoin complété par l’état descriptif de division, que l’on doit d’abord déterminer les parties privatives et communes (3ème Civ., 30 mai 1973, n°72-12.963, Bulletin n°380 ; 3ème Civ, 7 décembre 1988, n°87-13.271, Bull n 177 ; 3ème Civ., 19 janvier 1994, n°91-13.335, Bulletin n°9). Mais l'état descriptif de division étant un document non contractuel, il doit, en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, document contractuel, s'effacer devant celui-ci (3ème Civ., 13 novembre 2013, n°12-20.733). 

Les juges du fond, qui ne doivent pas en dénaturer les termes (3ème Civ., 17 mai 1995, n°93-12.757), sont tenus d’en appliquer toute clause claire et précise du règlement (3ème Civ., 19 juin 1996, n°94-12.354, Bulletin n°152; 3ème Civ., 20 octobre 2016, n°15-22.671)


Ce n’est que dans le silence ou la contradiction des titres que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 en recherchant si la partie d’immeuble en cause est affectée à l'utilité de tous les copropriétaires ou à l'usage exclusif d'un seul (3ème Civ., 28 février 2001 n°99-15.226, Bulletin n°25 ; 3ème Civ., 30 mars 2010, n°09-14.229), étant rappelé que la liste donnée par l’article 3 n’est pas limitative.

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes du dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété (Pièce n°1 de la SCI Lucie Cof) en page 8 décrit le sixième étage comme suit :
« palier et escalier d’acier, cage d’ascenseur, escalier anti-fumée.
Un appartement de quatre pièces
Un appartement de deux pièces
Derrière le bâtiment et au-dessus des emplacements de parking ».

En page 10, les parties communes sont désignées comme suit :
« A – Parties communes à tous les copropriétaires
Elles comprennent notamment :
1 – la totalité du sol
2 – les clôtures des cours et jardins,
3- les locaux des services communs à l’ensemble de la copropriété
4 – les compteurs généraux
5 – les canalisations et branchements généraux jusqu’au départ des canalisations,
6 – les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, éventuellement les mitoyennetés correspondantes,
7 – le gros œuvre, les planchers de chaque bâtiment les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériau fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond,
8 – les charpentes, les couvertures de chaque bâtiment (à l’exception des parties vitrées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée), les murs et cloisons séparant les lots ou supportant les planchers (mais non les enduits ou revêtements à l’intérieur de chaque lot). Les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre sont mitoyens entre les locaux qu’ils séparent
10 – Les ornements extérieurs des façades, y compris les balcons et fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies et en ce qui concerne les boutiques et magasins, à l’exception de leur devantures et vitrines ou de leurs accessoires).
11 – Le hall d’entrée, ses portes,
12 – Les escaliers et accès aux portes privées,
13 – Les éléments d’équipement de chauffage central, d’ascenseur et de distribution d’eau chaude, les colonnes de distribution d’eau chaude.
14 – Les antennes de télévision communes, les vide-ordures ». 

Les parties privatives sont désignées en colonne 7 du tableau figurant en pages 13 à 16 du règlement de copropriété. Le 6ème étage comporte deux lots privatifs le lot n°56 et le lot n°57. Il s’agit respectivement :
- d’un appartement « quatre pièces D comprenant : hall d’entrée, dégagements, séjour, salle à manger, deux chambres, cuisine, salle de bains avec WC et WC Terrasse »
- d’un appartement « deux pièces E comprenant : entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bains avec WC, Terrasse ».
 
Dans ces conditions, il ne ressort pas du règlement de copropriété que l’accès au dernier étage ferait partie de l’un ou l’autre des lots privatifs mentionnés.

La résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 janvier 2021 (Pièce n°8 de la SCI Lucie Cof) est ainsi libellée :
« 12 –AUTORISATION A DONNER A M. [K] DE SECURISER L’ACCES AU DERNIER ETAGE A SES FRAIS EXCLUSIF (ARTICLE 25)
L’assemblée générale autorise M. [K] à procéder à la sécurisation et à la privatisation de l’accès au dernier étage à ses frais exclusifs, en installant soit un digicode en cabine, soit un contact clés.
6519/10000 Voix POUR 21/39
812/10000 Voix CONTRE 1/39
[…] Cette résolution est adoptée »

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution litigieuse n’a pas pour seul objet de permettre au copropriétaire du dernier étage d’en sécuriser l’accès, elle a également pour objet « la privatisation de l’accès au dernier étage », accès qui relève des parties communes aux termes du règlement de copropriété. 

Il s’agit donc bien d’une privatisation de partie commune. Par ailleurs, aucune contrepartie n’est prévue.

Par conséquent, au regard des éléments de fait et de droit ci-dessus rappelés, il y a lieu d’annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], en date du 25 janvier 2021.

2. Sur la demande tendant à voir entériner le modificatif à l’état descriptif de division et de répartition des charges

La société Lucie Cof soutient que :
- l’assemblée doit approuver après coup (et non autoriser) la sous-répartition des charges entre les fractions de lot issues de la division et même si le total des quotes-parts de charges des nouveaux lots est égal à celui des lots divisés, 
- si l’assemblée ne se prononce pas, tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour le faire à sa place, 
- le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] ne comporte aucune clause restrictive quant à la libre division des lots et la SCI Lucie Cof peut librement diviser son lot sans qu’il ne soit nécessaire de solliciter une autorisation préalable de l'assemblée générale, 
- seul l’acte modificatif à l’état descriptif de division et à la répartition des charges résultant de la division des lots doit faire l’objet d’une approbation par l’assemblée générale, 


- cette division ne nécessite en outre aucuns travaux affectant les parties communes ou une appropriation des parties communes puisque les emplacements de stationnement sont déjà matérialisés et que la SCI Lucie Cof entend opérer un découpage afin de pouvoir le cas échéant vendre les lots correspondant aux emplacements de stationnements, 
- la résolution rejetée par l’assemblée générale du 25 janvier 2021 portait sur la demande d’inscription à l’ordre du jour faite aux termes d’un courrier recommandé de la SCI Lucie Cof et la SCI Btp Investissements du 28 septembre 2020 dans le cadre duquel le modificatif a été amendé et la porte basculante a été supprimée puisque le modificatif à l’état descriptif de division joint à la convocation de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 ne fait aucunement état de l’installation d’une porte basculante, 
- les aires de circulation comprises dans le lot n°1 seront désormais parties communes spéciales aux lots n° 69 à 88 issus de la division du lot n°1, 
- l’affirmation selon laquelle la division implique la réalisation de travaux et une appropriation des parties communes est entièrement fausse, 
- les refus opposés par les assemblées générales des 25 janvier et 29 juin 2021 sont abusifs, 
- cette même opération a été approuvée par les assemblées générales des immeubles voisins le 29 mai 2018, 
- certains copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], qui sont copropriétaires depuis l’origine, détiennent la majorité et font blocage au projet sans aucune raison si ce n’est une intention de nuire alors que cette division n’entrainera aucun changement et que le total des charges communes n’est pas impacté. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF, soutient que :
- il apparaît à la lecture du projet dressé par le Cabinet RGéo Conseil, Géomètre, que l’opération implique à la suite de la pose d’une porte basculante en bas de la rampe d’accès au deuxième sous-sol, l’entretien et les réparations de cette porte basculante à la seule charge des copropriétaires desservis (lots 69 à 88) au prorata de leur quote-part de charges générales, 
- les propriétaires des emplacements non boxés du 2ème sous-sol uniquement, pourront procéder à leur boxage après demande d’autorisation à leurs frais, et après validation par l’architecte de l’immeuble, 
- la division litigieuse implique bien la réalisation de travaux, qui sont susceptibles d’être constitutifs d’une appropriation des parties communes de l’immeuble. 

En droit, selon l’article 9 alinéa 1er de la loi : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble ».

Le droit de propriété portant sur un lot de copropriété inclut celui de procéder à sa division. 
Ce droit est implicitement reconnu par le 2ème alinéa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».
Il est constant que : « La division de lots relève de la liberté des copropriétaires intéressés, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges et le syndicat ne peut s'opposer à cette division que si elle est contraire à la destination de l'immeuble » (3ème Civ., 26 mai 1988 Bulletin 1988 n°98, 3ème Civ., 5 juillet 1989, pourvoi n° 88-10.028, Bulletin 1989 III n° 154, 3ème Civ. 26 mai 1994 pourvoi n°92-16.877, 3ème Civ., 11 octobre 1995 pourvoi 93-15.310, 3ème Civ., 24 février 2009 pourvoi n°08-11.852, 3ème Civ., 7 octobre 2009 pourvoi n°08-18.133).

En particulier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé l’annulation par une cour d’appel d’une décision d’assemblée générale refusant d’autoriser un copropriétaire, propriétaire d’un garage, à le subdiviser en 292 nouveaux lots constituant chacun un emplacement de stationnement, dès lors que cette division est compatible avec les clauses du règlement de copropriété, qu’elle n’emporte aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement de la copropriété, et qu’elle est conforme aux caractères, à la situation de l’immeuble et à sa destination telle qu’elle résulte des actes (3ème Civ., 4 février 1987, pourvoi n°85-15.535, D 1987. 541).

Dans un arrêt du 10 septembre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que : « le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété soumise à l’approbation de l’assemblée générale quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus » (3ème Civ., 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045, publié).

Surtout, il doit être rappelé que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 alinéas 2 et 3 dispose que « En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

Ce texte pose deux conditions pour saisir le tribunal d’une demande de nouvelle répartition des charges, à savoir : 
- une modification rendue nécessaire par des travaux décidés ou autorisés par une assemblée générale,
- l’absence de décision prise par l’assemblée générale.

Pour qu'il y ait « défaut de décision », il faut :
- soit que l'assemblée ait bien été saisie mais n'ait pas pu réunir la majorité requise,
- soit que l'assemblée ayant été saisie ait omis ou refusé de se prononcer, ou encore ait décidé de surseoir à statuer.



Décision du 21 décembre 2023
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05118 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGFI

Tel n’est pas le cas si l’assemblée générale, sollicitée de se prononcer sur une nouvelle répartition, l’a refusée. En pareil cas, il y a une décision de refus de modifier les bases de répartition des charges susceptible de recours, et non une absence de décision (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 9 mai 2019, n° RG 17/16792). 

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] en date du 28 janvier 1971 précise dans un tableau figurant en pages 11 à 16 la description des « parties privées du lot de copropriété ».

Ce règlement ne comporte aucune clause restrictive quant à la libre division des lots (Pièce n°1 de la SCI Lucie Cof). 

Il ne fixe pas par avance les critères à mettre en œuvre pour répartir les charges entre les fractions de lots subdivisés. Il indique seulement en page 20 :
« Mutations :
[…]
En cas d’aliénation d’une fraction d’un lot, la répartition des charges entre les fractions si elle n’est déjà prévue par le présent règlement sera soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ». (Pièce n°1 de la SCI Lucie Cof).

Le syndicat des copropriétaires indique que cette division comprend la pose d’une porte basculante en bas de la rampe d’accès au deuxième sous-sol, dont l’entretien et les réparations seront à la seule charge des copropriétaires desservis (lots 69 à 88) au prorata de leur quote-part de charges générales et que cette division consiste donc en une appropriation des parties communes de l’immeuble.

La résolution n°18, rejetée par l’assemblée générale du 25 janvier 2021 portait sur la demande d’inscription à l’ordre du jour formalisée aux termes d’une lettre recommandée de la SCI Lucie Cof et la SCI Btp Investissements du 28 septembre 2020, laquelle est annexée à la convocation (Pièce n°7 de la SCI Lucie Cof). 

Le modificatif de l’état descriptif de division joint à cette lettre (Pièce n°7 de la SCI Lucie Cof) réalisé par le cabinet RGéo Conseil, géomètre, ne fait pas état de l’installation d’une porte basculante.

Il n’y a donc pas de travaux pouvant impliquer une appropriation des parties communes.

L’assemblée générale du 25 janvier 2021 a rejeté l’approbation de l’acte modificatif à l’état descriptif de division aux termes de sa résolution n°18.

Toutefois, la SCI Lucie Cof ne sollicite pas l’annulation de cette résolution. Elle demande que le tribunal judiciaire entérine le modificatif à l’état descriptif de division et de répartition des charges.

Or, au cas d’espèce, et même si une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division apparait nécessaire, il n’y a pas de « défaut de décision » de l’assemblée générale conformément à l’alinéa 3 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, mais un rejet d’approbation de sorte que le tribunal ne peut faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Lucie Cof de sa demande de voir entériner par le tribunal le modificatif à l’état descriptif de division et de répartition des charges.

3. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à l’enregistrement de l’acte chez le notaire et à sa publication, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard

La SCI Lucie Cof ayant été déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à l’enregistrement de l’acte modificatif chez le notaire et à sa publication n’a plus d’objet. Elle en sera déboutée.

4. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Le syndicat des copropriétaires succombant partiellement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, étant précisé que la SCI Lucie Cof sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L’équité commande en l’espèce de condamner le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, au paiement de la somme de 2000,00 € à la SCI Lucie Cof au titre des frais irrépétibles. 

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de toutes leurs demandes autres ou contraires.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], en date du 25 janvier 2021 ;

DEBOUTE la SCI Lucie Cof de sa demande de voir entériner par le tribunal le modificatif à l’état descriptif de division et de répartition des charges ;

DEBOUTE la SCI Lucie Cof de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF, à procéder à l’enregistrement de l’acte chez le notaire et à sa publication, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF, à payer à la SCI Lucie Cof la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transaction de France GTF, aux dépens, la SCI Lucie Cof étant dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 21 décembre 2023

Le GreffierLe Président