Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/02728 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XWJX
Minute n° 23/00063
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2023, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Société BNP PARIBAS agissant en la personne de son directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant



ET :

Société SOCIETE CIVILE DIEGO FRERES prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort 

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 06 janvier 2011, la SCI DIEGO FRERES a donné à bail commercial à la SA BNP PARIBAS un local dans un immeuble en construction situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 4]. Par avenant signé les 13 et 27 février 2012, la date de prise d’effet du bail a été fixée au 1er janvier 2012, et le loyer annuel initial a été fixé à la somme de 98.258,36 euros hors taxes et hors charges.

Le 25 juin 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de bail.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 08 février 2023, la SA BNP PARIBAS a, par acte du 17 mars 2023, fait assigner la SCI DIEGO FRERES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de voir réputé non écrite les clauses qui font échec au droit de renouvellement du preneur, et de fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 08 novembre 2023, la SA BNP PARIBAS, soutenant son mémoire déposé au greffe le 02 novembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

- se déclarer compétent pour statuer sur l’ensemble de ses demandes, et juger réputées non écrites, en ce qu’elles font échec au droit de renouvellement du preneur institué par le statut des baux commerciaux, les clauses du bail du 06 janvier 2011 relatives aux modalités de fixation du loyer de renouvellement,
- dans l’hypothèse où la juridiction considérerait que la question du caractère réputé non écrit des clauses du bail relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé relève de la compétence du tribunal judiciaire de Bordeaux, renvoyer ladite question à la compétence de cette juridiction et désigner un expert avec pour mission de donner son avis, au 1er juillet 2021, aux frais avancés de la SCI DIEGO FRERES, sur la valeur locative selon les modalités prévues par les clauses du bail, et sur la valeur locative statutaire déterminée selon les critères de l’article L145-33 du code de commerce,
- fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2021 à un montant de 44.584 euros par an en principal hors charges et hors taxes,
- subsidiairement, dans l’hypothèse où les clauses ne seraient pas jugées réputées non écrites, fixer le loyer de renouvellement au 1er juiller 2021 à un montant de 96.030 euros par an en principal,
- très subsidiairement, désigner un expert afin de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2021, aux frais avancés de la SCI DIEGO FRERES, et fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 44.584 euros à compter du 1er juillet 2021 et durant la durée de l’instance,

- en toute hypothèse:
* juger que les loyers trop perçus porteront intérêt au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année,
* débouter la SCI DIEGO FRERES de ses demandes,
* condamner la SCI DIEGO FRERES au paiement de dépens,
* condamner la SCI DIEGO FRERES à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SA BNP PARIBAS soutient en application de l’article R145-23 du code de commerce que le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du loyer renouvelé, ce qui est expressément sa demande dès lors que les clauses concernées sont toutes relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé, et que la juridiction est saisie d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé. Selon elle, soit le juge des loyers commerciaux ne retient pas que la clause doit être réputée non écrite et le loyer sera fixé à la valeur locative du marché selon les modalités déterminées aux termes du bail, soit la clause est réputé non écrite et le loyer sera fixé selon les éléments de détermination visés à l’article L145-33 du code de commerce. 
Dans l’hypothèse d’une incompétence et d’un renvoi à la compétence du tribunal judiciaire, la SA BNP PARIBAS réclame la désignation d’un expert afin de ne pas retarder la procédure en fixation du loyer, le montant de la valeur locative devant être recherchée et fixée quelle que soit la décision à intervenir sur les clauses du bail. 
Elle prétend que la clause par laquelle les parties ont entendu “expressément et irrévocablement déroger aux règles relatives au plafonnement du loyer lors du renouvellement” est curieuse dans la mesure où, compte tenu de l’activité, les locaux sont à usage exclusifs de locaux au sens des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, ce qui implique que le loyer échappe légalement à la règle du plafonnement et doit être fixé de plein droit à la valeur locative. Par ailleurs, la société BNP PARIBAS expose que les clauses du bail prévoyant à la fois que “le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative du marché” et que “le loyer ne pourra, lors du renouvellement, être inférieur au loyer contractuel tel que prévu ci-après” doivent être réputées non écrites dès lors que ce cumul de contraintes a pour effet de faire échec au droit de renouvellement du locataire dès lors que dans l’hypothèse d’une valeur locative de marché inférieure au loyer contractuel, le locataire ne peut obtenir le montant du loyer à la valeur locative de marché, ce qui est de nature à le contraindre à restituer les locaux et donc à faire échec à son droit au renouvellement.
S’agissant du montant du loyer, la société BNP PARIBAS prétend que le loyer doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, lequel est inférieur au loyer contractuel en vigueur, soit la somme de 44.584 euros au regard des éléments de comparaison, des facteurs de minoration constitués par la mise à sa charge de la taxe foncière et compte tenu de la présence de clauses exhorbitantes de droit commun dans le bail. Subsidiairement, elle fait valoir que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur du loyer contractuel indexé, soit 96.030 euros hors taxes et hors charges.
Elle fonde la demande de capitalisation des intérets échus pour une année sur les dispositions de l’article 1343-2 du code civil. 

A l’audience, la SCI DIEGO FRERES, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 06 novembre 2023 et remis en greffe le même jour, demande au juge des loyers commerciaux de:

- se déclarer incompétent pour apprécier la demande de la société BNP PARIBAS de voir juger réputée non écrite les clauses du bail commercial du 06 janvier 2011, au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux,
- surseoir à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 jusqu’à ce que soit définitivement tranché le point ci-dessus et renvoyer la société BNP PARIBAS à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Bordeaux,
- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux se déclarerait compétent pour examiner le fond du litige, renvoyer le dossier à une audience ultérieure afin de la mettre en demeure de conclure sur le fond,
- en toute hypothèse:
* débouter la société BNP PARIBAS de ses prétentions,
* condamner la société BNP PARIBAS au paiement des dépens,
*condamner la société BNP PARIBAS à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DIEGO FRERES fait valoir, sur le fondement de l’article R145-23 du code de commerce que la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé est une compétence d’exception d’interprétation stricte, qui n’inclut pas l’appréciation des clauses du bail, appréciation qui, si elle a une incidence sur la fixation du montant du loyer, est par nature étrangère à la fixation de celui-ci. Elle soutient qu’il n’est pas possible d’envisager d’ordonner une expertise en même temps que la décision d’incompétence.

Elle prétend, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux retiendrait sa compétence, qu’il convient, par application de l’article 78 du code de procédure civile, de la mettre en demeure de conclure sur le fond, sans qu’il ne soit dès lors possible d’ordonner dès à présent une mesure d’expertise. 

MOTIVATION

En vertu de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, que que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. 

En application de ce texte, les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, qui peut trancher uniquement les contestations qui portent sur les éléments de détermination des loyers, sont interprétés strictement, et les demandes, même ayant une incidence sur la fixation du loyer, n’en relèvent pas.

En l’espèce, le débat des parties concernant la clause dont il est demandé qu’elle soit déclarée non écrite, avant qu’il ne puisse être statué sur la détermination de la valeur du loyer, ne concerne pas les éléments de détermination du montant du loyer, mais vise à contester sa conformité avec le statut des baux commerciaux, notamment avec le droit au renouvellement du preneur.

Cette question ne relève ainsi pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux et il convient de transmettre le dossier à la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux qui sera chargée de trancher d’une part la question de la validité de la clause, et d’autre part de fixer le prix du bail renouvelé conformément au dernier alinéa de l’article susvisé.

La demande d’expertise formée par la société BNP ne peut être ordonnée par le juge des loyers commerciaux du fait de la décision de transfert du dossier au juge du fond, procédure dans le cadre de laquelle la demande d’expertise pourra être renouvelée.

Le litige se poursuivant devant la juridiction au fond, il convient de réserver l’examen des dépens et des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande principale de la société BNP PARIBAS qui excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux;

Ordonne le renvoi du dossier devant la cinquième chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de connaître de l’intégralité du litige;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE