Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/02077 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XT6W
Minute n° 23/00062











EXPERTISE












Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2023, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [Z] [K]
née le 31 Janvier 1933 à [Localité 3] (33), demeurant [Adresse 5] (Espagne)

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



ET :

E.U.R.L. HOME DECOR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX, 


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile







EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 1er avril 1984, madame [F] [J] veuve [H], madame [N] [H] et madame [Z] [H] veuve [K] ont donné à bail commercial à la SARL HOME DECOR un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (33), moyennant un loyer annuel initial de 36.000 francs, soit 5.488,16 euros, hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2011, suite à l’acceptation du renouvellement par madame [K] le 16 mars 2011, désormais seule propriétaire du bien immobilier.

Le 04 juin 2020, la société preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement de bail.
Le 18 juin 2020, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail aux conditions expirées, à l’exception du montant du loyer qu’elle souhaite voir porter à la somme de 38.000 euros par an hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative compte tenu de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, et de la modification des caractéristiques du local. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 11 mars 2021, madame [Z] [K] a, par acte du 28 février 2023, fait assigner la SARL HOME DECOR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 08 novembre 2023, madame [K], soutenant son acte introductif d’instance, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: 

à titre principal:
- de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la valeur locative pour un montant annuel de 38.120 euros hors taxes et hors charges,
- de juger que la SARL HOME DECOR sera débitrice des intérêts au taux légal en vigueur à compter du 1er juillet 2020 sur le différentiel ayant couru compte tenu du loyer effectivement réglé pour la période considérée,
- d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière,

à titre subsidiaire, d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise et de surseoir à statuer sur toutes les demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif,
de condamner la SARL HOME DECOR au paiement des dépens, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande principale, madame [K] soutient, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce que le montant annuel du loyer de renouvellement n’est pas soumis à la règle du plafonnement en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré de nature à avoir impacté favorablement les activités du preneur, et de la modification des caractéristiques du local du fait des travaux qu’il a réalisé sur la période antérieure au précédent renouvellement.
Ainsi, elle prétend que la croissance démographique, l’attractivité renforcée du centre-ville, l’explosion de la fréquentation touristique, le développement des réseaux de transport de la ville de [Localité 4], ont nécessairement un impact sur l’activité du commerce de décoration, meubles, porcelaines, lampes, tapis...compte tenu de l’augmentation inévitable du vivier de chalands en adéquation avec les produits vendus.
S’agissant de l’évolution des caractéristiques du local, elle expose qu’elle démontre que des travaux ont été réalisés par le preneur dans la période antérieure au précédent renouvellement, soit avant 2011, lesquels ont permis d’augmenter le linéaire de la vitrine.
Madame [K] fait valoir que la valeur locative doit être fixée en tenant compte de l’emplacement exceptionnellement porteur des locaux loués, de leur visibilité, de leur attractivité, de la rationalité de leur distribution, des conditions contractuelles avantageuses et de l’absence de loyer indirect, à la valeur unitaire de 250 euros le mètre carré pondéré l’an pour le local commercial et à la valeur unitaire de 10 euros le mètre carré par mois pour l’appartement. 
Elle sollicite le calcul des intérêts conformément à l’article 1155 du code civil, et leur capitalisation par application de l’article 1154 du code civil. 

A l’audience, la SARL HOME DECOR, soutenant son mémoire adressé par LRAR internationale, et notifié électroniquement le 05 septembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de madame [K], de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. 

La SARL HOME DECOR soutient contester les motifs de déplafonnement et l’évaluation de la valeur locative tels qu’envisagés par la bailleresse, ce qui impose l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire qu’elle souhaite voir ordonner. 


MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, madame [K] produit aux débats une expertise amiable contradictoire pour justifier de sa demande tendant à la fixation d’un loyer non plafonné à la valeur locative. Cette expertise expose l’existence de travaux qui ont amélioré les caractéristiques du local et qui du fait de leur date de réalisation sont susceptibles d’entrainer un déplafonnement du loyer à l’occasion de ce second renouvellement. L’expert expose également l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité favorable pour le commerce exercé dans les lieux loués.
Ces éléments, ainsi que les modalités tenant à l’évaluation de la valeur locative, sont contestés par la SARL HOME DECOR. 

Compte tenu de cette divergence des parties sur des points de fait, il convient d’ordonner une expertise judiciaire qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction. 

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer le loyer provisionnel au loyer contractuellement prévu.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2020, ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [M] [T] épouse [I], demeurant [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 24 septembre 1984 au 30 juin 2020, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir: 

- les caractéristiques du local considéré,
- les facteurs locaux de commercialité, 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,


Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois,

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation,

Dit que madame [Z] [K] devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque,

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

Dit que le preneur durant l’instance sera tenue au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les avocats des parties, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce,

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE