Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/06710 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YE5E
Minute n° 23/00064











EXPERTISE














Grosse délivrée
le :
à















JUGEMENT RENDU LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2023, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. PILA immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°449 044 684, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]

représentée par Maître Marie TASTET de la SARL MARIE TASTET, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.E.L.A.S. PHARMACIE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]

représentée par Maître François DEAT de la SELEURL FRANCOIS DEAT AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX,



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile






EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 09 septembre 2003, la SCI PILA a donné à bail commercial à la SNC LAMARCHE-PILLOT un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (33), à compter du 1er juillet 2003, moyennant un loyer annuel initial de 20.400 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Le 12 octobre 2021, le bailleur a fait signifier au preneur, la SELAS PHARMACIE [Adresse 2], venant aux droits de monsieur [V], lui-même venant aux droits de la SNC LAMARCHE-PILLOT, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé mensuel de 4.950 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 23 mars 2023, la SCI PILA a, par acte du 24 juillet 2023, fait assigner la SELAS PHARMACIE [Adresse 2] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 08 novembre 2023, la SCI PILA, soutenant les termes de son acte introductif d’instance, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: 

- à titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la valeur locative pour un montant annuel de 59.400 euros hors taxes et hors charges, 

- à titre subsidiaire:
* ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,
* fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 4.400 euros par mois,

- en tout état de cause:
* condamner la SELAS PHARMACIE [Adresse 2] à lui payer des intérêts au taux légal, avec capitalisation, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé,
* condamner la SELAS PHARMACIE [Adresse 2] au paiement des dépens de l’instance,
* condamner la SELAS PHARMACIE [Adresse 2] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de l’évolution notable favorable des facteurs locaux de commercialité, les locaux loués étant situés dans un quartier qui a subi d’importantes transformations, et la ville de [Localité 6] connaissant une augmentation continue de sa population, notamment concernant la tranche d’âge des plus de 60 ans, population vieillissante qui constitue un atout pour une officine de pharmacie. Elle soutient également que sa situation et son accessibilité lui permettent de bénéficier de l’expansion de la ville de [Localité 5].


A l’audience, la SELAS PHARMACIE [Adresse 2], soutenant son mémoire signifié le 04 septembre 2023 et remis en greffe le 08 août 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

à titre principal:
- fixer à compter du 1er octobre 2022 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 ans à la somme de 28.255 euros par an hors taxes et hors charges, 
- dire que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et à ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé,

à titre subsidiaire, si le tribunal estimait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafond, soit la somme annuelle de 31.760 euros,
dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel annuel au montant du dernier loyer en cours, jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, et réserver les dépens. 
La SELAS PHARMACIE [Adresse 2] pour s’opposer à la demande du bailleur expose que la société PILA est laconique tant sur la réalité du motif allégué de déplafonnement, que sur la nécessaire démonstration de l’impact favorable de cette évolution sur son commerce. Elle soutient au contraire que l’évolution du quartier a eu un impact plutôt défavorable au regard de quatre éléments qui sont le transfert de la commercalité vers une autre zone que le centre-ville, la montée de la vacance dans le centre, la baisse des valeurs locatives, et le transfert en 2013 de l’hôpital antérieurement voisin immédiat de la pharmacie vers un nouveau pôle de santé faisant perdre une importante clientèle captive à la pharmacie.

Elle prétend ainsi, à l’appui de sa demande principale que la valeur locative au regard des éléments de comparaison est en réalité inférieure (évaluée à 28.144 euros par an) à la valeur du loyer renouvelé qui s’élève à 31.760 euros, et qu’il convient donc d’appliquer la première en application des dispositions des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. De même le plafonnement ne sera pas appliqué si la valeur locative est inférieure à la valeur du loyer plafonné. 

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties soutiennent toutes deux que le juge des loyers commerciaux doit faire application de la valeur locative, mais sont en désaccord sur les motifs de cette application et sur le montant de cette valeur. La SCI PILA fournit assez peu d’éléments se contentant de démontrer l’existence d’une évolution de la population, dont il ne peut être déduit automatiquement l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant un impact pour le preneur. L’expert amiable de la société preneur évoque pour sa part qu’il peut être tenu compte de l’existence d’un emplacement favorable, mais également de l’existence d’éléments défavorables pour le commerce exercé par la SELAS PHARMACIE [Adresse 2].
 
Compte tenu de cette divergence sur des points de fait, il apparaît donc nécessaire d’ordonner une expertise qui donnera des éléments d’appréciation au tribunal sur la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative du bien afin de trancher le litige. 

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, qui sera réalisée aux frais avancés du bailleur qui a initié la présente procédure.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au loyer courant en l’absence d’élément permettant de le modifier.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2022, ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 4] [Localité 3], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 30 septembre 2013 au 30 septembre 2022, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,


Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois,

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation,

Dit que la SCI PILA devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 3.000€ dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque,

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

Dit que le preneur durant l’instance sera tenue au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les avocats, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce,

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE