Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/00166 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XMNR
Minute n° 23/00060














EXPERTISE









Grosse délivrée
le :
à
















JUGEMENT RENDU LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2023, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. ALMA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A. SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 avril 2004, la SCI EMS a donné à bail commercial à la SA SOCIETE GENERALE un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial de 13.720,41 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de banque, produits financiers.
La SCI ALMA a acquis la propriété du bien immobilier par acte notarié du 10 janvier 2020. 

Le 27 mars 2020, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 septembre 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 25 novembre 2021, la SCI ALMA a, par acte du 22 décembre 2022, fait assigner la SA SOCIETE GENERALE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 30 octobre 2020 à la somme annuelle de 30.000 euros.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 08 novembre 2023, la SCI ALMA, soutenant son mémoire déposé au greffe le 13 juin 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

- désigner avant dire droit un expert judiciaire,

- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 30 octobre 2020 à la valeur locative pour un montant annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges,

- réserver les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCI ALMA soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le déplafonnement du montant du loyer paraît acquis le bail ayant dépassé une durée de 15 ans par l’effet d’une tacite prolongation. 

A l’audience, la SA SOCIETE GENERALE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 octobre 2023 et remis au greffe le 12 octobre 2023, demande au juge des loyers commerciaux:

- de débouter la SCI ALMA de ses demandes,
- à titre reconventionnel, de fixer le loyer à la valeur locative selon la méthode applicable aux bureaux-boutiques à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 20.140 euros,
- à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire, en fixant le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 20.140 euros hors taxes et hors charges,
- de condamner la SCI ALMA au paiement des dépens,
- de condamner la SCI ALMA à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SOCIETE GENERALE soutient que le prix du loyer du local doit être fixé par application des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, et que la question du déplafonnement ne se pose pas dans la mesure où le loyer doit être fixé par référence aux prix des locaux à usage exclusif de bureau, par nature automatiquement déplafonné. Elle soutient qu’il convient de retenir une surface pondérée de 106 m2, et une valeur unitaire de 190 euros/m2. 

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 
En application des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables. 

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les deux parties s’accordent sur le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé le 30 septembre 2020 à la valeur locative, mais sont en désaccord sur les modalités de calcul de la surface des locaux et sur l’évaluation de cette valeur locative. La SCI ALMA produit au soutien de sa demande une évaluation qui ne peut servir seule comme élément d’appréciation dès lors qu’elle s’est faite sans aucune visite du bien. Elle ne conteste pas la qualification de locaux de bureaux réclamée par la SOCIETE GENERALE. 
Compte tenu de l’accord exprimé par les parties à l’audience tendant à la réalisation d’une expertise judiciaire, il convient d’y faire droit. 

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire afin de donner au tribunal des éléments d’appréciation sur la valeur des locaux loués à usage de bureaux à la SOCIETE GENERALE.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé au 30 septembre 2020, ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 1], pour y procéder, avec mission de:

1- se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,
 
2- donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur,

3- donner des éléments de nature à déterminer le montant du loyer renouvelé conformément à l’article R 145-11 du code de commerce,

4- de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois,

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation,

Dit que la SCI ALMA devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.500 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque,

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

Dit que le preneur durant l’instance sera tenue au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les avocats les parties étant représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE