Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 21/08692 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WAUM
Minute n° 23/00059
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2023, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. DUBOURDIEU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX,

S.C.I. ROBE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, 


ET :

S.A.S. TROPICANA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort






EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er juillet 2010, la SCI ROBE a donné à bail commercial à la SARL L’ABRICOTIN un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (33), moyennant un loyer annuel initial de 21.600 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
La SCI DUBOURDIEU, ayant le même gérant que la SCI ROBE, est devenue propriétaire du local le 23 décembre 2011.

Le 06 novembre 2019, la SAS TROPICANA, ayant succédé à la SARL L’ABRICOTIN, a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020. Le 27 décembre 2019, la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE ont fait signifier au preneur leur accord pour le renouvellement du bail, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.
 
Après notification par LRAR d’un mémoire préalable, la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE ont, par acte du 09 octobre 2021, fait assigner la SAS TROPICANA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020.

Par jugement du 13 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2020 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [H].

L’expert a déposé son rapport le 29 mars 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 08 novembre 2023, la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE, soutenant leur mémoire notifié par LRAR le 13 septembre 2023 et déposé au greffe le 26 octobre 2023, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sans constitution de garantie, de: 

- à titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la valeur locative pour un montant annuel de 32.800 euros hors taxes et hors charges,
- à titre subsidiaire, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la valeur locative pour un montant annuel de 25.935 euros hors taxes et hors charges,
- à titre infiniment subsidiaire, fixer le loyer annuel du bail renouvelé plafonné à compter du 1er janvier 2020 à un montant annuel de 24.634,56 euros hors taxes et hors charges,
- condamner la SAS TROPICANA au paiement des dépens de l’instance, 
- condamner la SAS TROPICANA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles soutiennent, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce que l’évolution des facteurs locaux de commercialité depuis la signature du bail commande de fixer le loyer à la valeur locative, en ce que la densité de la population a augmenté accroissant le potentiel de clientèle, le local étant au surplus situé au niveau d’une des voies pénétrantes principales de l’agglomération bordelaise, qu’il bénéficie d’une excellente visibilité et accessibilité. 
Elles prétendent à titre principal que la valeur locative doit être fixée à la somme, retenue par leur expert amiable, de 32.800 euros, en supprimant de la charge du preneur la taxe foncière. 

A l’audience, la SAS TROPICANA, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 novembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

- fixer le loyer commercial renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 24.634,56 euros,
- ordonner les comptes entre les parties,
- condamner la SCI DUBOURDIEU au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,
- condamner la SCI DUBOURDIEU à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS TROPICANA soutient que la seule modification intervenue depuis la signature du bail résulte de constructions récentes à proximité du local dans lequel s’exerce une activité de boulangerie. Elle fait toutefois valoir qu’elles ne lui ont pas été favorables car l’accès à son parking est compliqué, voire impossible en fonction du sens de circulation des véhicules, et que la voie n’est que peu fréquentée par les piétons, l’aménagement du quartier n’ayant ainsi eu pour elle aucun impact positif. Elle en conclut qu’il convient, comme proposé par l’expert judiciaire, de fixer le loyer du bail renouvelé à son montant plafonné. 


MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré. 

Il convient donc d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement: l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté qu’au cours de la période écoulée du bail, plusieurs résidences se sont implantées à [Localité 4], il doit toutefois être retenu au regard de l’analyse précise de l’expert judiciaire que seules trois des résidences envisagées par l’expert amiable du bailleur, sont en réalité situées à proximité du commerce, les autres étant trop éloignées et/ou situées à côté d’autres commerces de boulangerie. Dès lors si la commune de [Localité 4] a certes connu un accroissement important de sa population durant la période du bail écoulé, l’impact sur le vivier de chalands au profit de la SAS TROPICANA est plus limité.
De plus, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est situé sur une voie de circulation à double sens en 2x2 voies, divisée par un séparateur central infranchissable tant pour les piétons que pour les véhicules. Dès lors le local n’est pas facilement accessible pour les chalands se rendant au centre commercial situé de l’autre côté de la voie, réduisant toute synergie entre ces commerces. Il n’est pas non plus aisément accessible pour les piétons de proximité. Ainsi, si le local bénéficie d’une certaine visibilité, son accessibilité est limitée, y compris pour les personnes situées du même côté de la voie au regard des aménagements existants (arrivée par un tunnel qui ne permet pas de voir aisément le bâtiment situé en retrait de la route avec un parking devant). 
Par ailleurs, le local n’est pas situé à proximité immédiate d’un arrêt de bus ou de tramway et les autres commerces situés sur la même emprise commerciale n’apportent aucune synergie car il s’agit de commerces automobiles, sans lien avec le commerce exercée par la société TROPICANA, ce qui n’est pas le cas de ses concurrents.
L’expert a enfin relevé à proximité la présence d’autres commerces proposant des produits de boulangerie-patisserie, notamment un magasin Lidl à 200mètres et une boulangerie-pâtisserie Jules à 400 mètres, lesquels sont au surplus plus accessibles du fait d’espaces de stationnement et de localisation au niveau d’un rond-point. 

Dès lors, l’évolution de la commercialité liée à l’acroissement de la population, ne présente pas, pour le commerce de boulangerie exercé par la SAS TROPICANA, un caractère notable ayant un intérêt pour elle, au regard des contraintes liées à la situation géographique du local, de la présence de concurrents à proximité, et de l’aménagement urbain de la voie de circulation sur laquelle il est situé. 

Il convient par conséquent de débouter les bailleurs de leur demande tendant à obtenir le déplafonnement du loyer, lequel doit ainsi être fixé au montant du loyer de renouvellement plafonné, soit à la somme de 24.634,56 euros au 1er janvier 2020. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE perdant à titre principal la présente instance, il convient de les condamner au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE, tenues aux dépens, seront condamnéee à verser à la SAS TROPICANA la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE de leurs demandes tendant à fixer un loyer déplafonné;

Fixe le prix du loyer renouvelé concernant le local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (33) à effet du 1er janvier 2020 à la somme annuelle plafonnée de 24.634,56 euros hors taxes et hors charges;

Condamne la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

Condamne la SCI DUBOURDIEU et la SCI ROBE à payer à la SAS TROPICANA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la SAS TROPICANA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que le présente jugement est assorti de l’exécution provisoire;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE