Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/04214
N° Portalis 352J-W-B7F-CUBPH


N° MINUTE : 1

Assignation du :
12 Mars 2021


Jugement de fixation




[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 22 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.C.I. BERAHA représentée par son gérant Monsieur [J] [O]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129



DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE HOTEL PRINTANIA
[Adresse 6]
[Localité 11]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1624


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Première Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 20 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2011, Mme [V] [S], M. [P] [S] et M. [G] [S], aux droits desquels vient la société SCI BERAHA (la SCI BERAHA), ont donné à bail commercial à la société SOCIÉTÉ PRINTANIA HOTEL (la société PRINTANIA HOTEL), en renouvellement d'un bail conclu le 19 juillet 1993 et renouvelé à compter du 1er octobre 2002, la totalité d'un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2011 jusqu'au 30 septembre 2020, à l'usage exclusif d'hôtel meublé et de tourisme.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2020, la SCI BERAHA a signifié à la société PRINTANIA HOTEL un congé à effet du 30 septembre 2020 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2021 pour un prix de 100.000 euros par an hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire du 10 septembre 2020, la société PRINTANIA HOTEL a accepté le principe du renouvellement du bail mais manifesté son désaccord sur le prix sollicité.

Les parties n'étant pas parvenues à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, par assignation du 12 mars 2021, la SCI BERAHA a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir à titre principal fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme annuelle en principal de 97.800 €.

Par jugement du 6 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 19 mars 2020 par la société SCI BERAHA et son acceptation par la société PRINTANIA HOTEL, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020 et désigné M. [M] [T] aux fins de rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 12 décembre 2022.

Par mémoire en ouverture de rapport régulièrement notifié, la SCI demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-23 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé, au 1er octobre 2020, et portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 11] à la somme annuelle en principal de 110.865 euros ;
- condamner la Société PRINTANIA HOTEL au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ; 
- condamner la Société PRINTANIA HOTEL au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire en ouverture de rapport en réponse régulièrement notifié, la société locataire demande au juge des loyers commerciaux de :

- Débouter la SCI Beraha de l'ensemble de ses demandes
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 au prix annuel de 
32.392 €
- Condamner la SCI Beraha au paiement des intérêts de droit au titre du remboursement des loyers depuis le 1er octobre 2020 à compter de chacune des échéances contractuelles

Subsidiairement,
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 au prix annuel de 64.099 €
- Condamner la SCI Beraha à payer à la société Printania Hotel la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamner la SCI Beraha aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise

L'affaire a été plaidée le 4 avril 2023 et mise en délibéré au 3 juillet 2023. Le juge des loyers commerciaux étant empêché, les débats ont été réouverts le 22 septembre 2023 et l'affaire mise en délibéré le 19 janvier 2024 après plaidoirie le 20 octobre 2023, avancé au 22 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION


Il résulte du jugement avant-dire droit que le principe du renouvellement du bail est fixé au 1er octobre 2020 et que le loyer renouvelé des locaux loués ayant un caractère monovalent, doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l'article R.145-10 du code de commerce.




1. Sur le prix du bail renouvelé


Selon l'article R.145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Il est d'usage, lorsqu'il s'agit de la fixation du prix du bail d'un hôtel de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur.

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire qui n'a pas contesté sur ce point par les parties que les locaux sont situés dans le [Localité 11], à l'angle de la [Adresse 8] , longue (690 mètres) et large (20 mètres) voie à double sens de circulation avec un stationnement autorisé payant reliant la [Adresse 14] au [Adresse 9], et du [Adresse 9], très large artère reliant la [Adresse 12] à la [Adresse 13] (850 mètres de longueur et 83,50 mètres de largueur). L'expert précise que les locaux sont situés à proximité du côté pair du [Adresse 9], dans un environnement commercial à caractère local et sans dynamisme particulier, dans un secteur éloigné des principaux pôles touristiques et des secteurs tertiaires de la capitale. Les locaux sont desservis par la station de métropolitain " [Adresse 13] " située à environ 300 mètres.

Les locaux sont situés dans un immeuble ancien de facture simple, faisant angle à pan coupé de l'[Adresse 8] et du [Adresse 9], élevé sur sous-sols de 4 étages droits et un étage sous bris d'ardoises, en bon état d'entretien apparent. La porte d'entrée de l'hôtel à double vantail se situe sur la façade côté [Adresse 8] et se présente en contre-haut de deux marches surmontées d'un auvent. La façade de l'hôtel comporte des enseignes en bandeau au fronton de l'accès et sur la façade et en drapeau sur les façades donnant sur les deux voies, ce qui assure une certaine visibilité aux locaux.

Les locaux se développent comme suit :

- au rez-de-chaussée : un sas distribuant un dégagement menant à l'escalier desservant les différents niveaux, un local poubelles aveugle, un WC avec lavabo, la réception avec salon et comptoir d'accueil éclairée par deux fenêtres sur cour, une bagagerie et l'office ;
- sur le palier du 1er étage accessible du rez-de-chaussée que par l'escalier : l'accès à l'ascenseur montant vers les étages supérieurs, et un couloir central distribuant 4 chambres sur rue, une chambre donnant sur la rue et la cour numérotées 1 à 6, d'une capacité de deux personnes, 4 chambres disposant d'une douche et d'un w.c, une chambre ne disposant que d'une douche, une lingerie et des WC communs ;
- aux 2ème à 4ème étages desservis par l'ascenseur et l'escalier : un palier central desservant quatre chambres sur rue et une chambre donnant sur la rue et la cour, d'une capacité de deux personnes, 4 chambres disposant d'une douche et d'un w.c, une chambre ne disposant que d'une douche, une lingerie et des WC communs ;
- au 5ème étage desservi par l'ascenseur et l'escalier : un palier central desservant quatre chambres sur rue et une chambre donnant sur la rue et la cour, 4 chambres disposant d'une douche et d'un w.c (capacité de deux personnes), une chambre ne disposant que d'une douche (capacité d'une personne), la machinerie de l'ascenseur et des WC communs ;
- au 1er sous-sol : un débarras et caves, un local technique, sol ciment, murs maçonnerie, une buanderie, sol carrelage, murs peints, une réserve, sol carrelage, murs peints, une salle d'eau, sol et murs carrelage ;
- au 2ème sous-sol : une chaufferie, sol terre battue, murs pierres brutes, des caves, sol en terre battue et pierres apparentes, des locaux techniques.

Au total, l'hôtel comporte 25 chambres et présente une capacité d'accueil de 49 personnes.

L'expert judiciaire relève l'absence d'accès et de chambres dédiés aux personnes à mobilité réduite, la présence de l'ascenseur qu'à partir du 1er étage, l'étroitesse des escaliers et la qualité moyenne des chambres dont certaines ne comportent pas de sanitaire. Au vu des prestations et du confort des chambres, il considère que l'hôtel s'apparente une ancienne catégorie 1 étoile tourisme, l'hôtel ayant même été classé 2 étoiles selon l'ancienne norme. Il relève que lors des opérations d'expertise, l'hôtel est exploité en meublé social.

Les parties s'opposent sur la nature de l'établissement, le preneur considérant que les locaux loués doivent être estimés en fonction de leur usage potentiel ( hôtel de catégorie 1 étoile), le bailleur considérant qu'ils doivent être estimés en fonction de leur usage au jour de la prise d'effet du bail en renouvellement (hôtel meublé social).

Aux termes de l'article 1134 de l'ancien code civil applicable au bail expiré (devenu l'article 1103 de ce même code), " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

En l'espèce, selon les stipulations du bail en renouvellement du 19 octobre 2011, les locaux loués constitués de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11], sont à usage exclusif d' " hôtel meublé et de tourisme à l'exclusion de tout autre ".

Il en résulte que cet établissement est non classé et qu'il correspond à la catégorie couramment appelée d' " hôtel de préfecture ". En outre, il ressort tant de l'avis de M. [B] sollicité par le bailleur daté de mai 2021 que du rapport de l'expert judiciaire que les locaux loués, exploités dans le cadre d'un contrat de location gérance renouvelé par avenant depuis le 15 décembre 2009 consenti à la société L'ESCALE, accueillent des personnes en situation d'exclusion, cette dernière ayant conclu avec le SAMU SOCIAL DE [Localité 10] un contrat d'hébergement d'urgence d'une durée d'un an reconductible par avenant signé des deux parties (page 49 du rapport) qui, au vu des constatations faites par l'expert judiciaire lors de sa visite le 25 janvier 2022, a été reconduit depuis le 30 juin 2020, terme du seul contrat d'hébergementsocial produit par le preneur. De plus, l'expert judiciaire souligne en page 52 du rapport en réponse au dire du preneur que les comptes sociaux de la société l'ESCALE font " apparaître un C.A. H.T. Pour 2018 de 625.029 euros, pour 2019 de 553.619 euros et pour 2020 de 512.858 euros soit un C.A. moyen de 563.333 euros et entre 2019 et 2020 une baisse limitée d'environ 7,4% qui traduit le caractère social de l'hôtel dont la clientèle est constituée, non pas de touristes ou d'hommes d'affaires, mais de personnes ayant à satisfaire un besoin primaire d'hébergement... ".

Dès lors, la méthode d'estimation de la valeur locative, au 1er octobre 2020, en fonction de l'usage social des locaux loués proposée par l'expert judiciaire sera retenue.


Sur la recette théorique


L'hôtel compte ainsi que précédemment indiqué 25 chambres.

L'hôtel s'adresse uniquement à une clientèle de particuliers éligibles à un relogement social, de sorte que les tarifs proposés ne subissent aucune variation du fait des saisons touristiques et le prix des nuitées est fixé selon la surface en m² par chambre (hors sanitaire) nonobstant le nombre de personne effectif, ainsi qu'il ressort de l'annexe 4 du contrat d'hébergement hôtelier produit par le preneur.

Selon l'expert judiciaire, la recette théorique se décompose ainsi qu'il suit :

- 24 chambres relèvent du prix unitaire de 56 euros HT en raison de leurs caractéristiques, soit une recette théorique H.T. par jour de 1.344 euros,
- une relève du prix unitaire de 28 euros HT (chambre single n°31) , soit une recette théorique H.T. par jour de 28 euros.

Il retient une recette théorique annuelle de 500.780 euros qui est contestée par le bailleur qui soutient qu'il convient de prendre la recette résultant de la moyenne des chiffres d'affaires H.T pour les années 2018, 2019 et 2020 " dans un souci de cohérence avec les précédents développements " alors qu'il cite d'une part, une décision d'une cour d'appel datée du 18 février 2021 n°18/04903 (non produite aux débats) qui retient " une recette de l'établissement en fonction du prix par personne, par jour et du nombre de personnes par chambres " et d'autre part, une décision du tribunal de grande instance de Paris du 1er février 2017 RG n°14/10298 prenant pour base de calcul " non pas la recette théorique souvent difficile à reconstituer, mais le revenu hors taxes de l'exploitant sans décote " (non produite aux débats).

Or, en l'espèce, à partir du contrat d'hébergement produit par le preneur qui fait ressortir que le prix versé au preneur n'est pas fonction du nombre de personnes hébergées par chambre mais des caractéristiques de chaque chambre, l'expert judiciaire a pu reconstituer sans difficulté apparente la recette théorique annuelle de 500.780 euros, qu'il y a donc lieu de retenir.


Sur le taux d'occupation


L'expert propose de retenir un taux d'occupation de 90% pour " tenir compte de la rotation des occupants ".

La SCI soutient que l'hôtel s'adressant à une clientèle uniquement sociale , il y a lieu de retenir un taux d'occupation de 100%, la crisa sanitaire ayant accentué les besoins en la matière d'hébergement social et d'urgence. Pour sa part, le preneur soutient qu'il y a lieu de retenir un taux d'occupation de 80%, faisant état d'une décision du tribunal judiciaire de Paris datant de juin 2013 non produite aux débats.

Toutefois, ainsi que le souligne l'expert judiciaire en réponse au dire du bailleur, " à la lecture du contrat, on observe que l'hôtel communique chaque jour ses disponibilités le Samu social n'ayant aucune obligation de remplissage de l'établissement. La précarité des contrats avec le Samu social l'hôtelier étant soumis au bon vouloir de ce dernier (me) semble faire obstacle à un taux de remplissage de 100%. De surcroît, le contexte sanitaire de l'année 2020 et les restrictions de circulation des personnes qui en découle (me) semblent peu compatibles avec cet objectif de 100% d'occupation. " En outre, M. [B] dont l'avis amiable a été sollicité par le bailleur relève qu'entre 2014 et 2019, le taux d'occupation de l'hôtel a été de 80%. Dès lors, c'est à juste titre que le taux de 90% proposé par l'expert judiciaire sera retenu, soit une somme annuelle de 450.702 euros H.T.


Sur le pourcentage sur recette

L'expert judiciaire retient un pourcentage sur recette de 20% contesté par le preneur qui fait valoir qu'il y a lieu de retenir le pourcentage de 16% retenu par le tribunal pour l'hôtel sis [Adresse 5] qui est de la même catégorie.

Toutefois il sera observé que la décision du juge des loyers commerciaux du 5 juin 2013 est relative à des locaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 1] et non à des locaux situés [Adresse 8], que la date d'effet du nouveau bail est le 1er octobre 2008 et qu'ainsi le contentieux cité n'est nullement comparable au présent cas ; que dès lors, le taux de 20% retenu par l'expert judiciaire au regard des taux de prélèvement sur C.A. Net théorique habituellement pratiqués pour les hôtels économiques sera retenu, soit une somme annuelle de 90.140 euros H.T.


Sur le calcul de la valeur locative

La valeur locative au 1er octobre 2020 s'établit comme suit :

500.780 euros x 90% (taux d'occupation) x 20% (taux sur recette) = 90.140 euros.


2. Sur les autres demandes

Par application de l'article 1155 du code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même code dans leur version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 12 mars 2021, puis au fur et à mesure des échéances échues. Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343- 2 du code civil. Il sera rappelé qu'il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux, au regard des dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce, de condamner au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers.

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
 
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 90.140 euros HT HC, à compter du 1er octobre 2020, le loyer du bail renouvelé entre la SCI BERAHA et, d'autre part, la société PRINTANIA HOTEL pour les locaux situés 91 avenue du Docteur Arnold Netter à Paris 12ème,

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 12 mars 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,
 
Partage les dépens, en ce inclus les frais d'expertise, par moitié entre les parties,
 
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
 
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.


Fait et jugé à PARIS, le 22 décembre 2023.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGERP. COMPAGNIE