Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

N° RG 23/03962 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZKOD

N° MINUTE : 

Assignation du :
15 Mars 2023





JUGEMENT EN PROCEDURE
ACCELÉRÉE AU FOND
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Laure HOFFMANN de la SELAS SELAS CAYOL CAHEN TREMBLAY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R109


DÉFENDEURS

Monsieur [J] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [K] [V] née [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non- représentés 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 1er Septembre 2023, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
N° RG 23/03962 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKOD


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


Monsieur et Madame [V] sont propriétaires indivis du lot portant le numéro 55 selon l'état descriptif de division au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3]. Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Le chapitre II, article 6-2° du règlement de de copropriété prévoit une clause de solidarité entre tous les propriétaires indivis en cas d’indivision de la propriété d’un lot. 
 
Faisant valoir que Monsieur et Madame [V] ne s'acquittent plus de leurs charges de copropriété en dépit des relances du syndic et notamment d'un commandement de payer du 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner par acte du 15 mars 2023, Monsieur et Madame [V] devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond en paiement de diverses charges et travaux de copropriété. 

L'affaire a été fixée à l'audience du 29 novembre 2023.

Aux termes de son assignation, constituant ses seules écritures, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] sollicite :

Vu les articles 10 ; 10-1 ; 14-1 ; 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à 75017 PARIS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE : 

− la somme de 2.235,22 au titre de l’intégralité des provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux de l’exercice 2022 courant, 

− la somme de 145.25 € au titre des frais nécessaires, 
 
ASSORTIR ces sommes des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
 
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice financier, 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 73 rue Legendre à 75017 PARIS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [V] aux dépens de l’instance. 
 
Les parties défenderesses ne sont ni présentes ni représentées à l'audience du 29 novembre 2023, en sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Lors des débats, le syndicat des copropriétaires a renvoyé aux termes de son assignation.

Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur ce,

Sur la demande en paiement des provisions et de l'arriéré de travaux et charges de copropriété

Aux termes de l'article 19-2 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d'une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu'une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

Selon l'article 42 de la loi sus-énoncée, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. En revanche, ils peuvent contester les modalités de calcul du solde de leur compte individuel de copropriété. 

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les copropriétaires défaillants sont redevables de la somme réclamée dans sa totalité.

Il ressort de l'ensemble de ces dispositions que le bien-fondé de l'action intentée sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qui permet d'une part, de rendre exigible l'ensemble des provisions de charges et travaux de copropriété à échoir dus au titre d'un exercice comptable après la défaillance d'un copropriétaire à payer l'une des provisions à échoir au titre de ce même exercice comptable et d'autre part, de solliciter le paiement de l'arriéré des charges et travaux de copropriété au titre des exercices précédents à la condition que les comptes aient été approuvés, réside dans l'envoi d'une mise en demeure au coproprie΄taire défaillant qui mentionne la provision en cause au sens des dispositions des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a adressé à Monsieur et Madame [V] un commandement de payer en date du 21 novembre 2022 valant mise en demeure d'avoir à payer la somme en principal de 2.825,52 € correspondant à ses arriérés de charges et cotisations du fonds travaux échues au 20.11.2022 en visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965."

Toutefois, il est constant qu'à la date du 21 novembre 2022 plus aucune provision à valoir au titre de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 de nature à engendrer la déchéance du terme des provisions du même exercice comptable à intervenir et par suite la possibilité de solliciter le paiement des arriérés de charges échues de copropriété des exercices précédents après qu’elles ont été approuvées par les copropriétaires, n'est à intervenir.

En effet, si le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 2.825,52 € correspondant à ses arriérés de charges et cotisations du fonds travaux échues au 20.11.2022 en visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît d'une part que le syndicat des copropriétaires ne distingue pas sa créance au titre des sommes provisionnelles de celle des charges échues et que, d'autre part, à la date du 21 novembre 2022, les provisions à valoir s'analysent, de fait, en des charges échues.

Ainsi, il apparaît que les termes de cette mise en demeure ne répondent pas aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu de ces éléments, faute de justifier de la provision sur laquelle il fonde sa demande au sens des dispositions précitées, le syndicat des copropriétaires ne remplit pas les conditions pour pouvoir solliciter d’une part le paiement des provisions à échoir ainsi que de l’arriéré des charges de copropriété après approbation des comptes. A ce titre, il sera relevé qu’il n’est pas justifié que les comptes de l’année 2022 ont été approuvés de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait présentement solliciter la condamnation en paiement des copropriétaires défaillants.

Par suite, le syndicat des copropriétaires ne pouvant agir pour les sommes demandées selon la procédure accélérée au fond prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sera débouté de l’ensemble de ses demandes en paiement au titre des arriérés de charges ainsi que de sa demande au titre des frais de recouvrement et de capitalisation des intérêts.

Au vu du sens de la décision, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, est condamné aux entiers dépens. 

Le sens de la décision conduit à le débouter de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles. 

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. 

PAR CES MOTIFS, 
 
Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE toute autre demande. 

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023

La Greffière La Présidente