Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/01397 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY62P


N° MINUTE : 4

Assignation du :
25 Janvier 2023


Expert:
[V] [W][1]

[1] 
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 22 Décembre 2023


DEMANDERESSE

S.A.S. VICTOR HUGO
[Adresse 10]
[Localité 8]

représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0165


DEFENDERESSES

Madame [B] [H]
[Adresse 5] et [Adresse 2]
[Localité 12]

Madame [R] [H]
[Adresse 5] et [Adresse 2]
[Localité 12]

représentées par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Premier Vice-Président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 20 Octobre 2023 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





Par acte sous seing privé du 30 octobre 2013, Monsieur et Madame [I] [G] ont donné à bail commercial en renouvellement à Madame [S] [M] veueve [H] des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12], pour une activité exclusive d’hôtel meublé, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel de 18.000,00 euros hors taxes hors charges.
 
Par avenant du 1er janvier 2016, Madame [R] [H] et Madame [B] [H] sont venues au droit de Mme [S] [M] décédée le 17 septembre 2014, à partir du 1er janvier 2016. 
 
Par acte notarié du 29 mars 2022, la société VICTOR HUGO est devenue propriétaire des locaux donnés à bail.
 
Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2022, Mesdames [R] [H] et [B] [H] ont fait signifier à la société VICTOR HUGO une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022.
 
Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2022, la société VICTOR HUGO a accepté le principe du renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 75.000,00 euros hors taxes hors charges.
 
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 décembre 2022, la SAS VICTOR HUGO a notifié un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer renouvelé à Mesdames [R] [H] et [B] [H], pour un loyer annuel de 84.000,00 euros hors taxes hors charges à compter du 1er juillet 2022.

 
Par acte du 25 janvier 2023, la société VICTOR HUGO a assigné Mesdames [R] [H] et [B] [H] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L145-1 et suivants et R 145-1 et suivants, ainsi que les articles L145-36 et R145-10 du code de commerce, aux fins de : 

« -FIXER le loyer des locaux donnés à bail à Mesdames [B] et [R] [H], [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12], à la somme de 84.000,00 € HT et HC par an, à compter du 1er juillet 2022, toutes clauses du bail étant maintenues ; 
-CONDAMNER solidairement Mesdames [B] [H] et [R] [H] aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, puis à compter de chaque échéance trimestrielle ; 
-ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts échus pour une année entière ; 
-FIXER le loyer provisionnel dû pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé, soit la somme de 20.598,06 €, charges en sus ; 
-CONDAMNER Mesdames [B] et [R] [H] aux entiers dépens de la présente instance ; 
-RAPPELER qu’en vertu de l’article 514 du code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit. »
 
La société VICTOR HUGO fait valoir le caractère monovalent des locaux, et demande l’application de la « méthode hôtelière » pour calculer la valeur locative, en prenant pour base un chiffre d’affaires d’un montant de 450.775,00 euros annuel, avec un taux de recette de 19 %. Elle applique un abattement de 2% au titre des travaux prescrits par les autorités administratives, et estime la valeur locative à la somme de 84.000,00 € annuel hors taxes hors charges.
 
Par mémoire régulièrement notifié le 15 mai 2023, Mesdames [R] [H] et [B] [H] demandent au juge des loyers commerciaux de : 

« -Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de VINGT MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (20.990,00€) HT/HC ; 
-Subsidiairement, désigner, aux frais avancés de la bailleresse, tel Expert qu’il plaira à ladite juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2022 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce ; 
-Fixer dans cette hypothèse, le loyer provisionnel dû à compter, du 1er juillet 2022, à la somme annuelle en principal de VINGT MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (20.990,00€) ;
-Réserver les dépens ; 
-Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
 
Mesdames [R] [H] et [B] [H] s’accordent sur le caractère monovalent des locaux et demandent l’application de la méthode hôtelière dite « refondée », et retiennent une recette annuelle réalisable de 105.710,00 € et un taux d’effort de 22%. Elles appliquent un abattement de 5% au titre d’une clause exorbitante de droit commun, et concluent à une valeur locative de 22.095,00 € hors taxes, à laquelle elles appliquent de nouveau un abattement de 5% au titre de la clause d’accession au profit du bailleur, pour retenir une valeur locative de 20.990,00 € par an hors taxes hors charges.

 

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. 

En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12] à compter du 1er juillet 2022. Elles s'accordent également sur une fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au regard de la monovalence des locaux loués. 

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la société VICTOR HUGO, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial, dans les termes du présent dispositif, étant rappelé, à cet égard, qu'il est d'usage, pour déterminer la valeur locative d'un hôtel, de recourir à la méthode dite « nouvelle méthode hôtelière», actualisée, en octobre 2016, pour tenir compte des prix praticables, et qui est applicable, dans cette nouvelle approche, aux renouvellements qui lui sont postérieurs. 
 
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer actuel en principal, outre les charges, en application de dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce.
 
Les dépens seront réservés.

 

PAR CES MOTIFS
 

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Constate le principe du renouvellement du bail liant la société VICTOR HUGO à Mmes [B] et [R] [H] à compter du 1er juillet 2022 et portant sur les locaux dépendants de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] 
 
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : 

[V] [W],
[Adresse 7] 
[Courriel 11]
[XXXXXXXX01]




Avec mission : 
- De convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; 
- De visiter les locaux litigieux sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
- D’entendre les parties en leurs dires et explications ;
- De rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce,
- De rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;
- De dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
 
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 janvier 2025 ;
 
Fixe à la somme de 4.500 € (quatre mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société VICTOR HUGO à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9]) avant le 1er mars 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
 
Dit que l’affaire sera rappelée le 15 mars 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
 
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
 
Réserve les dépens.
 

Fait et jugé à Paris le 22 Décembre 2023

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL P. COMPAGNIE