Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55306 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IPL

N° : 7

Assignation du :
04 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 décembre 2023



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. S. B. E.
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Me Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS - #A0780


DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES SARL 
dont le siège est sis 
[Adresse 2] 
[Localité 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en son établissement secondaire, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS - #E0235

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 
Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société SCI SBE est propriétaire des lots n°2, 3 et 17 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7] et actuellement loués à la société PALO VERDE.

Se prévalant d’un droit d’usage sur le water-closet commun au rez-de-chaussée profitant à ses lots loués n°2 et 3 et de la nouvelle dépose du WC commun sur l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], ayant été précédemment débouté d’une demande de dépose en référé par ordonnance du juge des référés de céans rendue le 27 février 2023, la société SCI SBE a fait assigner, par acte délivré le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- “Ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] À [Localité 7] pris en la personne de son Syndic, la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, de réinstaller les sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble et d’en rétablir l’accès au profit des lots n° 2 et 3 de l’état descriptif de division, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 
- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] À [Localité 7] pris en la personne de son Syndic, la COMPAGNIE IMMOBILIERE PER-
RISSEL ET ASSOCIES, à lui verser en outre des dépens, la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, en outre des dépens”.

Les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur en la personne de M. [F] [C].
La conciliation n’a pas abouti.

A l’audience de renvoi du 27 novembre 2023, la SCI SBE, représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées par lesquelles elle a maintenu ses demandes initiales et demandé de débouter le syndicat des copropriétaires en défense de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] , représenté par son conseil, a repris oralement les conclusions récapitulatives et en défense 2 par lesquelles il sollicite de :

- dire et juger irrecevable et mal fondée la SCI SBE en ses demandes formées devant le juge des référés,
- juger n’y avoir lieu à référé,
- débouter dès lors la SCI SBE de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 5.000 eurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.




Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus. 

MOTIFS :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de justifier de l'existence d'une illicéité du trouble et de son caractère manifeste.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. 

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.

La société SBE fait valoir au soutien de sa demande de repose sous astreinte de WC qu’elle est propriétaire des lots n°2 et 3 au sein de l’immeuble en copropriété, disposant d’un droit à l’usage d’un WC commun au rez-de-chaussée ; qu’il était toléré depuis 20 ans et décision de l’assemblée générale des copropriétaires, un usage de ces WC par la clientèle du restaurant exploité dans les lots privatifs ; qu’à la suite d’un différend entre le syndic et son locataire actuel sur l’usage des WC par la clientèle du restaurant, le syndicat des copropriétaires a fait détruire matériellement le WC commun en exécution d’une résolution prise à la majorité par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 novembre 2021 portant sur la condamnation du WC commun au rez-de-chaussée; que cette destruction a causé un préjudice considérable pour son preneur à bail employant 14 salariés et privés d’installation sanitaire, compromettant ainsi la poursuite de son exploitation commerciale ; qu’aux termes d’un accord en date du 26 août 2022, les parties se sont entendues sur la réinstallation d’un WC aux frais de la SCI SBE et dans la limite du 31 décembre 2022 ; qu’à la suite de l’ordonnance de référé du 27 février 2023 n’ayant pas fait droit à la demande de dépose du WC commun et renvoyé le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir au fond, le syndic de copropriété l’a avisée en mai 2023 de la décision de la copropriété de démonter ledit WC ; que cette dépose constitue un trouble manifestement illicite en ce que d’une part, le droit de jouissance exclusif et privatif est perpétuel et réel et ne peut être remis en cause sans son consentement exprès et dès lors qu’une telle dépose correspond à une voie de fait en l’état de l’ordonnance de référé rendue et dont le syndicat des copropriétaires n’a pas interjeté appel ; qu’il est enfin justifié d’un dommage imminent au regard de la privation d’installations sanitaires pour son preneur à bail et ses employés, exploitant les lots n°2 et 3.

Elle ajoute en réplique que l’accord du 26 août 2022 ne peut fonder une telle dépose alors qu’il prévoit que les droits et moyens des parties demeurent réservés et alors que la demande de dépose à ses frais du WC présentée par le syndicat des copropriétaires a été rejetée par ordonnance de référé du 27 février 2023 ayant force de chose jugée, comme devant être tranchée par le juge du fond, lequel n’a pas été saisi ; que le droit d’usage du WC commun est prévu par le règlement de copropriété et ne correspond pas à une tolérance, seul l’usage par la clientèle du local commercial étant toléré ; que la circonstance nouvelle d’une dépose après l’ordonnance rendue justifie de faire droit à sa demande de réinstallation sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande de réinstallation du WC commun en référé, en faisant valoir l’absence de respect par la SCI SBE de l’accord du 26 août 2022, prévoyant la réinstallation provisoire du WC, dans l’attente de travaux d’installation de sanitaires dans les lots 2 et 3 et dans la limite du 31 décembre 2022, à la condition qu’aucune nuisance ne soit provoquée pendant cette période. Il fait valoir que les nuisances ont persisté et que les WC n’ont pas été déposés au 31 décembre 2022 par la SCI SBE et ce malgré la demande en justice en ce sens tendant à voir ordonner en référé la dépose des WC aux frais de la SCI SBE. Il soutient avoir procédé à la dépose à la suite de la carence de la SCI SBE, ayant été également déboutée de sa demande en référé de réinstallation des WC et n’ayant entrepris aucuns travaux dans ses lots pendant la durée de l’accord, et ce, en exécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de mettre fin à une simple tolérance d’usage des WC par la clientèle de la société PIADINA et ayant voté la condamnation des WC communs du fait des nuisances causées par l’usage fait par la clientèle du restaurant et l’encombrement des parties communes par le locataire ; que la SCI SBE n’a pas formé de recours contre cette décision, laquelle est devenue définitive. Il soutient que la demande de réinstallation du WC ayant été rejetée en référé, la SCI SBE est irrecevable à présenter de nouveau cette demande en référé en l’absence d’élément nouveau constitué par la seule mise à exécution de la délibération de novembre 2021 ; qu’il n’a pas commis de voie de fait en mettant à exécution la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires à la différence du locataire de la SCI SBE ayant, avant la dépose des WC en mai 2023, fait changer la serrure du local ; qu’il appartient le cas échéant à la SCI SBE de saisir le juge du fond pour contester la mise à exécution de cette résolution devenue depuis 2021 définitive.


En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] que les deux lots n°2 et 3, appartenant à la SCI SBE, correspondant à des locaux à usage commercial, disposent d’un “droit à l’usage du water-closet commun du niveau”.

La SCI SBE a été informée par courrier du syndic en janvier 2002 de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires de lui accorder une tolérance pour l’utilisation des WC communs du rez-de-chaussée par la clientèle de la “PIADINA”.

Selon procès-verbal du 24 novembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble ont voté à la majorité la condamnation des WC communs au rez-de-chaussée, en faisant valoir les nuisances provenant du restaurant exploité dans les lots n°2 et 3 et un usage désormais réservé à la société de nettoyage.

Selon procès-verbal de constat en date du 5 avril 2022, la SCI SBE a fait constater que dans le local commun du rez-de-chaussée, il n’existait plus de siège WC ni de lavabo, le sol présentant la trace d’un rebouchage et un dévidoir ayant été posé à l’état neuf.

Par courrier du 8 avril 2022, le gérant de la société PALO VERDE, preneuse à bail des lots n°2 et 3 à la suite d’une cession de fonds de commerce par acte du 15 mai 2018, s’est plaint auprès de son bailleur de la dépose du WC commun, en faisant valoir la situation extrême de ses salariés sans installation sanitaire, l’exiguité du local de 28 M² ne permettant pas la pose d’un WC et de l’incompréhension de la clientèle, mettant en péril l’exploitation commerciale dans les lieux loués.

Les parties ont convenu par convention du 26 août 2022 que le syndicat des copropriétaires autorisait la société SBE à faire réinstaller immédiatement à ses frais exclusifs dans les règles de l’art, un siège de WC dans le local ainsi que le rétablissement de l’accès à ce local du rez-de-chaussée au profit des lots n° 2 et 3 ; que le WC devait être déposé aux frais exclusifs de la société SBE, au plus tard le 31 décembre 2022, sauf décision commune de prorogation ; que la SCI SBE s’engageait à notifier à la société PALO VERDE le rétablissement du WC commun dans la limite du 31 décembre 2022 et sous réserve qu’il ne provoque pas durant cette période de nuisance vis à vis de la copropriété, les parties faisant enfin réserve de leurs droits et moyens dans le cadre de la présente procédure.

Par ordonnance rendue le 27 février 2023, le juge des référés de céans a dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de la société SCI S.B.E tendant à voir réinstaller les sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division, sous astreinte et dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] tendant à voir ordonner à la SCI SBE de procéder sous huitaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à la dépose à ses frais du WC commun réinstallé dans les parties communes, au rez-de-chaussée de l’immeuble. Les parties ont été renvoyées à mieux se pourvoir au fond.





Par courrier du 17 mai 2023, le syndic de l’immeuble a avisé la requérante de la dépose de WC du rez-de-chaussée, prévue le 24 mai 2023 et effectuée par la société KRENOV.

Il n’est pas contesté à l’audience par les parties qu’au jour de l’audience, les WC communs du rez-de-chaussée et en particulier le siège de WC réinstallé par la SCI SBE à compter du 26 août 2022, ont bien été déposés le 24 mai 2023.

- Sur la recevabilité de la demande de réinstallation des sanitaires sous astreinte :

En application de l’article 488 du code de procédure civile, “L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles”.

Il faut entendre par circonstances nouvelles tout changement intervenu dans les éléments de fait ou de droit ayant motivé la décision.

Il sera observé que par ordonnance du 27 février 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI SBE de voir ordonner au syndicat des copropriétaire de réinstaller les sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division, sous astreinte.

Il était notamment relevé au jour de l’audience qu’en exécution de la convention des parties du 26 août 2022, les lots n° 2 et 3 disposaient alors de nouveau d’un accès au local commun du rez-de-chaussée équipé de sanitaires et notamment d’un WC et qu’il n’était donc pas justifié à l’audience de la persistance d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent du fait d’un défaut actuel d’accès aux sanitaires du local commun au rez-de-chaussée.

La nouvelle dépose desdits WC, survenue le 24 mai 2023, postérieurement à ladite ordonnance de référé, à l’initiative du syndic de copropriété, constitue une circonstance nouvelle au sens de l’article 488 du code de procédure civile précité, rendant recevable en la forme la demande tendant à voir ordonner en référé au syndicat des copropriétaires en défense de réinstaller les sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble et d’en rétablir l’accès au profit des lots n° 2 et 3 de l’état descriptif de division, sous astreinte. 













- Sur le bien-fondé de la demande :

Dans le dernier état du litige opposant les parties sur le droit à l’usage des WC communs bénéficiant notamment selon le règlement de copropriété aux lots n°2 et 3 appartenant à la SCI SBE et après mise à exécution par le syndicat des copropriétaires de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 novembre 2021, ayant abouti à la dépose du siège de WC et du lavabo selon constat du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a autorisé selon convention signée le 26 août 2022, la société SBE à faire réinstaller immédiatement à ses frais exclusifs, dans les règles de l’art, un siège de WC, dans le petit local situé à l’entrée de l’immeuble (celui où le WC supprimé était installé), le syndicat autorisant le rétablissement de l’accès à ce local au profit des lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division. Il est également expressément convenu que ce WC sera déposé, aux frais exclusifs de la société SBE, au plus tard le 31 décembre 2022, sauf décision commune de prorogation.

Par ordonnance de référé du 27 février 2023, les parties ont été renvoyées à mieux se pourvoir au principal devant tribunal judiciaire tant sur la demande de réinstallation par le syndicat des copropriétaires des sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée que sur la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner à la SCI SBE de procéder sous huitaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à la dépose à ses frais du WC commun réinstallé dans les parties communes, au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Si les décisions du juge des référés n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée, elles sont néanmoins exécutoires et, en vertu de l'autorité qui s'attache aux décisions de justice, obligatoires.
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Au jour de l’audience, aucune des parties à l’instance n’a saisi le tribunal judiciaire ni d’une contestation de la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2021 votant la condamnation des WC communs au rez-de-chaussée et un usage désormais réservé à la société de nettoyage, ni d’une demande tendant à voir ordonner à la SCI SBE de voir déposer à ses frais exclusifs le WC reposé par ses soins, aux termes de la conciliation en date du 26 août 2022, à titre provisoire et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2022.

La dépose de l’installation de WC reposée par la SCI SBE, le 26 août 2022, est intervenue le 24 mai 2023 sans autorisation obtenue préalablement en justice.

Si la mission du syndicat des copropriétaires est d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires notamment s’agissant des parties communes et de faire respecter le règlement de copropriété, il ne peut se faire justice à lui-même et agir sans autorisation de justice pour y parvenir. 





En faisant intervenir de son propre chef une entreprise extérieure pour procéder à la dépose de l’installation réalisée en exécution de la convention du 26 août 2022 par la SCI SBE, au sein du WC commun du rez-de-chaussée, sans avoir agi préalablement en justice pour obtenir au principal l'autorisation d'y procéder, le syndicat des copropriétaires a commis une voie de fait. 

Le débat existant entre les parties d’autre part, sur la faculté pour l’assemblée générale des copropriétaires de supprimer par un vote à la majorité, un droit d’usage prévu au règlement de copropriété sans l’accord du copropriétaire disposant dudit droit d’usage et sur le défaut d’action de la SCI SBE aux fins d’annulation d’une telle délibération, d’autre part, sur la carence de la SCI SBE à faire diligence pour installer des WC dans ses locaux et sur la persistance pendant la période allant d’août 2022 au 31 décembre 2022, de nuisances causées à la copropriété par le preneur à bail des lots n°2 et 3 qui n’aurait pas respecté l’accord auquel il n’était pas partie, mais encore sur l’appropriation des WC communs par ce dernier au moyen du changement de la serrure de la porte d’accès au WC commun, n’est pas de nature à justifier l’agissement unilatéral du syndicat des copropriétaires n’ayant pas obtenu en référé satisfaction à sa demande tendant à voir enjoindre à la SCI SBE de déposer à ses frais l’installation effectuée fin août 2022 dans le WC commun et se substituant à cette dernière pour le faire, ni à ôter le caractère manifestement illicite du trouble causé par la dépose non autorisée en justice des installations sanitaires réalisées par la SCI SBE pour permettre aux occupants des lots n°2 et 3 d’accèder à des installations sanitaires dont ses lots ne sont pas dotés.

Il convient de faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par la voie de fait commise par le syndicat des copropriétaires, en ordonnant au syndicat des copropriétaires de faire réinstaller les sanitaires et en particulier un siège de WC, dans le water-closet commun du rez-de-chaussée de l’immeuble et d’en rétablir l’accès au profit des lots n° 2 et 3 de l’état descriptif de division, dans le délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, et ce dans l’attente d’une décision au fond l’autorisant à faire déposer lesdits sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée.

Les circonstances précitées et l’absence de repose d’un siège de WC malgré l’assignation délivrée, justifient d’assortir cette injonction d’une astreinte provisoire dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

- Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, succombant dans ses prétentions, sera condamné aux dépens de la présente instance et à payer à la SCI SBE, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties sont déboutées du surplus de leurs demandes au même titre.





PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] de faire procéder, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, à la réinstallation de sanitaires et en particulier d’un siège de WC, dans le water-closet commun du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] et d’en rétablir l’accès au profit des lots n° 2 et 3 de l’état descriptif de division, ce dans l’attente d’une décision au fond l’autorisant à faire déposer lesdits sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée ;

Assortissons à l’expiration du délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette injonction d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à payer à la société SCI S.B.E la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à Paris, le 22 décembre 2023.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY